고시원 사업, 월 수익 얼마? 2024년 실제 수익 공개!
고시원 사업, 궁금한 거 다 물어봐!
피디: 고시원 사업, 진짜 돈 많이 벌 수 있어요? 건물주 아니어도 할 수 있나요?
나: 맞아, 건물주 아니어도 돼! 대부분은 남의 건물 빌려서 하는 거야. 마치 내가 가게를 빌려서 다시 다른 사람한테 월세 받는 것처럼 말이지. 그래서 내 건물 없어도 돼.
피디: 그럼 돈은 얼마나 있어야 시작할 수 있어요? 1억으로도 가능해요?
나: 1억대 매물도 있긴 한데, 방이 적거나 좀 작으면 가능해. 얼마 전에 내 지인이 1억 중후반대로 팔았는데, 방은 적어도 월 300 이상 벌었대. 요즘은 5억, 6억대 매물도 많아.
피디: 6억까지 간다고요? 그럼 3억 투자하면 월 600 버는 거예요?
나: 음, 그렇게 단순하진 않아. 고시원 사업은 개별성이 커서 평균이라는 게 없어. 발품 많이 팔고 좋은 매물 잡으면 투자금 대비 더 많이 벌 수 있지. 보통 2~3억대 매물이 많고, 돈 좀 있으면 4억대도 많이 해. 4억대면 월 800~900 이상 벌 수도 있고.
피디: 와, 그럼 지금까지 세 개나 하셨다고요? 투자금이 얼마나 들었어요?
나: 첫 번째는 코로나 때라 너무 비싸서 말 안 할래. (웃음) 두 번째도 좀 아프지만... 첫 번째는 1억 5천에 리모델링 2천 정도 들었어. 원룸 38개짜리였지. 두 번째는 보증금 1억에 무권리로 받았는데, 이것도 공실이 반 이상이었어. 세 번째는 지금 운영 중인데, 5층 건물에 방 53개짜리야. 이것도 보증금 1억에 무권리로 받았는데, 관리가 엉망이라 리모델링에 4~4.5억 정도 썼어. 그래도 한 달에 1500만원 정도 순이익이 나.
피디: 아니, 남의 건물에 그렇게 돈을 많이 쓴다고요?
나: 응. 오래 운영하고 나중에 팔 때도 이익을 남기려면 좋은 자재로 제대로 해야지. 이건 투자라고 생각해.
피디: 그럼 고시원 사업할 때 돈이 가장 많이 들어가는 건 뭐예요?
나: 무조건 권리금이지. 보증금은 그만큼은 아니야. 내가 해보니까 고시원은 권리금을 가장 빨리 회수할 수 있는 사업이야. 그래서 권리금이 계속 오르는 것 같아. 제대로 공부하고 들어가면 내가 낸 돈은 충분히 받고 나올 수 있어. 방 컨디션이 안 좋거나 운영이 잘 안 됐던 곳을 싸게 인수해서 잘 운영하면 권리금도 더 받을 수 있고, 시세차익도 볼 수 있지.
피디: 그럼 만실 채우는 게 제일 중요하겠네요?
나: 응. 만실로 브리핑 받아도 실제로는 다를 수 있으니 조심해야 해. 나는 수강생들한테는 보수적으로 85% 만실을 기준으로 잡으라고 해. 브리핑만 믿지 말고 직접 분석하는 게 중요해.
피디: 에어비앤비나 파티룸 같은 다른 공간 임대 사업보다 고시원이 좋은 점은 뭐예요?
나: 일단 수익성이 크고, 노동력이 적게 들어. 에어비앤비는 규제도 세고 관리할 것도 많잖아. 고시원은 최소 한 달 이상 거주하니까 회전율이 빨라서 신경 쓸 게 적고, 엑시트도 용이해.
피디: 입지 영향도 덜 받는다고 하던데요?
나: 맞아. 역세권이 아니어도 주변에 편의시설이나 일자리가 있으면 괜찮아. 오히려 역세권은 경쟁이 심하고 월세가 비쌀 수 있거든.
피디: 그럼 임장 갈 때 꼭 봐야 할 건 뭐예요?
나: 건물 연식, 외창/내창 비율, 누수 흔적 같은 것도 봐야겠지만, 가장 중요한 건 경쟁 상대 매물을 분석하는 거야. 주변 고시원들이 만실인지, 방값은 얼마인지, 수요가 있는지 없는지 파악해야지. 그리고 브리핑 받은 걸 100% 믿지 말고, 매출, 공실, 방값, 공과금 같은 것도 꼼꼼히 체크해야 해.
피디: 고시원 사업, 진짜 매력적인 것 같아요.
나: 응. 꾸준히 오르는 시장이고, 다른 사업보다 엑시트도 쉬우니까. 다만, 공부 안 하고 남 말만 듣고 섣불리 진입하면 위험할 수 있어. 꼭 강의도 듣고 책도 보면서 제대로 준비하길 바라.