부동산 불패신화 진실 공개! 1세대 투자자 김사부의 현실 조언

대한민국 부동산, 망하지 않는다! (중학생 눈높이 설명)

1. 왜 대한민국 부동산은 안 망할까?

• 선진국 사례: 유럽이나 뉴욕 같은 선진국들도 경제가 안 좋아도 부동산 가격은 오히려 엄청나게 비싸. 왜냐하면 사람들은 좋은 곳에 모여 살고 싶어 하거든.
• 인구 감소? 그래도 모여! 우리나라 인구가 줄어도 사람들은 여전히 살기 좋은 곳, 편의시설이 많은 곳으로 모여. 호주처럼 땅은 넓어도 사람들이 특정 지역에 모여 사는 것처럼 말이야.
• 모이는 곳은 한정적: 사람들이 모이는 곳은 정해져 있기 때문에 그곳의 부동산은 대체할 수 없어. 그래서 희소성이 생겨 가격이 오를 수밖에 없어.
• 최악의 상황만 아니면: 나라가 베네수엘라처럼 완전히 망하지 않는 이상, 부동산이 망한다고 생각하는 건 이상한 거야.

2. '전세 레버리지' 기법, 이게 뭐길래?

• 쉽게 말해 '빌린 돈으로 투자하기': 옛날에는 대출받아 집 사는 게 무서웠지만, 부동산 가격이 계속 오를 거라 믿으면 대출받아 또 사는 게 가능해.
• 돈 번 사람들은 이미 알고 있었어: 이 기법을 아는 사람들은 이미 이걸로 돈을 많이 벌었어. 다만, 이게 계속 통할지, 아니면 특정 시점이나 지역에만 해당되는 건지 몰랐던 거지.
• 체계화되면서 충격: 이걸 '반드시 되는 것'이라고 체계화해서 알려주니까 사람들이 충격을 받은 거야. 실제로 해보니 너무 쉽게 큰돈을 벌 수 있었거든.
• 지금은? 다 알게 됐어: 이제는 너무 많이 알려져서 '갭투자' 등으로 변형되고, 취득세 중과 때문에 예전처럼 쉽게 하기는 어려워졌어.

3. 부동산 사이클, 어떻게 알 수 있을까?

• 가장 중요한 건 '시장이 있어야 해': 부동산 시장이 계속 유지되는 게 제일 중요해. 시장이 없으면 아무것도 알 수 없어.
• 늦게 알아도 괜찮아: 시장에서 떨어져 나가지만 않으면 돼. 설령 늦게 알아도 괜찮아.
• 관심을 꾸준히 가져야 해: 부동산에 대한 관심을 꾸준히 가지는 게 중요해. 재미없다고 그냥 놓아버리면 안 돼.

4. '월세 받는 건물' 로망, 현실은?

• 좋은 수익형 부동산 찾기 어려워: 월세 잘 나오는 좋은 건물을 찾기가 정말 힘들어.
• 수익률이 낮아: 요즘은 좋은 곳도 수익률이 2.5%~5% 정도밖에 안 돼.
• 가격이 비싸: 성수동 같은 곳은 최소 30억 이상 있어야 해.
• 다가구 주택도 위험: 월세는 잘 받을 수 있지만, 집값이 오르지 않으면 오히려 위험할 수 있어. 10년이 지나도 산 가격 그대로일 수도 있고, 팔지도 못할 수도 있거든.
• 세금 문제도 커: 건강보험료나 세금 문제도 무시할 수 없어.

5. 은퇴 준비, 왜 중요할까?

• 일찍 준비해야 해: 은퇴 준비는 정말 일찍부터 해야 해.
• 압박감 때문에 잘못된 선택: 은퇴 준비가 안 되면 돈이 줄어드는 것에 대한 압박감 때문에 엉뚱하고 바보 같은 선택을 할 수 있어.
• 10년 전부터 준비하자: 은퇴 시점을 정하고 최소 10년 전부터는 경제적인 압박을 받지 않을 구조를 만들어야 해.

6. 4년 만에 100% 수익? 어떻게 가능할까?

• 계산해 보자!
  • 4억짜리 아파트를 사는데, 전세가 2억 4천이면 투자금은 1억 6천.
  • 서울 수도권 유망한 곳은 10년 동안 100% 이상 올랐어. 이건 연평균 10% 상승한 거지.
  • 만약 4년 동안 연 10%씩 오른다면, 4억짜리 아파트가 4년 동안 1억 6천만원 오르는 거야.
  • 투자금 1억 6천만원으로 1억 6천만원을 벌면 딱 두 배가 되는 거지!
• 핵심은 '상승할 지역 찾기': 연 10% 정도 상승할 지역만 잘 고르면 돼.
• 목표 달성 못해도 괜찮아: 프로도 항상 목표를 달성하진 못해. 50%만 올라도 연 10% 이상 성장한 거니까.
• 꾸준히 투자하는 게 중요: 부동산 투자는 한 번으로 끝나는 게 아니라 평생 하는 거야. 상승장이 오면 더 빨리 팔고 다시 사고, 이런 과정을 계속 반복하는 거지.

7. 연령별 부동산 투자 로드맵

• 20대: 돈의 개념을 익히고, 부동산 기본 지식을 쌓는 시기.
• 30대: 첫 부동산 투자를 시작하는 시기. 저축한 돈으로 부동산 사이클링 기법을 시작해야 해.
• 40대: 은퇴 준비를 시작해야 하는 시기. 매달 자금이 나올 수 있는 수익형 부동산 구조를 만들어야 해.
• 50대: 수익형 부동산 포트폴리오를 강화하거나 교체하는 시기. 여유로운 상태에서 투자하는 게 중요해.
• 60대~70대: 주변에 베풀면서 즐겁게 사는 시기. 어떻게 하면 잘 쓸까, 어떻게 하면 젊은 사람들에게 힘이 되어줄까 고민하는 삶.