상가 투자 수익률 200% 비법! 절대 손해 없는 필수 노하우 공개

행복재테크 1기 부동산 2조 발표 정리

안녕하세요! 저희는 행복재테크 1기 부동산 2조입니다. 오늘은 "저평가된 상가 투자 전략"이라는 주제로 발표를 진행할게요.

1. 동탄 북광장 상가 투자 분석

발표 배경:

• 2023년 절반이 지나갔는데, 저희 조원들은 이미 목표 실적의 1/3 이상을 달성했어요!
• 오늘 발표가 동기분들에게도 좋은 방향 제시가 되기를 바랍니다.

투자 물건 선정 및 분석:

• 계기: 삼성전자의 용인 300조 투자 발표로 동탄이 수혜 지역으로 선정되었어요.
• 조사 과정: 아파트, 상가, 경매 물건을 다양하게 조사했고, 동탄 1, 2, 호수공원 지역을 집중적으로 봤어요.
• 발견한 물건: 1동탄 북광장 2층 상가 (전용 102평, 월세 3000/300, 매매가 6억 9천, 수익률 5.5%)

상권 분석 (동탄 북광장):

• 특징:
  • 삼성전자와 화성 일반산업단지가 가까워 도보 이용 가능
  • 유흥 상권 발달
  • 만세대 이상의 좋은 배후 세대
  • 중심 상권은 공실이 거의 없지만, 입지에 따라 임대료 차이 존재
• 물건지 위치: 중심 상권에서 약간 벗어나 있었지만, 주변 시세 조사 결과 평당 4만원, 수익률 5.5~6%로 괜찮다고 판단했어요.

기회 요인:

• 단기:
  • 명도 가능한 임차인 확인 (권리금 지급 시)
  • 2층 대형 평수 공실 없음 (유흥 상권 특성상 수요 많음)
  • 내부 상태 개선 시 높은 임대료 기대 (현재 임차인은 회원제, 술 반입 불가 등 영업력 낮음)
• 장기:
  • 공영주차장 진입 차량 광고 효과 기대
  • 중심 상권 공실 해소로 인한 주변 상권 이동
  • 신축 오피스텔 입점 예정 (스타벅스 입점 확정) - 유동인구 증가 및 상가 가치 상승 기대

리스크 요인:

• 입출입구 협소한 주차장: 공영주차장 이용 또는 차량 필요 없는 임차인 고려
• 공실 리스크: 보수적인 평단가로 안전 마진 확보
• 매매 거래 지연: 이자 충당 가능, 스타벅스 입점 후 공격적 매도 고려
• 권리금: 1억 3천만원에서 6천만원까지 협의 가능 (당구대 이전 조건)

투자 전략:

1. 기존 임차인 유지 + 공용 부분 수리 + 월세 인상:
   • 사전 계약 후 일정 시점에 권리금 지급
   • 초기 투자금 부담 적음
   • 예상 수익: 6,400만원 (33%)
   • 예상 업종: 이자카야, 고깃집, 호프집, 세계맥주집
2. 기존 임차인 명도 + 내부 리모델링 (개방감 확보) + 임대:
   • 평당 45,000원 임대료 예상
   • 예상 수익: 1억 5천만원 (80%)
   • 필요시 2~3개로 분할 임대 고려

결과:

• 입점 제안은 긍정적인 답변을 받지 못했어요. (추후 개선 방안 모색)
• 대출은 80%까지 가능함을 확인했어요.
• 안타깝게도 계약 직전에 다른 매수자에게 매물이 팔렸어요.

투자 복기 및 교훈:

• 안일함: 경쟁자 존재 인지했음에도 확신에 찬 나머지 안일하게 접근
• 확신 부족: 중간에 자금 및 입점 제안 문제로 흔들림
• 시간 소요: 너무 많은 시간을 들인 것이 원인
• 긍정적 측면: 좋은 물건을 고르는 능력과 시장에서 거래가 가능하다는 확신 획득

2. 안산/광명 상가 투자 분석

새로운 방향:

• 경쟁이 덜한, 저평가된 대형 상가 발굴 및 투자
• 안산, 광명 지역 임장 시작

발견한 물건:

• 철산역 1번 출구 앞 지하 2층 상가 (현재 공실, 기존 임차인: 화장품 가게)
• 월세: 5천/400 (호가)

상권 분석 (철산역):

• 특징:
  • 만세대 이상의 좋은 배후 세대
  • 가산디지털단지 직장인 수요
  • 광명 유일의 중심 상업 지역 (1급지)
  • 1층 평당 50만원 이상, 2층 평당 40만원, 지상층 평당 10만원 형성
  • 비슷한 입지의 지하 1층도 평당 5만원 이상, 수익률 5.6%

기회 요인:

• 입구 2개: 엘리베이터 및 계단 직접 연결
• 간판 자리 다수: 최소 5개 이상 확보 가능
• 개선 가능성: 낮은 천장, 공용 공간 관리 미흡 등 개선 시 가치 상승 기대
  • 유리문 교체, 층고 높임, 화장실 수리 등
• 높은 수익률 기대: 평당 5만원 임대 시 수익률 10.6%
• 준수한 관리비: 주변 지하 1층 대비 절반 수준

리스크 요인:

• 공실 리스크: 주변 공실률 및 임대료 조사 결과 해소 가능 판단
• 매도 리스크: 저렴한 가격으로 매도 후 6% 수익률 목표, 매도 안될 시 추가 대출 후 무피 투자 고려

예상 업종:

• 문구점 (드림디포)
• 크로스핏
• 스크린 테니스장
• 음악 연습실, 스튜디오, 파티룸
• 스크린 수영장 (수요 분석 결과 긍정적)

투자 전략:

1. 임대 맞추기 (7월 14일 잔금 전):
   • 5천/400 동일 금액으로 임대 목표
   • 매도 시 수익률 212% (8억 5천만원)
2. 임대 미달 시 리모델링 후 임대:
   • 천장 철거, 화장실 수리, 유리문 교체, 간판 광고 등
   • 예상 수익 3억 5천만원 (220%)
3. 직접 사업 운영 (스크린 수영장):
   • 총 투자금 약 7억원 (풀장 3개 기준)
   • 실투금 2억 5천만원 (추가 대출 활용)
   • 예상 순수익 월 1,600만원, 회수 기간 15개월

결과:

• 5월 18일, 4일 만에 5천/400 조건으로 임대가 맞춰졌습니다!
• 예상했던 크로스핏이 입점했습니다.
• 철거는 능력자 얼쑤님이 진행하기로 했습니다.

향후 계획:

• 매도 목표: 8억 5천만원
• 매도 안될 시 3개월 후 재감정 통해 추가 대출 후 무한정 기다리는 투자 진행

발표 후 피드백:

• 테니스장/스크린 수영장 사업성:
  • 테니스장: 코트 크기에 비해 1인 레슨 매출 한계
  • 스크린 수영장: 2인 동시 이용 드물고, 장기 고객 확보 어려움
  • 필라테스 등 동시 수용 인원 많은 업종이 더 유리할 수 있음
• 입점 제안: 예비 창업자 대기 여부가 중요하며, 모든 업종에 해당되는 것은 아님
• 스크린 수영장: 2년 전 스터디에서 생존율이 높지 않았던 업종임을 언급
• 종합: 업종 분석 및 경쟁 분석을 통해 덜 알려진 물건을 찾아내는 능력은 좋았음.

마무리:

저희는 이번 경험을 통해 빠르게 판단하고 실행하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다. 앞으로도 좋은 물건을 찾아 투자 성과를 만들어나가겠습니다! 감사합니다.