“9월부터 집값 폭등? 이재명 정부 부동산 정책 완전 분석!”

627 대책 이후 부동산 시장 전망 및 실수요자 전략

627 대책 이후 부동산 시장에는 몇 가지 변화가 예상돼.

예상되는 대책

1. 공급 확대: 재개발, 재건축 활성화와 공공 유휴 부지 활용 등 공급을 늘리는 대책이 나올 가능성이 높아. 특히 서울은 재건축 멸실 물량이 줄어들어 공급 부족이 심화될 수 있어.
2. 신규 택지 개발 속도 증가: 3기 신도시 개발이 더 빨라지고, 4기 신도시도 구체화될 수 있어.
3. 규제 강화: 투기 과열 지구 확대 지정 등 규제 강도를 높이는 대책도 나올 수 있어.

스트레스 DSR 3단계 시행

• 내용: 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리를 적용하는 거야. 기존에는 전세 대출, 보험 대출 등이 제외되었지만, 앞으로는 카드 대출, 신용 대출, 자동차 대출까지 모두 포함돼.
• 배경: 가계 대출이 너무 많이 늘어났기 때문이야. 우리나라 가계 부채가 2천조 원에 달하고, 정부 부채까지 합하면 6,200조 원이 넘어서 '부채 공화국'이라는 말까지 나올 정도야. 연체율도 조금씩 오르고 있어서 정부가 대출을 강력하게 규제하려는 거지.
• 영향:
  • 대출 한도 축소: 소득 대비 받을 수 있는 대출 금액이 줄어들어. 예를 들어 연봉 6천만 원인 사람은 대출 가능 금액이 2~3천만 원 줄어들 수 있어.
  • 금리 상승 효과: 스트레스 금리가 1.5%로 올라가서, 실제 금리가 내려가더라도 대출 이자 부담은 늘어날 수 있어.
  • 수요 감소: 대출 받기가 어려워지면서 집을 사려는 실수요자나 투자자 모두 줄어들 수 있어. 특히 실수요자들의 내 집 마련이 더 힘들어질 수 있다는 우려도 있어.
• 변수: 금리가 계속 내려간다면 DSR 규제의 효과가 줄어들 수 있어. 정부가 금리를 인하하면 유동성이 늘어나 자산 시장으로 흘러갈 가능성이 있어.

실수요자를 위한 전략

1. 청약 저축 활용: 이재명 정부는 공공 임대나 분양에 관심이 많으니, 청약 저축 장기 가입자라면 기다려보는 것이 좋아. 특히 10년 이상 통장을 유지했다면 혜택을 볼 가능성이 높아.
2. 분양 시장 노리기: 무주택자이고 가점(84점 만점에 60점 이상)이 높다면 분양 시장을 노리는 것이 좋아. 수도권 지역 분양이 좋은 기회가 될 수 있어.
3. 경매/공매 활용: 법적 권리 분석 지식이 있다면 경매나 공매를 통해 시세보다 20~30% 저렴하게 부동산을 살 수 있는 기회가 있어.
4. 급매물 활용 (지역별 차이): 경기, 인천 등 일부 지역은 가격이 많이 떨어진 곳이 있다면 급매물을 노려볼 만해. 다만, 더 떨어질 가능성도 있으니 신중하게 접근해야 해.
5. 장기적인 관점에서 빌라/재개발 지분 고려: 서울 강북 지역 등 재개발 가능성이 있는 곳의 빌라나 재개발 지분을 10년 이상 장기적인 관점에서 투자하는 것도 좋은 전략이 될 수 있어. 과거 압구정, 역삼, 양재 지역 빌라처럼 좋은 성과를 낼 수 있어.
6. 다가구 주택 등 대체 주거 고려: 고령층이라면 아파트만 고집하기보다 다가구 주택이나 미니 신축 등 대체 주거 형태를 고려하는 것도 좋아. 도시권의 직주근접성이 좋은 곳은 장기적으로 가치가 있을 수 있어.

전월세 시장 전망

• 전세 시장: 전세 제도는 우리나라에만 있는 독특한 제도인데, 주거 사다리 역할을 해. 월세 살다가 전세로, 또 더 좋은 지역으로 옮겨가는 발판이 되지.
• 전세 가격 상승 요인:
  • 공급 부족: 아파트 입주 물량이 줄어들면 전세 가격이 오르는 것은 당연한 현상이야. 인허가, 착공, 분양 물량 모두 줄고 있어서 앞으로 3년간 서울의 입주 물량이 반토막 날 것으로 예상돼.
  • 금리 인상: 금리가 오르면 집주인들이 월세 전환을 늘리면서 전세 물량이 줄어들어 전세 가격을 밀어 올릴 수 있어.
• 월세 시장: 전세 가격이 오르면 월세 가격도 따라서 오르는 경향이 있어.
• 결론: 전월세 가격은 앞으로도 계속 오를 가능성이 높아. 정책 당국은 공급 확대 정책을 적극적으로 펼치고, 실수요자들에게는 내 집 마련의 희망을 제시하는 것이 중요해.