부동산 세금 폭탄 피하는 법! 10배 절세 비법 전격 공개

부동산 세금, 똑똑하게 피하는 법! (중학생 눈높이 설명)

부동산 세금 진짜 복잡하지? 특히 집 사고팔 때, 상속받을 때 등등 세금이 엄청 많이 붙어서 머리가 아플 때가 많아. 오늘은 이 복잡한 부동산 세금을 똑똑하게 피하는 방법을 쉽게 알려줄게!

1. 효도하면 오히려 손해? 세금 폭탄 조심!

• 부모님 모시고 살면 집이 두 채?

  • 부모님이나 장인 장모님을 모시고 살면, 세법상으로는 같은 집에 사는 걸로 봐. 그래서 집이 두 채가 되는 거야.
  • 집이 두 채가 되면 세금이 더 많이 붙어. 심하면 중과세까지!
  • 결론: 부모님을 모시는 건 좋은 일인데, 세금 때문에 오히려 불리할 수 있어.

• 상속받은 집도 조심!

  • 집을 상속받으면 일정 기간 동안은 세금 혜택을 주기도 해.
  • 그런데 부모님이랑 같이 살다가 돌아가셔서 상속받은 경우랑, 처음부터 따로 살다가 상속받은 경우랑 세금 혜택이 달라.
  • 결론: 세법은 진짜 효자도 오히려 불리하게 만들 때가 있어.

2. 집 한 채만 있어도 비과세 못 받는다고?

• 집 한 채는 세금 혜택 다 줘!

  • 집이 딱 한 채만 있으면 양도세, 취득세, 종부세 등 대부분 세금에서 혜택을 줘.
  • 그런데 "나는 집 한 채만 있으니 비과세 받겠지!" 하고 팔았다가 비과세 못 받는 경우가 많아. 왜 그럴까?

• 상식으로 판단하면 큰일 나!

  • 예시: 내가 집 한 채 있고, 장인 장모님도 집 한 채 가지고 있어. 같이 살면 집이 두 채가 되는 거야.
  • 결론: 집이 한 채라도 다른 사람 명의로 된 집과 합쳐지면 주택 수가 늘어나서 세금 폭탄을 맞을 수 있어.

3. 다가구 주택도 공동주택이라고?

• 건축법 vs 세법:

  • 건축법상으로는 다가구 주택은 단독주택이야.
  • 그런데 세법에서는 다가구 주택을 공동주택으로 보는 경우가 있어.
  • 결론: 세법은 우리가 생각하는 상식이랑 다를 때가 많아.

• 까다로운 특례 요건:

  • 다가구 주택을 단독주택으로 인정받으려면 층수, 면적, 세대수 등 까다로운 조건을 맞춰야 해.
  • 옥탑방도 층수에 포함될 수 있어서 특례 요건에서 탈락할 수도 있어.
  • 결론: 세금은 어떻게든 더 걷으려고 하는 것 같아.

4. 집 살 때 조심해야 할 것들!

• 분양권, 입주권도 주택 수에 포함!

  • 2020년 8월부터 분양권도 주택 수에 포함되고, 2021년 1월부터는 양도세 계산할 때도 주택 수에 들어가.
  • 재개발, 재건축 조합원 입주권도 마찬가지야.
  • 결론: 모르고 분양권 두 개 사고 다른 집도 사면 세 채가 돼서 취득세 중과세를 맞을 수 있어.

• 지방 저가 주택 혜택도 꼼꼼히!

  • 기준시가 1억 이하 주택은 주택 수에서 빼주는 혜택이 있었는데, 이제 2억으로 상향됐어.
  • 주의: 이 혜택은 수도권 밖 지역에만 해당돼. 수도권은 여전히 1억 이하만 해당될 수 있어.
  • 결론: 혜택도 지역별로, 금액별로 다 다르니 꼭 확인해야 해.

• 공동 상속도 조심!

  • 집을 공동으로 상속받으면 지분율이나 금액에 따라 주택 수에 포함될 수 있어.
  • 특히 무주택자가 상속받으면 세금 혜택이 더 큰데, 지분율을 잘 조절해야 해.
  • 결론: 공동 상속받을 때도 지분율을 잘 따져봐야 세금 폭탄을 피할 수 있어.

• 부부 공동명의도 미리!

  • 집을 살 때 배우자가 전업주부라면 처음부터 공동명의로 하는 게 좋아.
  • 나중에 증여하면 증여세와 취득세를 내야 하지만, 처음부터 공동명의로 하면 증여세 없이 취득세만 내면 되거든.
  • 결론: 집 살 때 배우자도 함께 고려해서 공동명의로 하면 절세 효과가 커.

5. 고령자, 부동산 처분 시 세금 폭탄 맞지 않으려면?

• 팔고, 증여하고, 상속까지? 세금만 세 번!

  • 고령자가 비싼 부동산을 팔면 양도세를 내야 해.
  • 그 돈을 자녀에게 주면 증여세를 내야 하고.
  • 만약 10년 안에 돌아가시면 상속세까지 합산해서 내야 해.
  • 예시: 150억짜리 집을 팔았는데 세금만 105억을 냈다는 사람도 있어.
  • 결론: 고령자는 부동산을 함부로 팔면 안 돼. 미리 증여 계획을 세워서 상속세와 증여세를 절세해야 해.

• 사전 증여도 신중하게!

  • 상속세 혜택을 받으려고 미리 증여했다가 오히려 세금 폭탄을 맞는 경우도 있어.
  • 사전 증여하면 나중에 상속세 계산할 때 공제를 못 받거나, 취득 가액이 낮게 잡혀서 양도세가 더 많이 나올 수 있어.
  • 결론: 무조건 증여부터 하지 말고 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 해.

6. 재개발, 재건축은 더 복잡해!

• 시기별 세금 차이가 10배까지!
  • 재개발, 재건축은 언제 사고 언제 파느냐에 따라 세금이 10배까지 차이 날 수 있어.
  • 결론: 재개발, 재건축은 무조건 전문가 세 명에게 상담받는 게 좋아.

오늘의 교훈: 전문가 상담은 필수!

• 부동산 세금은 정말 복잡하고 어렵기 때문에, 혼자 판단하면 큰코다칠 수 있어.
• 무엇을 하든 전문가와 상담하는 것이 가장 중요해.
• 특히 재개발, 재건축은 세 명의 전문가에게 상담받는 것을 추천해!

이 내용들을 잘 기억하고, 부동산 거래할 때 똑똑하게 세금 혜택을 받도록 하자!