한국 부동산 시장의 충격적 이상현상 3부 공개!
부동산 양극화, 왜 심해지고 어떻게 해결해야 할까?
요즘 집값 때문에 난리잖아. 다들 어떻게든 돈을 구해서 집을 사려고 하는데, 이게 전국민의 마음인 것 같아. 근데 문제는 집값 차이가 너무 많이 난다는 거야. 이걸 정책만으로 해결하기는 어렵다고 보는 시각도 있어.
역사는 반복된다는데…
옛날에도 그랬고 지금도 그렇고, 부동산 시장은 계속해서 비슷한 문제들을 반복하고 있어. 30년 전에도 지금처럼 집값 양극화가 심각했는데, 그때나 지금이나 해결책이 잘 안 보이는 것 같아.
100억, 200억짜리 아파트? 이게 현실이야?
요즘 100억 넘는 아파트도 나오고, 심지어 200억을 돌파하는 펜트하우스도 있어. 집값이 계속 오르는데, 이게 앞으로도 계속될 '뉴 노멀'이라고 생각하는 사람들도 많아.
모든 아파트가 똑같지는 않아!
근데 말이야, 이렇게 비싼 아파트들은 전체 시장에서 아주 일부일 뿐이야. 마치 갈대밭에 섞여 있는 키 큰 나무 같은 거지. 이런 극소수 시장만 보고 전체 시장을 판단하면 안 된다는 거야.
세금으로 충분히 잡을 수 있다고?
솔직히 말하면, 지금 있는 세금 제도만으로도 충분히 집값 상승을 막을 수 있다고 보는 사람들도 있어. 집값이 오르면 세금도 많이 내야 하고, 살 때도 팔 때도 세금을 많이 내야 하니까. 그러니까 이런 초고가 시장은 그냥 놔둬도 된다는 거지.
가격이 내려오지 않는 이유
오히려 이런 초고가 시장을 억지로 잡으려고 하면, 그 아래에 있는 집값들이 덩달아 올라가는 '키 맞추기' 현상이 나타날 수도 있어. 높은 가격이 계속 상방을 열어두고, 다른 집값들도 따라 올라가게 만드는 거지.
지방은 왜 서울만큼 안 오를까?
대구 같은 지방 도시를 보면, 좋은 아파트나 펜트하우스가 있어도 서울만큼 가격 차이가 심하지 않아. 이건 지방 시장은 서울 시장과는 다르다는 걸 보여주는 거지.
집값 상승의 진짜 이유는 '돈'
그럼 왜 이렇게 집값이 오르는 걸까? 핵심은 '돈'이야. 시중에 돈이 너무 많이 풀렸다는 거지. 우리나라 M2(광의통화)가 엄청나게 늘어났는데, 이 돈이 주식 시장을 사고도 남을 만큼 많다는 거야.
부자들이 늘어나면 집값도 오른다?
최근에 부자들이 많이 늘어났잖아. 부자가 되면 당연히 좋은 집에 살고 싶어 하겠지? 근데 이런 좋은 집들은 한정되어 있고, 특정 지역에 몰려 있어. 그래서 부자들이 사고팔고 하는 그들만의 시장이 형성되는 거고, 이게 집값 상승의 원인이 되는 거야.
결국 공급이 문제야!
결론적으로, 집값 문제를 해결하려면 공급을 늘려야 해. 물론 임대 아파트나 초고가 주택도 필요하지만, 전반적으로 집이 더 많이 필요하다는 거지.
내 소득에 맞는 집을 찾으려면?
사람마다 소득도 다르고, 자산 상태도 다르잖아. 그러니까 자기 상황에 맞는 지역에서 집을 마련하는 게 중요해. 시장은 구분되어 있지만, 결국 서로 연결되어 움직인다는 걸 알아야 해.
사업성이 안 나오는 지역은 어떻게 해야 할까?
요즘은 사업성이 나오는 곳, 예를 들면 강남 같은 곳만 재개발이 진행되고 있어. 다른 지역은 사업성이 안 나와서 진행이 안 되는 경우가 많아. 이런 지역에는 용적률을 올려주는 등 인위적인 혜택을 줘서 공급을 늘려야 해.
'똘똘한 한 채' 현상, 왜 생길까?
공급이 부족하니까 사람들이 '똘똘한 한 채'에 집중하게 되는 거야. 비싸더라도 좋은 집 한 채를 사두면 더 오를 거라는 학습 효과가 생기는 거지. 그러니 돈이 있으면 어떻게든 집을 사려고 하는 거야.
돈이 없으면 박탈감만 느껴져…
돈이 없는 사람들은 상대적인 박탈감을 느낄 수밖에 없어. 이게 심해지면 사회 문제로까지 이어질 수 있지. 그래서 가격 격차를 줄이는 게 중요한데, 규제만으로는 어렵다는 거야.
역사에서 배우지 못하는 인간…
독일 철학자 헤겔 말처럼, 인간은 역사에서 아무것도 배우지 못하는 것 같아. 과거에도 공급 부족이 문제였고, 지금도 공급 부족이 문제인데, 그때마다 규제를 했지만 가격은 오히려 통제되지 않고 다른 곳으로 튀어버렸지.
지방 부자들도 서울 집을 원해!
요즘은 지방에 사는 부자들도 서울에 집을 사고 싶어 하는 경향이 강해. 예전에는 그렇지 않았는데, 이제는 지방에서 세미나를 하면 서울 어디에 집을 사야 할지 묻는 사람들이 많아.
미분양 물량, 어떻게 해소할까?
지금 미분양 물량이 7만 호 가까이 쌓여 있는데, 이걸 해소해야 건설사들이 다시 착공을 할 수 있어. 그러려면 투자자들이 지방 아파트를 사도록 유도해야 하는데, 그러려면 세금 혜택 같은 정책이 필요하다는 거지.
다주택자만 돈 버는 거 아니냐고?
물론 이런 정책이 다주택자들에게 돈을 벌게 해준다는 비판도 있을 수 있어. 하지만 지금처럼 시장이 얼어붙어 있으면 아무도 집을 사지 않아. 결국 시장을 정상화시키는 게 중요하고, 그러려면 이런 정책들이 필요하다는 거야.
4년 뒤에는 집값 안정될까?
3기 신도시도 들어오고 인구 감소도 본격화되니까, 4년 정도만 기다려보면 집값이 안정될 거라고 생각하는 사람들도 있어. 하지만 2018년에도 인구 절벽 때문에 집값이 안 오를 거라고 했지만, 오히려 올랐잖아.
외국인 유입, 인구 감소 효과 상쇄?
우리나라 인구가 줄어든다고 하지만, 외국인 유입이나 다문화 가정이 늘어나는 걸 감안하면 실제 인구 감소 효과는 크지 않을 수 있어.
서울 집값은 아직 멀었다!
지방은 공급이 많아서 집값이 떨어질 수 있지만, 서울은 아직 그런 현상이 나타나려면 멀었어. 4년 뒤에 집값이 안정될 거라고 예측하는 건 너무 섣부른 생각일 수 있다는 거지.
무주택자는 지금이 기회일 수도 있어!
그래서 무주택자라면, 지금이라도 매수 의사가 형성된 지역에서 내 집 마련에 나서는 게 좋을 것 같아.