법인 부동산 감정평가! 절세 방안

부동산 정책과 가업 승계, 똑똑하게 준비하자!

새 정부 들어서 부동산 정책이 확 바뀌고 있어. 특히 대출이랑 세금 관련해서 알아두면 좋을 내용들을 쉽게 정리해 줄게.

1. 대출 규제, 왜 이렇게 빡빡해졌을까?

• 서울 아파트 대출 6억 제한: 이제 서울에 있는 아파트, 아무리 비싸도 대출은 최대 6억까지만 가능해. 강남 아파트는 30억이 넘고, 마포 같은 곳도 20억이 넘는데 말이야.
• 6개월 내 전입 필수: 대출받아서 집 사면 6개월 안에 무조건 그 집에 살아야 해. 전세금으로 잔금 치는 '갭투자' 같은 건 이제 막혔다고 보면 돼.
• 실수요자 & 무주택자만 사라: 정부는 이번 대출 규제를 통해 진짜 집이 필요한 사람, 집 없는 사람만 서울 아파트를 사라는 신호를 보내고 있어. 앞으로 더 강한 정책들이 나올 수 있다는 뜻이지.
• 스트레스 DSR 도입: 7월부터는 '스트레스 DSR'이라는 게 시행돼. 이건 대출 원리금이랑 내 연봉을 따져서 대출 한도를 정하는 건데, 이게 도입되면서 대출 한도가 더 줄어들었어.

결론: 앞으로 부동산 살 때는 대출이랑 세금 때문에 더 신중하게, 똑똑하게 준비해야 해.

2. 부동산, 크게 두 가지로 나눠보자!

부동산은 크게 주거용이랑 비주거용으로 나눌 수 있어.

• 주거용 부동산: 우리가 먹고 자는 집! 아파트, 주택, 빌라, 다세대/다가구 주택 등이 여기에 속해.
• 비주거용 부동산: 공장, 창고, 임야, 나대지, 꼬마 빌딩 등이 여기에 해당돼.

3. 누가 부동산을 가지고 있느냐에 따라 달라져!

부동산을 누가 가지고 있느냐에 따라 개인이냐 법인이냐로 나뉘는데, 이게 중요해.

• 개인 소유: 부동산 가치를 그대로 인정받아.
• 법인 소유: 부동산이 아니라 주식으로 평가받아.

이게 왜 중요하냐면, 나중에 세금 낼 때나 상속/증여할 때 차이가 크기 때문이야.

4. 세금, 앞으로 더 꼼꼼하게 봐야 해!

• 감정평가 중요성 증가: 최근 세무당국에서는 부동산 가치를 더 정확하게 평가하려고 감정평가에 신경 쓰고 있어. 이걸로 세금을 더 많이 걷으려고 할 수도 있다는 거지.
• AI 시스템 도입: 국세청에서 AI 시스템을 도입해서 개인 계좌 내역이나 돈의 흐름을 분석하고 있어. 이상한 거래는 바로 잡아낼 수 있다는 거야.
• 실물 자산 vs 주식:
  • 실물 자산 (예: 꼬마 빌딩): 보통 감정평가액으로 시가가 정해지는데, 지방은 기준 시가를 적용하기도 해.
  • 주식 (예: 공장 포함 주식): 예전에는 공장 시가를 기준 시가로 평가해서 세금 부담을 줄일 수 있었는데, 이제는 공장도 감정평가를 해야 해서 절세 효과가 줄어들었어. 그래도 실물 자산보다는 주식으로 보유하는 게 절세에 유리한 경우가 많아.

팁: 국세청 감정평가액보다 조금 낮게 감정평가를 해도 괜찮은 경우가 있어. 이런 부분을 잘 활용하면 합법적으로 절세할 수 있어.

5. 부자가 되는 비결은 '부의 확대'와 '현명한 레버리지'!

• 절세는 기본, 부의 확대에 집중: 세금 줄이는 것도 중요하지만, 더 중요한 건 자산을 늘리는 거야. 100억 벌어서 50억 세금 내는 것보다, 200억 벌어서 80억 세금 내는 게 훨씬 좋잖아?
• 레버리지 효과 활용: 돈을 빌려서(대출) 자산을 늘리는 걸 '레버리지 효과'라고 해.
  • 정책 자금 활용: 공장이나 건물 살 때 정책 자금을 잘 활용하면 좋은 금리로 돈을 빌릴 수 있어.
  • 사업 계획서 작성: 건물 살 때도 사업 계획서를 잘 만들면 정책 자금을 활용할 수 있어.
• 입지가 중요: 어디에 부동산을 사느냐가 정말 중요해. 좋은 입지에 사야 나중에 자산이 늘어나.
• 임대 전략: 건물에 어떤 임차인이 들어오고, 월세는 얼마로 받느냐에 따라 수익률이 달라져. 임대 수익으로 이자 내고 관리비 내고 남는 게 수익률이니까.
• 가문의 부동산: 건물 가치가 올라가면 그걸 자녀에게 물려주는 '가문의 부동산'으로 만들 수 있어.
• 주식으로 승계: 부동산을 자녀에게 물려줄 때는 법인 주식으로 바꿔서 승계하는 게 절세에 유리해.

6. 가업 승계, 미리미리 준비하자!

• 자녀가 사업을 이어받지 않을 경우: 부모님이 수십 년간 일궈온 사업이나 부동산 자산을 자녀가 이어받지 않더라도, 그 가치를 자손에게 물려주는 '자산 승계'가 중요해.
• 부동산은 자손에게 물려주는 게 좋아: 대한민국 땅은 생각보다 많지 않아. 좋은 땅에 지은 건물은 계속 가치가 오르니까, 자손에게 물려주는 게 현명한 선택이야.
• 미래 정책에 맞춰 준비: 앞으로 부동산 관련 정책이 어떻게 바뀔지 모르니, 지금부터라도 가장 지혜롭고 슬기롭게 자산 승계 방향을 잡아야 해.

궁금한 점이 있다면 언제든지 연락해! 부동산 정책이나 가업 승계에 대해 궁금한 점이 있다면, 아래 번호로 연락해서 속 시원하게 상담받아봐.

문의: 010-5909-6320