이 이게 이제 움직이기 시작하면 어떤 일이 벌리냐면 뉴스에 어 내가 너무 잘 아는 아파트가 계속 나오네.

 이제는 남의 이야기가 아니게 되는 거예요.

 저는 지금부터 본격적인 상승의 시작이다.

 냉모님 아 요새 유튜브 보면 지금 서울 부동산이 당장 하락하기 힘들다는 의견이 굉장히 많더라고요.

 랭무 님 생각은 어때요? 뭐 저도 비슷하긴 한데요.

 저는 지금부터 본격적인 상승의 시작이다 이렇게 생각합니다.

 이미 많이 올랐는데라고 생각할 수 있잖아요.

 근데 이제 사람의 심리를 조금만 생각해 보면 제가 왜 이런 이야기를 하는지 알 수 있을 거예요.

 서울에 좋은 것은 꽤 많이 올랐죠.

 특히 1급지.

 그리고 뉴스에 계속 나왔거든요.

 뭐 연예인이 집을 샀는데 뭐 100억짜리가 200억이 됐다라부터 해가지고 그 뉴스가 일반인에게 체감이 안 되잖아요.

 맞아요.

 너무 비싸요.

 20억이 30억이 되고 30억이 40억이 된다 한들 뭐 무슨 느낌이 있어요? 경제가 어려운데 나라가 망하려고 일어나 뭐 이런 생각은 들겠죠.

 근데 이제는 앞으로 사람들이 체감할 수 있는 시기가 될 거라고 저는 봐요.

 근데 왜 그런 거예요? 뭐 제가 그림으로 한번 좀 쉽게 설명해 볼게요.

 기본적으로 이렇게 수 부동산이 항상 피라미드 형태로 돼 있잖아요.

 네.

 저게 부동산 가격에 따른 아파트 분포등인가요? 그렇죠.

 근데 이거를 이제 3등분으로 쭉 나누면 제일 좋은 거는 위에 상이 30%에 있겠죠? 네.

 근데 이제 사실 집은 내가 여유가 되는 여건에 맞게끔 사면 되는데 집을 여러 개를 못 사게 하니까 음 어떻게든 좋은 거 하나만 살려고 하잖아요.

 네네.

 그럼 어떻게 되는 거예요? 상이 30%에 있는 것들을 사려고 덤벼들겠죠.

 그게 흔히 말하는 마용성 같은 아파트들인가요? 최소 그 정도 입지가 돼야죠.

 최소.

 네.

 마용성 일부 입지가 들어가고 대부분은 강남상구, 용상구뭐 이런 지역들이라고 볼 수 있죠.

 네.

 그랬더니 결국 어떻게 되냐면 이렇게 피라미드가 원래 같이 움직여야 되거든요.

 네.

 얘만 덩그런 위로 올라간 거예요.

 아, 상 30%만.

 근데 이게 얘가 움직이니까 거의 뭐 하울에 움직인 성이야.

 혼차 올라가요.

 그럼 어떻게 생각이 들어요? 내가 여기 지금 탑승을 안 하면 큰일 날 것 같거든요.

 우리는 다 제 자리 있고 쟤만 가는 느낌 나잖아요.

 쟤는 달까지 가려나? 뭐 이런 생각 들기 때문에 더 달려드는 거예요.

 가뜩이나 비싼데 지금 이거를 막 사려고 하니까 근데 이걸 어떻게 하면 살 수 있어요? 다 지금 통장에 돈이 많아요.

 그게 아니잖아요.

 기존 거를 정리하고 연글해서 이걸 사야 되는데 기존 거를 정리한다는 말은 전부 밑에 있던 걸 정리해야 되잖아요.

 네.

 그러니까 밑에 있는 물건은 물건이 계속 쌓이고 음 계속 위로 올라가려고 하고 그래서 지금 이제 양극한 현상이 더 벌어진 거죠.

 그냥 비싼 아파트면 더 비싸진 거네요.

 이때까지 그런 경향이 강하죠, 사실은.

 근데 이제 또 재미난게 뭐냐면 북 날아가고 있는 애들을 전부 다 이렇게 그물을이 그물 씌워 가지고 철조쫄조망 씌워 가지고 아예 토즈를 다 묶어 버렸어요.

 아 아예 거래를 못 하게 못 날아가게 아 못 날아가게 해 놨는데 뭐 거래를 아예 못 하는 건 아니에요.

 근데 거래할 수 있는 사람이 너무 작아졌죠.

 음.

 이게 재밌는 거예요.

 근데 사실 토재가 예전부터 원래 지정돼 있던 거였잖아요.

 한참 오래 전부터.

 근데 그게 뭐 강남 상구 전체가 아니었잖아요.

 일부 상위 10%에 대한 것들만 탁 지정돼 있었는데 얘를 잠깐 풀었다가 갑자기 상위 30% 전체를 다 지정한 거예요.

 아 이게 이제 되게 재미난 거죠.

 그럼 이제 어떻게 될까? 예전에는 상의 10%만 토재였는데 지금 상 30%가 다 토재예요.

 강남상구랑 용상구가.

 그럼 이제 어떻게 될까요? 위에 거를 사고 싶은데 못 사니까 곧 바로 밑에 거를 지금 사려고 하겠죠.

 음.

 음.

 그리고 이제 일곱지 있는 것들은 또 살 수 있는 사람이 작아지니까 뭐 가격이 확 떨어지지 않을까라고 생각하지만 사실 이거를 단기 투자하려고 사는 사람 거의 없거든요.

 음.

 그러니까 또이 사람들은 또 계속 가져가려고 하겠죠.

 빨간색 피라미디에 있는 아파트들은 사람들이 잘 안 판다는 거죠.

 네.

이 이 사람들은 기본적으로 오래 가져가려고 일급지를 산 거거든요.

이 상태에서 이거를 팔 사람은 잘 없고요.

 오히려 이제 우리가 관심 있게 봐야 될 사람은 누구냐면 1급지를 갖고 있는 사람들이 이걸 금면을 던질까 안 던질까 이걸 관심을 지금 가지지 마시고요.

 지금 뭐를 관심을 가져야 되냐면 기존부터 1급지를 관심을 가지고 있었는데 아직 못 산 사람들이 많을 거 아니에요.

 시간 지나도 계속 1급지는 수요가 있으니까 사고 싶을 텐데 이거를 1년 지나도 2년 지나도 계속 못 산다고 생각해 봐요.

 음.

 그럼 그 사람들은 어떤 걸 살까요? 두 번째 피라미드로 가겠네요.

 그이 사람들이 어디로 갈지를 잘 생각해야 된다는 거죠.

 그 두 번째 피라미드를 가야죠.

 근데 재밌는게 뭐냐면 그 두 번째 피라미드가 서울의 평균 가격이 이제 두 번째 피라미드에서도 지금 제일 중간 가격을 말하는 거거든요.

 서울 현재 평균 가격이 얼마줄 알아요? 뉴스 보면 12억 9천 얼마 정도 돼요.

 12억 9천이면 거의 13억에 가깝거든요.

 네.

 이걸 33평 기준으로 하면 평단가가 한 3,900 정도 돼요.

 음.

 음.

 3,900이면 강서구에 있는 구축 아파트도 평당 4천만 원 합니다.

 아세요? 아, 진짜 비싸네요.

 딱 그 정도 살 수 있는 금액이에요.

 역세급 신축도 아니고 한 15년 넘은 그런 아파트가 그 정도 하거든요.

이 이게 이제 움직이기 시작하면 어떤 일이 벌냐면 뉴스에 어 내가 너무 잘 아는 아파트가 계속 나오네.

 여기가 올랐다고.

 그 그 뉴스를 보면 이제는 남의 이야기가 아니게 되는 거예요.

 아, 우리 집이 오르네.

 우리 옆집이 오르네.

 어, 뭐지? 내가 여기서 이사를 절로 가려고 했는데 바로 저기가 바로 올라버렸네.

 내가 놓쳤네.

 그러면 이제 또 어떤 일이 벌어냐면 기존에 2급지 아파트를 누군가 또 다 들고 있죠.

이 사람들이 원래는 이걸 다 정리하고 1급지로 가려고 했던 사람들이에요.

 물 들어오는 걸 느낄 거 아니에요.

 1급지는 또 업체 못 가잖아요.

 이거를 이제 갖고 있겠죠.

 걷어들이게 되겠죠.

 그리고 또 어떤 일이 벌어지냐면 이급지에 살고 있던 임차인들이 사람들의 마음이 되게 조급해질 거예요.

 음.

이 음이 사람 어차피 1급지는 날아가든 말든 본인 관심이 없었어요.

 2급지는 그냥 곁질 하고 있었거든요.

 내가 지금 살고 있는 아파트를 아 매매할까? 전세가가 저렴하면은 매매할 이유가 없겠죠.

 네.

 근데 만약에 전가 올라간다고 하면 임차인 사실 잠재적 수요자든.

 그래서이 사람들도 매수 시장 주장으로 뛰어들 수도 있다.

 지금 제가 설명한게 뭐냐면 전부 다 그냥 사람의 심리만 가지고 한번 이야기를 풀어 본 거예요.

 근데이이 스토리가 과거도 그렇고 지금도 그렇고 계속 반복돼요.

 그 사람의 마음이 똑같잖아요.

 근데 요새 뭐 주식도 다 떨어지고 코인도 떨어지고 막 파산한다고 하고 뭐 또 관세전쟁으로 뭐 전 세계가 좀 시끄러운데 이런 상황에서 부동산만 오른다는게 가능한가요? 네.

 일단은 제가 지금 얘기한 건 심리적인 걸 한번 체크해 본 거예요.

 근데 사실 그거 말고도 내부적인 상황, 외부적인 상황, 뭐 PDM이 얘기한 걸 다 체크해 봐야 되겠죠.

 음, 당연히 스텝바이스텝으로 하나하나 체크하는게 필요할 텐데 내부 상황을 보면 지금 이제 서울은 어떤 상황이냐면 매매보다 더 심각한게 저는 전세라고 보거든요.

 아, 매매는 이미 조금씩 올라가고 있기 때문에 그냥 음, 그렇구나 이렇게 생각되는데 전세가가 오히려 더 꿈투하겠다.

 그 지금은 이제는 전세 가격이 올라갈 차례예요.

 네.

 전세 가격은 심리로 움직이는게 아니에요.

 매가는 그렇게 움직이지만 전세 가격은 공급에 따라 움직이거든요.

 그 지금 봐봐요.

 공급을 누가 해 줘야 돼요? 정부가 하거나 뭐 권연사가 해 주거나 아니면 다유택자 그걸 사 가지고 또 임대를 주거나 그렇게 되는데 지금 다유택자는 못 사죠.

 그다음에 공급이 거의 없거든요.

 그다음에 사람들이 내집마련을 생각보다 지금 많이 하려고 하고 있거든요.

 또 실 거주자 중심이에요.

 사서 세려 놓는게 아니라 본인이 그냥 들어갈 생각으로 그냥 사요.

 그러니까 전세 매물이 점점점 줄어들 거예요.

 실제 그거는 그 그래프를 한번 보면 지금 이게 서울의 그래프거든요.

 서울 전세 매물의 그래프예요.

 뭐 왔다 갔다 하긴 하지만 지금 최근 들어서 쭉 줄어들고 있거든요.

 근데 아마도 앞으로 1년 2년 지나면 훨씬 많이 줄어질 것 같아요.

 와 그 전세 가격도 엄청 오르겠네요.

 저는 이제 앞으로 1, 2년 동안 전세 가격 매매 상승률을 뛰어넘을 것 같아요.

 이것도 중요한 포인트예요.

 왜 그러냐면 그 서울에 지금 입주 물량 제가 그래프를 하나 지금 뛰어 놨거든요.

 네.

 2025년도 엄청 많아 보이죠? 네.

이 녀석의 대부분이 둔촌 주공이 올림픽 파크 4래요.

 이게 25년 1월 달로 잡혀 있거든요.

 네.

 이미 입주가 거의 끝나 가지고 입주율이 90%예요.

 이거 지나가고 나면 어떻게 됩니까? 이제 없네요.

 공급이 조금 있긴 해요.

 25년도에.

 근데 이제 피크가 내년부터죠.

 그래서 전세 가격이 이제 올라갈 가능성이 매우 높아지는데 금리 인하까지 있잖아요.

 이게 두 개가 겹치면 저직 가격 상승하고 그 압박으로 아마 그 사람들이 또 내집만에 또 참여할 가능성이 매우 높아져요.

 그래서 올해하고 내년을 지켜봤을 때 저는 당연히 매매 하락 가능성은 매우 적고요.

 오히려 상승할 가능성이 높은데 그게 언제 가장 눈부시게 움직이냐? 가액이 가장 많이 오를 때 언제냐면 매매 전세가가 동반 상승할 때예요.

 최근 2년 동안은 사실 전세보다 매매가 더 많이 올랐어요.

 그래서 지금 전세가가 쫙 올라주면 어떻게 되냐면 이때 이제 매매가가 같이 박하죠.

 그 흔한 말로 불이다.

 이런 이야기가 그때 나오는 거거든요.

 그 그게 결국은 평균 시세 아파트가 상승할 때예요.

 상세프 움직이면 봐봐요.

 밑에는 제 자리인데 절대 다수가 밑에 있는데 위에 조금 오른다고 해서 평균 과이 통계사를 안 잡힙니다.

 근데 평균 아파트 지세가 올라가면 평균이 갑자기 올라가는 거 전막 보여요.

 그게 이제 불장인 거거든요.

 그리고 이제 남아 있는게 이제 외부 상황을 좀 봐야 되겠죠.

 사실 이건 이슈가 많아요.

 저도 이걸 예측할 수가 없어요.

 뭐 그나마 금리가 뭐 조금 떨어지고 있고 또 앞으로 더 내려올 가능성이 있다는 거.

 뭐이 정도는 다 우리가 인지하고 있죠.

 근데 지금 이슈가 뭐예요? 관세 전쟁 이슈잖아요.

 거의 뭐 전 세계를 대상으로 지금 막 가고 있는데 분명히 경제 이슈가 있어요.

 없는게 아니죠.

 근데 다행스러운 건 뭐냐면 관세 이슈가 최근 1, 2개월 동안 이야기가 아니에요.

 음.

 그 몇 개월 전부터 사실은 계속 화두가 됐어요.

 근데 중요한 건 뭐냐면이 몇 개월 동안 주식은 가격이 지금 엄청 출렁거리고 있거든요.

 근데 부동산은 전혀 안 출렁거리고 있어요.

 이미 팩트가 딴단하게 가고 있거든요.

 왜냐면 부동산은 수출하는 애가 아니잖아요.

 내수 시장으로 돌아가잖아요.

 이제 그러다 보니까 그렇긴 하지만 경제가 오르면 나중에 나중에 나비 효과를 인을 받을 수가 있죠.

 그래서 사실을 예측하기 어렵다는 거예요.

 근데 이제 내부 사항이나 이런 것만 놓고 봤을 때 아직은 문제가 없지만 사실 어떻게 될지 모른다.

 뭐 그게 뭐 결론이긴 하죠.

 그래도 하락 가능성은 많이 낮다는 거네요.

 네.

 저는 뭐 하락 가능성이 전혀 없다고 볼 순 없지만 오히려 상승 가능성이 훨씬 많다.

 그리고 지금부터 본격적으로 상승이 체감되는 시기다.

 이렇게 말할 수 있고요.

 그다음은 어떻게 됩니까라고 하면 체감되고 나면 그다음 과열로 가죠.

 체감을 넘어서 그다음에 고점 짓고 또 조정 한번 맞고 그 사이클이 계속 돌아가지 않을까? 근데 지금 이제 제 생각에 일부 조금 과열 과열된 어떤 그런 것도 좀 보여요.

 뭐냐면 지금 1급지가 몇간 올라갔는데 전세가는 그렇게 많이 안 올라갔어요.

 전세가율이 40%가 안 되는 것들이 너무 많아요.

 30% 대가 되면 저는 거품이라고 보거든요.

 아무리 입지가 좋아도 왜 실수가 가치가 없는데 너무 많이 올라간다.

 근데 중요한 건 앞으로 1, 2년 동안 매가가 좀 천천히 올라가는 동안 전세가 올라가지면 어떻게 되는 줄 알아요? 전 색깔이 다시 50% 올라와요.

 어.

 아, 그럼 거품이 없는 것처럼 보여요.

 올라오니까 어, 거품이 없네 하고 사람들 또 달려들어요.

 그럼 어떻게 되는지 알아요? 그러면 이게 과열이라는게 눈에 보이지 않는 상태로 계속 올라가는 일들이 보벌어져요.

 그러다 빵 터지거든요.

 그걸 좀 방지하고 싶으면 한 가지를 더 해야 돼요.

 뭐 해야 되냐면 사실 전세 가격이라고 하는게 금리가 좀 나눠지면 좀 오버슈팅 될 수 있거든요.

 뭐 전세가 올라가도 전세 이자가 얼마 안 됐니까.

 근데 절대적인 매매 가격이 너무 많이 올라가면 문제가 되는데 저는 그거를 어떻게 체크하냐면 연평균 상승률을 체크를 해요.

 연평 상승률이 너무 심하다 그럼 과열인 거예요.

 음.

 1급지 기준으로 만약에 한 5년을 지켜봤는데 또는 3년을 지켜봤는데 연평균 한 10에서 15% 정도로 움직이거든요.

 네.

 근데 20% 25%씩 올라가고 있다.

 저는 그 과열약 평가해요.

 전세가 다 따라잡아도 연평 상승률이 너무 많으면 네.

 네.

 결국 문제가 있다.

 만약에 매매 전세가가 동시에 두드림할 수 있거든요.

 음.

 그런 일이 벌어질 수 있기 때문에 그것도 조금 체크해 보면 좋겠다 이런 생각 듭니다.

 근데 아직은 그 정도가 아니거든요.

 그리고 2급지 기준으로는 상승을 많이 못 했거든요.

 음.

 그 램무님이 만약에 내집말 생각이 있다면 지금 바로 사실 거예요.

 저는 웬만하면 적극적으로 할 것 같아요.

 아, 물론 2년 전에 샀으면 더 좋았겠죠.

 네.

 내가 살려 집이 1급지였다.

 그러면 2년 전하고 지금 가격 차이 엄청 많이 나기 때문에 후회가 많이 될 거예요.

 어떤 것들은 한 10억 이상 올랐거든요.

 근데 만약에 내가 살려고 하는 금액대가 2급지 아파트다.

 그럼 저는 지금 부담감이 더 줄어들 것 같아요.

 1급지가 이미 천장을 열어줬고 거래도 막혔고 사람들이 1급제밖에 선택할 수밖에 없고 어 되게 안전한 선택 타이밍이구나.

 어, 그리고 이급지는 시세 회복도 많이 못 했어요.

 그런 아파트가 너무 많거든요.

 그래서 되게 편안하게 선택할 수 있겠다.

 그런 생각이 듭니다.

 이급지가 평당 한 어느 정도 선이에요? 일단 평당 4천에서 업다운으로 1천만 원씩 되는 거예요.

 한 3천에서 5천 정도.

 그렇죠.

 아, 그럼 지금까지 이야기한 건 수도권이죠? 맞아요.

 그럼 지방은 또 어떻게 돼요? 뭐 길게 얘기 안 하고 좀 짧게 얘기를 하면 일단 지금 서울 평균 가격이 아까 12억 9천이었거든요.

 네.

 그게 평당 3,900이에요.

 거의 4천만 원 가깝거든요.

 4,2센터잖아요.

 그러니까 이게 5천 또는 뭐 3천 이런 아파트가 움직여야 되는데 거기 그 아파트가 서울에 엄청 많다는 거거든요.

 그게 평균이라는 거고.

 근데 지방은 사실 그게 평균이 아니에요.

 네.

 탑 수준이거든요.

 그러니까 지금 당장은 서울에서 움직이는게 맞고 근데 그 여파가 준 서울에 해당하는 경기도로 잊어나겠죠.

 음.

 왜냐면 경기도 입지가 좋은 것들은 평당 뭐 3천 4천 5천대가 많이 있거든요.

 네.

 네.

 그래서 그 지역들이 움직이고 그다음에 이제 3 또는 2,500고 아파트가 이제 슬슬 움직여야 돼요.

 네.

 그게 움직이는 타이밍이 되면 지방에서도 평당 2,500만 아파트는 꽤 많거든요.

 그러면 이제 지방도 이제 온기가 딱 전달되지 않을까? 물론 이제 지방은 서울랑 다르게 지역별로 특성이 다르기 때문에 조금 더 디테일하게 봐 줘야 되는 건 있긴 합니다.

 큰 맥락에서는 그럴 거 같아요.

 오늘 너무 흥미진하게 잘 들었어요.

 아, 그래요? 네.

 어 다행이네요.

 이제 3급지는 또 언제 오일지 궁금한데 아 근데 3급지가 오르는 건 좀 주의해야 될 시기라고 저는 봐요.

 오르면 좋긴 하겠지만 조금씩 올라야 되겠지만 또 너무 마지막에 또 탁하고 오르는 경향이 또 있더라고요.

 그래서 그러면 또 조금 리스크가 커진다.

 네.

 그래서 그것보다는 1급지랑 2급지의 상승률을 모니터링 해 가면서 지금 어느 수준인지 조금 너무 과열인지 아닌지 너무 모주수라든지 이런 것만 좀 보지 말고 본인 스스로 기준을 가지고 객관적으로 평가해 보면 좀 흔들리지 않고 선택할 수 있지 않을까 싶습니다.

 아, 오늘도 너무 도움되는 말씀들 감사드립니다.

 네.

 오늘도 영상 들어줘서 고맙습니다.

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 [음악]