가족끼리 부동산 싸게 빌려주면 세금 폭탄?! 🚨 위험천만한 저가 임대 시뮬레이션!
특수 관계인에게 임대료 싸게 받으면 생기는 문제점
안녕하세요! 오늘은 가족이나 회사처럼 아주 가까운 사람, 즉 '특수 관계인'에게 부동산을 빌려주고 임대료를 너무 싸게 받으면 어떤 문제가 생기는지 알아볼 거예요.
1. '부당행위 계산 부인'이 뭐예요?
세법에서는 '부당행위 계산 부인'이라는 걸 적용해요. 이건 쉽게 말해, 정상적인 가격보다 너무 싸게 사거나 비싸게 파는 것처럼 부당하게 거래해서 세금을 적게 내려는 걸 막겠다는 거예요.
2. 특수 관계인이란 누구일까요?
특수 관계인은 법에 정해져 있는데, 좀 복잡해요. 간단하게 말하면 가족, 회사, 그리고 회사에서 일하는 임원이나 대표이사 같은 사람들이에요.
3. 시가보다 싸게 받으면 어떻게 되나요?
세법에서는 특수 관계인에게 시가(정상적인 가격)보다 5% 이상 싸게 받거나, 3억원 이상 싸게 받으면 '부당행위 계산 부인'을 적용해서 세금을 더 내게 할 수 있어요.
4. 시가는 어떻게 정하나요?
시가를 정하는 건 쉽지 않아요. 국세청에서는 여러 가지를 고려해서 정하라고 하는데, 예를 들면:
- 비슷한 부동산의 임대 사례: 주변에 비슷한 부동산이 얼마에 임대되고 있는지
- 부동산의 위치, 이용 상황, 건물 노후 정도: 건물이 어디에 있고, 어떻게 쓰이고 있고, 얼마나 오래됐는지 등
이런 것들을 종합적으로 봐서 결정해야 해요. 그런데 국세청 답변이 좀 두루뭉술해서 명확하게 알기 어려울 때가 많아요.
5. 법인세법 시행령 제89조를 살펴볼까요?
시가를 정할 때 참고하는 법인세법 시행령 제89조에는 이런 내용이 있어요.
- 첫째, 비슷한 상황에서 다른 사람들과 거래한 가격이 있다면 그 가격을 따르라는 거예요.
- 둘째, 그런 가격이 없으면, 정상적인 거래에서 적용될 만한 가격을 찾고, 그래도 안 되면 감정평가법인 등이 감정한 가격을 따르라고 해요.
- 셋째, 위 두 가지가 모두 안 될 경우에는, 부동산 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 전기 예금 이자율을 곱해서 계산한 금액을 시가로 봐요.
예시: 시가가 10억인 부동산이 있는데, 이 부동산을 특수 관계인에게 월 50만원(연 600만원)에 임대했다고 해봐요.
- 법인세법 시행령 제89조 제4항에 따라 계산한 적정 임대료는 연 1,450만원이에요.
- 실제로 받은 임대료는 연 600만원이죠.
- 이 차액(850만원)이 시가의 5% (72만 5천원)보다 크기 때문에 '부당행위 계산 부인' 대상이 될 수 있어요.
6. 국세청 해석과 실제 사례
국세청의 시가 판단은 종종 애매모호해서 문제가 되기도 해요.
- 조세심판원 기각 사례: 어떤 원장은 토지를 법인에 임대하면서 임대료를 적산법으로 계산했는데, 국세청은 비교 사례가 없다는 이유 등으로 이를 부인했어요.
- 대법원 판례: 어떤 회사는 건물 임대료를 싸게 받았지만, 임차인이 건물 유지보수, 세금 납부, 세입자 관리 등 모든 책임을 지기로 약정했기 때문에 싸게 받은 것이 아니라고 대법원에서 인정받은 사례도 있어요.
이처럼 시가 판단은 복잡하고 상황에 따라 달라질 수 있어요.
7. 부당행위 계산 부인이 되면 어떻게 되나요?
만약 '부당행위 계산 부인'이 되면 다음과 같은 불이익이 있어요.
- 법인:
- 싸게 받은 임대료만큼 수익으로 처리해서 법인세를 더 내야 해요.
- 비용으로 처리해야 할 것들을 비용으로 인정받지 못할 수 있어요.
- 부가가치세도 추가로 납부해야 할 수 있어요.
- 개인:
- 법인 직원이면 상여로 처리되어 소득세를 더 내야 해요.
- 주주라면 배당으로 처리되어 소득세를 더 내야 해요.
- 그 외의 경우에는 기타 소득으로 처리될 수 있어요.
8. 부가세는 어떻게 되나요?
원칙적으로 용역을 공짜로 제공하는 것은 부가세 대상이 아니지만, 특수 관계인에게 부동산을 싸게 임대하는 경우에는 부가세가 과세될 수 있어요.
9. 그래서 어떻게 해야 할까요?
특수 관계인에게 부동산을 임대할 때는 시가를 명확하게 정하는 것이 중요해요.
- 감정평가: 가장 확실한 방법은 감정평가법인 등에 의뢰해서 시가를 정확하게 평가받는 거예요.
- 법인세법 시행령 제89조 제4항 활용: 만약 시가 판단이 어렵다면, 법인세법 시행령 제89조 제4항에 따라 부동산 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 전기 예금 이자율을 곱해서 계산한 금액을 기준으로 임대료를 정하는 것이 비교적 안전할 수 있어요.
다음 시간에는 부동산을 공짜로 빌려줬을 때 생기는 '증여 의제'에 대해 알아볼게요!