상속세·증여세 20억 맞고 재산이 반토막 나는 충격 실화!

네, 안녕하세요.

 김동원 세무사입니다.

 오늘은 가족관 특수 거래 중에 저가 양도사를 하나 소개해 드릴 건데요.

 똘똘한 채를 선호하는 현상이 가속화되면서 이런 케이스를 제가 실무적으로 굉장히 많이 보게 되고 앞으로 점점 더 많아질 거라고 예상이 됩니다.

 어떤 내용이냐면 부모님 재산이 주택 딱 한 채인데 그 한 채가 뭐 강남 3구나 용산에 소재하고 있고 시가가 30억 40억 한다는 특징이 있어요.

 불과 5년 전 10년 전만 해도 10억 15억 하던 아파트들인데 지금은 두 배 혹은 그 이상이 됐죠.

 정부에서 이제 다주택자를 규제하다 보니까 똘똘한 채 현상이 심화가 됐고 어 그로 인해서 양극화가 심화되다 보니까 아파트 값이 천정 부지로 계속 올랐죠.

 물론 미래에도 그럴 것이냐 뭐 사실 그건 아무도 모릅니다.

 그런데 문제는 노부모님께서 이런 아파트를 한 채 두 채 들고 계신다.

 당장의 상속세가 걱정이 많이 됩니다.

 이런 아파트들은 시간이 흐르면 흐를수록 시가가 너무 많이 올라서 나중에는 결국 이러지도 저러지도 못하게 되고 상속세로 거액을 뜯긴다라는 특징이 있습니다.

 상속이 발생하게 되면 아파트는 당연히 거래되는 시가로 상속세가 과세됩니다.

 공시 가격으로 잘못 알고 계시는 분들도 어 간혹 계신데 아닙니다.

 취득세는 공시 가격으로 내는데 상속세는 시가로 냅니다.

 아무튼 거액에 상속세가 발생하니까 어 처분을 하던지 대출을 받던지 해야겠죠.

 아파트라 처분은 쉬울 거예요.

 그런데 내가 상속받을 아파트는 시가가 40억이니까 40억 원의 재산을 상속받는다라고 어 평생 상상을 해 왔는데 막상 상속세를 내고 예를 들어 형제 둘이서 나눠 가졌더니 어 10억 원이 채 안 되는 경험을 하게 됩니다.

 40억 원의 재산이 반에 반토막이 되는 거죠.

 못 믿으시겠다면 상속세 계산을 한번 꼭 해 보시는 걸 추천드립니다.

 그러면 당연히 절세 방법을 고민해야겠죠.

 늦었다고 생각할 때가 또 가장 빠른 법이기도 한데 납세 잡은 사례가 딱 그러했습니다.

 얼마 전에 이제 토지거래 허가 구역 지정 전 매매 계약을 체결을 했는데 재건축 이슈가 있는 시가 약 30억 원짜리 강남의 구축 아파트였습니다.

 전세는 10억 원으로 세입자가 있는 상황이었고요.

 어 토지 거래 허가가 지정된 후였다면 어 실거주 이슈 때문에 거래를 할 수 없었겠죠.

 어찌됐건 증여를 하고자 했더니 세금이 너무 많아서 비과세와 장기보유 공제 80%가 가능한 매매거를 택하게 됐고 어 적가 양수도 방식을 채택을 했습니다.

 부모가 이제 1세대 1주택자로서 10년 이상 거주를 했는데이 혜택을 다 버리고 상속 증여세로 계산이 되면 손해가 막심하겠죠.

 감정 평가를 받아 보니 약 27억 원 정도가 산출이 됐고 전세가 10억 원 끼어 있다 보니까 어 저가 양수도 3억 원을 고려하더라도 현금이 약 14억 원은 필요한 상황이었습니다.

 사실 일부 지부는 상속으로 끌고 가서 상속 공제를 활용해도 괜찮았던 터라서 너무 무리하지 말자.

 우리가 현금 사정에 맞춰서 2분 지분만 매매 거래를 진행했습니다.

 어, 여기서 이제 추가적인 절세를 위해서 며느리를 공동 명의자로 끼는 의사 결정을 합니다.

 납세자분의 배우자분이 의사셨는데 자금 출처가 뭐 충분히 입증되는 어 상황이었던 터라서 공동 명의로 진행을 하고 3억 원보다 싼 토탈 5억 원 정도 싸게 저가 양수도 거래를 진행했습니다.

 그렇게 해서 현금 약 6, 7억 원만을 가지고 30억짜리 아파트에 2 지분을 어 매수를 했습니다.

 양도 소득세는 비과세와 장기 보유 공제 80%를 활용해서 최소화했고 취득세도 증여 취득세율보다 낮은 3.

3% 매매 취득세로 납부를 했습니다.

 증여세는 뭐 저가 양수도 규정에 따라서 과세가 되지 않았고요.

 자녀 증여 5천만 원, 며느리 증여 1천만 원도 어 작지만 잘 끼워 드렸습니다.

 이렇게 했을 때 해당 가정에서이 거래가 어떤 시릭이 있는지를 한번 살펴보시죠.

 우선 해당 아파트는 재건축 예정지이기 때문에 뭐 예상이긴 하지만 10년 후에는 어 강남 뭐 반포에 있는 신축처럼 40억 50억 상당하는 신축 아파트가 되어 있을 겁니다.

 그렇게 납세자분도 예상을 하고 계셨기 때문에 해당 거래를 진행한 거고요.

 그중에서 이제 2 지분을 자녀 부부가 1씩 가지고 있는 셈이 되는 거죠.

 어머님 입장에서는 저가 양도가를 통해서 7억 원의 현금을 자녀로부터 받아서 약 8천만 원의 양도소득세를 내고 어 러프하게 약 6억 원 정도 현금을 보유하게 됐죠.

 그리고 이제 나머지 1 지분의 아파트가 향후 어머님의 상속 재산이 됩니다.

 원래 있던 세입자 보증금 10억 원이 있다 그랬잖아요.

 그 부분은 각자의 지분 비율대로 상환을 했다고 가정하겠습니다.

 그러면 어머님의 최종 재산은 얼마죠? 현금 6억 원에서 전세보증금 3억 원을 뺀 3억 원과 아파트 1/3 지분이 남게 되죠.

 재건축 이후에 향후 1 지분 가치가 약 15억 원이라고 가정을 해 볼게요.

 그리고 이제 사실 현금 3억 원은 뭐 가정마다 차이는 있겠지만 어르신 분들이 5년 10년 생활비나 뭐 병원비 간병비 등으로 지출을 하게 되면 현금은 사실 순식간에 녹아 버리게 됩니다.

 현금 재산은 소무성 재산으로 이렇게 놔두게 되면 상속세도 자연스럽게 절세가 되겠죠.

 이렇게 진행했을 때 해당 가정은 아파트 15억 원과 현금 재산 약 1억 원 정도의 재산이 남게 될 텐데이 경우 현행 상속세 약 2억 5천만 원 정도가 산출됩니다.

 일괄 공제 5억 원만 가정을 했고요.

 만약에 배우자가 있었다면 상속세가 어 1억 원이 채 안 됩니다.

 그럼 이제 두 발 뻗고 주무셔도 되겠죠.

 그런데 이런 거래 그냥 걱정만 하고 가만히 있었다면 어떻게 됐을까요? 시가 45억 원짜리 아파트와 전세보증금을 상환하느라 대출은 10억 원을 받았다고 가정을 해 보겠습니다.

 뭐 그렇다고 하더라도 35억 원의 상속 재산에서 5억 원 일괄 공제 후 상속세는 약 10억 원입니다.

 배우자가 있었다면 조금 줄어들긴 하나 약 8억 5천만 원의 상속세가 예상됩니다.

 매매할 때들이 현금 7억 원과 어 상속세로 맞았을 때 8억에서 10억은 본질적으로 차이가 있죠.

 상속세는 국가가 가지고 간 것이고요.

 현금 7억원은 부모님께서 들고 계시면서 생활비 압박 없이 어 평생을 잘 쓰신 거고요.

 후자의 경우에는 전세보증금 반환 대출 10억 원에 대한 노부모님의 이자부담 그리고 부모님 생활비 지원 등의 상을 상상해 보시면 매매 거래가 주는 이점이 어 어느 정도 명확해지죠.

 그러면 어떤 부분이 조금 더 세금적으로 손해인지 직관적으로 감해 오시죠.

 물론 가정별로 상황이 워낙 다르고 뭐 형제 자매끼리의 뭐 다툼이라든지 부모님의 의사 결정 등의 변수로 인해서 이론적으로이 방식이 옳다 하더라도 진행이 어려울 수 있습니다.

 그런데 이제 제가 강남 지역에서 만나뵙게 되는 분들의 사례에서는 이런 케이스가 정말 정말 많습니다.

 그냥 살다 보니까 아파트가 3, 40년 전에 5억 원 혹은 뭐 3억 원에 산 것이 어 지금 40억 50억이 돼 버린 거죠.

 그리고 이제 이야기를 하다 보면 공통적으로 아 진지하게 좀 할 걸이라는 얘기도 굉장히 많이들 하세요.

 어찌됐건 뭐 토지 거래의 허가로 묶기 전에는 부모님이 전세를 살아주면서 매매를 하는 형식의 거래도 상당히 많이 있었으나 뭐 지금은 강남 3구와 용산이 토지거래 허가 구역으로 묶여 있다 보니까 실거주를 할 수 있는 자금 여력이 충분한 자녀들만 부모와 이제 저가 양수도 매매 거래가 가능하게 된 상황인데요.

 어찌됐건 뭐 토지 거래 허가라는게 영원한 규제는 아니니까 언젠가 토지 거래 허가가 풀리면 미리 플랜을 좀 세워 두셨다가 부동산 막교환이나 저가 양수도 매매 거래를 검토해 보시는 것도 좋지 않나 생각을 합니다.

 어찌됐건 오늘은 제가 자주 접하는 상담 사례에 대해서 어 실제 진행했던 최근 사례를 가지고 어 저가 양수도 가래에 대한 설명을 좀 드렸는데요.

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 감사합니다.