🚨집값 폭등 임박! 무주택자라면 당장 5년 안에 '이것' 해야 합니다 (김준영 소장)
부동산 시장, 중학생 눈높이로 쉽게 정리해 줄게!
서울 집, 5년만 묻어두면 무조건 성공?
서울 집은 언제 사도 괜찮아. 딱 하나 조건이 있어. 사고 나서 5년은 무조건 가지고 있어야 해. 그러면 절대 실패 안 해.
수도권 부동산, 두 개의 시장으로 나눠 봐야 해!
수도권 부동산 시장은 좀 다르게 봐야 해. 크게 두 가지 시장으로 나눌 수 있거든.
- 자산 시장 (강남처럼): 여기는 돈이 많은 사람들이나 투자자들이 "이거 좋은 자산이네!" 하고 사는 곳이야.
- 수급 시장 (서울 외곽, 경기도, 인천): 여기는 우리가 흔히 말하는 수요와 공급에 따라 가격이 움직이는 곳이야.
최근 정부 정책은 수급 시장보다는 자산 시장에 더 영향을 주는 편이야. 그래서 5월에 서울 거래량이 많이 줄었지만, 가격은 안 떨어졌어. 반면에 경기도나 인천은 거래량이 덜 줄었지.
이제 규제가 시작됐으니, 예전처럼 시장이 원래대로 돌아왔다고 보면 돼. 그래서 요즘은 강남보다 외곽이 더 많이 오르고 있어. 왜냐하면 외곽은 공급 부족 때문에 직접적인 영향을 받거든.
결론적으로, 시장이 변한 게 아니라 원래대로 돌아온 거야. 그리고 상승 방향은 중심이 아니라 외곽으로 퍼지고 있다고 생각하면 돼.
강남 vs. 외곽, 어디가 더 중요할까?
거래량이나 돈의 비중으로 따지면 외곽이 훨씬 크지만, 시장의 방향을 이끌고 가는 건 강남이야.
- 과거 (2013년): 경기도 외곽부터 올랐어.
- 최근 (2024년): 강남부터 올랐지. 순서가 달라진 이유는 정부 정책이나 환율 같은 외부 요인 때문이야.
원래 시장은 공급 부족 때문에 전세에서 매매로 옮겨가는 게 외곽부터 시작해서 강남까지 퍼지는 게 정상이야. 그런데 2023년부터는 정부 정책이나 안전 자산 선호 때문에 강남이 먼저 움직였고, 그 영향으로 과천, 분당 같은 곳도 같이 올랐지.
지금은 다시 원래 시장으로 돌아와서 외곽이 움직이기 시작했으니, 시장이 정상적으로 작동하고 있다고 보면 돼.
집값은 계속 오를까?
응, 적은 거래량 속에서도 매도 물량이 줄지 않고 있어서 집값은 계속 오르는 방향이야.
왜 강남 고가 주택은 약세인데, 비강남 중저가 아파트는 최고가를 경신할까?
정부 정책이 강남 고가 주택에는 약간 효과가 있지만, 지금은 공급 부족 때문에 외곽 지역이 더 크게 오르는 시점이야. 동탄이나 평택 같은 곳이 많이 오르는 이유도 이런 흐름 때문이지.
'갭 메우기' 현상, 앞으로도 계속될까?
응, 지역 간, 신축과 구축 간의 가격 차이가 벌어지면서 '갭 메우기' 현상이 계속될 거야.
- 서울: 구축도 신축처럼 잘 따라 올라가.
- 외곽: 신축 공급이 많으면 구축은 좀 느리게 움직일 수 있어.
어디를 선택할지는 네가 얼마나 전고점에서 벗어나 있는지, 그리고 그 지역에서 가장 먼저 오르는 아파트가 얼마나 올랐는지를 보고 결정하면 돼.
전세 매물이 줄어드는 이유는?
- 투자자 진입 불가: 2022년부터 투자자가 집을 사기 어려운 환경이 됐어.
- 정부 규제 강화: 투자자 규제가 더 심해졌지.
- 실거주 의무 강화: 비주택자까지 규제하면서 실거주자가 늘어나니 전세 매물이 더 줄어들었어.
공급이 없는 상태에서 이런 정책이 나오니 전세 매물이 더 빨리 줄어드는 거야.
전세값 상승, 앞으로도 계속될까?
응, 당분간 아주 길게 계속될 거야. 집을 짓고 입주까지 시간이 오래 걸리기 때문이야. 2029년까지는 거의 확정이고, 2030년 정도에 입주가 시작될 거야.
그런데 문제는 투자자가 집을 살 수 없는 환경이라 공급이 늘어도 전세 문제는 해결하기 어려워.
월세 시대가 현실화되고 있다고?
응, 전세에서 월세로 넘어가는 과도기인데, 지방은 이미 월세로 더 빨리 넘어갔어.
- 지방 소도시: 일자리가 없으니 사람들이 떠나고, 집을 갖고 있는 사람들은 월세로 수익을 내려 해.
- 강남: 전세 수요가 많으니 전세를 줄이면 전세 가격이 폭등할 수 있어.
인위적으로 전세를 줄이면 큰일 날 수 있으니 시장에 맡기는 게 중요해.
젊은 층의 주거 불안정, 언제까지?
당분간 해결하기 어려울 거야. 빌라나 오피스텔 가격까지 오르는 건 공급 부족의 심각한 신호야.
3040 세대가 집을 사려는 움직임이 커지고 있어. 첫 주택 구입자가 역대 최다치라는 기사도 많지. 이건 일시적인 현상이 아니라 구조적인 변화라고 봐야 해.
앞으로 20~25년 동안은 인구 구조 때문에 집값이 떨어지기 힘들 거야.
3040, 대출받아서 집 사는 게 나을까?
자기 능력껏 사는 게 나아. 서울 수도권은 구조적으로 집값이 떨어지기 힘들어. 과거 하락했던 이유도 지금은 보이지 않거든.
영국이나 프랑스처럼 재건축을 안 하면 젊은 층이 엄청난 월세를 내야 할 수도 있어. 서울도 재건축을 통해 공급하지 않으면 월세가 가파르게 오를 거야.
월세를 내는 것보다 대출받아 집 사는 게 더 쌀 수도 있어.
서울 중저가 아파트, 얼마 정도 있어야 살 수 있을까?
- 서울 평균: 대출 포함해서 12억 정도
- 경기도: 9억 정도 (구축이나 신축에 따라 다름)
- 6억 정도로도 살 수 있어. (현금 4억 + 대출 2억)
생애 첫 주택 구입이면 50%까지 대출이 가능해.
주담대 금리, 고정 vs. 변동?
지금은 고정 금리를 선택하는 게 나을 수 있어. 경제 상황을 보면 저금리로 돌아가기 어렵거든. 나중에 상황을 보고 바꿔도 되니까.
가게가 버틸 수 있는 심리적 한계점은?
개인마다 다르지만, 소득의 30% 이상을 주거비로 쓰지 않는 게 좋아. 그 이상 넘어가면 삶의 질이 떨어지거든.
정부의 보유세 인상, 괜찮을까?
지금은 보유세를 올릴 시점이 아니야. 집주인들이 전세나 월세를 올려서 세입자에게 부담을 전가할 수 있거든. 지금은 전세, 월세 모두 귀한 시기라 더 그래.
돈이 없으면 집을 못 사는 건가요?
작은 금액이라도 꾸준히 모으는 노력이 필요해. 예전에는 급여의 80% 이상을 저축해서 집을 사는 사람들도 있었어. 요즘은 즐길 거리도 많고 고정 지출도 많아서 더 힘들겠지만, 고통을 감내하고 종잣돈을 모으는 과정이 필요해.
아파트 vs. 오피스텔, 뭘 사야 할까?
아파트가 가장 안전해. 오피스텔이나 빌라는 아파트보다 먼저 떨어질 수 있어. 서울 아파트는 연식에 상관없이 안전한 편이야. 경기도 외곽으로 갈수록 신축 위주로, 역세권 아파트를 선택하는 게 좋아.
동탄 집값 상승, 일시적일까?
일시적이지 않아. 삼성 효과도 있지만, 원래 경기도 전체가 오르는 흐름이고 동탄은 수원이라는 시장 방향을 정하는 곳의 확장 개념이기 때문이야.
경기도, 어디가 오르고 어디가 늦을까?
- 강남이 움직이면 같이 움직이는 곳: 분당, 과천
- 경기도 공급 가능 지역: 송도 (투자자가 많이 들어가서 먼저 움직임)
- 조금 늦는 곳: 일산, 3번 국도 라인 (구축이 많아서)
- 가장 늦는 곳: 파주 (외곽 수요는 중심 수요에 비해 약함)
지역마다 움직이는 순서가 정해져 있어.
경기도 미분양 아파트, 사도 될까?
입주 시점을 예측해야 해. 시장 상황, 교통망, 새로운 수요 등을 고려해야 하지. 동탄도 처음에는 힘들었지만, 시간이 지나면서 수요가 채워졌어.
서울 아파트 분양가 상승, 구조적인 추세인가?
응, 땅값이 가장 큰 요인이야. 정부가 택지 공급을 늘려야 분양가 안정을 기대할 수 있어.
투자자 때문에 공급이 많아지면 집값이 떨어진다?
맞아. 과거 대구, 부산처럼 투자자가 많으면 공급이 늘어나고, 결국 집값이 10년 전 가격으로 돌아갈 수도 있어. 정부의 단기적인 규제는 미봉책일 뿐이야.