하반기 부동산 투자 기회, 함께 알아봅시다 (이현철 소장 풀버전)

부동산 정책, 왜 시장을 흔들까?

부동산 시장에 영향을 주는 요인은 크게 두 가지로 나눌 수 있어.

1. 1차 요인: 시장의 근본적인 원인이 되고 방향을 바꿀 수 있는 요인이야.

   • 수요와 공급: 사람들이 집을 얼마나 사고 싶어 하는지(수요), 얼마나 공급되는지(공급)가 중요해.
   • 심리 요인: 사람들의 심리가 부동산 시장에 큰 영향을 줘. 특히 전세 가격이나 집값에 대한 기대감이 중요하지.
   • 정책: 정부가 부동산 시장을 조절하려는 의지를 가지고 내놓는 정책이 1차 요인이야.

2. 2차 요인: 간접적인 영향을 주는 요인이야. 시장의 방향을 바꾸지는 못하고, 이미 정해진 방향에서 힘을 더하거나 빼는 역할을 해.

   • 금리: 금리가 오르면 집을 사려는 사람이 줄어들 수 있지만, 이미 집값이 오르고 있는 상황에서는 큰 영향을 못 줄 때도 있어. 반대로 금리가 내리면 집값이 더 오르는 데 힘을 실어주기도 하지.

정책이 왜 1차 요인일까?

우리나라 부동산 시장은 투기적인 성격이 강해서 정부 정책이 수요와 공급 자체에 직접적인 영향을 미치기 때문이야. 특히 대출 규제 같은 정책은 사람들이 집을 살 수 있는 구매력을 직접적으로 제한하기 때문에 시장 방향을 바꾸는 데 아주 강력한 힘을 발휘해. 금리는 사람들이 집을 살까 말까 하는 구매 의지에 간접적인 영향을 주는 정도지만, 대출 한도는 아예 집을 살 수 없게 만들 수도 있거든.

문재인 정부 vs 이재명 정부, 왜 정책 효과가 달랐을까?

문재인 정부 때는 부동산 규제를 많이 했지만 시장을 잡지 못했어. 반면 이재명 정부의 규제는 효과가 크게 나타나는 것처럼 보이지. 여기에는 두 가지 이유가 있어.

1. 시장 상황의 차이:

   • 문재인 정부: 시장이 이미 150~200km로 달리는 것처럼 폭등하고 있었어. 이런 상황에서 브레이크(규제)를 밟아도 차가 바로 멈추지 않고 밀리는 것처럼, 규제 효과가 크지 않았던 거지.
   • 이재명 정부: 시장이 40~50km로 달리는 것처럼 비교적 안정적인 상황이었어. 이런 상황에서 브레이크를 밟으니 바로 멈추는 효과가 나타난 거야.

2. 정확한 진단과 처방:

   • 문재인 정부: 시장이 과열될 때 실수요자(실제로 살려는 사람)와 투기 수요를 구분하지 못하고 모든 사람에게 규제를 적용하려다 보니, 실수요자까지 막아서 오히려 시장의 힘을 분산시키는 결과를 낳았어.
   • 이재명 정부: 시장이 안정된 상황에서 실수요자나 투자자 모두에게 대출 한도를 묶어버리면서, 이미 가격이 많이 오른 곳은 더 이상 사기 어렵게 만들었지.

이재명 정부의 부동산 정책 목표는?

이재명 정부의 부동산 정책 목표는 안정이라고 볼 수 있어. 집값이 폭락하면 오히려 더 심각한 문제가 생길 수 있기 때문에, 정부는 시장이 과열되지 않도록 관리하려는 의지가 강해. 만약 풍선 효과로 인해 특정 지역의 집값이 오르면, 정부는 대출 한도를 더 낮추는 등의 추가 규제를 할 가능성이 높아.

결론적으로, 부동산 정책은 시장의 근본적인 방향을 바꿀 수 있는 강력한 힘을 가지고 있어. 특히 대출 규제와 같은 정책은 사람들의 구매력을 직접적으로 제한하기 때문에 시장에 큰 영향을 미치지. 과거 정부의 정책 효과와 현재 정부의 정책 효과가 다른 이유는 시장 상황과 정부의 정확한 진단 및 처방이 달랐기 때문이야. 앞으로도 정부의 의지와 목적을 파악하는 것이 부동산 시장을 이해하는 데 중요할 거야.