2023년 부동산 집값, 역대급 폭락? 전업 투자자 냉철 분석!

부동산 시장, 지금 어떻게 봐야 할까? (중학생 눈높이 설명)

부동산 시장이 지금 좀 떨어지고 있는데, 앞으로도 계속 떨어지기보다는 잠시 멈춰서 옆으로 가는 횡보를 할 가능성이 높아. 갑자기 확 무너지는 폭락은 오래가지 않을 거야.

집 살 때 급할 필요 없어!

• 내 집 마련: 지금 당장 집이 꼭 필요한 게 아니라면, 너무 조급해할 필요 없어. 집값은 언젠가 바닥을 찍고 다시 오를 때가 올 거야.
• 업그레이드: 이미 집이 있다면, 지금 당장 팔고 더 좋은 집으로 옮기는 걸 고려해볼 수 있어. 적절한 시점에 업그레이드하면 돼.

투자자들은 좀 달라

• 작년에 안 된다고 말했어: 작년에 부동산 투자하지 말라고 말한 사람이 나밖에 없었을걸? 그때부터 부동산 투자 아이디어를 얘기 안 했고, 오히려 다 팔고 싶다고 말했었지.
• 지금이 싼 때? 아니야: 부동산 유튜버 중에 "지금이 가장 싼 때"라고 말하는 사람들은 좀 이상하게 보는 게 좋아. 집값은 소득 대비 가격(PIR) 같은 걸 봐야 하는데, 지금은 금리 같은 것도 받쳐줘야 해서 그냥 올라가기는 어려운 상황이야.

실수요자라면?

• 실거주도 타이밍이 중요: 내가 살 집이 필요하더라도, 가격이 맞아야 사는 게 좋아. 싸게 살수록 유리하니까.
• 급하게 생각하지 마: 집값이 떨어지다가 잠시 멈추고(횡보), 그러다가 다시 천천히 오르는 식으로 갈 거야. 시간이 좀 걸릴 수 있으니, 급하게 생각하지 말고 좋은 물건이 싸게 나왔을 때 사서 기다리면 돼.

왜 부동산은 천천히 움직일까?

• 땅값 + 건축비 + 감성: 집값은 기본적으로 땅값에 건축비가 더해진 거야. 거기에 사람들이 "이 집은 얼마까지 주고 살겠다"는 감성이 더해져서 결정되는 거지.
• 사람들이 돈이 있어야 사: 집값이 떨어지려면 사람들의 소득이 줄어야 하는데, 우리나라 기업들이 망하지 않는 이상 그렇게 되기는 어려워.
• 금리 영향: 금리가 너무 오르면 전세 가격이 떨어지고, 그러면 무리하게 투자했던 사람들이 힘들어져. 경매로 나오는 집이 늘어나면 가격이 더 떨어질 수도 있지만, 그래도 살 사람은 있다는 거지.

다주택자 규제, 왜 문제일까?

• 다주택자는 나쁜 사람이 아니야: 예전에는 다주택자를 나쁘게 보는 시선이 많았는데, 사실 집을 여러 채 가진 사람들도 임대 공급자 역할을 하는 거거든.
• 규제가 너무 심했어: 다주택자에게 세금을 너무 많이 매기면, 나중에 규제가 풀려도 사람들이 다주택자가 되려고 하지 않을 거야. 마치 일본 차 타면 안 된다고 하다가 이제는 괜찮다고 하는 것처럼, 정책이 계속 바뀌면 불안해서 투자를 못 해.
• 정부 정책, 더 풀어줘야 해: 정부가 부동산 규제를 조금씩 풀고 있긴 하지만, 더 확실하게 풀어줘야 집값도 정상화될 수 있어.

어디에 집을 사야 할까?

• 핵심 지역이 중요: 서울, 경기 핵심 지역이나 부산 같은 대도시의 핵심 지역에 투자하는 게 좋아. 지방은 투자보다는 실수요로 접근하는 게 안전할 수 있어.
• 입지가 최고: 집을 살 때는 무조건 입지가 가장 중요해. 어디에 있는지, 주변 환경은 어떤지 잘 봐야 해.

결론적으로

부동산 시장은 너무 복잡하게 생각할 필요 없어. 급하게 생각하지 말고, 데이터를 보면서 천천히 접근하면 돼. 실수요자라면 좋은 기회가 올 때 잡으면 되고, 투자자라면 신중하게 접근해야 할 시기야.