5분 만에 낙찰! 부동산 경매 입찰가, 이제 패찰 없이 100% 성공 비법 대공개!

경매 초보를 위한 나만의 입찰가 만드는 공식!

경매 처음 시작하는 사람들은 아파트나 빌라로 시작하는 경우가 많잖아? 근데 법원에 가보면 생각보다 비싸게 낙찰되는 걸 보고 "아니, 그냥 사면 되지 왜 저렇게 비싸게 사지?" 하고 답답할 때가 있을 거야.

사실 초보자들이 비싸게 낙찰받는 이유가 몇 가지 있어.

• 기준 없이 성급하게 높게 적는 경우: 그냥 '사고 싶다!'는 마음만 앞서서 기준 없이 높게 쓰는 거지.
• 감정에 휘둘려서 높게 적는 경우: '이거 꼭 내 걸로 만들고 싶어!' 하는 마음에 가격을 높이는 거야.
• 시세 조사를 잘못해서 높게 적는 경우: 부동산 가격을 제대로 알아보지 않고 높게 쓰는 거지.

이렇게 비싸게 낙찰받으면 나중에 돈을 못 돌려받는 '민납'을 하게 될 수도 있어. 민납은 입찰 보증금을 내고 포기하는 건데, 그러면 1천만 원, 2천만 원 이상 날리는 거야.

그래서 오늘은 잃지 않으면서 꾸준히 수익을 낼 수 있는 나만의 입찰가 만드는 공식을 알려줄게!

입찰가 산정 공식: A - B - C

이 공식은 생각보다 간단해.

• A (매도가): 이 부동산이 팔릴 거라고 예상되는 가격이야.
• B (총비용): 경매로 집을 사서 팔 때까지 드는 모든 돈이야.
  • 취득세 (살 때 내는 세금)
  • 양도세 (팔 때 내는 세금)
  • 법무비 (법무사한테 주는 돈)
  • 금융비용 (대출 이자, 중도상환 수수료 등)
  • 중개수수료 (부동산 통해서 팔 때 내는 돈)
  • 명도비 (이사비 등)
  • 수리비 (필요하다면)
  • 미납관리비 (전에 살던 사람이 안 낸 관리비)
• C (희망수익): 내가 이 투자로 벌고 싶은 돈이야.

입찰가 = A (매도가) - B (총비용) - C (희망수익)

이 세 가지만 알면 입찰가가 뿅 하고 나오는 거지!

각 항목 알아내기

• 매도가 (A): 부동산 공부를 열심히 하고, 직접 발품 팔아서 알아보면 충분히 알 수 있어. 아파트 정도면 어렵지 않게 알아낼 수 있지.
• 총비용 (B): 복잡해 보이지만, 내가 얼마에 낙찰받느냐에 따라 퍼센트로 계산할 수 있는 것들이 많아. 다만, 명도비, 수리비, 미납관리비는 현장 조사를 통해 파악해야 해.
• 희망수익 (C): 이게 제일 중요하고, 또 초보자들이 가장 어려워하는 부분이야. 왜냐하면 매도가와 총비용은 객관적으로 계산할 수 있지만, 희망수익은 감정이 들어갈 수 있거든. '이거 꼭 사고 싶다!' 하는 마음에 희망수익을 너무 높게 잡으면 낙찰이 안 될 수도 있어.

우리가 투자를 하는 이유는 수익을 내기 위해서잖아? 그러니까 희망수익을 정하는 게 가장 먼저고 중요해야 해.

희망수익, 얼마나 잡아야 할까?

희망수익을 너무 크게 잡으면 낙찰이 안 되고, 너무 작게 잡으면 수익이 적으니까 적절한 수준을 잡는 게 중요해.

내가 100건 이상의 수강생 낙찰을 도와주면서 데이터를 보니, 일반 경매 물건이면서 대단지 아파트 (권리 분석 쉬운 물건)의 경우, 매매가의 5% 정도를 희망수익으로 잡으면 낙찰 확률이 높아진다고 해.

예시:

• 매도가: 3억 원
• 총비용: 약 1,500만 원 (매도가의 5% 정도)
• 희망수익: 1,500만 원 (매도가의 5%)

이 경우 입찰가는 3억 - 1,500만 원 - 1,500만 원 = 2억 7,000만 원이 되는 거야.

만약 더 높은 수익을 원한다면, 물건의 난이도를 높여야 해.

• 매매가의 7% 이상 수익: 대항력 있는 임차인이 있거나, 대형 아파트, 음면에 있는 아파트 등 경쟁률이 덜한 물건을 노려볼 수 있어.
  • 예시: 3억 원짜리 아파트에서 2,000만 원 이상 수익을 원한다면, 입찰가는 3억 - 1,500만 원 - 2,000만 원 = 2억 6,500만 원이 되는 거지.
• 매매가의 10% 이상 수익: 아파트로는 쉽지 않고, 빌라나 나홀로 아파트, 혹은 공매 물건을 노려야 할 수 있어.
  • 예시: 3억 원짜리 빌라에서 3,000만 원 수익을 원한다면, 입찰가는 3억 - 1,500만 원 - 3,000만 원 = 2억 5,500만 원이 되는 거야.

비용 계산, 어렵지 않아!

총비용 계산이 복잡해 보일 수 있지만, 엑셀을 활용하면 쉽게 할 수 있어.

• 자동 계산되는 비용: 취득세, 법무비, 대출 이자, 중도상환 수수료, 중개수수료 등은 입찰가나 대출금에 따라 퍼센트로 계산돼.
• 현장 조사 필요한 비용: 명도비, 수리비, 미납관리비는 직접 확인해야 해. 명도비는 보통 200만 원 정도로 잡아두면 마음 편하게 협상할 수 있고, 수리비는 필요할 때만 계산하면 돼.

나만의 입찰가 산정 엑셀 활용하기

이런 엑셀을 활용하면 현장 조사 때 매도가, 미납관리비, 수리비, 명도비 이 네 가지만 입력하면, 내가 원하는 희망수익에 맞춰 입찰가가 자동으로 계산돼.

이렇게 공식대로 계산해서 입찰을 많이 하면, 낙찰될 확률이 높아지고 잃지 않으면서 꾸준히 수익을 낼 수 있게 되는 거야.

가장 중요한 건 정확한 계산과 공식으로 입찰을 많이 하는 것!

이 엑셀을 받고 싶다면 고정 댓글을 확인해 봐!