이재명 부동산 정책 분석과 핵심 해설 — 공급 확대와 시장 전망 정리

이재명 정부에서 얘기했던 것 중에 제일 소위 선언적인 거는 기본적인 삶이라는 건데 그게 주거나 교육이나 의료나 그다음에 돌봄이나 여가 부분이나 아니면은 많은 이런 도시 기능들이 없는 데가 너무 많다.

 그래서 그런 거를 공급하겠다고 하는 [음악] 내용이 안녕하세요.

 제 이번 시간에는 최상욱 우리 대표님이 오셨습니다.

 반갑습니다.

 네.

 안녕하세요.

 최상욱입니다.

 네.

 뭐 워낙 유명하셔서 따로 소개 안 하셔도 다 아시겠지만 대표님 훨씬 100배 두백배 더 유명하죠.

 아니 제가 항상 예 저 배우고 있습니다.

 저리 대선 이후에 부동산 전망이 되게 궁금해서 제가 모셨거든요.

 앞으로 이제 어떻게 될지 이게 사람들이 좀 화두가 될 거 같아요.

 그동안은 좀 지켜보자 이러다가 결정됐으니까 좀 움직이지 않을까 생각되는데 어떻게 보시는지 네.

 일단은 대선도 있는데 뭐 7월부터 스트레스 DSI 같은 그런 가게 대출을 시행한다 그래 가지고 뭐 지난주 기준으로 주택 가격 동향 올라온 거 보면은 원래 서울도 소수점 둘째짜리 강세였는데 0.

08 이랬었는데 지난주에 0.

13 이런 식으로 0.

16 이렇게 소수점 차체짜리대로 올라와.

 그리고 원래는 뭐 서초 강남 송파 같은 그런 강남권이나 용산만 셌었다가 지금은 서울 거의 약 22여의 구가 동시 다발적으로 올라오는 걸 보면은 어 소위 절판 마케팅이라고 하잖아요.

 뭐 하기 전까지 뭐 해야 되니까 이런 절판 마케팅이 5월 말을 지배했던 거 같고요.

 그리고 이제 6월 4일부터 이재명 정보 시작을 하고 나서 앞으로 한 달 정도는 뭐 인선도 보고 할 테지만은 부동산에 대해서 아주 제약적인 그런 말을 하지 않았었기 때문에 그래서 6월은 좀 생각보다는 강세장으로 흐르지 않을까 이런 생각이 많이 있고 그리고 전반적으로 보더라도 부동산에 대해서 뭐 세금을 징수하겠다거나 이런 기조로 갈 건 아닐 거 같아 가지고 뭐 소위 부동산을 인위적으로 누르려는 그런 시도는 없어 보이고요.

 그래서 좀 양호하게 흘러가지 않을까 이렇게 생각하고 있습니다.

 뭐 사람들 얘기 중에는 공약집에 부동산 내용이 너무 빈약했다.

 이번에 이제 주식 쪽은 좀 많았고 이제 그거 봤을 때는 좀 부동산에 좀 관심이 없는 거 아니냐 이런 얘기도 있거든요.

 네.

 그거는 저희도 간담회 때 같이 했었지만은 뭐 느꼈잖아요.

 그 후보가 부동산 얘기할 때는 되게 좀 어려워하고 주식 얘기할 때는 신나서 얘기했지 않습니까? 그래서 저는 세정부 되면은 주식이 되게 좋겠다 이런 생각을 저도 그때 했거든요.

 그리고 공약집을 보면은 공약집에 일단 그 개수는 굉장히 많은데 주택에 미시적으로 수요 공급으로 보면은 수요랑 공급 대책 특히 수요 대책이 거의 없어요.

 수요를 뭐 진작하겠다는 것도 없고 수요를 억제하겠다는 내용도 거의 없거든요.

 수요를 거의 내려놨어요.

 수요 억제 정책으로 그나마 잡아보자면은 가게 대출 관리를 하겠다.

 그러니까 지금 현 윤석열 정부에서 성장률만큼의 가게 대출 증가를 유지하고 있기 때문에 이건 승계하겠다는 거 정도가 그래도 수요제이고 공급은 뭐 무주택자 서민에 맞게 정책 모기지를 쓰겠다.

 이것도 윤석열 정부가 했었던 거에 정책 모기지가 있으니까 그 정도로 수요가 끝나거든요.

 공급은 뭐 문재인 정부 때는 재건축 재규제를 강화하고 구도심 주택 공급을 좀 어렵게 만들었던 측면이 있다면은 어 세정부에서는 공급 정책의 억제책은 없고 공급을 하겠다는 것만인데 다만 몇 도하겠다 이건 없고 그냥 재건축 재개발 활성화시킬고 도시내 유효 부지 쓸 거고 업무 시설 용지 지금 상가 공실이 많으니까 주택으로 변경하게 할 거고 폐교 용지 많으니까 그것도 쓰게 할 거고 기업이 갖고 있는 유부지도 다 주택 개발할 수 있게 할 거고 그다음에 재건축 재개발 원래 촉진시킬 거고 이런 내용들만 있거든요.

 그래서 공급 정책은 좀 더 구체화될 필요는 있긴 한데 어쨌든 수요하고 공급 정책이 바로 직전 선거했던 20대랑 비교해 보면은 그때는 막 윤석열 대통령이 250만 원 공급하겠다.

 이재명 쪽에서는 311만 원 한다.

 이러면 서로 막 몇백만 원으로 가까요.

 근데 지금은 그런게 다 빠졌으니까 공약지를 보면은 원래는 수요국 대책이 한 가득이해야 되는데 그런게 이제 싹 사라지고 국도도 도시 정책이랑 임대차 관련 내용만 좀 있으니까 아 부동산 대책 없네 이렇게 생각이 되는 거 같습니다.

 막상 실제로 단기적으로는 수요가 또 시장에 가장 큰 영향을 주거든요.

 국토 도시 정체를 쓴다고 내일 국토 도시가 바뀌는 건 아니기 때문에 또 공급 올해 200만 원 하겠다 해도 공급이 지금 되는 건 아니잖아요.

 결국은 수요 정책이 단기 시장 변화를 장악하는 건데 수요 정책이 없기 때문에 음 단기적으로 부동산 대책에 따라서 영향이 있을 건 아닐 것 같아요.

 근데 그렇게 한다는 얘기는 뭐냐면 지금 부동산 시장에서 뭔가 좀 난센스들이 있는 건 아닐까라는 생각도 해 봤어요.

 예를 들어서 서울은 집값이 계속 올라가고 지방은 안 좋은 상태에서 뭐 어떤 정책이 나온다 한들이 정책이 여기서는 효과가 있기 때문에 여기서는 부작용이 날 수도 있고 그런게 아닐까 그래서 좀 정책들이 좀 뭔가 디테일하게 얘기를 못 했던 건 아닌가 이런 생각도 들거든요.

 어.

 아, 아니요.

 그니까 장기적으로는 국토도시 정책을 썼어요.

 그러니까 예를 들면 청약 같은게 아까 얘기하신 누구가 좋으면 누구 나빠지고 이런 건데요.

 같이 공급하는 건데 뭐 58% 민간하고 공공 42% 해 버리면은 공공을 60으로 늘려면 민간이 줄어드니까 이제 소위 위돌 아래돌이 생기는 건데.

 근데 국토도시 정책이라는 거는 이재명 정부에서 얘기했던 거 중에 제일 소위 선언적인 거는 기본적인 삶이라는 건데 그게 주거나 교육이나 의료나 그다음에 돌봄이나 여가 부분이나 아니면은 많은 이런 도시 기능들이 없는 데가 너무 많다.

 그래서 그런 거를 공급하겠다고 하는 내용이 국토도 도시 기능이고 그래서 지방에도 보면은 광요도 없지 않냐? 철도 지하도 더 해 줄게.

 의료 시설도 지어 줄게.

 교육기능 없으니까 서울대학교 10열개급으로 지방에 있는 학력이 높은 대학교도 만들어 줄게.

 이런 내용들이 막 들어가 있거든요.

 그래서 결국은 수요가 서울 솔림이 되어 있는데 서울 솔림이라는 거는 어 서울이 제일 도시 기능이 완벽한 지역이기 때문에 이쪽으로 올 수밖에 없는 거를 다른데도 도시 기능을 채워 놓으면은 좀 분산는 될 거니까 이런 형태의 정책들은 많이 나와 있어요.

 그러니까 단기적으로는 수요나 이런 것들에 대해서 시장에 영향을 받는데 그런 부분이 없고 장기적으로 보면은 어느 부분 많이 바뀔 것도 있어 보여요.

 그래서 이렇게 바꾸다 보면은 한국 전체가 다섯 개의 좀 거대한 광역 도시권으로 바뀌고 그 광역 도시권으로 좀 바뀌게 되면은 굳이 막 서로 막 엄청나게 넘어오면서 살지 않아도 되지 않냐 이런 생각을 갖고 있는 것 같습니다.

 그러면 이제 각 정부마다 그 부동산 정책의 특징이 있었잖아요.

 그럼 이번에 이재명 정부다 들어서면은 어떤 부동산 정책이 좀 포인트가 될까요? 뭐 이재명 정부는 그냥 지난 정 여러 정부들이 부동산 대책은 주로 시장에 대한 부양책이나 시장에 대한 억제책 중심으로 많이 설명이 되어 왔는데 이재명 정부는 시장에 대해서 좀 무관심해하지 않을까? 아, 주택 가격에 대해서 오히려 그 국토도시 방향으로 가가지고 그냥 도시의 기능을 수복시키는 그런 방향으로 포커스를 많이 할 것 같은게 일단 1차적인 생각이고 저도 앞으로 펼쳐지는 상황에서 좀 궁금한 거는 주택 시장이 설령 과열로 흐르게 되어도 정말 그 현 스탠스를 유지할 것인가 이런 거는 시장에서 한번 결국 검증하고 싶어 할 거라고 생각을 합니다.

 왜냐면 사람들이 이제 생각하는 것 중에 하나가 민주당이 되면 직값이 오르더라.

 네.

 공식 하에도 그렇게 보세요.

 저는 그런 포인트가 있다고 생각하는데 그러니까 첫 번째로 저희도 간담이 때 같이 얘기를 들으셨겠지만은 집이라는게 결국 주거 서비스의 집이 있고 투자 자산으로서의 집이 있잖아요.

 그래서 제가지가 비싸냐 물어보니까 비싸다고 인정을 했는데 그래서 그 부분에 대한 생각 해법은 어떻게 들었냐면은 결국 주식을 더 키우면 된다는 걸로 얘기를 했는데 그거는 투자 자산으로서의 집에 대해서는 주택보다는 주식을 더 키워 놓으면은 투자 목적으로 집을 사는 사람들이 상대적으로 감소하게 될 거니까 그러면은 투자 수요가 소비 들어오지 않으면서 시장이 어느 정도 안정화가 된다는 그런 생각인 거 같아요.

 근데 그때 나오지 않았던 거 중에 그럼 주거 서비스는 어떻게 확보한다는 건가? 이제 주택가 이미 높은 상황이니까 그런 건데 막 공약집이나 이런 걸 보면은 뭐 임차로 보조도 하겠다.

 그다음에 주택 공급 도심에 많이 하겠다 이러면서 공급으로 풀려고 하는 거 같습니다.

 그런데 이렇게 정말 칼같이 잘 구분이 될까 이런 생각이 조금 있고 그다음에 결국 주식 시장 좋아지면은 주택도 비싸질 거거든요.

 결국 주식으로 돈 벌어서 또 자기가 살고 싶어 하는 집 사는게 또 사람 심리고 제가 지금 연구하고 있는 주제도 미국 주식으로 한국 부동산에 영향을 준다는 건데 미국 주식이 많이 올라가면 또 그거 팔아 가지고 일부 집사한테 보태기도 하고 그러세요.

 그러면 결국 주택도 다시 또 일부 과열 갈 수도 있고 하는 거기 때문에 그래서 막 완전히 제가 그런 더민주가 지금 직권했을 때 부동산 시장이 안정화된다에 대해 가지고 이게 진짜 그런지에 대해 돼서 아직 약간의 그 충돌 지점이 있는 거 같아요.

 인에는 그리고 재는 수자책을 적겠다는 것 때문에 또윤석 정부의 그 3년동에는 엄청난 수요 촉진책이 나왔었거든요.

 그래서 그 촉진책이 살아 있는 상태에서 오니까 이제 하반기에는 그런 거가 반영이 되면은 주택 가격이 좀 강세로 전환을 할 거 같아요.

 보통 이번에도 뭐 지방은 떨어졌지만 저 유달리 오른 데가 악구정 뭐 강남 방포 예 이런데 많이 올랐잖아요.

 그러면은 만약에 좀 오르는게 나온다고 하면은 그쪽이 더 많이 오르지 않을까요? 지금은 어 이론상 어디까지 가냐면은 약간 저는 한국의 주택 가격이 사실 한국 주식시장 PER이 소위 여덟 배에서 10열배를 왔다 갔다 하잖아요.

 한국 주식 시장이 여덟 배에서 열배라는 밸류에서 어느 정도 가격이 균형 가격을 갖고 있는 것처럼 우리나라 주택 시장도 어 LTB 70% 대출 기준으로 LTB 70% 정도의 그 구매력으로 균형 가격이 어느 정도 맞춰져 있는 상태라고 볼게요.

 내가 3억이 있으면 LTB 70에 10억짜리 살 수 있는데 내가 LT 80까지 하게 되면은 15억짜리 살 수 있거든요.

 12억 3억 더해가지고 LTB 90을 하면은 30억짜리를 살 수가 있는 거죠.

 3억 기준으로 30억짜리 살 수 있으니까 거의 200%가 올라가는 건데 그런 식으로 LT를 조정하게 되면은 균형 점이 올라가게 되는데 지금 윤정부에서 썼던 그 수요 촉진 정책의 가장 대표적인게 생애 최초 대출인데 생해 최초 대출을 꾸순위까지 쓸 수 있게 하고 그다음에 80%까지 인정해 주겠다 이러니까 그러니까 아까 요런 집 있지 않습니까? 저희 이제 서초구 같은데 가면은 어 21년 전 고점이 27억이던 집이 있는데 그 27억이던 집에 한참 그 가격이었고 조정받았는데 올초에 이제 그게 떴습니다.

 어떻게 떴냐면은 27억 집이지만 전세는 14억이었거든요.

 13억 갭이 필요했는데 그 14억 전세에 6억을 후순위로 더하고 여기다 11억만 더하니까 31억이 된 겁니다.

 그래서이 매매가는 10%가 뜬 거죠.

 소비 말하는 초고가 라인도 후순위를 써가지고 얼마든지 더 살 수가 있게 됐는데 그게이 가격이 50% 비싼 걸 살 수 있게 되니까 내가 돈을 갖고 있는 걸 기준으로 만만 먹으면 50% 넘게 살 수 있으니까 초고가 쪽으로 가는 거고 여기가 좀 막히니까 지금 다른 지역으로 후순위를 써 가지고 번져 가고 있는 그런 상황이거든요.

 그래서 위쪽 지역일수록 더 많이 올라갈 수밖에 없습니다.

 그렇게 되면은 다시 강남이라 좀 서울 좀 핀셋 규제가 또 나올 수도 있지 않을까요? 지금 핀셋트는 아니고 조금 망치 규제가 나왔지만은 강남구랑 용상구를 어 토제로 다시 묶었는데 근데 토제를 저는 이제 다시 풀 거라고 생각을 하지만은 풀 풀고 생애 최추 후순이 그대로 살려 있으면은 또 뜨는 겁니다.

 아 그죠 그죠.

 네.

 다 대비하고 있다가 자기가 생각한 금액에 50% 더 비싼 거 살 수가 있는데 결국에는 어 수요 정책을 건들지 않고서 다른 거를 막 끌고 가려고 하면은이 수요 촉진 정책이 살아 있는 상태에서는 과열 요인이 있다고 저는 생각을 해 가지고 지금 세정부 들어와서 제가 보고 싶은 거는 뭐 인선도 보고 싶지만은 그 수요 관련 정책을 어떤 식으로 승계하거나 어떻게 바꾸거나 하는 거에 대한 가이드라인이 좀 나오면은 시장 전망하는데 좀 더 이해도가 높아질 것 같은데 지금은 뭐 그냥 그대로 승계되는 그런 느낌이니까 그래서 아, 6월 한 달은 되게 좀 강세장 분위기가 나올 것 같습니다.

 만약에 이제 본인이 국토부 장관이다라고 하면 지방은 요렇고 서울은 요렇다.

이 상황을 어떻게 해결할 뭐 묘책이 좀 있었어요? 아, 장기적으로는 지금 어, 세정부의 국토도시 정책을 쓰는게 제 생각이랑도 되게 똑같은데요.

 근데 단기적으로 저는 우리나라가 경제 성장률이 굉장히 위축되고 이런게 일본의 90년대, 2000년대랑 되게 다 있는 거 같고 근데 고의지미 정부때 했었던 정책들 보면은 외국인들을 한국으로 불러오는 거를 그때 투어리즘 정책을 썼는데 2003년 기준으로 일본이 여행객 500만 명이었는데 2009년쯤 됐을 때 3,200만 명 됐거든요.

 그러면서 막 오버투어리즘이라 그래 가지고 지방에 여행객들이 너무 많이 온다 막 이랬었는데 저라면은 지방에 있는 비수도권 주택들에 대해서 전부에 Anb 합파하고 그다음에 생활용 수박 시설 있잖아요.

 이것도 30른채가 넘어야 BMB 할 수 있거든요.

 호텔은 할 수 있는데 그것도 그냥 한참만 있어도 에어 압박파하고 이러면서 기본적으로 그 투어리즘을 엄청나게 키우는 형태로 지방에 좀 더 인센티브를 줄 거 같아요.

 수도권 같은 경우에는 주택이 좀 쇼티지가 있으니까 수도권 주택에까지 막 그렇게 인센티브를 주는 거는 나중에 순차적으로 하고 지방 주택에 대해서는 외국인 임차 수요로 충분히 그 주택을 매입해 가지고 돌릴 수 있을게 바꾸고 그러면서 자연속에 그 지역의 경기도 좀 살리고 이렇게 하면은 뭐 미분양부터 시작해서 여러 가지가 해결이 되지 않을까 이런 생각이 조금 있습니다.

 아 예 그러면 강남은 어떻게 잡아야 돼요? 강남 잡을 수가 없죠.

 저는 이제 아 이렇게 생각을 합니다.

 뭐냐면은 LTB 70으로 가는 그런 지역을 LTV 80으로 하게 된 순간 그냥 50% 뜨는 거라고 생각을 하고 또 LTV 80자를 LTV 90으로 가게 하는 순간에는 그러면은 80 대비 90으로 또 두 배가 뜨잖아요.

 그리고 잘 생각해 보시면은 일본은 일본 개인들은 이제 LTV 110으로 빌리잖아요.

 금리는 뭐 0.

5에서 1 사이에 빌리고 그러니까 우리나라도 소위 제로화 성장으로 가게 되면은 물가도 진짜 1%대 이하로 내려가고 그다음에 실질도 뭐 거의 0%대로 가게 되면은 그러면 LTB 80에서 LTB 90에서 막 이렇게 갈 것 같거든요.

 그래서 현재 금융부처 관료들은 우리나라 부동산이 비싼 걸 인정하면 하지만은 이게 무너졌다가 일본처럼 회복하기 어려울 거라는 그런 생각에 그냥 조정 없이 가고 싶어 하는 거 같고 그러려면은 LTV를 미세 튜닝을 하면서 성장력을 떨어지면 LTV 조금 높이고 하면서 조정 없이 대출에 큰 증가 없이 끌고 가려고 하는 거 같거든요.

 어, 근데 그 매크로 시스템을 전체적으로 그렇게 갖고 가는데 일부 우리나라 가게에서도 우리나라에서도 사업으로 성공하신 분이나 아니면 소위 트로피 주택을지는 사람이 나오니까 그게 합쳐지면서 그런 지역들의 주택 가격이 뭐 조정받을 일은 당분간 없어 보이고요.

 한국 주택 시장이 조정을 받으려면은 근본적으로 어, 이제고 레버리지 시스템이 깨져야죠.

 음.

 네.

 그러면 지금 얘기하 걸 종합해 보면은 유리한게 주식 쪽이랑 서울 강남 쪽 약간 좀 비싼 부동산이 두 가지로 압축되는 거 같은데이 둘 투자는 괜찮은 거예요? 아, 둘를 투자하는 거예요.

 부동산이 자기 자기 자산의 절반 이하면은 한국에서 그래도 괜찮다고 생각을 하고요.

 근데 부동산으로 소위 80% 이상을 이제 투자를 했다면은 단일 자산 쏠림이 너무 심해 가지고 그게 안 좋은 포트폴리오라고 생각을 합니다.

 그래서 소위 범 강남권 주택을 갖고 있다 치더라도 다른 자산과의 포트폴리오 배분에서 갖고 있는 거를 추천을 드리겠고요.

 뭐 연글에 5만 레버리지 다 써 가지고 한채를 갖고 있는 거는 이게 다 좋은데 행여나 잘못됐을 때 아니면 홍해나 틀렸을 때 이런게 가능하니까 그거를 해지할 수가 없거든요.

 그래서 그런 무리함은 안 하는게 좋을 것 같고요.

 다만 자산 전체로 보면은 주식이 훨씬 좋을 것 같습니다.

 저가 생각할 때도.

 그래서 주식은 지금 1300조원이 5천 가면은 거의 5,1200조 정도 될 텐데 주택은 지금 7,조원이거든요.

 7,조원인데 퍼센티지로 이게 어 더블이 날려면은 1조 4, 1경 4,조원이 돼야 되는데 어 그거는 우리나라 GDP에 거의 여섯 배니까 전 세계 어느 나라도 그 정도의 주택 시총을 갖고 있지는 못하거든요.

 그래서 전반적인 거를 봤을 때는 주 시장이 좀 더 좋을 것 같고 유동성인 측면에서도 그렇고 그렇게 생각하고 있습니다.

 만약에 좀 부동산을 안 움직이고 주식만 올라가면 사람들이 자기 집 팔아서 주식을 투자하고 싶어 하는 수요가 더 생기면은 오히려 집값은 더 눌러지고 그런 거는 결국 시열 데이터로 나중에 아마 연구 주제가 될 거 같은데 왜냐면 한국 그런 적이 별로 없어 가지고 네.

 그런 별로 없어서 앞으로 된다 그러면은 나중에 실증으로 보겠지만은 저희 직관적으로는 주식 등 결국 수요는 소득에서 나오는 건데 소득은 경상이랑 비경상이잖아요.

 근데 주식 투자도 비경상 소득인데 비경상 소득이 커지면은 집사한데 쓰거든요.

 그래서 집을 팔아서 사긴 하지만 또 주식으로 다시 또 집사 인간이 있을 거기 때문에 자산이 막 그렇게 엄청나게 양극화 될 것 같진 않고 주식이 올라가면 부동산도 많이 올라갈 것 같습니다.

 네요.

 그러면 지금 하반기에 금리나 두 번 정도 더 한다라고 전망을 하고 있는데 그렇게 되면 주식이나 부동산은 어떻게 되는 거예요네? 아, 일단 기본적으로 부동산은 대출 금리 영향을 받는데 어, 금리를 어쨌든 5월에 내렸지만 추가적으로 50pp 더 내리게 된다면은 대출 금리가 많이 내려가니까 부동산 시장에는 당연히 좋은 소식이라고 할 수가 있을 것 같습니다.

 다만 지금 금융 부차가니까 어, 되게 미세 튜닝을 잘하는데 스트레스 DSR을 7월부터 시행을 하면서 그 한 60b 정도는 좀 잡아두는 수단을 마련해 놨거든요.

 그러니까는 금리 내려갈 거를 다 어느 정도 생각을 해 보고 그러니까 두 번 또는 세 번 내려갈 거를 이제 염두해 두고 한 60pp 정도의 버퍼는 내가 스트레스 디아스로 묶어야지라고 하면서 가게 대출이 부동산 쪽으로 폭하지 않도록 그 시스템을 만들어 놨어요.

 그래서 저는 스트레스 DSR을 실행한다 해 가지고 가게 대출이 갑자기 막 붕괴한다 이런 생각은 안 하고요.

 또 금리를 두 번이나 내린다고 해서 대출이 폭증한다 그런 생각도 안 하고 지금 현재 우리나라 가게 대출이랑 이런 주앙의 금리는 이제 부동산을 굉장히 의식한 그런 행보를 보이고 있기 때문에 이제 미세 튜닝이 계속해서 이어지고 현재 저희가 느끼는 거 같은 대출 부담과 금리 부담을 연말에도 비슷하게 느끼고 있을 거라고 생각합니다.

 다 금리가 들어가면서 아 그러니까 막상 금리나를 두 번 한다 하더라도 이제 집 사는 사람 입장에서는 그렇게 이게네 스트레스 금리를 더해 버리니까 금리는 내려갔는데 생각보다 스트레스 금리가 더해지니까 뭐 늘 뭐냐면 어 늘 집사한데 한 3.

8%로 빌리는 느낌이네.

 근데 금리가 연초 대비 내려갔잖아요.

 또 느낌이 3.

8%로 빌리는 느낌이고 계속 그럴 거라고 생각합니다.

 그럼이 금리 내리면은 어떤 금리들이 내려가는 거예요? 아 기준 금리요? 기중이는 어차피 중앙이랑 은행간이지만 저희는 소위 상품 금리인데 상품 금리는 은행에서의 소위 코픽스를 베이스로 하는 거에다가 또 가상 금리를 더해서 만드니까 근데 그 상품 금리에다가 또 스트레스 금리를 더해 버리잖아요.

 그래서 소위 모종의 스트레스 금리라는게 더해져 가지고 최대 1.

5% 포인트까지 더해지는 건데 100% 고정 금리를 하면 스트레스 금리가 빵이거든요.

 그래서 금리가 내려가면은이 사람한테는 좋을 거예요.

 그러나 100% 고정 금리가 아니라 소위 아 70% 이상만 써도 스트레스 금리는 빵인데 일부는 조금 개선된 효과가 있어 보이긴 하고요.

 그러나 스트레스 근리 올라가는 것도 크니까 그러니까 그게 미세 튜닝으로 되면서 약간 완화되는 정도로 해석을 하고 있습니다.

 그럼 뭐 기업이나 뭐 자영업자 대출에도 이게 적용되는 거예요? 아, 아니요.

 아니요.

 가게 대출에서 가게가 부동산 담보 대출 그다음에 신용 대출 그다음에 기타 대출을 하는데 변동 금리를 주로 쓰는 경우에 스트레스 금리가 가상이 되고 고정 금리랑 어 소위 주기형을 하게 되면은 가산 스트레스 금리가 적거든요.

 그러니까 기업들은 좋아지겠죠.

 아, 그러니까 돈이 가게 부동산으로 많이 안 흐르고 이제 다른 쪽으로 흘러가도록 하는 그 장치를 만들어 놓은게 스트레스 금리 되겠죠.

 그럼 이제 뭐 기업들이 좀 더 대출이자 부담이 좀 줄어들고 하면서 또 이제 경제 활성화에 영향을 좀 줄 수도 있겠죠.

 네.

 아 그때는 뭐 중시가 한 4천 가면 시원하게 유상증지 한번 딱 때리면은 뭐 또 왜냐면 이제 예를 들어 주식 투자를 또 많이 하다 보니까 저희 쪽은 이제 뭐 뭐 신 주식 신용 대출 뭐 주식 담보 대출 하신 분들도 많잖아요.

 그 금리도 같이 떨어지는 거죠.

 네.

 네.

 근데 주식 신용 대출 아니 주식 신용 대출은 결국 증권사들도 그 조달이라든가 이런 메커니즘이 있겠지만은 주식 신용 대출 금리는 높잖아요.

 예.

 있어요.

 네.

 높아 가지고 그래서 아마 금리가 내려가면은 증권사 입장에서는 좀 더 돈 많이 벌 것 같습니다.

 음.

 증권주를 좀 사야 되겠네.

 아니 5천 5천 갈 거니까.

 아니 벌써 미디어 많이 오르지 않았어요? 지금 벌써 2,800 넘었으니까 차행일 기준으로 그니까 내 마음은 벌써 5,000예요.

 아니 요새 주식 시장은 너무 좀 이해가 안 가는게 벌써 기주사 엄청 오르고 증권주 오르고 막 돌아다니면서 오르잖아요.

 그러니까 와 이게 가긴 가는구나.

 아, 지금 순환 강세장.

 순환 강세장인데 한국 증시의 대특 증시와 다른 한국 증시만의 가장 큰 특징이 순환 강세장 특징인데 순환 강세장으로 가다가 전자닉스 오를 때만 지수가 오르거든요.

 그니까 오늘은 전자닉스도 좀 올라줬으니까 지수가 좀 올랐고 전자닉스가 안 올라더라도 다른 섹터들 순환 강세자인데 그 순환 강세의 강도가 지수가 5천이 아니어도 5천 같은 느낌의 강도가 있을 수가 있거든요.

 소위 그래서 지금 느낌은 뭐 3,000피 수준의 느낌이죠.

 그니까 저도 저번에 저희 멤버십 강의할 때 이랬거든요.

 그래 뭐 지주사 좋을 거고 증권주 좋을 거고 뭐 몇몇 주주들 이렇게 괜찮을 거라고 했는데 저는요 정도를 줄 알았어요.

 근데 지주사 어제 막 하나 이런 거 보면 20% 이렇게 올라가니까요.

 이 좀 과열인가? 젠통 온다고 하니까 다 쫄아 가지고 지금 뭐 몇초부터 막 가져가라 가져가라 막 이러면서 서로 상속증 다 끝내 놓고 다 끝내놨죠.

 그래서 지주사가 오르는 거다.

 예.

 아, 그리고 배당부터 시작을 해가지고 지주사에 대해서는 여러 생각이 또 있잖아요.

 지주사랑 사업자회사가 같이 이중 상장되어 있는 거에 대한 말도 많으니까.

 그러니까 지금 이제 잘 보여야죠.

 아, 배당이라도 잘해서 어쨌든 지주사의 가치를 보여 줘야 된다.

 올해는 부동산 그 투자 전략이 크게 그러면은 뭐 대선 전과 대선 후에 뭐 바뀌는 건 없는 거예요? 아, 저는 투자 대상으로의 부동산은 뭐 이재명 대통령하고 비슷한 생각 하고 있는데요.

 투자로 부동산을 바라본다면 저는 뭐 작년까지 미장이 좋았다면은 올해부터는 국장이 아주 좋을 거라고 보니까 그냥 국장 투자하시면 된다고 생각을 하는데 국장 투자의 난이도가 좀 높아 가지고 그냥 지수를 사면 막 코스피 200 이런 거 코스닥 150 이런 거 사면은 지수가 잘 안 오르니까 국장의 난이도는 섹터 순환매를 잘 잡는 데서 있는 건데 근데 강세장일수록 수납매가 빠르거든요.

 빠르고 강하거든요.

 그래서 따라가기보다 그냥 기다리면 자기 차리가 오니까 사 놓고 기다리면은 수남매에 들어 있는 좋은 섹터 사 놓고 기다리시면 좋아질 것 같아 가지고 그런 식으로 주식을 하시면 좋을 것 같고 부동산은 그냥 저는 주거 서비스로서의 부동산을 생각해 봤을 때 어쨌든 뭐 대부분의 투자 구루들이나 투자 대가들 다 똑같은 얘기하지만은 막 집 팔고 주식해라 이런게 아니라 자기 집한체에 있는게 좋죠.

 근데 그 주택이 어 우리가 원하는 선호 지역이 되게 쏠려 있었다는게 과거에 이제 트렌드고 윤사결 정부 3년 동안 그게 아주 심해졌는데 지방 소멸이라든가 지방 비토 심리가 되게 심하고 서울로만 가야 된다 이런 인식이 되게 컸었는데 좀 긴에서 보면은 어쨌든 지난 3년보다는 지방에 대해서 힘을 많이 쓸 것 같고 특히 뭐 부산 같은 데는 많이 좋아질 것 같거든요.

 뭐 뭐 이거 보내고 저거 보되고 뭐 만들고 뭐 만들고 하면은 뭐 많이 좋아질 것 같은데 그런 방식으로 생각해 보면은 너무 서울에 그 쏠려 있는 주택을 무리해서 매수하려고 하는 그런 투자 전략보다는 그냥 주거를 어느 정도 자기 거주 지역으로 완성을 짓고 그다음에 투자는 뭐 국장이든 미장이든 잘 섞어서 하시면 될 것 같습니다.

 부동산으로 좋은 투자는 현재 주택은 이제 그 정도로 좋냐 이건 잘 모르겠고요.

 그냥 강남권 주택은 소위 인생이 성공한 사람들이 일부 트로피로 추가로 매수하는 그런게 시세를 끌고 가는 것뿐이지 뭐 그 정도라고 생각하거든요.

 오히려 부동산은 저는 부동산 종리 되게 많지만은 우리나라도 방문하는 외국인이 1800만 명 정도 되잖아요.

 근데 이게 거의 땀을 난다고 생각하면은 음 그러면 호텔이라든가 이런 숙박 시설들 좋아질 것 같거든요.

 저가 만약에 지금 부동산 투자한다면은 명동 같은데 호텔을 어떻게 어떻게 해 가지고 그런 사업을 하고 싶습니다.

 그 좋죠.

 그 좋죠.

 에어 BMB 그 그 요새 모텔 그냥 통째로 사가지고 에어 BMB 돌리고 이러잖아요.

 네.

 근데 에어 BMB가 불법인데 저는 이제 정부도 그런 걸 다 풀어줬으면 좋겠고 숙박 시설 같은 거를 할 수 있으면 정말 좋을 것 같습니다.

 그러면 딱 한 5, 5억 정도 그러면은 지금은 내 집이 있다.

 지금 5억이면은 생애 최초 후순위를 80%로 쓰면은 25억까지 살 수가 있 그 정도예요.

 와 생일 최초가 장난 아니네요.

 어마어마해요.

 야 그러니까는 생초가 지금 다 50 띄우는 게 예예.

 그러니까 원래는 뭐 한 8억짜리 살 사람이 한 12억 사게 하고 그다음 원래 한 10억 살 사람을 10억 사게 하고 그다음 17억 16억 살 사람을 22 3억 사게 하니까 다 소위 자기가 바라보던 동네가 다 한 한한 티어씩 다 올라간 거예요.

 그래서 그게 올리는 금액이 어마어마합니다.

 예를 들어서 한 5억 있다 그러면 내 나는 생 전세 끼고 전세 끼고 이제 생일 최초 6억 끼고 그 자녀한테 그냥 5억 증여해 버리고 얘로 생일 최초 들어가면 되잖아 되잖아요.

 네.

 그러니까 4, 5억 정도 있으면은 전세 9억인 소위 뭐 과천 같은 동네 가서 9억에다가 6억 생초를 껴요.

 그럼 벌써 15억이죠.

 그럼 제가 거기다가 5억 더하면 20억인데 20억으로 그 동네 집을 사겠네요.

 이런 식으로 사요.

 그러면 내 대출은 6억 대출만 있는 거잖아요.

 근데 종전에 원래 5억에 샀던 사람들은 집 뭐 사야 되냐면은 한 12 13억짜리 샀을 거 아니에요.

 그러니까는 바라보는 동네가 다 달라져 가지고 지금 고가로 매우 많이 가고 있는 그런 상황입니다.

 그러면은 그래도 지금 딱 지금이 순간에서는 부동산이났다 주식이났다 딱 택하자면은 아 저 당연히 주식이 낫다 생각하고요.

 근데 오늘 부동산 얘기를 하고 왔으니까 부동산은 이렇습니다.

 그러니까 이재명 정부가 부동산 대씨를 어떻게 써 가지고 부동산 시장이 어떻게 흘락한다 이런게 아니고 단기 부동산 시장 결국은 수요가 좌지하는데 윤정부에서 썼던 그 생애 최초 후순위 같은 수요 촉진책 소위 50%를 띄워 가지고 살 수 있는이 구매 촉진책이 넘어오고 있다는 거거든요.

 그래서 이게 넘어오는 상태에서 세정부에서도 이거에 딱히 제약을 두지 않으면서 그냥 자기네가 원래 하려고 했었던 방식에 국토도 도시 정책을 써 가지고 장기적인 변화만 이끌어내려고 한다면은 단기 과열이 나올 겁니다.

 그래서 아마 뒤늦은 대응을 하거나 할 수가 있어 보이고요.

 근데 실제 그다부터는 이제 상황을 좀 지켜봐야지 될 거 같고 그래서 지금 이재명 정보가 됐으니까 뭐 주택시 안정화 되겠지라고 하는 생각이 저는 되게 천진난만한 생각일 수도 있다고 생각을 하고 그 늘 시장에 있었던 전체적인 생각이라는게 민주당 정부가 되면은 그니까 주택이 항상 떴다 이런 인식론을 의식하고 있다면은 부동산 시장에 좀 적극적인 대책을 낼 법한데 지금은 막 그렇게 의식하기보다는 그냥 부동산시에 있는 관심을 주식으로 돌리고자 하는 좀 덜 적극적인 약간 약간의 그런 상황이라고 생각을 하거든요.

 그래가지고 그 간극이 존재하니까 그걸 지켜봐야지 될 것 같습니다.

 토재보다 더 센게 있으면은 그런 걸 쓸 수 있지 않을까? 근데 토제보다 센게 없다라고 해서 더 센 건 없어요.

 아 아니요.

 아니요.

 예를 들면 뭐 센 거요.

 저희 중앙은행처럼 정책은 뭐 얼마지? 만들면 되는 거라 가지고 예를 들면 전세출 중단하겠다.

 전세 아요.

 다 아 좋아요.

 그러면 서울에서 그 토지거리 허가제네 개 대만 전세출 중단하고 그러니까 유동성 공급을 차단하면은 그럼 시장이 경색이 되겠죠.

 아 대출만 쪼여도 충분히 가능하다 이거는.

 예.

 저희가 22년 하반기에 봤지 않습니까? 금리 올라가면서 대출이 경색되니까 전세가가 하락을 했잖아요.

 그니까 전세가가 하락을 하면 무조건 하락을 하니까.

 근데 전세가는 채권처럼 그 현금흐름의 금리로 나눈 거니까 결국 분모인 금리가 올라가면은 총액이 작아지는 건데 지금은 금리가 내려가는 방향으로 간다면 결국 전세도 올라간다는 얘기니까 그럼 매매는 올라간다는 거고 그러면은 전세가 내려가는 방향으로 가려면은 전세 수급상에서 전세 공급이 폭발적으로 늘어나 가지고 다른 이슈가 없지만은 수급 밸런스가 맞거나 아니면 수요 공급적인 측면에서 가격이 그니까 전세 금리가 올라가 가지고 하는 거거든요.

 저는 그래서 지금 전세대출 금리가 시장 금리만큼만 돼도 전세가가 많이 내려갈 것 같은데 현재 우리나라 전세대세출 금리는 시장 금리보다 굉장히 우호적인 5억 원까지는 거의 이제 노리스크 금리로 이제 보증받는 금리니까 금리 우대가 되게 크다고 생각을 하거든요.

 그래서 전세 금리의 조정으로도 얼마든지 그렇게 만들어 낼 수 있다고 생각을 합니다.

 아 그런 방법이 있겠네요.

 이렇게 해서 마무리했고요.

 저희가 한번 더 2부에서도 더 좋은 얘기 다룰테니까 구독과 좋아요 부탁드리겠습니다.

 습니다.

 [음악] Ah.