자이 지역이 주거가 밀집된 지역이지만 아주 치명적인 단점도 있는 지역입니다 지금 1층 식당은 영업을 안 하고 있는 거 같은데요 밖에 외부 모습도 전혀 관리가 안 되어 있는 모습이죠네 아 이거 뼈대 빼고 싹다 좀 해야 되겠다 그리고 여기 올라가는 계단은 어 지금 이제 여기 다 사가서 밟을 수가 없습니다이 나무 계단이 그래서 유동인구가 많이 없습니다 유동인구가 많이 없기 때문에 상권이 아주 제한적이죠 상권이 아주 제한적이라서 어 상가를 운영을 하시는 분들에게는 아주 그 치명적인 단점이 되죠 [음악] [음악] 오늘 물권의 모습입니다 지금 1층 식당은 영업을 안 하고 있는 거 같은데요 밖의 외부 모습도 전혀 어 관리가 안 되어 있는 모습이죠네 이제 그대로 방치가 되어 관리가 전혀 안 되고 있는 모습입니다 이층으로 올라가 보겠습니다 2층은 두 가구가 살고 있다고 지금 신고가 되어 있는데요 201호 225 이렇게 두 가구가 임차인이 현황 신고가 되어 있습니다 3층으로 올라가 보겠습니다 뒤쪽에 건물이 없어서 앞뒤로 화하게 틀 모습입니다 3층은 현재 임차인이 거주하고 있지 않은 모습인데요 그 현상에도 3층에는 임차인이 현재 거주하고 있지 않다고 조사된 있습니다 다시 그 1층으로 내려가서 상가 쪽을 한번 훑어 보겠습니다 집을 전체적으로 봤을 때 전혀 관리가 안 있는 죠 어 여기 앞에 보시면 여기 벽면에 깨진 부분도 있습니다 그리고 여기 식당 올라가는 계단은 어 지금 이제 여기 다 삭아서 밟을 수가 없습니다이 나무 계단이 다 삭아서 그래서 다 파손이 된 상태이고 장사를 확실히 안 하고 있는 건는 거 같습니다 건물 뒤에서 본 모습입니다 까꿍 자 지도를 통해서 본권의 입지를 살펴보시겠습니다 본권의 위치가 여기에 위치하고 있는데요 메인 도로는 과정로 있니다이 과정로 통해서 금정구 쪽으로 이동을 하기도 용이하고 해운대 쪽으로 이동을 하기도 용이합니다 그리고 중앙대로를 통해서 연산동 서면 쪽으로 이동을 하기도 용이하고 동네 쪽으로 이동을 하기도 용이합니다 떤 교통환경은 사통팔달 편리한 교통 환경을 가지고 있습니다 본건에서 버스를 이용해서 지하철을 타실 수가 있는데요 버스로 10분 정도 이동을 하시면 연산역 거제역 동해선 거제역 이용하실 수가 있습니다 조금 더 가까이에서 본건을 살펴보시겠습니다 본건이 여기에 위치하고 있는데요 여기 앞에 메인 도로가 과정로 있니다이 버스 정류장은 도보로 2분 정도 거리고 여기 뒤에 지나는 여기가 온 천입니다 온천천 시민 체육 공원이고 어 온천천 시민 체육공원 바로 앞에 더샵파크 시티의 아파트가 있습니다 1758 세대의 대단지 아파트고 온천천 과정로 사이에 여기가 주거 밀집 지역입니다 그리고 여기 옆에 보시면 한양 아파트 여기가 지금 1400세대 정도 재건축 예정 지역입니다 작년에 조합 설립 추진위원회 승인을 받았습니다 여기가 주거가 밀 밀집된 지역입니다 로드뷰로 본건을 보시면 여기 부산은행 보이시죠 부산은행 옆에 여기 수민 약국이라고 있는데요 건물요 사이에 들어가 보시면 여기가 본건 있니다 여기 개화루 아고 보이는 여기가 본건이 여기에서 내려가시면 이제 여기가 더샵파크 시티 아파트입니다 여기가 보시면 전부 다 이렇게 오래된 조금 조금만 연립 주택 소형 아파트들이 이렇게 있습니다 요렇게 보시면 도로변에는 요렇게 오래된 상가 주택들이 이렇게 있고 단독 주택과 이렇게 글린 상가 건물들 주로 1층에는 상가나 사무실들이 많은 그런 지역입니다 상가 수요가 꾸준히 있다는 얘기겠죠 지금 본건 본건의 모습이죠 이렇게 메인 도로까지 나와 봤습니다 오늘 물건이 여기에 고 제가 요렇게 주거가 밀집된 지역이라고 말씀을 드렸는데요 자이 지역이 주거가 밀집된 지역이지만 아주 치명적인 단점도 있는 지역입니다 그 치명적인 단점이 뭐냐하면 주거 편의 시설이 많이 없습니다 주거 편의 시설이 뭐 거의 없다고 봐도 무방합니다 주고 편의 시설이라고 하면 뭐가 있죠 여러분음 의료 시설 판매시설 복지 시설 뭐 거기에 따르는 또 주차 시설도 필요하고 그런 시설들이 거의 없다고 보셔도 되거든요이 지역은 많이 부족해서 여기 있는 주민들이 그런 시설을 이용을 하려고 하면 어 역세권이나 시설이 잘돼 있는 쪽으로 나가겠죠 그렇게 되면이 지역에는 유동인구가 많이 없습니다 사람이 살고는 있때 어 어떤 주거 편의 시설을 이용은 밖에서 한다는 거죠 해 유동인구가 많이 없습니다 유동인구가 많이 없기 때문에 상권이 아주 제한적이죠 상권이 아주 제한적이라서 어 상가를 운영을 하시는 분들에게는 아주 그 치명적인 단점이 되죠 여기에 상권은 주로 배달 상권이 많습니다 주거가 밀집되어 있기 때문에 배달은 아주 잘되는 걸로 알고 있고 또 여기가 보면 아파트들이 많아요 그래서 천천 넘어서도 아파트가 막 많고 하기 때문에 어 또 여기 조금만 가면은 센텀이 수영이고 그래서 여기는 배달 상권으로는 뭐 아주 그 좋은 상권입니다 그래서 어 배달 집은 되게 많은데 유행하는 뜨는 상가들 이런 업체들은 어 여기에는 안 맞고 잘 들어오지도 않는 그런 지역입니다 지금이 지역 같은 경우에는 어 노후된 주택도 주택이지만 기반 시설이나 이런 것들도 어 전부 다 노후 기 때문에 어 정비 사업을 예정 중인 지역입니다 그래서 주거환경 개선 사업을 할 것이고 그게 앞으로 언제가 될지는 모르겠지만 어 지금 추진 중에 있기 때문에 언젠가는 분명히 어 기반 시설이나 주거 환경이 더 좋아질 것으로 기대를 하고 있고 그렇게 될 것이지만 지금 현재의 어이 지역의 환경은 그렇다는 거 어 그 점은 제가 여러분께 설명을 드리고 넘어가야 되 있는 부분이라 설명드리고 이제 넘어가겠습니다 계속해서 보이는 부동산 경매 물건 명세서를 보면서 상세한 물건 내역을 알아보겠습니다 사건 번호는 2024 타경 5829 소재지는 부산광역시 연재구 연산동 366에비뉴이고 경매 구분은 공유물 분할을 위한 형식적 경매입니다 토지 면적은 60평이상 3층에 10평 평입니다 감정가는 10억 6,17 17401 평가되었고 2024년 11월 22일 부산 본원에서 2차 매각이 진행되며 최저 매각가는 7억 4,310 man 원입니다 3차 매각이 진행이 된다면 3차는 2024년 12월 27일에 진행 예정물건 최저 매각 낮은에 상가주택 7만 원 나와 있 인근에 거래된 동산 거래 가격 2020년부터 2021년까지이 시기가 부동산 가격도 계속 올랐고 속 어던 대리 당만 원으로 거래도 이루어지고 국가도 물권이 지금 나왔는데 지금 본 물건하고 이물건은 한이 별은 없 부 소 소유 대로 나는 판결을 받아서 이제 진행하는 경매 사이기 때문에 소유자의 지분만 이렇게 기가 되어 있습니다 그래서 저희 낙찰자 입장에서 시장 거래를 할 때 나대지가 좀 이점이 있긴 합니다 활용도가 좋기 때문에 보시면 본물건은 전면에 8m 도로를 접하고 있는 상가주택 건물입니다 1997년에 지어진 건물이고 어 건물은 지어지고 나서 한 번도 리모델링은 안 한 거 같습니다 외부에 사시만 파도 그렇죠 요렇게 이제 옆에 어 들어가는 입구가 있고 이제 2층 올라가는 계단 2층 올라가는 계단이고 계단 옆으로 보면 땅으로 통하는 어 요렇게 문이 하나 있는데이 문이 지금 열린채 방치가 되어 있습니다 방치가 되어 있어서 안에 요렇게 쓰레기들이 조금이 있고 아마 일반적으로 모든 분들이이 건물을 낙찰 받는다면 수립이 좀 들어가겠네라고 생각하실 그런 어 건물의 모습입니다 내부는 안 들어가 봐서 모르겠지만 일단 건물을 보면 아 이거 뼈대 빼고 싹 다이 수이 좀 해야 되겠다 이런 보수공사가 좀 필요하다 어 이런 이제 느낌의 건물이고 또 그렇게 해야 또 1 2 10년 또 이렇게 새를 놓으면서 이렇게 또 임대 수익을 보면서 이렇게 쓸 수 있는 그런입니다 결론적으로 이제이 물건 같은 경우에는 역세권은 아니지만 위치가 이제 좋은 편입니다 대로변에서 20m 안쪽에 이제 위치한 건물이기 때문에 월세나 요런 거는 금방금방 빠지는 그런 입지 조건이라서 결론적으로이 물건은 리모델링 비용까지 가만한 금액으로 입찰을 하셔야 메리트가 있는 경매 물건입니다 제가 2 차보다는 3차에 들어가야 맞는 3차에 들어가는게 맞다라고 말씀드리는 것이 바로 이 이유인데요 2차 최저 금액이 약 7억 5천만 원인데 여기에 리모델링 비용을 더해야죠 연면적이 평이니 공사 비용을 아주 보수적으로 잡더라도 얼마나 나올지는 대충 짐작이 되실 겁니다 그럼이 물건 같은 경우에는 이차에 낙찰을 받아서 공사를 하게 되면 감정가보다 오히려 더 올라갈 수도 있습니다 그래서 지금 시세는 안 맞아요 그렇게 안 됩니다 지금은 바로 밑에 상가주택이 평당 1100만 원에 나와 지금 어쨌든이 물건은 접근성이 좋아서 임대 수요는 아주 좋은 물건입니다 그리고 위치도 괜찮은 물건이고 그러니까 어 입찰가 잘 선정하셔서 어 리모델링 비용을 잘 생각하시고 하셔서 낙차를 받으시면 괜찮은 물건입니다 다른 어떤 복잡한 권리 관계는 없으니까 그런 거 신경 안 쓰시고이 물건 낙찰 받 면 됩이 물권에 대해서 어 입찰 대리나 기차 도움이 필요하시다면 상단의 번호로 연락 주시면 되겠습니다 오늘 물건 안내는 여기서 마치고 저는 다음 물건을 준비해서 다시 찾아뵙겠습니다 감사합니다 [음악]