1억으로 시작해 10억 수익! 꼭 사야 할 부동산 지역 공개

부동산 시장, 똑똑하게 파헤치기! (중학생 눈높이 설명)

요즘 부동산 시장에서 '얼죽신'이라는 말이 많이 들리지? 이건 그냥 요즘 사람들이 신축 아파트를 엄청 좋아한다는 현상을 말하는 거야. 마치 '얼어 죽어도 신축'처럼 말이야.

'얼죽신' 현상, 진짜일까?

솔직히 말하면, 신축 아파트가 좋은 건 당연해. 누가 낡은 집보다 새 집을 싫어하겠어? 하지만 이게 전부가 아니야. 옛날에도 '무조건 대형 평수', '버블 세다', '갭 투자' 같은 말들이 있었고, 서울 신축, 재건축, 재개발, 빌라, 뉴타운, 보금자리주택 등등 부동산 시장에는 항상 유행하는 것들이 있었어.

반대로 집값이 폭락할 거라고 주장하는 사람들도 많았고, 그때는 그게 맞는 말처럼 들렸지. 하지만 세상에 영원한 건 없어. 모든 건 변하니까.

왜 돈 없는 사람은 지금 기회를 잡아야 할까?

"돈이 많지 않은 사람은 지금 기회를 놓치면 내 집 마련이 어려울 수 있다"는 말을 하는 사람들도 있어. 이런 말을 하면 비난받기도 하지만, 실제로 겪어보지 않으면 이해하기 어려울 수 있어.

예를 들어볼게. 부부 합산 연봉이 1억 원인 사람이나, 외벌이로 연봉 1억 원 이상을 버는 사람들이 생각보다 많아. 그런데 연봉 1억이라고 해서 한 달에 1천만 원을 버는 게 아니야. 실수령액은 600~650만 원 정도지. 연봉 10억을 벌어도 실수령액은 450~550만 원 정도야. 우리가 생각하는 것과는 많이 다르지?

이런 사람들이 사고 싶었던 집이 19억이었는데, 20억, 21억, 22억으로 오르면 어떻게 될까? 돈이 있고 대출이 나오면 살 수 있어. 이게 문제인 거야.

반면에 나처럼 돈이 없었던 사람들은 달라. 3천만 원만 들고 시작했거든. 그때 사람들은 "지금 당장 서울 신축 사야 한다"고 했지만, 돈이 없었으니 살 수가 없었지. 그래서 나는 경기도, 인천, 대전 같은 곳을 보라고 했고, 실제로 그렇게 해서 알려지게 됐어.

지금 연봉 4천만 원인 사람들은 평범한 거야. 내가 예전에는 그것도 못 벌었어.

만약 네가 살고 싶은 아파트가 4억인데, 대출이 4억 5천까지 나온다고 해보자. 근데 이게 5억이 되면? 게임 끝이야. 돈이 없는 사람일수록 타이밍을 잘 봐야 해. 돈이 없으면 미래가 불안하니까 집값 폭락론을 믿게 되는 건 당연해. 그래서 안 사고 나중에 한꺼번에 사려고 하지.

근데 돈이 없는 사람들이 사는 집들은 오르다가도 한번에 확 오르는 경우가 많아. 몰려서 오르기 때문이지.

중요한 건, 지금 이 영상만 보고 집을 사라는 게 아니야. 공부 안 하고 돈을 넣는 건 정말 위험해. 만약 내 말이 맞다면, 지금 기회를 놓치면 더 비싸게 사거나 더 안 좋은 집을 사야 할 수도 있어.

전월세 시장도 중요해!

집을 사고 안 사고를 떠나서, 우리는 결국 월세, 전세, 매매 중에 선택해야 해. 친구 집이나 부모님 집에 얹혀사는 것도 넓게 보면 전월세 시장의 일부야.

그런데 한국에서는 집을 사는 건 위험하고, 임대인은 나쁜 사람처럼 보는 경향이 있어. 임차인은 미화시키고 말이야. 하지만 현실은 냉정해. 내 집이 없으면 더 힘들어질 수 있거든. 그래서 월세, 전세, 매매를 선택하기 전에 시장에 대해 냉정하게 공부하는 게 중요해.

내 집 마련, 어떻게 준비해야 할까?

내가 했던 방식이 제일 좋을 것 같아.

1. 거시적으로 시장 공부하기: 시장이 오를지 내릴지에 너무 집착하지 말고, 10년 정도 장기적으로 봤을 때 어떻게 될지 생각해 봐. 부동산은 10년 단위로 사서 손해 본 사람이 거의 없었거든.
2. 내 돈으로 살 수 있는 것 파악하기: 10년 뒤를 공부했다면, 지금 내가 가진 돈으로 살 수 있는 게 뭔지 찾아봐야 해.
3. 타이밍과 선택: 2년, 1년 뒤를 공부하고, 만약 사도 된다고 판단되면 월세, 전세, 매매 중에 뭐가 제일 좋을지 판단해야 해. 매매를 선택한다면 내가 살 수 있는 지역을 파악하고, 지금 사도 되는지, 어떻게 하면 싸게 살 수 있을지 공부해야지.

이런 과정이 생각보다 복잡하고 힘들어서 많은 사람들이 안 해. 사람들은 자기가 부동산을 좀 안다고 생각하지만, 자세히 들여다보면 잘 모르는 경우가 많거든.

심지어 경매나 공매, 특수 물건까지 공부하면 내가 살 수 있는 집의 범위가 훨씬 넓어질 수도 있어. 예를 들어, 돈이 부족해도 전세를 높게 받거나, 대출을 잘 활용하거나, 경매 물건을 받거나, 특수 물건을 노려서 더 좋은 집을 살 수도 있지. 이걸 나는 '없는 자의 전략'이라고 불러.

2025년, 각자에게 맞는 전략은?

• 무주택자: 집을 적극적으로 사라고 말하고 싶어. 하지만 어디를 어떻게 살지는 정말 치열하게 공부해야 해. 지금 시장은 공부할 가치가 충분해. 내수 경기가 안 좋을 때는 급매가 나올 수 있거든. 이런 지역을 잘 찾아서 가성비 좋게 다음 유동성이 올 지역을 공략하면 좋겠지. 공부 안 하고 집 사는 건 하락기 때 완전 망하는 길이야.
• 1주택자: 지금이 일시적 2주택을 활용해서 갈아타기 좋은 시기야. 세금도 아끼고 시장 움직임도 누릴 수 있지. 앞으로 공급 부족이나 여러 요소를 봤을 때 상승 가능성이 있다고 봐. 무주택자보다 더 잘해야 해.
• 다주택자: 지금은 공부해야 할 때야. 많은 사람들이 다주택자는 하지 말라고 하겠지만, 다음 시장이 열릴 때를 대비해야 해. 정부가 지방 부동산을 살리기 위해 개입할 수밖에 없고, 그때 민간 자본 유치가 중요해질 거야. 준비된 사람만이 수익을 누릴 수 있어. 지방 공시가 2억 이하, 3억 이하, 5억 이하 주택에 대한 취득세, 종부세, 양도세 면제 같은 정책이 나올 수 있으니 미리 공부하고 대비해야 해. 2026년 지방 선거도 중요한 변수가 될 수 있어.

'얼죽신' 말고 '구축 상승'을 봐야 해!

신축 선호 현상은 당연한 거야. 누가 낡은 집보다 새 집을 싫어하겠어? 하지만 이게 전부가 아니야. 대구 같은 곳은 신축이 많아도 마피(마이너스 프리미엄)가 붙는 곳도 있어. 반대로 강남 같은 곳은 신축뿐만 아니라 구축도 함께 오르고 있지.

중요한 건, 신축이 먼저 오르면 구축도 결국 따라 오른다는 역사야. 이걸 공부해야 해.

내 집 마련할 때 꼭 고려해야 할 것!

1. 리스크 관리: 내가 감당할 수 있는 리스크를 계산해야 해. 대출이나 역전세 같은 경우를 대비해서 자금 계획을 보수적으로 짜야지.
2. 가성비: 지금 시장은 메리트를 가지고 갈 수 있는 기회야. 급매를 찾고, 가성비 좋은 지역을 공부해서 싸게 사는 스킬을 익히는 게 중요해.

돈이 적으면 공부와 노력으로 채워야 해. 발품 팔고 공부해서 좋은 집을 사는 건 시간으로 보상받을 수 있는 시장이야.

적은 자본으로 내 집 마련하는 방법?

예전처럼 쉽지는 않아. 전세가 안 나가는 경우도 많고, 대출도 예전만큼 나오지 않아. 하지만 불가능한 건 아니야. 다만 그때보다 더 많은 공부와 자본이 필요하지.

만약 네가 가진 돈이 적다면, 오히려 더 치열하게 공부해야 해. 다음 시장을 위해 지금 공부하면 좋은 기회를 잡을 수 있을 거야.

마지막으로 하고 싶은 말

부동산 시장에 관심이 없어도 괜찮아. 하지만 주식, 코인, 사업, 직장 생활 등 다른 자산 영역을 보면, 결국 장기적으로 확률이 높은 건 아파트라는 걸 알게 될 거야.

주식이나 코인은 즉각적인 도파민 보상이 있지만, 부동산은 그렇지 않아. 그래서 뒤로 미루기 쉽지. 하지만 부동산은 다른 자산 시장보다 훨씬 공평한 면이 있어. 서울 아파트 시장은 작전을 치기 어렵거든.

가장 중요한 건 공부야. 부동산 시장에 대해 제대로 알고, 네 상황에 맞춰서 리스크를 관리하고 가성비를 따져서 접근하면 분명 좋은 결과를 얻을 수 있을 거야.

"내가 저 시장의 귀신이 되겠다, 괴물이 되겠다"는 마음으로 공부하면, 분명 성공할 수 있을 거야.