경매 초보 필독! 폐찰 없이 낙찰받는 입찰가 2가지 비법 (무료 엑셀 파일 증정)
경매 입찰, 자꾸 떨어지면 이거 보세요! (중학생 눈높이 설명)
안녕하세요! 8년 넘게 경매로 돈 벌고 이제는 경매 알려주는 강사 거트입니다. 경매 입찰하는데 계속 떨어져서 속상했죠? 오늘 영상 끝까지 보면 여러분의 입찰 가격 계산법을 확 바꿔줄 거예요. 영상 마지막에는 제가 쓰는 엑셀 파일도 공짜로 드릴 테니 꼭 끝까지 보세요!
오늘은 총 세 가지를 알아볼 거예요.
- 초보들이 흔히 하는 입찰 가격 실수
- 진짜 제대로 입찰 가격 정하는 방법
- 입찰 가격 계산 엑셀 파일 사용법
1. 초보들이 흔히 하는 입찰 가격 실수
실수 1: 감정가가 싸다고 생각한다? 🙅♀️
많은 초보들이 '감정가보다 떨어져 있으면 무조건 싸다!'라고 생각해요. 근데 이게 왜 문제냐면, 감정가는 실제 시세가 아니기 때문이에요. 경매 감정은 돈 빌려준 사람들이 있어서 보통 실제 시세보다 좀 더 높게 잡는 경우가 많아요. 그러니까 감정가를 100% 믿으면 안 돼요!
실수 2: 낙찰가율만 믿는다? 🙅♂️
"이번에 낙찰된 물건들이 감정가 대비 몇 %에 낙찰됐네? 그럼 나도 그 정도 가격에 쓰면 되겠지?" 라고 생각하는 사람들도 많아요. 근데 이것도 위험해요. 왜냐하면 감정가는 시간이 지나면 달라질 수 있기 때문이에요.
- 집값 오르는 시기: 감정가가 실제 시세보다 낮을 수 있어요.
- 집값 떨어지는 시기: 감정가가 실제 시세보다 높을 수 있어요.
그러니까 감정가 대비 낙찰가율은 그냥 참고만 해야지, 이걸로 입찰가를 정하면 안 돼요!
2. 진짜 제대로 입찰 가격 정하는 방법
제대로 입찰 가격을 정하려면 '수요'가 있는지, 그리고 '급매 가격'이 얼마인지 알아야 해요.
1. 수요 파악하기 (누가 사고 싶어 할까?)
- 실거래가: 실제로 사고팔린 가격이에요. 매도자랑 매수자가 열심히 협상해서 정해진 가격이죠.
- 호가: 집주인이 "이 정도에 팔고 싶어요!" 하고 내놓은 가격이에요. 네이버 부동산 같은 데 나오는 가격이 대부분 호가예요. 실거래가랑 다르니 주의해야 해요!
- 매물량: 시장에 집이 얼마나 나와 있는지 보는 거예요. 매물이 많으면 집주인들이 빨리 팔고 싶어서 가격을 내릴 가능성이 높아요 (급매!). 매물이 적으면 가격이 잘 안 떨어지겠죠.
매물량은 어떻게 확인하냐고요? 제가 뒤에서 알려줄 거예요!
2. 급매 가격 알아내기 (얼마에 빨리 팔릴까?)
집을 빨리 팔고 싶을 때 얼마에 내놓는지 알아야 해요. 이걸 알려면 부동산에 직접 가보는 게 최고예요!
- 임장 가기: 아파트 단지에 가서 같은 동, 같은 타입인데도 뷰나 햇빛이 잘 드는 곳 등등에 따라 가격이 다 달라요. 직접 돌아다니면서 어떤 집들이 팔렸는지, 왜 팔렸는지 부동산 사장님한테 꼭 물어봐야 해요. 눈으로만 보면 잘못된 가격을 쓸 수 있어요! 초보일수록 임장은 필수예요!
예시: 강남 아파트 vs 수도권 아파트
- 강남 아파트: 실제 팔린 가격(실거래가)은 71억~73억인데, 지금 나와 있는 집들은 73억보다 싼 집이 거의 없어요. 집주인들이 더 비싸게 팔고 싶어 하는 거죠. 네이버 부동산에선 제일 싼 게 70억인데, 최근에 7억이나 올린 집도 있어요.
- 매물량 확인: '리치고'라는 사이트에서 매물량을 보면, 3월에는 30개였던 매물이 지금은 11개로 줄었어요. 수요보다 공급이 적으면 가격이 오르겠죠?
- 일산 아파트: 예전에는 6억 5천~7억 5천에 거래됐는데, 지금은 팔린 가격보다 비싼 집들만 나와 있어요. 매물량도 계속 쌓이고 있어요. 이건 사는 사람보다 파는 사람이 많다는 뜻이고, 가격이 떨어질 가능성이 높다는 거죠. 이런 곳일수록 부동산 사장님이랑 충분히 얘기해서 급매 가격을 꼭 알아내야 해요!
3. 입찰가 산정 엑셀 파일 사용법
이제 제가 쓰는 엑셀 파일 사용법을 알려줄게요. 이 파일은 매매 사업자용과 개인 명의용으로 나눠져 있어요.
엑셀 파일에 입력할 내용:
- 감정가, 최저가: 경매 정보에서 그대로 가져오세요.
- 입찰 보증금: 보통 10%인데, 가끔 20%일 때도 있으니 경매 정보 꼭 확인하세요.
- 낙찰가: 여러분이 쓸 입찰 가격이에요.
- 매도 가격: 임장 가서 알아낸 급매 가격을 적으세요.
추가로 알아야 할 것들:
- 매매 사업자 세금: 85제곱미터 넘는 집을 매매 사업자로 사서 단기 매도하면 건물 값의 10%를 부가세로 내야 해요. 조심하세요!
- 취득세: 지금 가지고 있는 집 개수에 따라 달라져요. 엑셀 파일에 있는 취득세 계산기를 이용하면 쉽게 계산돼요.
- 채권 할인: 이건 좀 복잡한데, 엑셀 파일에 있는 채권 할인 계산기 링크를 이용하면 돼요.
- 중개비: 집값에 따라 달라져요. 엑셀 파일에 자동으로 계산돼요.
- 법무비: 보통 100만원 정도 생각하면 돼요.
- 명도비: 집을 비워주는 사람에게 주는 돈인데, 보통 100만원~200만원 정도 줘요. 집 크기에 따라 달라져요.
- 미납 관리비: 관리사무소에 가서 물어봐야 해요. 근데 공용 부분만 내면 되니까 실제 내는 돈은 줄어들 거예요.
- 수리비: 오래된 아파트나 집값 안 좋을 때는 수리해서 파는 게 좋아요. 20평대 아파트는 샤시 빼고 수리하면 1000만원~2000만원 정도 들 수 있어요. 너무 싸게 하려고 하면 오히려 문제가 생길 수 있으니 적당히 조절하세요.
- 기타 잡비: 임장 다니면서 쓴 식사비, 기름값 같은 걸 적으면 돼요.
- 소득세: 이건 작년에 번 돈에 따라 세율이 달라져요. 엑셀 파일에 표가 있으니 참고해서 적으세요.
이 모든 걸 입력하면 최종 수익, 실제 내야 할 돈, 그리고 수익률이 나와요.
수익률은 얼마나 잡아야 할까요?
- 서울/수도권: 수익률 10% 나오면 낙찰받기 어려워요. 보통 5~8% 정도 생각하면 좋아요.
- 지방: 20~30% 잡아도 괜찮아요.
가장 중요한 건 뭐다? 바로 '팔릴 가격'과 '수요 조사'예요! 이걸 잊지 마세요!
오늘 배운 내용 정리!
- 제대로 입찰 가격 정하려면 수요 조사와 급매 가격을 알아야 해요.
- 수요 조사는 실거래가, 호가, 매물량을 체크하고, 리치고, 네이버 부동산 같은 사이트를 활용하세요.
- 급매 가격은 부동산 임장을 통해 동, 타입, 뷰 등 자세히 알아봐야 해요.
영상 보면서 궁금한 거 있으면 댓글로 질문해주세요! 제가 다 알려드릴게요.
경매 공부, 너무 어렵게만 하면 포기하기 쉽고, 너무 쉽게만 하면 실력을 늘릴 수 없어요. 처음에는 아파트부터 시작해서 빌라, 토지 순서로 공부해보세요. 꾸준히 하면 경매로 평생 돈 벌 수 있어요!
여러분도 할 수 있어요! 제가 도와드릴게요. 다음 주에 또 만나요!