안녕하세요 단상입니다 여러분들 부동산 거래할 때 반드시 꼭 보는 서류가 있죠네 등기부 등번 정부에서 발행하는 공식 문서예언자 그러면 이것을 나라에서 정부에서 보장을 해 줄까요네 아닙니다 보장을 전혀 안 해 줍니다 자 이것이 현재 우리나라 등기부등본의 문제인데요 어떤 문제가 있고 어떻게이 문제를 해결해야 될지 한번 살펴보겠습니다 조만간에 부동산 거래하실 분 있으면요 꼭 보시기 바랍니다 자 뉴스 기사 몇 개 보겠습니다 등기부 등봉 믿고 샀는데 이억집 고스란이 날렸습니다 집 사고도 거리로 내쫓겨 등기부 믿고도 그죠 낭패를 본다 등기부 등번 분명 깨끗했는데 집 고스란이 뺏기게 생겼습니다 앉아서 집이 날아가게 생겼습니다 도와주세요는 제목으로 올라온 글입니다 등기 믿고 거래했다가 집 날려 논란의 등기부 공신력네 오늘이 부분에 대해서 말씀을 드리려고 합니다이 모든 기사들 그죠 이런 끔찍한 기사들이 바로 등기부의 공신력이 문제 때문입니다 이것이 왜 문제이고 왜 이런 사건 사고가 생기는지 자세히 알아보겠습니다 자 우리가 물건을 샀다가 진짜 1천원 2천원만 손해를 봐도 잠을 못 찾는데 부동산은 몇 억이 왔다 갔다 하잖아요 정부가 발행하는 등기부 등를 믿고 샀다가 문제가 생겨서 내 재산을 다 날린다고 하면 와 정말 이거는 죽는 그날까지 원통할 것 같아요 자 그런 분의 사례를 한번 읽어 보겠습니다 자 서울 강속구 사는 35살 박모씨의 안타까운 사례입니다 자 이분은 2019년 5월 7년간 모은 돈으로 강속구 소재 아파트를 3억 원에 구입했다 지금이 3억 원이 말도 안 되는 금액이지만 아마 2019년이면 그 가영역 쪽에 10평 대에서 한 10평 이런 작은 아파트들이 있거든요 오래된 거 그 당시 한 3억 정도 했었습니다 아마 거기인 거 같아요 당시 박시은 등기부등본을 수차례 확인했고 부동산 중계 인과 함께 서류를 꼼꼼히 검토한 뒤 계약을 체결했다 자 그런데 무려 2년이 지난 후에 박시은 법원으로부터 근저당권 회복 청구 소송 관련 소장을 받았다 조사결과 이전 소유자가 대출금을 상하지 않은 채 서류를 위조해서 근저당권을 말소한 것으로 밝혀졌다 등기 을구에 보면 근저당권이 나와져 있잖아요네 그것을 말소한 겁니다 서류를 위조해서 결국 법원은 근저당권 회복 판결을 내렸고 박신은 3억 원에 구입한 집을 잃을뿐만 아니라 이전 소유자 대출금 2억 원까지 떠안게 되었다 이로 인해 박시 가족은 월세 온음으로 이사가야 했으며 자녀들의 전학은 물론 부부가 야간 아르바이트를 하며 빚을 갚아 나가고 있는 실장이다 그래고 말씀하셨네요 그래서이 박시은 모든 절차가 합법적으로 진행되었음에도 이런 일이 생겨서 너무 억울하다 국가가 서류 위조에 대한 책임을 져야 하는 거 아니냐고 호소를 했습니다네 당연히 그러시겠죠 자 그러나 현행법상 등기부 등본에는 공신력이 없어네 이게 키어 듭니다 공신력이 없어 국가를 상대로 한 손해 배상 청구도 받아들여지지 않고 있다 이에 대해 법조계에서는 부동산 거래의 안전 위해 등기부 등본에 공신력을 부여하는 제도 개선이 필요하다고 목소리가 나오고 있다 한편 이번 사건 책임자인 이전 소유자 이미 해외로 도주한 것으로 알려져 검거가 쉽지 않을 전망이다네 너무 안타까운 사연이 여러분 어떻습니까 정말 말도 안 되죠 국가에서 발행한 서류를 믿고 샀는데 문제가 됐을 때 그 책임은 온전히 당사자의 몫이라는 겁니다 그 유은 바로 등기의 공신력 문제입니다 저 그 부분 좀 자세히 살펴보겠습니다 자 왜 이런 말도 안 되는 일이 생겼을까 그것은 우리나라 등기에 공신력이 없기 때문입니다네 공신력이 없습니다 원래이 공신력은 등기부 동문에 있는 내용을 100% 믿고 거래했을 때 문제가 생기면 나라에서 책임을 져 주는 건데네 나라에서 책임을 져주지 않 습니다 온전히 당사자 책임이 있다는 거죠 좀 더 자세히 말씀드리면 요런 기사 내용이 있습니다 등기부 등본 공시력 있지만 공신력은 없다 좀 말이 어렵죠네 공시력 있어요 그죠 근데 공신력은 없다네이 말이 무슨 말이냐면 여러분 이제 등기부 등본 보면 갑구에는 소유권 또 구에는 소유권 이에 권리 관계가 있는데 그런 정보를 제공하는 이런 공력이 있다는 겁니다 자 그런데 문제는 그 정보의 정확성 진실성에 대해서는 나라가 책임을 쳐 주지 않는다 이게 바로 이제 공신력이 없다는 겁니다 즉 공시력 있지만 공신력은 없다 자 이렇게 등기부등본에 공시력 있지만 공신력이 없기 때문에 여러 가지 문제들이 생기고 있는데요 그 사례 하나 또 읽어 보겠습니다 경기 용은 씨에 사는 김모 씨의 안타까운 사례입니다 읽어 볼게요 2020년 8월 김씨는 평생의 자신의 꿈이었던 단독 주택 매입이 악몽의 시작이 될 줄은 꿈에도 몰랐다 시세보다 다 1억이나 싸게 나왔다는 부동산 중개인의 말에 김씨는 서둘로 계약을 했다 등기부 등본도 확인했고 모든 것이 완벽해 보였다 그렇게 4억 원을 들여 새 복음 자리를 마련했다 그러나 행복도 잠시 3개월 후 충격적인 진실이 드러났다 이분이 찾아와이 집 주인이 따로 있다고 하더라고요 처음엔 농담인 줄 알았습니다 경찰 조사 결과 이전 거주자가 위조된 서류로 소유권 이전 등기를 한 후 이전 소유자가 이조를 해서 소유권 그 본인의 이름으로 소유권 이전 등기를 한 후에 김씨에게 집을 판 것으로 밝혀졌다 자 법원은 실제 소유자의 권리를 인정했고 김씨 가족은 한 달 안에 집을 비어 줘야 했다 얼마나 억울하겠지만 정부를 상대로 사기를 쳐서 소유권을 본인 거로 등기 이전 해 놓죠 그 상태에서 이분게 판매를 한 겁니다 이럴 때 정부가 책임지지 않는다는 겁니다 온전히 우리 본인이 책임을 져야 돼요 자 계속 읽어보겠습니다 아이들은 친구들과 헤어져야 한다며 울고 이사를 가야 하니까 아내는 밤마다 불면증에 시달리고 제가 뭘 어떻게 해야 할지 모르겠어요라고 한탄했습니다 자 이번 사건으로 김씨 가족은 4억 원 재산과 복음 자리를 모두 잃었다 더욱 가슴 아픈 것은 사기범이 이미 해외로 도주에 보상받을 길이 전혀 없다는 점이다 경찰 관계자는 유사 사건이 전국적으로 증가하고 있어 수사에 어려움을 걷고 있다고 토로했다 한편 김씨는 현재 등기 제도의 문제점을 알리고 피해자들을 돕는 시민 단체 활동에 참여하고 있다 제 경험이 다른 이들의 피해를 막는데 조금이라도 도움이 되길 바랍니다라고 말씀하셨습니다네 좀 이해가 되셨습니까 등기의 공신력 공시력 있지만 공신력은 없다 자요 부분 좀 더 자세히 살펴보겠습니다 여러분들 이제 등기부등 떼 보면 이렇게 돼 있습니다이 증서는 등기의 내용과 틀림 없음을 증명합니다 자 그래서 법원 행정처 등기 정보 중앙 관리소 자 나라에서 발행하는 문서 우리 이걸 믿고 거래를 합니다 내용과 틀림없음을 증명합니다 근데 이건 이제 공 실력이에요 여기에 있는 내용을 책임져 주지는 않는다는 거죠 그래서 공신력이 없다는 겁니다 공 시력은 있는데이 말 들어보시면 말도 안 된다고 생각하시죠네 저도 그렇게 생각합니다 자 그래서 여러분들이 부동산 거래할 때 갚고 보죠 요즘 분들 다 아십니다 소유자가 누구인지 인감도 떼보고 주민 등록등 보고 실제 얼굴도 보고 울에는 이제 소유권 의에 권리 관계를 보면서 전 그런 내용들을 보죠 그래서 우리 이거 믿고 아 안전하다고 계약을 했는데 이게 위조된 거라고 하면 그 책임은 온전히 우리가 져야 된다는 겁니다네 등기의 공신력 너무 중요하기 때문에 다시 한번 요약 정리해서 말씀을 드릴게요 자 등기의 공신력이 등기부 등본에 적힌 내용을 100% 믿고 거래했는데 문제가 생기면 정부에서 다 책임을 져 준다는 뜻입니다 그래서 이렇게 공신력이 있었다면 앞서 말씀드린 그런 안타까운 사례자들이 하지 않았겠죠 근데 현재 우리나라는 공신력을 인정하고 있지 않습니다 자 이로 인해서 허위로 소유권을 만들어서 이런 사건 사기 사례가 너무 많이 나타나고 있습니다 그래서 여러분들도 좀 더 부동산 거래하실 때는요 주의가 필요합니다 두 번 세 번 확인하고 주의해서 잘 계약을 하시기 바랍니다 자 등기 공신력 때문에 있었던 사건 하나 또 읽어 보겠습니다 음식 시점을 하는 이모 씨는 2016년 6월 송씨에게 경기도 남양주에 한 아파트를 구입했다 정상적인 거래였다 등기부를 떼 봤더니 송씨 그죠요 판매자 송씨가 올라와 있었다 남들이 하는 것처럼 공인중개사를 두고 서류도 빠짐없이 작성했다 문제는 없었다네 아주 정상적인 거래했어요 자 그런데 반년이 지난 이듬의 1월 이씨에게 소장이 하나 날아왔다 송씨의 남편 조카인 오모 씨가 그 아파트가 본래 자기가 상속 받아야 할 아파트였는데 송씨가 가로챈 것이니 아파트 내 놓으라는 것이었다 이씨로 는 날벼락이었다 자 사연을 알아보니 송씨가 내연남과 짜고 니코틴 원액을 주입해 남편을 살해한 것으로 밝혀졌다 자 그리고 나서 송씨는 남편이 죽은 뒤 아파트를 상속받아 등기 했고 한 달도 안 돼 이것을 이씨에게 판 겁니다 사례 혐의가 밝혀진 송씨는 무기 징역을 선고받았고 실제 상속자인 오씨가요 매수인 그죠 이모씨 이분게 아파트를 돌려 달라고 소를 제기한 것이다네 결국은 뺏기게 됩니다 얼마나 원하겠습니까 자 그렇다면 우리나라는이 말도 안 되게 왜 등기의 공신력을 인정하지 않을까요네 그것은 우리나라의 역사적으로 암울한 배경 때문에 그렇습니다 한번 보겠습니다 자 여기 보시면 70년째 공신력 인정 안되는 등기부등본 언제까지 21대 국회서도 법개정 난망 이런 내용이 있습니다 자 왜 공신력이 인정되지 않을까 좀 전에 말씀드린 대로 역사적인 문제 때문에 그렇습니다 자 우리나라는 일제 강정기 기원 전쟁 때문에 많은 부동산 서류들이 없어졌어요 자 그래서 지금 이제 많이 나아졌지만 한동안은 진짜 주인이 누구인지 정확히 알 수가 없었죠 그래서 이런 상황에서 등기부를 100% 믿고 거래하려고 정부가 말할 수가 없었죠 이런 역사적인 배경 때문에 지금도 등기부 등본의 공신력을 인정하지 않는 겁니다 자 그러면 이제는 어느 정도 완성이 됐으니까 이거 바꿔야 되잖아요 그죠 그런데 이것을 바꾸려면여 여러 가지 제도가 필요합니다 예를 들어서 서류를 공증하는 제도 또 피해를 보상해 주는 제도 이런 것들이 국회에서 마련이 돼야 되는데 아직 우리나라는 이런 제도가 충분히 갖춰지지 않았습니다 결론적으로 이런 역사적인 문제 또 제도의 문제 또 여러 가지 행정 비용의 문제 때문에 우리는 아직도 등기의 공신력을 인정하지 않고 있습니다 하루빨리 공신력이 인정받아서 우리가 걱정 없이 안전하게 부동산을 거래하는 날이 빨리 왔으면 좋겠습니다 자 그러면 등기의 공신력이 없으면 어떤 문제들이 생길까요 한번 보겠습니다네 너무나 당연한 얘기지만 여러분들 이거 아셨 아아 이제 부동산 계약할 때마다 얼마나 불안하 있습니까죠 진짜 주인이 따로 있는 거 아니야 이거 위조된 거 아니야네 거래시에 스트레스를 많이 받을 것 같습니다네 저도 그렇습니다 자 두 번째 돈이 더 들어갑니다서 요즘 많은 분들이 이걸 아시는 분들은 불안하기 때문에 권원 보험을 들고 있습니다 자 권원 보험이 뭐냐면 집 소유권에 문제가 생기면 보상을 받는 보험이에요 자 그래서 이런 것 때문에 하지 않아도 될 보험으로 돈이 더 들어가게 됩니다 자 그리고 문제 해결이 어려워요 만약에 집을 살 때 문제가 생기게 되면요 법적으로 다 타도 이길 확률도 없고 그 과정에서 또 얼마난 스트레스를 받겠습니까 자 그렇다면 우리나라는 등기의 공신력이 없는데 다른 나라들은 어떨까요 있을까요 없을까요 한번 보겠습니다 등기의 공신력을 인정하는 나라들 굉장히 많죠 독일 오스트리아 체코 헝가리 스위스 미국 영국 호주 중국 대만까지네이 나라는 등기의 공신력을 인정하고 있습니다 즉 국민이 등기를 보고 거래했을 때 문제가 생기면 나라에서 책임을 져 준다는 겁니다 그런데 공신력을 부정하는 나라가 우리나라를 포함해서 그리스 체코네이 정도 소수의 국가만이 부정하고 있습니다 우리나라 선진국인데 빨리 일로 들어가야겠죠 자 우리나라는 등기의 공신력이 없습니다 그래서 등기부 등본만 국 거래하기 너무너무 불안하죠 그럼 어떻게 해야 될까요네 제가 몇 가지 팁을 드릴게요 이것이 완벽한 방법은 아니지만 그래도 상당 부분은 막을 수 있을 거라고 봅니다 자 등기부등본 사기 예방하기 가장 중요한 부분이 바로 공인 거 같아요네 권원보험 가입하기 이게 뭐죠 부동산 거래시에 발생할 수 있는 소유권의 문제를 보장해 주는 보험이라는 거죠네 이것은 이제 뭐 보험 회사에 나와 있는 화면을 캡처한 건데요 내집마련 부동산 권리보험 부동산 매입 과정에서 발생 가능한 손실을 보장한다고 합니다 비용은 좀 들지만 불안하다면 보험을 들고 안전하게 계약하는 것도 하나의 방법입니다 건원 보험 들었어요 그리 두 번째는 계약서의 특약 넣 게입니다 자 예를 들어서 매도인이 등기 사항 전부 또는 일부를 위조해서 근저당권의 문제가 생기거나 소유 관계의 문제가 생기면이 계약을 즉시 해제하고 손해 배상을 청구할 수 있다 뭐 이런 것들을 넣을 수 있겠죠 자 세 번째는요 꼼꼼하게 확인 하기입니다 더 꼼꼼하게 그러니까 등기부 등분한 보지 말고요 실제로 그 집에 누가 살고 있는지 확인하는 것도 하나의 좋은 방법이겠죠 또 주변 부동산에 가서 그 집의 시세를 한번 물어보세요 이거 왜냐면이 사기 치는 놈들이 이걸 빨리 팔기 위해서 시세보다 굉장히 싸게 파는 경우들이 있거든요 그래서 너무 싼 것은 확인을 해 봐야 된다는 겁니다 그래서 판매자의 신문증 꼭 확인하시고요 가능하면 가족 관계 측면 성도 요청해 보시기 바랍니다 자네 번째요 공인 인증서로 등기부 등본 확인 하기입니다 이거 무슨 말이냐면 종이로 발급된 것은 2조가 될 수도 있잖아요 대신에 우리가 인터넷 등기소에서 바로 확인할 수 있잖아요 계약시에 중도금 7 7일 때 잠금 7일 때 변경 사항이 있는지 꼭 확인해 보시기 바랍니다 자 마지막으로 의심스러운 점이 있다면 바로 확인하기 좀 전에 말씀드린 대로 집주인이 주변 시세보다 훨씬 싸다면 의심을 해 보시기 바랍니다 또 좀 촉이 있잖아요 이건 뭔가 좀 찝찝한데 뭔가 또 납득이 되지 않는 부분이 있다고 하면요 거래를 중지하시고 확인 후에 계약을 하시기 바랍니다네 오늘은요 우리나라 등기 공시력 있지만 공신력은 없다 정부는 일도 책임지지 않는다 모든 책임은 우리가 져야 된다 그래서 아까 말씀드린이 다섯 가지를 좀 더 철저하게 확인하시고 계약을 하시기 바랍니다 자 여러분들은 공신력이 없는 것에 대해서 어떻게 생각하십니까 여러분들의 의견 또 여러분들의 생각을요 아래 댓글로 남겨 주시기 바랍니다 자 오늘 내용 너무 중요한 내용이죠 영상 보고 나면 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