감 말고 데이터로! 4천만 원 빌라 경매, 5천 벌 안전 투자 비법 공개!

싸게 나온 빌라, 진짜 괜찮을까? 데이터로 파헤쳐 보자!

와, 이거 진짜 대박인데? 1억 2천짜리 빌라가 4천만 원까지 떨어졌다고? 5천에 사서 1억에 팔면 세금 떼고도 3천만 원이나 번다고? 믿기 힘든데, 이런 물건이 진짜 나오긴 하더라.

근데 이런 거 보면 꼭 하는 말이 있지. "아무도 안 사는 데는 다 이유가 있어.", "돈 되면 벌써 누가 샀겠지." 나도 처음엔 그렇게 생각했어. 근데 자꾸 궁금해지는 거야. 혹시 숨겨진 돈 되는 비밀이 있는 거 아닐까? 그래서 직접 파헤쳐 보기로 했지.

감으로 하는 경매 말고, 데이터로 분석해 보자!

오늘 소개할 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 있는 빌라야. 사진으로 보면 건물도 깔끔하고 예뻐 보여. 지도상으로도 학교, 상권, 아파트도 많아서 좋아 보이지?

근데 경매에서 제일 위험한 순간이 바로 이런 때야. 가격만 싸고 사진만 멀쩡해 보이면 '돈 되겠다!' 싶잖아? 근데 막상 사놓고 보면 생각보다 안 팔리는 경우가 많아. 왜냐고? 내 고객이 누군지 모르고 투자하니까!

경매도 장사랑 똑같아. 누구한테 팔 건지 알고 있어야지. 그래서 나는 감으로 투자 안 해. 정확한 데이터로 투자하지. 이제부터 어떻게 데이터로 투자하는지 알려줄게. 집중해!

1. 이 빌라의 치명적인 단점은? 바로 '층수'!

이 빌라의 가장 큰 단점은 바로 4층인데 엘리베이터가 없다는 거야. 어린 아기나 어르신들은 살기 힘들겠지?

그럼 누가 살까? 자녀가 초등학교, 중학교, 고등학교 다니는 부모님들이 살 확률이 높을 것 같아. 그럼 이 동네에 이런 연령대의 가족이 얼마나 많은지, 3~4인 가구가 얼마나 많은지가 중요하겠지?

2. 데이터로 확인해 보자! (주민등록 인구 통계)

이런 정보는 '주민등록 인구 통계'에서 확인할 수 있어. 검색창에 '주민등록 인구 통계'라고 치고 들어가 봐.

• 인구 증감 확인: 먼저 고양동 인구가 늘고 있는지 줄고 있는지 봐야 해. 그래프를 보면 인구가 줄다가 다시 회복되는 추세래. 만약 그래프가 계속 떨어지고 있다면 공실이 많을 수 있으니 조심해야 해.

• 연령별 인구 현황 확인: 이제 제일 중요한 연령별 인구 현황을 볼 거야. 그래프 말고 통계표를 클릭하고, 경기도 고양시, 연간으로 설정한 다음, 연령 단일 구분을 '10세'로 해서 검색해 봐.

  이렇게 나온 파일을 다운로드하면 경기도 고양시 모든 동의 인구 현황을 볼 수 있어. 여기서 '고양동'을 찾아보자.

  • 총 인구: 27,000명 정도
  • 0~9세: 1,122명
  • 10~19세: 2,525명

  아까 말했지? 초중고 다니는 자녀가 있는 부모님이 살 확률이 높다고. 그럼 이 동네에 10~19세 인구가 얼마나 많은지 보는 게 중요해.

• 비중 계산: 이제 엑셀에서 '비중'이라는 칸을 만들어서 계산해 보자. (10~19세 인구 / 총 인구) * 100 하면 돼. 고양동은 이 비중이 9%야.

• 비교 분석: 9%가 많은 건지 적은 건지 감이 안 오지? 엑셀에서 필터(Ctrl+Shift+L)를 걸고 내림차순 정렬을 해봐. 그러면 고양시에서 학생들이 가장 많은 동네를 알 수 있어. 일산 3동, 마두 2동 등이 상위권이고, 고양동은 비중이 그렇게 낮지 않다는 걸 알 수 있지. 반대로 비중이 낮은 동네는 엘리베이터 없는 빌라가 잘 안 팔릴 가능성이 높아.

3. 빌라의 나이는? (부동산 플래닛)

이제 빌라의 나이를 확인해 보자. '부동산 플래닛'에 들어가서 경매 물건 주소를 입력하고 '노후도'를 클릭해 봐.

빨간색이 진할수록 오래된 건물인데, 이 빌라는 비교적 신축에 속해. 학생 비중도 어느 정도 있고, 신축 빌라라면 부모님들이 선택할 확률이 더 높아지겠지?

4. AI의 도움도 받아보자! (거투 스캔)

이제 '거투 스캔'이라는 앱을 활용해 보자. 핸드폰으로도 쓸 수 있어서 임장 갈 때 유용해.

• 이 빌라는 엘리베이터가 없고, 추정 시세는 1억 200만 원 정도래. AI는 실수할 수 있으니 우리가 판단해야 해.
• 매물 소화 기간은 8.4개월, 4개월 정도 걸린다고 나오는데, 생각보다 물건이 쌓여있을 수 있으니 마진을 좀 더 높게 잡고 입찰하는 게 좋겠어.
• 최근 1년 거래 내역을 보면 빌라가 많이 팔렸고, 우리 빌라와 비슷한 조건의 빌라들이 688만 원, 555만 원까지 거래된 걸 볼 수 있어. 4층, 5층 빌라도 팔렸다는 건 학생들이 많은 동네라 고층도 거래된다는 뜻이지.

결론: 데이터는 거짓말하지 않는다!

데이터를 보면 이 빌라는 8천만 원 정도에는 팔릴 수 있지 않을까? 하고 예상해 볼 수 있어. 물론 임장 가서 직접 확인해야겠지만, 이렇게 데이터를 기반으로 조사하면 확실한 판단을 할 수 있지.

경매, 감으로 하지 마! 누가 얼마 벌었다는 말에 혹하지 말고, 스스로 기준을 세울 수 있어야 해. 그 기준은 바로 데이터, 숫자에 있어.

AI로 정확한 데이터로 경매하는 방법은 아래 고정 댓글에 링크가 있으니 꼭 확인해 봐! 다음에도 알찬 정보로 돌아올게!