부동산 공부 제대로 하는 법 그리고 부동산 공부 순서에 대해서 알려 드리려고 합니다 첫 번째는 청약 통장을 만드는 데서 시작합니다 공공 분양이 있고 민간 분양이 있죠이 중에 뭐 할지 고르시면 되고요 한 달에 얼마나 넣을지 계획을 세운 다음 내가 속한 지역에 앞으로 계획이 잡힌 분양 단지들을 쭉 찾아보는 겁니다이 분양가가 적절한지 입지 가치는 어떤지 알아보는 거고요 주변 신축 아파트와 시세를 한번 비교해 보시고 여기 당첨이 되었을 때 과연 남는게 있는지 없는지 알아보는 그 과정 속에서 공부가 자연스럽게 될 겁니다 두 번째는 실거주를 한 아파트를 찾는 거예요 일단 어디 살지 보다는 내 금융 상황을 판단해야겠죠 나는 현금이 얼마 정도 있고 얼마 정도가 최대 대출 금액이고 그걸 더해서 얼마짜리 집을 살 건지 정한 다음에 그 금액대가 형성되어 있는 지역을 찾아보는 겁니다 그 지역을 정할 때 고려해야 될 사항들이 있죠 신혼부부 라면은 출퇴근 거리를 한쪽에 몰아 줄 건지 중간 정도에서 타협을 할 건지 또는 자녀가 있다면 직주 근접이 먼저인지 학군이 먼저인지 혹시나 부모님이 도와주신다면 부모님 백과의 거리가 우선인지 이런 고민들을 해보게 되겠죠 그렇게 해서 지역을 정했습니다 그 지역 내에서 어떤 아파트를 살지 찾게 될 거예요 보고 있는 지역에서 아파트들이 또 여러 개가 있습니다 신축이 있고 준신 축이 있고 구축이 있고 재건축이 있겠죠 좀 비싸더라도 신축에 살까 가성비 좋은 준신 축에 살까 좀 저렴한 구축에 살까 아니면 재건축 아파트에서 몸 테크를 할까 이런 고민들을 할 겁니다 재건축을 하게 되면 언제 될지 추가 분당 금은 얼만지 이런 것들을 또 알아보게 될 텐데요 이런 과정들조차 또 공부가 되는 겁니다 그러다가 실거주 하니까 대출이 너무 많네 그냥 월세 살면서 개부 사둘까 이런 계획을 또 세워볼 수 있죠 이렇게 되면 나는 다른데 살면서 투자로 보기 때문에 지역을 한정짓지 않아요 더 범위를 넓게 볼 수 있다는 거죠 또 월세론 어디선가 산다면 내가 월세로 살 그 지역에 대해 잘 알게 됩니다 예를 들어 현금이 3억이 있어이 3억으로 전세 끼고 살 만한 곳들이 어디 있을까 우선 한번 찾아 보시고요 그다음에 주택 담보 대출 후순이 신용 대출이나 회사 대출을 받아서 투자금을 늘린다면 얼마까지 늘릴 수 있는지 알아본 다음에 그 금액에 맞는 투자처를 또 찾으면 되겠죠 저는 개인적으로 딱 3억이 있다면 외 버릴 경우에는 최소 1억 맞벌이 경우에는 2억 정도는 대출을 일으켜서 투자금으로 쓰시면 좋겠어요 왜 대출을 받으려고 하냐라고 할 수 있는데요 상당히 많은 분들이 그때 대출 받아서 조금 더 좋은 걸 살 걸 이런 후회를 정말 많이 합니다 그리고 대출을 알아보는 것 그 과정 자체도 아주 좋은 경험이 돼요이 대출을 잘 활용할 줄 알게 되면 자산 증식이 한결 쉬워집니다 또 하나 여기서 주의할 사항은 내가 혹시나 들어가서 살 수도 있으니까 직장과의 접근성이 좋은 곳들로 알아볼까라고 하는데 그것보다는 직장 거리 신경 쓰지 마시고 현재 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 걸 사는게 맞습니다 왜냐고요 원래 좋은게 더 많이 오거든요 그리고 나서 내가 월세를 구할 집을 찾아야겠죠 이렇게 월세 살면서 갭으로 투자하는 과정을 보면 투자금으로 어디 살지를 보고 대출을 알아보고 월세집을 알아보고이 세 가지를 동시에 하기 때문에 배우는 그 경험치가 쭉 올라가게 돼요 이거는 아무리 강의를 많이 들어도 배울 수가 없습니다 그다음 재개발을 보게 되죠 재개발에 나오는 용어들이 조금 처음에는 낯설지만 조합 설립 사업 시행인가 관리 처분인가 이렇게 세 개로 크게 나눠 볼 수 있고요이 재개발은 어떤 순서로 진행이 되고 보통 조합 설립에서부터 사업시행 인가까지 얼마 정도가 소유가 되는지 사업 시행인가부터 관리처분인가까지 얼마가 소요가 되는지 이주하는데 통상 얼마나 걸리고 입주할 때까지 얼마가 걸리는지 어떤 장애물들이 있는지 어떤 소송들이 있는지 이런 사례들을 보시는 것도 도움이 되겠습니다 다음은 경매입니다 경매는 최고가를 쓴 사람이 낙찰을 받는 거예요이 경매를 할 때는 아파트 같은 경우에는 일반 아파트 보듯이 학군 교통 이런 것들을 늘 보던 거를 하면 되는데 권리 분석을 일단 잘해야겠죠 그리고 명도 절차가 있겠습니다 아파트는 아무래도 친숙하다 보니까 경매를 할지라도 별로 어렵진 않아요 그래서 낙찰률이 높습니다 왜 경제 치열하 따라서 경매는 사람들의 관심이 적은 분야를 하는게 훨씬 더 유리합니다 예를 들면 공장 같은 건데요 공장이라고 하면 토지도 포함이죠 토지의 입지 가치와 공장의 사용 가치까지 내가 직접 판단할 수 있어야 합니다 또 월세를 맞추면 얼마에 세팅할 수 있는지 이것도 계산을 해야 되고요 그렇기 때문에 아파트보다는 난이도가 좀 있어요 그래서 경쟁자가 별로 없습니다 그래서 낙찰가율이 낮습니다 물론 가끔씩 너무 좋은 매물들은 경쟁이 치열해요 근데 그런 것 말고 일반 적인 아파트보다는 시세 대비 저렴하게 살 수 있는 기회가 훨씬 더 많다는 거 아셨으면 좋겠어요 아파트를 공부를 좀 하신 분들은 토지나 공장 경매 쪽 보시는 것도 새로운 시야를 트이게 합니다 또 경매에 많이 나오는게 뭐냐면 바로 상가인데 상가를 공부해 보는 것도 상권에 대한 이해 주거 환경에 대한 이해를 넓혀 줘요 저도 상가를 몇 개 가지고 있다가 지금은 전부 매도를 했는데요 분명한 것은 상가는 시세 차이이 아니라 월세 수익입니다 따라서 월세 수익률을 극대화할 수 있는지 여부부터 일단 따져 봐야 되고요 또 하나는 공실 리스크 만일 현재 임차인이 나가게 되면 바로 임차인을 찾을 수 있는 곳인지 그런 대기 수요가 있는 곳인지 없는 곳인지 확인을 해 봐야겠습니다 이건 어떻게 확인해요 주변에 어떤 배우 세대가 있는지 그 배우 세대는 어떤 연령층이 많이 거주를 하고 있는지 소득 수준은 어떤지 그 사람들의 주요 동선은 어디인지 이걸 또 알아보는 과정 속에서 그 지역의 아파트에 대해서 자세하게 또 알게 됩니다 다음은 토지인데 토지 투자는 부동산 투자의 근본이라고 할 수 있겠습니다 입니다 모든 아파트 모든 상가 백화점이 모든 것들이 토지 위에 지어지기 때문이에요 현재 저의 자산의 절반 정도가 토지인데 토지는 아파트와 달리 정답지가 없습니다 그럼 아파트는 정답지가 있나요네 있죠 실거래가가 이미 다 나와 있고 역과의 거리 중심지와의 거리 세대수 연식 등등 모든 정보가 다 공개되어 있지만 토지는이 향후 미래에이 지역이 과연 좋아질 것인지를 계속 공부해야 돼요 그런데 그 지역이 좋아질지도 내가 보고 있는 토지는 그 수혜를 받을 수 있는 있는지 없는지도 봐야 되고요 지목 변경을 통해서 가치를 높일 수 있는지도 따져봐야 되고 그 토지 위에 무엇을 지어서 어떻게 임차를 맞출 것인가 또는 내가 직접 운영할 수 있을 것인가 이런 것들까지 봐야 되기 때문에 아파트보다는 공부할게 훨씬 더 많습니다 김부장 의학이 3건에 송과장이 처음 투자를 한게 토지지네 바로 저의 이야기고요 토지부터 하다 보니까 자연스럽게 도시와 도시와의 어떤 연계성 배우 세대 상권 입지 가치 같은 것들을 반강제적으로 공부를 할 수밖에 없었어요 따라서 나는 는 부동산을 좀 잘해 보고 싶다이 분야에서 좀 고수가 되어 보고 싶다라고 한다면 토지 공부를 하셔야 합니다 다음은 건물인데요이 건물도 어느 정도 정답이 나와 있어요 2종 일반 주거 3종 일반 주거 준주거 일반 상업지 등등 이미 다 정해져 있고요 상권도 어느 정도 이미 형성이 되어 있는 경우가 대부분이기 때문이에요 대신에이 건물은 외형의 가치보다는 토지의 입지 가치를 더 많이 봐야겠죠 그리고 나는 수익률을 선택할 것인지 아니면 매매 차익을 선택할 것인지 구분 접근을 하셔야겠습니다 부동산이라고 아파트만 있는 것 같지만 조금만 들어가 보면은 상당히 다양한 분야가 있습니다 아파트 공부가 어느 정도 되었다고 느끼시는 분들은 공장 토지 건물 상가 이런 분야로 시야를 넓어 보시는 것도 도움이 될 거예요 그 공부의 시작은이 두 개의 책 나의 돈 많은 고등학교 친구와 김부장에게 담겨 있습니다 오늘은 여기까지 감사합니다 [음악]