커피값으로 시작하는 부동산 투자법! 리츠 완벽 가이드

워앤 버핏은 부동산을 싫어합니다.

 실제 버핏의 투자 포트폴리오를 보면은 부동산의 비중이 상당히 적죠.

 부동산을 직접 소유하고 운영하는 것은 더욱 꺼려했고요.

 심지어 주들에게는 투자 포트폴리오에 부동산은 넣지 말라고 당부했을 정도입니다.

 하지만 이건 좀 이상합니다.

 사실 버크셔서웨이는 큰 규모의 부동산 투자 이력이 있거든요.

 그것도 몇 천억 원치나 말이죠.

 물론 직접 투자는 아니었습니다.

 리츠라는 방식으로 안정적인 배당을 받다가 적절한 타이밍에 매도했거든요.

 그렇다면 부동산과 리츠는 뭐가 달랐기에 그 천하이 버핏도 부동산에 투자하게 만든 걸까요? 게다가이 방식은 우리 같은 개인들이 커피 사 먹을 돈으로도 할 수 있다면 믿기시나요? 오늘은 투자의 비제가 선택했던 리츠의 세계와 그 안에 숨겨진 안정적인 수익의 비밀을 낱낱이 파헤쳐 드리겠습니다.

 오늘의 수요 시장 부동산의 판도를 바꾼 한줄레밥 리츠입니다.

 1960년 미국에서 리치법이 통과됩니다.

 당시 뮤추얼 펀드에만 세금이 면제된다고 부동산 업계에서 난리를 피워서 등장했던 일종의 부동산 투자 신탁법이었죠.

 그래서 쓱 보면은 부동산 투자 신탁에 세금 혜택을 준게 다인 거 같지만은 리츠는 사실 부동산과 금융 시장을 뒤흔들 판도라이 상자가 됩니다.

 우선 리츠는 펀드처럼 많은 사람들이 돈을 모아서 부동산에 투자하는 상품입니다.

 이런게 왜 혁신이냐고요? 사실 부동산은 그들만의 리그였기 때문이죠.

 실제로도 작은 꼬마 빌딩이 몇십억씩 가고 업무 중심지에 있는 상업용 건물들은 적게는 수천억 원에서 조단위까지 나갑니다.

 개인들은 투자를 꿈도 못 구는 거죠.

 그러나 리츠는 우리 같은 개인들에게도 그들만의 리그의 입장권을 준 겁니다.

 적은 자본으로도 거대한 수익성 부동산에 간접 투자가 가능해지는 거예요.

 원래 부동산은 유동성이 낮습니다.

 한 번 사면은 팔릴 때까지 돈이 부동산에 묶여 있죠.

 얼마나 기다려야 하는지도 모르고요.

 하지만 리츠는 주식처럼 쉽게 거래되기에이 단점이 사라집니다.

 게다가 대규모 자금을 쉽게 끌어 모을 수 있어서 큰 프로젝트도 척척 진행할 수 있죠.

 결국 미국에서는 리츠 덕분에 성업용 부동산 시장이 활짝 열렸던 겁니다.

 그래서 우리나라도 IMF 외환기 이후 2001년에 리츠를 도입했습니다.

 기업들이 보유한 부동산을 유동화해서 구조 조정에 쓰려고 했던 거예요.

 그래서 초기엔 구조 조정용 리츠가 주류했지만은 현재는 안정적인 자산을 관리하는 위탁 관리 리츠가 대세가 된 거죠.

 하지만 여전히 기관 중심의 사모리츠 비중이 높아서 대종들에겐 좀 생소할 겁니다.

 재밌는 건 비슷한 시계 리츠를 도입한 일본과 싱가포로는 공모 리츠를 중심으로 성장했거든요.

 우선 일본은 부동산 시장이 침체된 와중에 연금 수령자가 너무 늘어나 버려서 안정적 투자 수단으로 리치를 키워왔습니다.

 일본의 상업 부동산은 세계적으로도 유명하니깐요.

 또 싱가포르는 일본과 달리 상업 부동산이 적은 국부 펀드인 테마세기 해외 부동산이 투자하면서 공모 리체 시장을 키워왔던 거죠.

 그렇다면 리츠는 보통 어떤 부동산에 투자할까요? 이건 공모 리츠를 엄청나게 양성했었던 미국, 일본, 그리고 싱가포르를 보면 알 수 있죠.

 리츠는 주가 단지 개발에 참여해서 분양으로도 수익을 내기도 하지만은 사실 상업 부동산의 비중이 훨씬 높습니다.

이 외에도 물류 창고, 데이터 센터, 헬스케어 등 다양한 섹터에 투자하는데 공통점이 하나 있죠.

 바로 꾸준한 현금 흐름을 만들어내는 자산들이란 거예요.

 그리고 여기서 발생한 순위익의 90% 이상을 배당으로 돌려주죠.

 부자들이 상업용 부동산을 좋아하는 이유가 다 여기에 있었던 겁니다.

 공실 관리만 잘하면은 임대료가 꾸준히 나오는데 이만큼 안정적인 자산이 없거든요.

 게다가 리츠는 내가 건물을 직접 관리할 필요도 없습니다.

 리츠에서 다 위탁 관리하기 때문이죠.

 더 좋은 건 공모리츠의 경우에는 주식처럼 쉽게 거래가 가능하기 때문에 필요한 시기에 매도할 수 있습니다.

 부동산 거래가 간단하지 않은 걸 생각하면은 유동성의 확보가 엄청 쉬운 거죠.

 소액으로 투자를 하면서도 말이에요.

 그리고 리츠는 부동산이라서 주식 같은 투자 자산과의 상관 관계가 낮은 편입니다.

이 말은 포트폴리오 분산에도 딱이란 뜻이에요.

 이처럼 안정적인 현금 흐름을 만들어내니 국가 차원에선 세금 혜택까지 주고 있죠.

 국민은 소득 증진, 정부는 부동산 시장 선진을 목표로 하면서 리츠 활성화 방언을 계속 고민 중인 겁니다.

 이러한 이유들로 리츠가 계속해서 주목을 받고 있는 거죠.

 하지만 리츠에도 단점들은 있습니다.

 우선 재투자할 자금이 부족하죠.

 리츠는 보통 순위익의 90% 이상을 배당으로 줘서 받을 때는 좋지만은 이게 재투자를 시도하는 시기에는 항상 자금 문제가 생기거든요.

 그래서 자금을 끌어 모으려면은 어쩔 수 없이 유상 증자를 해야 하는데 그렇게 되면 거의 확정적으로 기존 투자자의 지분 가치가 희석됩니다.

 또 다른 단점으로는 리츠는 사실상 기지라는 겁니다.

 이게 다 배당 수익의 극대화를 위해서인데 쉽게 말하자면은 금리 변화이 민감하다는 거죠.

 금리가 오른다면이자 부담이 커질 거고 최악의 상황에서는 임대료가 올라도 배당금의 감소로 이어질 수 있다는 거예요.

 리츠 또한 투자 자산이기 때문에이 정도 위험 요소는 명확히 알고 접근해야 한다는 겁니다.

 그래서 리츠는 기초 자산이 튼튼해야죠.

 그런데 마침 대신 밸류 리츠가 공모를 준비 중입니다.

 재밌게도이 리츠의 기초 자산은 지금 보고 계신 바로이 장소입니다.

 대한민국 3대 업무 지구 중 하나인 을지로의 상업용 오피스 대신 343 빌딩이죠.

 제가 돌아다녀 봤는데 건물 내부도 굉장히 예쁘고 사람들도 복잡복하네요.

 더 자세한 내용은 댓글과 더이란에 링크를 참고하시면 될 거 같습니다.

 어쨌든 투자 시장이 고도화 되어에 따라서 이제는 개별 종목보다 포트폴리오 전체를 바라봐야 하는 시대가 왔습니다.

 다양한 자산을 조합해서 위험을 줄이고 수익은 꾸준히 늘려가는 전략이 필요한 거죠.

 물론 자본 증식이 핵심 목표라면은 리츠가 어울리지 않을 수 있습니다.

 하지만 무엇보다도 안정적인 소득의 확보가 목표라면은 리츠는 꽤 좋은 선택가 될 수 있죠.

 결국 중요한 건 본인의 투자 성향과 목적입니다.

 그리고 100% 안전한 자산이란 건 없기 때문에 투자 자산들의 위험성을 확실히 인지하는게 중요하고요.

 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 올바른 판단을 내리는 것 그게 투자의 기본이라는 것만 잊지 마시길 갑니다.

 [음악]