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"대출만 받아도 영끌?" 집 살 때 대출 얼마나 받을까
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그러니깐 내가 1억이 있다면 연끌이기 때문에 6억을 더해서 7억을 사면 연급인 것이다라고 이제 가정을 하신 거예요.
자, 그래서 이렇게 이렇게 계산해 보니까 결과적으로 7억짜리 주택을 샀을 때 연 2%가 올라주면은 본전 치기를 하는 것이다라고 이제 보는 거죠.
그다음에 이제 1, 2년 단타는 아니니까 2년 기준 2,800, 4년 기준 5,760이 오르면은 연급을 해도 뭐 손해는 아닌 것이다.
자, 근데 여기다 이제 취득세, 뭐 재산세 이런 것들도 있잖아요.
그러니까 넉넉하게 500에서 1천까지 상승을 봐야 된다.
그러니까 계산이 로직이 뭐 나쁜 건 아닙니다.
약간 중간에 뭐 조금 좀 약간 뭐 틀린 건 있지만 2년 기준 3,280만 원 가량 4년 기준 6,760이 오른다면 그니까 4년에 10%만 오른다면은 어 그러면 해 볼 만한 것이다라고 본다는 겁니다.
그래서이 연끌이라는 거를 사실 요즘 사람들이 많이 쓰잖아요.
연끌 연끌 막 이러는데이 연글의 의미는 완전히 바뀌었어요.
이게 무슨 소리냐?이이 이 연끌을 한다 이런게 영혼까지 끌어 모아 산다라는 얘기잖아요.
이 얘기가 2020년 21년 요때 나온 거거든요.
그 전에도 뭐 연끌 얘기가 살짝 나왔지만 본격적으로 나온게 2020년입니다.
그럼이 얘기가 왜 나왔냐?이 진짜 이유에 대해서 사람들이 다 이제 잊어 먹었어요.
자, 왜 영혼까지 끌어 모아 가지고 집을 살 수밖에 없었는지를 돌아보면요.
어, 지난 그니까 지진한 정부죠.
지진한 문재인 정권 때 2017년 8 대책이라는게 나옵니다.
이 문재인 정권이 2017년 5월에 시작을 했잖아요.
그리고 이제 530인가 530 부동산 대책인가가 잠깐 나왔어요.
그러니까 집권하자마자 부동산 대책이 하나 나왔는데 이게 뭐야? 사람들이 약간 뭐 피식 이렇게 해 버렸어요.
뭐 별거 없는데 뭐 이렇게 해 버리니까 어 집권하고 세 달리 채 안 돼 가지고 8위 부동산 대책이라고 해서 이게 나왔는데 이건 지금도 유명하잖아요.
8위 부동산 대책 이게 뭐냐 그 과거 노무현 정권 막판에 쓰던 강력한 부동산 대책을 다 모아 가지고 8월 2일에 터트립니다.
우리가 이제 정권 잡았는데 앞으로 나 5년 남았다.
근데이 5년 동안 완전 임기 초에 노무현 정권 때 쓰던 그 막판에 쓰던 강력한 걸 내가 지금 실행을 할 거야.
라고 이제 선언을 한 거죠.
그러니까 이때 공포감이 강했어요.
왜냐면 사람들이 앞으로 5년이나 남았는데 시작부터 이렇게 센 걸 쓴다고 야 그럼 앞으로 더 세지겠구나라고 해서 이때 유명한 내년 4월까지 집할 기회를 드리겠다라는 얘기가 나온 거잖아요.
자이 이후로 대출은 계속 규제가 됐어요.
더 더 규제가 됩니다.
그래서 2018년 913 대책도 엄청나게 셌거든요.
이때부터 다주택자들을 대출 안 해 주기 시작해요.
913부터 다주택자 대출을 팍팍 줄이기 시작합니다.
그러니까 17년도부터 대출도 막 줄이고 하는데 2018년에는 다주택자 대출 잡죠.
그리고 2019년에는 집값이 조금 막 눌리긴 했는데 그래도 이게 좀 강남 쪽으로 막 똘똘한 채로 막이 몰리기 시작하니까 어떡하냐? 12월 16일에 야 15억 초과는 대출 해 주지 마 해 가지고 강남을 잡겠다고 15억 대출을 0%로 해 버려요.
코로나 이전에 이미 집값이 막 폭주하고 있었습니다.
그래서 어떤 분들은 코로나의 유동성 때문에 집값이 올랐다고 하지만 아니요.
그건 아니고요.
2019년까지 계속 집값은 올라가고 있었고 코로나 때 잠깐 횡보한 다음에 유동성이 풀린 거에다가이 정책까지 엮겨 가지고 그때부터 다시 한번 더 추가 폭주를 하기 시작했던 거죠.
그 대출 규제는 강화됐지 줄어든 적이 없었어요.
그러다 보니까 2020년 때이 금리가 막 내려가기 시작하죠.
그리고 대출 규제가 더 강화가 되고 여러분들 기억나실지 모르겠지만 수도권 전역이 다음 조정 대상 지역 투기 과열직으로 묶기고요.
뭐 청주 뭐 대전 뭐 세종 부산 대구할 것 없이 모든 광역시들이 다 막 규제 대상으로 막 묶기 시작합니다.
대출을 규제하려고 조정 대상 지역 투기열 지구 뭐 이런 거를 지정하면 할수록 LTV가 내려갔거든요.
그러니까 사람들이 집을 못 사는 거예요.
대출을 안 해 주니까 도저히 집을 살 방법이 없어요.
왜? 나는 젊은데 나는 소득은 높은데 자산이 없잖아요.
근데 대출 안 해 주면 집을 살 방법이 없죠.
돈이 없으니까.
그러니까 이제 영혼을 끌어다가 사야 되겠다라고 하는 얘기들이 2020년부터 나온 겁니다.
그러면이 영혼이 어디 있냐? 영혼이 뭐 내 몸에 영혼을 끄집어서 사는게 아니죠.
그때 이제 사금융이 나오기 시작합니다.
사금융.
그러니깐 정부가 대출 규제를 하니까 야, 이걸론 안 된다.
그러니까 정부가 통제하는 그런 이제 금융권에서선 돈이 안 나오는 거예요.
그러니까 사금융에서 꺼내는 거죠.
어디 이모 고모돈 빌리고요.
형제 자매돈 빌리고요.
엄마한테 이제 차용증 써 가지고 빌리고요.
이런 것도 모자라면은 이제 P2P를 받기 시작합니다.
그때 P2P가 막 이제 유행하기 시작했어요.
그래서 이게 뭐 벤처 산업이다, 뭐 신산업이다 해 가지고 P2P를 키우겠습니다 막 이런 얘기들을 하던 업체들이 많았습니다.
그래서 거기서 그때 금리가 워낙 쌌으니까 어 금융권 제도권에서도 한 2%대 막 빌리고 했잖아요.
그러면이 P2P는 사금융이니까 한 7% 뭐 이렇게도 빌려줬어요.
7, 8%에도 빌려 줍니다.
그러면 집을 사야 될 거 같은 사람이에요.
근데이 사람 입장에서 갑자기 대출 70% 해 주다가 50% 해 줘.
막 30% 해 줘.
막 이러니까 나머지 돈이 어쨌든 구해 가지고 집을 사고 싶잖아요.
집이 막 올라가고 있으니까.
그 이모한테도 빌려 막 고무한테도 빌려 했는데 한 1억 모자라.
그러면은 2%에 빌리면 좋겠지만 그래 7%라도 쓰자 하면서 썼던 사람들이 많았고 이때 친구한테 돈 빌리고 뭐 5%에 막 해 줄게 이랬던 사람들도 있고 말 그대로 진짜 사금융을 총 동원해서 샀다고 한게 영혼까지 끌어 모아서 산다는 거였습니다.
근데 많은 분들이 이걸 이제 오해를 한 거죠.
그래서 영혼까지 끌어 모아서 집을 산다는 거를 이렇게 대출 규제 때문에 생겼던 건데 그게 아니라 이제는 의미가 좀 바뀌어 가지고 그러니까 처음에 그 어원이 없어졌어요.
없어지고 이제는 대출 받아서 사면 연끌이라고 이제 부르는 거예요.
그래서 많은 분들이 이제 대출없이 집을 사야지 내 집이고 대출 받아서 집을 사면 내 집이 아니다.
그래서 대출 받아서 집 사면은 은행집 아닙니까? 뭐 이런 얘기를 하시는데 올 현금을 주고 집을 사는 경우는 극히 드물고요.
이거는 과거에도 별로 없었어요.
그러니까 한마디로 대출을 원래 받아서 샀는데 대출 규제가 워낙 강력하던 시절을 보냈던 사람들이 정부 제도권 안에서는 못 빌리니까 사금융을 썼던 거를 연끌이라고 한 겁니다.
그러니까 이게 지나고 나서 금리가 막 올라갔을 때는 그거 봐라.
대출받지 말라고 정부가 했는데 네가 사금융을 받아서 샀으니까 그러니까 연끌이지라고 한 건데 지금은 지금은 그런게 아니에요.
지금은 2022년 뭐 하반기부터 2023년 그 가장 저점 구간이죠.
그때를 지나면서 정부도 이제 집값이 많이 내려가니까 어 규제를 풀었습니다.
그러니까 집값이 올라갈 때 규제를 하잖아요.
그러니까 반대로 집값이 내려갈 때 규제를 푼 거죠.
그니까 규제를 풀었으니까 이제는 연급을 할 이유가 없는 거죠.
그냥 은행에서 빌려주는 한도만큼 받으면 되는 겁니다.
월 이자를 200을 낼 때 연 이율 4%로 역사하면 대출이 6억이 나온다.
그래서 1억을 가지고 사면은 7억짜리를 연을 할 수 있다.
뭐 이렇게 계산을 하셨는데 이거 자체가 어 안 돼요.
이게 안 됩니다.
이렇게 되면 연급이기도 하겠죠.
근데 이렇게 안 된다.
왜 그러냐면 우리나라는 DSR 40%의 규제가 있고 LTV 70%의 규제도 있는 나라입니다.
그리고 우리나라는 어 웬만한 선진국들과 다르게이 두 가지를 둘 다 써요.
다른 나라들은 DSR만 쓰든지 LTV만 쓰든지 뭐 이렇게 하거든요.
근데 우리는 둘 다 엔드로 씁니다.
어 40% 규제도 하고 LTV도 규제할 거야.
그러니까 우리나라는 강력한 대출 규제를 하고 있는 선진국에서도 상위권에 거의 가마 최상위권일 겁니다.
최상위권으로 대출을 안 해 주는 나라예요.
그러니까 연끌은 원래 안 돼.
그리고 연끌 안 되는 거를 살짝 완화했을 뿐이지 뭐 엄청나게 많이 풀어 가지고 대출을 무분 대출을 무분별하게 해 주는 나라가 아니라는 거예요.
자, 기본적으로 LTV가 70%로 제한돼 있습니다.
집값에 70%까지 밖에 대출을 안 해 줘요.
그럼 7억짜리 집을 산다 그러면은 7 7에 49억 9천 대출이 나옵니다.
여기서 뭐 방 빼기 하는 경우도 있어요.
방백기 뭐 5,500 빼 버립니다.
그러면은 한 4억 초반밖에 안 나와요.
여기다 스트레스 DSR 뭐 3단계 뭐런 거 하면은 4억 정도 나올까? 그니까 실제로 대출 규제가 더 강력할 때는 7억짜리 살려면 3억은 또 현금이 있어야 돼요.
그러니깐 애초에 1억으로 7억짜리 집을 사기가 어렵다라고 보시면 되고요.
여기서 어떤 분들은 아니요.
생애 최초로 80% 빌려 주던데요라고 하는데 이래도 80%입니다.
이래도 80%예요.
그럼 나머지 20%가 있어야 되잖아요.
그 7 24 1억 4천만 원의 현금이 있어야 됩니다.
여기다가 취득세에다가 뭐 이런저런 것까지 더하면은 돈이 더 많아야 되죠.
실제로 제도권 안에서 대출을 받는 거는 어 이렇게 뭐 소위 말하는 뭐 진짜 뭐 자기 돈 하나도 없이 집사고 하는 거는 불가능합니다.
왜요? 여기다가 뭐 어 이모한테 빌리고 고무한테 빌리면 되잖아요.
뭐 그거는 별개의 얘기인 거고 정부에서 제한을 하는 거는 연글을 할 수가 없는 구조라고 보시면 됩니다.
자, 그러면은 DSR도 있잖아요.
그니까 LTV만큼 빌려주면 그래도 뭐 연글에 가깝다고도 할 수 있는데 DSR이 강력해요.
그래서이 DSR이라는 건 소득과 대출이 연동되는 거거든요.
그러면 금리가 올라가면 DSR이 더 강력해지는 겁니다.
그니까 금리가 오를수록 대출 한도가 자동으로 줄어들어요.
그래서 지금 기준으로 봤을 때 물론 뭐 4%보다 조금 낮게 빌리긴 하지만 단순 계산해서 연봉이 8,500 정도 돼야지만 6억을 빌릴 수가 있거든요.
그러니까 6억을 빌리는 것도 어 8,500이나 연봉을 받아야지만 빌릴 수가 있습니다.
자, 대출 한도를 30년으로 할 경우에 말이죠.
자, 그러면 이분이 연봉이 8,500이다.
이거 스트레스 DSR하면 한 8,600까지 올라가거든요.
근데 뭐 그냥 계산하기 쉽게 8,500이라고 치면 실수령이 569만 원 정도 됩니다.
근데 이분이 원리금을 286만 원을 내요.
근데이 중에 원금이 86만 원이거든요.
그럼 원금은 내가 내 돈이니까 요거는 빼고 200만 원에 이자를내는 겁니다.
200만 원.
어 그럼 어떤 분들이 야 무슨 이자를 200만 원이나 내냐라고 생각을 하시는데이 200만 원 내고 실거주를 하는 거잖아요.
그니까 사실 주거비는 빼야죠.
이 200만 원이 생으로 없어지는 돈은 아니고 어차피 내가 월세사라도 전세사라도내는 이자를 내야 되는게 있잖아요.
그거를 상쇄시키면 200 이하가 내가 실제내는 비용이 되는 겁니다.
원금은 내가 어차피 갚는 거니까.
자, 여기서 이제 만기 50년 대출로 늘리면 더 연급할 수 있는 거 아니냐? 이런 얘기를 하실 수도 있는데 이것도 가능은 해요.
어떻게 되냐? 만기 50년으로 늘리고 이자를 4%로 했을 때이 연소득이 7,000으로 줄어듭니다.
7,000으로 그러면은 7천인 사람이 6억을 빌린다.
야, 이거 너무 연끌 아닌가? 이런 생각이 드실 수도 있잖아요.
요 계산 한번 해 보면 이렇습니다.
실수령이 484만 원 정도 되시는데 원리금으로요 원리금이죠.
원리금이 231만 원이에요.
근데 원금이 줄어드는 거죠.
50년 상환이니까 원금은 줄고 원금 상환이 줄고 이자는 200만 원씩 계속 됩니다.
그러면은 주거비도 여기서 똑같이 빼야 되겠죠.
그럼 저 집을 샀으니까 주거비가 얼마 드니까 그거 빼면 나머지가 순수 이제 이자라고 봐도 되겠죠.
그럼 이제 여기서 어떤 분들이 이제 이런 얘기를 할 거예요.
아니 실수령이 480인데 원리금으로 230을 갚어.
그럼 이거 생활이 되니? 뭐 이런 얘기를 하실 수도 있는데 아 뭐 틀린 얘기는 아닐 수 있어요.
근데 잘 한번 생각해 보세요.
이 만기 50년이라는 건요.
이게 아무나 받는 건 아닙니다.
이게 만 34세 뭐 이렇게 막 제한도 있거든요.
물론 이거를 뭐 피해서 받는 분들도 있을 수도 있겠지만 어쨌든 만기 50년이라는 거는 그래도 나이를 좀 봅니다.
반대로 한번 생각해 보세요.
만 34세인데 6억을 대출해 줬어요.
그러면 그분이 103세에 연봉이 7천이라는 거예요.
자, 연봉이 7,인 만 34세.
이 사람의 앞으로 미래의 소득이나 아니면 직장의 어떤 안정성 뭐 그런 것들이 나쁘진 않겠죠.
그러니까 이렇게 50년을 빌려 주는 것도 정부가 그냥 막 돈 날릴 거 가구하고 막 빌려 주는게 아니라 우리나라는 되게 탄탄하게 규제를 하면서이 사람의 어떤 그 생애 소득까지 고려해서 대출을 최대한 안 해 주는 방향으로 가고 있다는 거죠.
그니깐 이걸 약간 좀 반대로 생각하시는 분들이 많더라고요.
아니, 무슨 뭐 50년이나 대출을 해 줘.
근데 그 50년을 보면서 소득을 안 보는게 아니라 소득도 보죠.
아까 말한 집값 총액의 LTV도 보죠.
이런저런 것들을 다 규제한다라고 보시면 됩니다.
자, 거기다가 가장 중요한 거 7억짜리 아파트를 만약에 내가 월세로 산다.
월세로 산다고 그래도 한 5,에 100 120 정도는 내야 됩니다.
그러니까 어차피 이런 집에서 거주하려면 월세로 120은 내야 돼요.
그러면 그 집에 월세를 120 내고 살든지 아니면은 120에다가 플러스 이제 이자니까 80만 원 더 내고 소유를 하든지 요거에 대한 이제 고민을 하는 거죠.
자, 물론이 집이 앞으로 절대 안 오르고 빠질 거야라고 생각하면 아, 이건 월세 사는게 맞죠.
그럼 월세 120만 원 내고 살면 되는데 어, 이게 최소한 유지되거나 오르지 않을까라는 생각이라면 80만 원만 더 내고 내가 이걸 소유를 한다면 소유를 한다면 이게 더 이득 아닌가라고 생각하고 사는 분들이 있는 거죠.
왜? 나는 연봉이 7, 8,600 뭐 이런 거죠.
거기다 이제 뭐 맞벌리를 할 수도 있고 결혼하면 돈을 더 벌 수도 있고 연봉이 오를 수도 있으니까 빌려 가지고 원리금 갚으면서 한번 안정적으로 살아보자라고 생각하는 사람들이 이런 대출을 받는 겁니다.
그러니까 이게 무조건 막 정말 연끌이냐 뭐 이렇게 보기는 좀 어렵지 않을까요? 자, 거기다가 부모나 친척에 도움을 받는 경우들도 있어요.
실제로 집을 뭐 7억짜리 사는데 6억 대출 받는 사람이 있겠습니까? 여러분들 한번 생각을 해 보세요.
실제로 그렇게 하는 사람들은 별로 없고요.
대부분 그 정도는 부모님이 말리든 배우자가 말리든 다 말리고 어 둘 다 부모님도 안 말리고 우리 그 부부가 다 합심해 가지고 야 우리 1억밖에 없는데 한 7억짜리 8억짜리 사자라고 하기에는이 허이 너무 높아요.
그래서 보통은 그러지 마라.
어 그러지 말고 차라리 부모님이 뭐 아니면 뭐 친척이 뭐 도와줄게 해서 좀 그 대출을 좀 줄이죠.
대출 비율를 좀 줄이는게 현실입니다.
그러면 부모님한테 만약에 어 양가 부모님한테 받아서 뭐 한 2억을 대출 대신에 돈을 이제 원금을 넣는 거죠.
그러면은 이자도 내려가겠죠.
당연히 원리금 같이 내려가는 거고.
그리고 부모님들이 빌려 준 거라곤 하지만 안 받는 경우도 많죠.
그래서 나중에 꼭 갚아라고 하면은네 아빠 엄마 갚을게요라고 하면서 본인도 갚을 마음이 없어.
부모님도 받을 마음이 없고 본인도 잘 안 갚으려고 그래.
하는 거라면 이게 대출인가 아닌가 애매하죠.
그래서 요즘에 이제 소득이 좀 있는 분들이 아무래도 이제 부모님한테 또 돈도 받아 가지고 결혼을 합니다.
그러니까 그렇게 하면은 어 실제로 막 뭐 정말 영혼까지 끌어 모아 가지고 산다는게 현실에서 보기는 쉽지 않다.
그럼 어디서 보죠? 이런 사연에서만 볼 수 있어.
대부분 그런 분들은 사연을 보내거든요.
일반적인 분들은 그런 일들이 별로 없기 때문에 그냥 사세요.
보면은 7억 원 주택 기준으로 연 2%가 올라줘야지 뭐 본전이다라고 얘기를 해 주셨는데 어 기본적으로 투자라는 거는 은행 예금 대비 초과 이익을 고려하거든요.
그러니까 은행에 넣어 놓으면 얼마 근데 이거를 차라리 집을 사면은 어 조금 추가익이 있다 그러면 산다 만다 이렇게 판단하잖아요.
그래서 주식 투자를 할 때도 은행에 넣어 놓으면 얼마를 받는데 주식에 넣으면은 은행 이자에 몇 배를 벌기 때문에 투자하는게 좋다.
이런 얘기를 하죠.
근데 어떤 분들이 이제 요거를 좀 잘못에 해석을 해 가지고 야, 그래도 부동산 투자하면 연애 한 뭐 한 10% 벌어야 되는 거 아니야? 이렇게 얘기를 합니다.
뭔가 확정적으로 버는 걸 당연하게 얘기를 하시거든요.
어, 근데이 세상에는 은행이자 말고는 뭐 채권이자 말고는 확정적으로 원금을 보장하고 수익을 뭐 이렇게 뭐 10% 막 20% 주는 일들은 없을 거 아닙니까? 그러면 은행 예금과 비교를 하는게 맞겠죠.
부동산이든 주식이든 뭐든.
왜냐면 항상 벌 줄 알고 샀다가 빠지기도 하니까 한 2에서 3% 정도 매년 상승하잖아요.
그러면은 크게 손해는 없다라고 보는게 맞습니다.
왜냐면 우리는 주거비를 어쨌든 해결한 거잖아요.
이자로 주거비를 해결을 했고 그리고 뭐 나가는 비용들 뭐 취득세나 뭐 재산세 이런 것들이 뭐 아주 높진 않기 때문에 어 그런 것들까지 고려하고 이자내는 것들까지 감안하면은 연 한 2에서 3% 정도요 정도 오르면 어 손해는 아니다.
그러니까 거의 뭐 공짜로 집에 살았다라고 생각하면 되는 거죠.
그러면 지금까지 어떻게 올랐냐? 수도권하고 서울은 연평균 한 5에서 7% 정도 상승을 했습니다.
이게 평균적으로 그렇게 올랐습니다.
그러니까 은행이자 정도는 내고도 수익이 남았다는 구간인 거죠.
요거를 이제 짧게 짧게 쪼개면은 뭐 빠진 것도 있고 막 급등한 것도 있고 하는데 이걸 연평균으로 이제 길게 장기 시계열을 보면은 연 5에서 7 정도 올랐는데 이거는 또 어 다수의 단지를 평균낸 거니까 내가 조금 좋은 물건을 샀다 그러면은 그거보다 더 올랐습니다.
이거는 우리가 체감을 하죠.
보통 서울에서 좀 대단지고 살기 좋다라고 하는 곳들은 연갔다는 느낌을 받잖아요.
그러니까 대단지 뭐 준신축 뭐 초등학교를 끼고 있다든지 뭐 주변에 뭐 학원가가 있다든지 요런 것들은 보통은 그거보다 한 두 배 이상은 오릅니다.
연수익률로 봐도.
자, 여기에는 이런 걸 뺐어요.
전월세를 살면 어쨌든 2년에서 4년마다 이사를 가는 확률이 높습니다.
어떤 분들은 좋은 집주인 만나 가지고 10년 살았습니다.
이런 얘기도 하시는데 어, 지나고 나서 보면 그게 좋은 집주인이 아니었다.
이런 후회하는 경우도 있잖아요.
그러니까 집주인이 조금 못돼야지 집을 빨리 사고 집을 샀더니 뭐 돈을 벌었다 이런 얘기를 우개 소리처럼 하시는데 그게 사실 틀린 얘기는 아닙니다.
그니까 집주인이 어, 전월세 안 올리고 싸게 주고 뭐 아유 편하게 사세요.
자기 집처럼 살아.
막 이렇게 얘기를 해 주는게 과연 그분의 자산 형성에 좋은 거냐? 이거는 좀 애매한 부분도 있어요.
자, 이사도 어쨌든 해야 됩니다.
이사비도 적게 들지 않아요.
이 30평대 이사하려면은 뭐 한 2, 300 깨집니다.
아무리 싸게 해도 중개비도 중간중간 나가죠.
그리고 이제 뭐 수리나 이런 것들도 어쨌든 해야 될 거 아닙니까? 왜냐면 내가 어 요즘에는이 집주인과 요즘 임차인들이 많이 분쟁이 많기 때문에 나갈 때 뭐 원상복구 비용을 내라 뭐 이런 얘기들도 많이 나오거든요.
이런 것들까지 고려하고 거기다 이제 내 집이 아니기 때문에 오는 어떤 주거의 불안정도 분명히 있지 않겠습니까? 이런 것들까지 고려하면은 사실 아까 말한 2, 3%보다 덜 올라도 되거든요.
이 부분을 좀 고려를 안 하고 이제는 막 다 이제 막 연글을 하면 뭐 큰일 나네라고 말하는데 그건 좀 아니다.
그러다 보니까 이제 그 소유를 하시면 2, 3% 정도만 오르면 되는데 보통 소유를 하면 한 8년 정도 실거주를 하거든요.
그럼 장기 보유를 하죠.
장기 보유를 하고 그리고 중간에 뭐 붙임이 있더라도 뭐 1, 2년은 이렇게 빠질 수도 있는데 또 길게 보면 또 다시 또 천천히 회복을 해 가지고 내가 이상한 걸 사지 않았다면은 산 가격을 다시 도달하고 또 이제 인플레이션을 이기면서 천천히 또 올라갑니다.
근데 이게 또 장기 복리 효과가 일어나니까 특이하게 막 나올루를 샀다거나 뭐 정말 뭐 이상한 걸 샀다거나 뭐 그런 분들이 아니면 고점에 사도 한 2, 3년이 지나면 회복을 해요.
그러면서 돈을 또 벌기도 하죠.
그래서 이제 주식하면은 돈 못 벌었다고 하지만 부동산 사면 돈 벌었다고 하는 얘기들이 많이 나오는게 한국 사람들의 아파트 사랑, 대단지 사랑, 초등학교 초마 사랑이 어 다들 알고 있잖아요.
그러니까 그걸 맞춰서 사는 사람들이 많고 그런 사람들이 또 장기 보유를 하니까 또 거기서 거주하면서 주거비를 세이브하니까 또 그걸로 또 오래 살 수 있고 그러면서 장기 보유에 복리 효과가 일어나면서 한 7, 8년 보유하고 팔면은 아 제가 그때 다른 집 샀으면 더 벌었을 텐데 그게 너무 아쉬워요라고 하지만 벌긴 벌었다라고 말들을 많이 하는 거죠.
그래서 최근에 제 수강생도 10억 8천에 지불 하나 샀거든요.
이게 11억 정도 하는데 좀 마지막에 막판에 한 2천 깎았어요.
근데이 단지를 고르고 살려고 할 때 이미 동네가 분위기가 막 살려고 하는 분위기 엄청나게 느껴졌어요.
이거 빨리 안 사면 큰일 나겠다라는 그런 분위기가 있었거든요.
그래서 어 깎을 수 있으면 최대한 깎아 본다.
그렇지만 못 깎고 살 수도 있겠구나라는 생각이 막 드는 그런 급박한 상황이었습니다.
왜냐면 지금 집값이 올라가는 동네들은 좀 갑자기 툭 켜 버려요.
왜냐면 지금 매도자들도 잘 안 팔려고 하니까 호가를 부르는데 누가 막 호가에 이렇게 바로 사거든요.
근데 여기서 또 운 좋해도 막판에 가격 협상을 막 했거든요.
그래서 2천을 또 깎았습니다.
그래서 11억에 사도 괜찮았는데 2천을 깎았는데 상승세였으니까 바로 그다음에 11억 5천 막 이렇게 실거래가가 찍힌 거죠.
그러니까 요렇게 단기적으로 봐도 이렇게 정말 운대가 잘 맞으면 이분이 한 4억 정도 막 이렇게 4억 정도 넘게 투자하셨나 그 정도 투자하고 한 단기적으로 어쨌든 7천이 오은 거죠.
물론 이게 이제 실거래가 찍힌 거긴 하지만 또 이제 오르락 내리락 하겠지만 어쨌든 내가 좀 타이밍 잘 맞춰서 샀더니 뭐 싸게 샀다고 볼 수 있는 수준은 되는 거죠.
그니까 레버리지를 또 쓸 수 있기 때문에 수익도 커지고 손해도 커지는 이런 구조에서 내가 좀 잘 골라서 사면은 어 실제로 아까 그 사연을 써 주신 분이 뭐 연평균 2%만 오르면 된다라고 얘기하지만 그거보다 훨씬 더 큰 이득을 보는 경우들이 많다.
자, 위만큼의 상승이 기대되지 않으면 연글 매매 계획을 제고해 보아야 할 필요가 있다라고 얘기를 해 주셨는데 정확하게는 연글 매매를 하는 사람이 거의 없다라고 보시면 될 거 같고요.
특히 지금은 DSR 규제가 워낙 강력해 가지고이 고소득자들이 아니면 대출이 안 나와요.
그러니까 많은 분들이 집을 사고 싶어도 내가 살 수 있는 집은 마음에 안 들고요.
내가 살 수 없는 집이 마음에 드는 이유가 바로 여기에 있습니다.
은행에서 대출을 안 해 줍니다.
그니까 아이를 낳지 않으면 대출을 많이 받을 방법이 없고요.
근데 아이를 낳으면 대출을 많이 해 주는데 이자를 또 깎아 줘요.
그리고 고정 금리로 해 주거든요.
그러니까 아이를 낳으면 대출을 많이 받아도 이게 또 연끌은 아닌 거예요.
왜냐면 이자도 낮고 고정 금리니까 내가 이제 회사만 다니면 어 충분히 유지를 할 수 있는 그렇게 되니까 이건 또 계산이 쓰는 거죠.
그니까 우리나라는 합법적인 선 안에서는 연글을 허용하진 않고요.
일부 뭐 좀 편법성으로 할 수는 있는데 그 수요가 많지는 않다.
그래서 요즘에는 약간 연글을 위험이라는 단어로 같이 이렇게 쓰시는 분들이 많더라고요.
그래서 연끌했네.
그러니까 너 위험한 투자했네.
이거를 약간 연끌했네.
이렇게 하시는데 대출 받았다고 위험한 투자는 아니고요.
오히려 위험한 투자라고 말할 거면 지방 소액 투자가 훨씬 위험하다.
지방은 연급을 하는 건 아니죠.
대출 끼는 것도 아니고 내가 충분히 감당할 수 있는 소액으로 투자함에도 불구하고 훨씬 위험합니다.
그래서 정리하면은 연끌 연글 얘기들 많이 하시지만 사실 지금 우리나라는 연글을 할 수 있는 구조가 아니에요.
그리고 과거에도 못 하게 했습니다.
그러다 보니까 부모님 고모 이모돈 빌려 가지고 했던게 연끌이라고 말하는 거지.
그때도 대출을 안 해 줘서 그렇게 한 거고 실제로 그런 돈 받아봐야 집값에 뭐 한 65% 70% 주고 샀나 그런 분들이 대부분이에요.
근데 그게 금리가 폭등했기 때문에 갑자기 금리가 막 두 배 두 배 반이 올랐으니까 사람들이 힘들어 했었던 거지.
그 금리도 이제 많이 내려왔습니다.
많이 내려와서 이제는 과거에 빌렸던 거보다 한 1%에서 1.
23% 정도 조금 더 올랐거든요.
그니까 이제 지금까지 들고 있는 분들은 버틸 만 해서 버틴 분들인 거죠.
그리고 이제 앞으로 금리 인하의 시기가 또 오기 때문에 과연 지금도 앞으로 연끌한 사람들이 집을 막 던질 것이다.
막 막 쏟아질 것이다라고 말하는게 맞는지는 조금 저는 의무는 있어요.
그럴 분들은 이미 2022년 23년에 팔았고 그때 가격이 폭락했던 것도 그런 분들이 던졌기 때문이고 그 물건들을 산 분들은 당연히 연끌이 아니고 그분들은 충분히 감당할 수 있으니까 샀고 그 2023년 뭐 1월 2월 이때 사신 분들은 또 좋은 난지 사신 분들은 지금 뭐 거의 뭐 50% 가까이 올랐습니다.
50%에서 60% 올랐던 분들이 많죠.
뭐 10억 주고 샀는데 지금 15억 16억 돼 있는 단지들이 많아요.
그러니까 그런 분들은 뭐 그것도 당연히 연끌도 아닌 거죠.
올랐으니까이 도대체이 연글이 도대체 뭘까를 생각해 보면 뭔가 좀 그 실체가 불분명한 집단을 가지고 계속 얘기를 한단 말이죠.
이 논문도 나왔잖아요.
생각보다 연한 사람이 없다고.
근데 이제 뭐 그런 얘기들은 잘 안 보시는 거 같고 그냥 무조건 뭐 위험한 투자는 연글이다 이렇게 얘기하시는데 실제로 뭐 현실 세계에서도 봐도 보통 집값에 한 50% 안팎크로 대출 받아서 사는 경우가 많지 뭐 70% 뭐 80% 뭐 90%를 빌려 가지고 집을 사는 사람들은 이런 사연 상담에 온다.
보통 이렇게 사연에 오지 일반적인 사람들이 그렇게 하지 않고 어 그런 것들을 뭐 부모님들이 그냥 내비두지도 않고요.
