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발표만 한게 아니라 오늘 6월 28일부터 바로 실행까지 이미 된 상태에서 영상이 올라갑니다.
28일 오늘부터 시작되는 부동산 규제는 총 일곱 가지예요.
이걸 하나하나 풀어서 설명드리기 전에 가장 핵심부터 짚고 넘어갑니다.
이번 일곱 가지 규제는 전부 다 대출 규제입니다.
사실상 역대 최고 수준의 대출 규제이며 문재인 정부 때보다도 훨씬 강한 수준이에요.
다만 대출 규제에 집중했고 세금 중과 등의 세금 규제는 포함하지 않았습니다.
이는 이재명 대통령이 당선 전부터 이야기해 오던 부분이긴 합니다.
둘째, 이번에 걸리는 모든 규제는 수도권에만 적용된다.
서울, 경기, 인천을 제외한 다른 모든 지역들은 규제 대상이 아니다.
이번 규제가 안 걸린다.
세 번째 모든 규제는 문재인 정부 때와 마찬가지로 주택에 한정된다.
주택이 아닌 물건들, 뭐 오피스텔, 상가, 근생 등등은 규제에 걸리지 않는다.
네 번째.
지난 영상에서 말씀드렸듯이 유동성은 앞으로 코로나 때만큼 풀릴 수 있기 때문에 그 돈이 어딘가로는 갈 텐데 이번에 규제 일곱 개 때려맞는 곳들은 지금까지 엄청나게 올라왔던 친구들이고 엄청나게 올라오는 친구들을 때리면 그 친구들이 아닌 다른 곳으로 그 돈이 옮겨가는 걸 우리는 문재인 정부 때 경험한 적이 많죠.
즉 2번과 3번에 의한 풍선 효과는 반드시 발생한다.
어떤 지역 어떤 물건의 풍선 효과가 발생할지 생각해 봐야겠죠.
다섯 번째 규제를 지금 거는 정부가 잘했네 못했네 이런 바보 같은 정치 싸움 하면서 본인에게 쌀 한 털도 안 주는 정치인 때문에 시간과 감정 소모하지 말고요.
변화가 생겼잖아요, 지금.
그 변화는 항상 기회가 되니 이번에도 기회로 만들 생각을 하자.
댓글에서 싸우지 말고 제발 기회로 만들자고요.
이 다섯 가지 먼저 기억하시고 일곱 가지 규제가 어떤 것들이 걸리는지 차근차근 하나씩 설명해 드릴게요.
네.
자, 안녕하세요.
모부입니다.
28일 오늘부터 시작되는 부동산 규제는 총 일곱 가지예요.
뭐 누구는 여덟 가지, 아홉 가지로 정리할 수도 있는데 저는 일곱 가지라고 정리를 했고이 일곱 가지 중에 아주 중요한 건 1 2 3 4번입니다.
1, 2, 3, 4번을 잘 분석해 보면 어떤 결론을 낼 수 있어요.
앞으로 내 돈을 어떻게 해야 할지에 대한 답도 어느 정도 우리가 찾아볼 수 있죠.
1번부터 볼게요.
첫 번째 규제는 수도권 주담대 한도 6억 원 제한입니다.
뉴스에서 많이 보셨죠? 수도권만이에요.
비수도권은 규제 없어요.
아까 키포인트에서 미리 말씀드렸죠.
앞으로 설명할 일곱 가지 전부 다 서울 경기 인천만 걸립니다.
그중 첫 번째가 이제 주담대 한두가 6억이라는 건데 이런 식의 규제는 처음이죠.
집값을 기준으로 해서 15억 원을 초과하면 주담대를 뭐 아예 안 되게 하고 뭐 9억 이상부터는 LTB를 20%만 해 주고 했었던 문재인 정부의 정책이 있었는데 대출 액수를 그냥 6억으로 제안을 해 버렸어요.
수도권에 있으면 6억 이상 대출을 받을 수가 없다.
규제 지역 강남 서초 성파 용산 같은 경우엔 14억 5천만 원짜리 집을 살 때 6억까지 대출을 받을 수 있었어요.
뭐 20억 30억짜리 집을 살 때는 더 많은 대출을 받을 수 있었죠.
데 오늘부터는 20억, 30억, 40억, 50억짜리 집을 사도 대출 한돈는 6억까지다라는 겁니다.
초고가 주택들 뭐 30억, 40억짜리 주택들을 배출 좀 많이 끼고 사려고 했던 입장에서는 대출이 6억까지 밖에 안 나오면 계획의 차질이 생길 수밖에 없겠죠.
반대로 규제 지역에 14억 5천만 원짜리 미만 강남 소초 송파 용산에도 14억 5천만 원이 안 되는 집들이 있을 거 아니에요.
뭐 13억짜리 집 같은 경우에는 이번 규제가 걸리나 안 걸리나 대출 받는 건 똑같은 거예요.
비규제 지역 강동구나 뭐 경기도 같은 경우에는 8억 6천만 원이 안 되는 집 같은 경우에는 규제 전이나 후나 대출 받는 건 똑같아요.
일단은 상대적으로이 금액들을 넘어가는 주택들에 대한 수요가 어쩔 수 없이 전보다 못 할 수 있고이 금액 안에 들어오는 주택들의 수요는 특히이 커트라인에 관심이 걸리는 애들 딱 14억 뭐 딱 8억 5천이 정도에 걸리는 친구들은 오히려 또 수요가 조금 많아질 수도 있는 그런 건 뭐 쉽게 보이시죠.
두 번째 규제는 수도권 주담대시 실거주 의무예요.
그 내가 주택 담보 대출에 한도도 6억이지만 그 6억이든 5억이든 네가 주담대를 받았잖아.
수도권에 그럼 더 실거주 해야 돼.
6개월 시간을 줄게.
6개월 내 실거주라는 거는 그냥 바로 실거하라는 얘기죠.
즉 갭투자하면서 대출받을 생각하지 마.
이게 이제네 번째 규제랑도 다 이어지는데 자 2 3 4번 규제를 한 번에 좀 볼 필요가 있어요.
4번이 뭔지 볼게요.
수도권 전세대출 소유권 이전 전세 대출 금지.
어려운 얘긴데 일단 이게 무슨 소리냐? 대출 끼면서 집사는 거 금지한다는 건 개투자를 금지한다는 건가요? 그 말은 또 아닙니다.
정확히는 볼게요.
예를 들어서 강동구의 고덕 그라시움을 내가 보고 있다.
살려고.
이 매물을 보다 보면 여기 보시면이 매물은 귀한 입주 매매 이렇게 적혀 있는 매물은 뭐냐면은 여기에 세입자가 없다는 뜻이에요.
집주인이 그냥 살다가 하는 거다.
매수자가 이걸 사면 들어와 살 수 있다.
입주를 할 수 있다라는 뜻이 입주 매매죠.
반대로 밑에 있는 요런 거를 보면 막힘없는뷰 갭투자 아니면 이제 세 안고 이렇게 써 있는 경우가 있어요.
그죠? 세양고 같은 매물이에요.
이건 이제 새가 들어와 있다.
새 입자가 들어와 있다.
여기에 기보증금이 얼마인지, 전세금이 얼마가 들어와 있는지 적혀 있는 경우도 있는데 안 적혀 있네요.
이 세한고라고 적혀 있는 거는 당신이 입주를 할 수는 없다.
세입자가 지금 들어와 살고 있으니까 당신은 갭투자만 할 수 있다를 적어 놓은 거예요.
그래서 원래 보통은이 입주 매매가 더 인기가 조금 더 많은 편이에요.
왜냐면은 입주 매매는 매수자가 그냥 직접 입주할 수도 있고 생각해 보니까 그냥 세 입자를 구할까라고 해서 지금 여기 아무도 안 살고 있으니까 세 입자를 구해서 전세를 맞춰서 들어올 수 있는 거예요.
그니까이 입 이주 매매 물건은 직접 매수자가 입주하든 세입자를 구해서 갭투자를 하든 선택할 수가 있는데 이게 세안고라고 적혀 있는 물건은 입주는 할 수 없고 갭투자만 할 수 있는 물건이잖아요.
그 둘 다 선택권이 있는 입주물이 더 인지가 조금 더 많을 수밖에 없겠죠.
그런데이네 번째 규제 내용이 바로 대출 끼면서 집사하는 걸 금지한다.
방금 제가 말씀드렸죠.
입주물은 전세를 끼면서 매수할 수도 있다고.
이게 23억이잖아요.
전세금은 그냥 한 11억이라고 가정을 할게요.
그럼 내가 23억이니까 일단은 여기 세입자는 안 들어가 있지만 이걸 내가 매수 계약을 해 놓고 잔금 치료 때까지 전세 세입자 구합니다.
그 공급을 올리는 거예요.
그래서 11억에 들어올 사람을 구해 가지고 세입자의 11억과 내 돈 12억을 합쳐서 매도자한테 23억을 주고 집을 사는 거죠.
그럼이 11억의 전세를 구할 때 이입자가 보통 11억을 현금으로 다내는 사람은 많지 않고 전세 대출 한도가 보통 5억이니까 3억이든 4억이든 5억이든 대출을 받을 가능성이 크죠.
전세 대출을 이거 매수자가 대출받는게 아니고 내가 구한 세입자가 대출을 받아서이 사람도 자기 돈 6억 전세 대출 5억을 해서 11억을 만들어서 나는 그걸 받아서 내 12억이랑 합쳐서 23억을 지부를 하려고 했는데 그 4번 규제가 그걸 못하게 하는 겁니다.
이해되세요? 그러니까 네가 갭투자는 해도 괜찮아.
갭투자 하는 걸 막는 건 아니야.
갭투자 자체는 가능해.
아까 보신 그 물건 새안고.
그런 물건을 그냥 전 세입자가 이미 있는 상태에서 사는 건 괜찮아.
그런데 입주 물건을 비어 있는 물건을 세입자를 구하면서 네가 매수하는 거 그때는 전세 대출을 안 해 줄 거야.
그렇게 세입자를 구하면서 네가 매수할 때는 그 세입자를 어떤 사람 구해야 되냐면은 대출 안 받고 현금으로 전세금을 다 낼 수 있는 세입자를 구해야만 너는 그 집을 전세 껴서 살 수 있어.
복잡하죠? 그런 규제를 하는 겁니다.
자, 간출이면 전세 맞추면서 갭 투자하는 건 안 돼.
네가 전세를 맞추면서 투자하는 건 안 되고 이미 전세가 맞춰 세팅이 되어 있는 걸 하는 거는 괜찮아.
요렇게 구분하시면 돼요.
이 4번은.
그래서 사실은이 2번 3번 같은 경우는 내가 개투자를 하는 사람이 대출을 받는다는 걸 금지하는 거라서 사실 개투자하면서 대출 받는 사람은 별로 없잖아요.
본인이.
이 2번 3번은 이렇게 강력하진 않아요.
그냥 갭투자로 추가 매수할 때 대출 받지 말고 해라.
만약 네가 갭 투자하면서 대출을 받는다면 너는 전입 의무도 생기고 기존 주택 처분도 해야 되기 때문에 사실상 개투자 주담대를 금지시켜 버리는게 2번 3번인데 어차피 개투자할 때 주담대 원래 잘 안 받는데라고 해서 전세에 맞춰 가지고 내가 세 입장 구해서 갭투자해야지라고 할 때 아 그것도 안 돼라고 하는게 4번입니다.
앞으로 수도권에 갭투자를 할 수 있는 유일한 방법은 뭐라고요? 이미 전세가 맞춰져 있는 물건을 그냥 사는 건 가능하다.
이게 유일한 방법이에요.
이제 갭투자를 할 수 있는 유일한 방법.
무언가 유일한 방법이 될 때는 여태까지 항상 어땠어요? 그 방법을 많은 사람들이 선택을 하게 되죠.
당연히 다른 모든 방법이 다 막히고 한 가지 방법만 남는다면 거기에 해당하는 허수의 물건이 선택을 받기가 쉬워지는 건 당연한 거고 우리가 문재인 정부 때 같은 규제는 아니어도 그와 굉장히 비슷한 상황들을 우리가 많이 봤었죠.
그래서 2, 3, 4번은 요렇게 정리하면 됩니다.
자, 이렇게 총 일곱 가지의 규제가 이번에 걸렸는데 지금까지 말씀드린네 가지 규제가 가장 중요합니다.
1번은 두담도의 한도에 대한 얘기고요.
2, 3, 4번은 개투자를 어떻게 어디까지 막을 것이냐에 대한 문제였어요.
나머지 5번, 6번, 7번은 이제 약간 소소한 것들인데 주담대 만기 30년 제한인데요.
원래 주담대가 보통 30년 만기로 대출을 받다가 이게 최근에 40년까지 가능하게 바뀐 적이 있었는데 요걸 다시 30년까지로 제안을 하겠다.
40년 50년 상품 요런 상품 만들지 마라.
이게 이제 DSR과 관련이 되는 거거든요.
근데 연봉이 똑같더라도 만기를 40년짜리로 하면은 40년 동안 나눠낼 수 있는만큼 대출을 해 주니까 좀 대출이 많이 나오겠죠.
그래서이 기간을 줄이면 줄일수록 같은 GSR 한도가 걸리더라도 실제 받을 수 있는 대출액은 줄어들겠죠.
이것도 전반적으로 대출을 좀 줄일 수 있는 규제고요.
여섯 번째 규제는 생활비용도 주담대 한도 1억.
이건 뭐냐면은 여태까지 우리가 계속 얘기하고 있는 앞에서 얘기하고 있는 주택 담보 대출은 주택을 살 때 대출 받는게 보통 주택 담보 대출이죠.
생활 비용도 주담되는 주택은 내가 이미 가지고 있어.
몇 년 전에 샀어요.
근데 그때 내가 대출을 안 받았네.
아니면 대출 한도까지 채우진 않았네.
받았더라도 지금 좀이 주택을 담보로 대출받고 싶은데 그것도 가능하잖아요.
원래 그죠.
주택을 꼭 살 때 대출 받는게 아니라 일단 사 놓고 나중에 그 주택 담보 대출을 받을 수도 있는 거잖아요.
그거는 한도를 이제 1억까지만 규제하겠다는 거예요.
이것도 수도권 말입니다.
모든 규제는 수도권이에요.
그 주택을 살 때는 그래도 6억까지는 가능한데 이미 샀어.
너는 그럼 1억까지 밖에 안 돼.
당연히 주택 이상의 사람은 이런 걸 아예 안 해 줘.
생활 비용도 이런 거는 꿈도 꾸지 마.
이런 거고요.
마지막 일곱 번째 규제는이 정책 대출에 가는 겁니다.
이 보통 저소득층 슈는 부부들이 많이 받는 대출들이죠.
디딘돌 버틴목 이런 것들의 한두를 2억 5천에서 2억으로 줄인다.
상여 최초 주담대 LTB는 원래 80 보통 이제 비교제도 70까지인데 10% 더해서 80이었던 거를 똑같이 일반 주담대와 같은 70% LTB로 똑같이 낮춰 버린다.
5번 6번 7번 다 이제 가게 대출의 규모를 좀 줄이고 대출 양을 좀 줄이기 위한 규제 드립니다.
그래서 5번, 6번, 7번은 본인이 해당하시는 분들이 실질적으로 대출액이 얼마가 더 나오냐에 대한 문제가 될 텐데 1, 2, 3, 4번은 사실 이제 수도권 집값 지형을 좀 흔들 수 있는 규제들이죠.
그래서 1번부터 4번까지가 매우 중요합니다.
이 아래에 있는 내용을 잘 읽어 보시기 바랍니다.
그래서 이렇게 이번 규제 7종 세트 대출 규제만 일곱 가지인데 역대급이죠.
역대 가장 강한 거 같아.
대출 규제로는.
이 이 막강한 대출 규제가 이미 적용이 되고 있는데 자 막 지금 엄청나게 오르고 있는 서울 직값 수도권 직값이 상승 망을 수 있는 거냐이 규제로 일단 제가 최근에 계속 말씀드리지만 유동성을 증가시키는 정책 추경이 이미 20조 국세 발행으로 진행이 되고 있고 국채 발행 전부터도 이미 시장에 선반형이 되고 있고 발행되면 당연히 발행이 되겠죠.
돈을 뿌리면 집값은 당연히 올라가기 때문에 지금 현재 정부의 기본적인 정책 반향은 집값이 오를 수밖에 없는 정책이기는 해요.
지속적으로 현금을 휴지 조각으로 만드는 정책을 꼭 이게 이재명 정부 여서가 아니라 보통 일반적인 진보 정부는 그렇게 할 수밖에 없는게 많은 사람들에게 뭔가를 해 줘야 되잖아요.
특히 뭐 서민들도 위주로 많은 돈이 있어야 뭔가 해 줄 수 있잖아요.
그래서 추경 이런 걸 많이 하다 보니까 돈을 많이 풀게 되고 유동성을 필치 못하게 증가시키는 정책을 이제 할 수밖에 없는데 이번 이재명 정부는 과거 진보 정부에 비해서도 훨씬 더 돈을 뿌리는 정책을 시작부터 적극적으로 하죠.
지금 양상은 유동성 증가 정책 즉 집값을 올린 정책과 그 집값을 잡기 위한 부동산 규제가 이번에 걸려서 충돌되는 양상이죠.
일단 지금까지 전례를 봤을 때는 부동산 규제 정책으로 유동성의 증가를 이겨낸 전례는 존재하지 않습니다.
부동산 규제보다 보통 유동성의 증가 감소가 훨씬 더 중요해요.
지난번 2022년 부동산 폭락도 유동산 감소에 의한 폭락이었죠.
자, 또 그런데 많은 부동산 규제 정책들, 뭐 세금 규제, 지역 규제 등등 중에서 그래도 실질적으로 유동성을 억제할 수 있는 정책이 대출 규제입니다.
대출의 규제야말로 대출 양을 정말 이렇게 줄일 수 있다면 실제 대출이 나가는 양을 줄여 버릴 수 있다면 시중에 풀리는 돈을 조금이라도 억제하는 거죠.
그래서 이재명 정부가 유동성에 초점을 맞추고 지금 폭증하는 유동성 가만 내비두면 이제 미친 듯이 증가할 수밖에 없는 유동성을 억제하는 정책을 꺼내 등 건 맞다.
단순히 부동산 규제가 아니라 유동성 억제 정책을 지금 유동성 증가 정책에 대학마로 지금 꺼내 상황이고요.
이제 한 정부에서 동시에 두 정책을 실행 중인 상황이 되는 거죠.
이게 이기느냐 이게 이기느냐인데 분명히 터져 올라가는 요동성을 조금 억제시킬 수는 있겠죠.
분명히 대출 규제는 유동성을 억제시키는 정책이 맞기 때문에 세금 규제 같은 것과는 달라요.
실제 유동성에 영향을 줄 수 있기 때문에 커질 것 같은 유동성을 조금 온도를 약간 낮추는 정도의 역할은 분명히 할 수 있다.
자, 근데 여러분은 여기에 너무 매물되지 마시고요.
아, 지금 정부가 두 가지 정찰을 같이 하는데 집값이 오를 수도 있어 보이고 안정화가 될 수 있을 것 같지도 보이고 뭐 두 개를 다 하는 거 같아.
집값이 어떻게 될까를 너무 고민하지 마시고요.
여기에 좀 집중했으면 좋겠어요.
풍선 효과는 반드시 발생한다.
규제를 걸면요.
풍선 효과는 반드시 발생합니다.
규제라는 건 풍선 효과를 반드시 만들어요.
안 그런 적이 없어요.
어떤 지역의 규제를 걸면 그 옆에 있는 지역이 풍선 효과를 받고요.
아파트의 규제를 걸면 오피스텔이 풍선 효과로 수혜를 보고요.
너무나 많이 경험을 해 봤습니다.
불확실한 걸 너무 생각하지 마시고 확실한 거.
확실한 건 풍선 효과가 발생한다는 거예요.
이걸 여러분은 그냥 기회로 삼아야 되는 거예요.
풍선 효과가 어디에서 발생하느냐를 봐야죠.
생각을 해 봐야죠.
그래서 제가 처음에 키포인트 다섯 가지가 가장 중요하다.
여러분에게 중요한 건 다섯 가지인데 2번, 3번 에트가 있죠.
지금 모든 교재는 어디에만 적용된다고요? 수도권에만 적용이 된다.
그리고이 모든 교재는 주택에 한정된다.
이건 문재인 정부 때도 항상 그랬었죠.
이런 키워드들이 풍선 효과가 어디로 뻗어 나갈지를 반향을 제시하고 있는 거예요.
아까 정리한 거 이미 전세가 맞춰져 있는 걸 갭투자하는 방법이 이제 유일한 갭투자 방법이다.
이런 걸 정리를 해 보면 아이 풍선 효과가 어디로 발생할지 여러분 스스로 정리해 볼 수 있겠죠.
이런 것들을 제가 다시 한번 정리를 해서 며칠 내로 풍선 효과는 어디에 발생할 것인가? 사실 문재인 정부 때를 보면 그 정답이사 있거든요.
부디 과거를 공부를 하세요.
문재인 정부 때 풍선 효과가 어떻게 퍼져 나갔었는지를 잘 보시라고요.
어떤 풍선 효과가 일어날지 스스로 정리가 되신 분들은 지금 댓글에 정리해서 적어 주시기 바랍니다.
열분 선정해서 스타벅스 기포티콘을 보내 드릴게요.
모든 변화, 모든 정책, 모든 뭐 규제, 정권이 바뀌든지 정책이 바뀌든지 어떤 변화가 있으면 그건 기회예요.
그냥 기회가 됩니다.
항상 그 기회를 항상 내가 잡을 수도 없고 항상 맞출 수도 없죠.
어 뭐 내가 기회인 줄 알았는데 아니었을 수도 있고요.
태도 자체를요.
이게 정치인의 나쁜 감정이든 좋은 감정이든 감정 소모하시는 분들이 많잖아요.
정말 쓸데 없는 짓입니다.
항상 얘기하지만 정치인을 위해서 내가 팬을 자처해서 내 시간과 감정을 소모하든 그 사람을 욕하느라고 내 감정과 시간을 소모하든 아무 도움이 안 돼요.
여러분이 하실 일은 이번에도 큰 변화가 있는 거니까 이걸 내가 어떻게 기회로 만들지를 생각을 하시라고요.
