집은 20년 30년 살려고 매수하지 마세요.

 그러니까 상담하는 사람한테 제가 다 이렇게 대부분은 다 오래 살려고 하는데 그럼 저는 팔면 그만이잖아요.

 근데 이렇게 상담한 적이 한 번도 없습니다.

 조금 지나면 팔 생각하고 한 5년 정도 안에 예 5년 정도 안에 매도하실 생각하고 대비하시면 좋습니다.

이 질문을 지금 시점에 던지면 저는 어떤 대답을 할까요? 지금이라도 집을 사는게 좋다 이런 대답을 할까요? 아니면 지금은 전세 살아라.

이 이 얘기를 [음악] 할까요? 하나, 둘, 셋.

 안녕하세요.

 아파트 사이클 연구소 소장 이연철입니다.

 오늘도 어김없이 제 책 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

 2018년 1월 5일 출간된 책입니다.

 제가 책을 쓴 시점이 2017년 2월부터 썼어요.

 2017년 가을 말 정도까지.

이 이 책의 주된 내용은 2017년 시대적 배경을 담고 있다.

 아, 그 이전의 상황은 그냥 예측인 거고 우리는 경험을 했잖아요.

 지금 경험을 했지만 지금이 책에서는 2018년부터는 예측이 들어가는 거예요.

 그거를 여러분들이 염두해 두고 보셔야 돼요.

 그래서 보면은 요즘 아 제가 이제 댓글을 보면서이 책과 지금 상황이 바뀐 거를 얘기를 하는데 틀렸다라고 인지하시는 분들이 많은데 틀린게 아니에요.

 상황이 바뀐 거를 상황이 바뀌었으면 상황에 맞게 대응을 하고 이런 얘기를 하는 거예요.

 어 그 부분을 좀 염두해 두셨으면 좋겠다.

 틀린 내가 틀린 거는 틀렸다라고 얘기하고 상황이 바뀐 거는 상황이 바뀐 걸로 얘기를 하는데 이걸 동일하게 받아들이시면 안 된다.

이 이 부분은 좀 염두해 두시고 보시면 도움이 되지 않을까 싶습니다.

 자, 오늘 주제는 뭐냐? 무주택자인데 지금이라도 내집 마련을 해야 할까요? 어, 이거죠.

 그러면 지금 질문을 하자면 2017년의이 질문과 지금의이 17년의 질문에 대한 답이 동일할까요? 그 2017년에이 질문을 했더라면 답이 어떻게 나갈 것이고 지금이 질문을 한다면 답이 어떻게 나갈 것인지 동일할 것인지 아니면 다를 것인지 그러면 만약에 다르다면 왜 다를 것인지이 부분을 염두해 두고 보셔야 되는 거예요.

 상황이 달라지는 거에 따라서 답도 달라진다.

 이건 틀린게 아닌 거예요.

 그거를 잘 인지하고 오셔야 된다.

 자, 저는 먼저 자신이 왜 무주택자인지를 생각해 봐야 한다고 생각합니다.

 무주택자라고 해서 다 같은 무주택자가 아니다.

 무슨 소리야? 무주택자면 다 무주택자지.

 자신을 먼저 돌아보라는 이야기는 본인의 상향, 성향을 먼저 판단하고 있어야 그에 걸맞는 대응 방법이 나온다는 것이다.

 예.

 무턱되고 지금 분위기가 집값이 올라갈 것 같으니까 주변에서 집을 사라고 하니까 이런 식으로 집을 사게 되면 나중에 대응을 제대로 하지 못하고 오히려 큰 손에만 보고 다시 무주택자로 돌아가면서 다시는 집에 대한 환상을 갖지 않겠다고 만 먹을 수도 있습니다.

 지금 무주택자이신 분은 집을 살 자금이 없어서인 경우 또는 그리고 자금은 있으나 집값이 내려갈 것 같아서인 경우 그리고 아예 집을 살 생각이 없는 경우로 나눌 수 있을 것 같습니다.

 아 무주택자도 이렇게 나뉘는 거를 나뉘는 거를 생각해 보란 얘기예요.

 아 그래서 내가 어디에 해당하는가.

 그리고 집을 사고 싶은 마음이 아예 없으신 분은이 논의에서 처음부터 제외하겠습니다.

 이런 분은 사실이 책을 읽을 필요도 없고 아 사실 제 영상을 볼 필요도 없어요.

 그니까 집을 살 생각이 아예 없는 분들은 어 지금 어이 영상을 보다가 끄고 나가셔도 됩니다.

 이미이 책을 읽고 있는 분은 집을 살 생각이 없는 분은 아닌 거 같아 보입니다.

 예.

 자, 결론부터 말씀드리면 내집 마련은 무조건 하시는 것이 좋습니다.

 지금 시점이 약간 늦긴 했지만이 시점이 언제예요? 2024년 25년을 얘기하는게 아니에요.

 2017년을 얘기하는 겁니다.

 2017년 약간 늦긴 했어요.

 왜? 많이 어느 정도 많이 올랐어요.

 2017년에 어느 정도 많이 올랐지만 지금이라도 전세나 월세를 벗어나서 자가로 들어가시는 것이 훨씬 더 좋은 상황이 될 것이긴 하기 때문입니다.

 그 얘기는 뭐예요? 집값이 올라간다.

 2017년에 집값이 올라간다는 얘기를 이거 하고 있는 거예요.

 2017년에 앞으로 2018년 2019년 20년 21년 집값이 올라갈 거니까 지금이라도 늦었다고 생각하지 말고 집을 사라.

이 이 얘기를 이때 하는 거였어요.

 하지만 저는 여기서 강조하고 싶은 것이 있습니다.

 절대 자가를 하나 만들어서 20년 30년 살고자 하지는 마시라는 겁니다.

 그런 계획을 하시는 분들의 대부분이 무주택자로 되돌아간다.

 왜냐하면 주택 가격은 항상 사이클을 가지고 있습니다.

 오르는 시기가 있으면 내리는 시기가 있습니다.

 그런데 사람의 심리는 욕심이 많다는 것을 기본으로 하고 있습니다.

 예를 들어 보겠습니다.

 어떤 분이 2억 원의 집을 구입했습니다.

 이분은 아까의 설정대로 20년 이상 그 집에서 살고자 하는 계획을 가지고 있습니다.

 그리고 집값이 3억 5천만 원까지 크게 상승합니다.

 2억 원에 샀는데 3억 5천까지 올랐어요.

 이분은 집을 사고 나서 집값이 상승하자 기분이 매우 좋습니다.

 그런데 어느 정도 시간이 흘러가자 집값이 내려가기 시작해요.

이 이 어느 정도 시간은 꽤 긴 시간이에요.

 여기서 여러분과 저의 이제 차이점이 어느 정도이 시간의 갭이 꽤 크더라고요.

 여러분은 어느 정도는 몇 달 정도 길어야 한 1년 2년이 정도인데 여기서 이게 참 표현이에 어려운게 그런 거예요.

 근데 사실 여기서 말하는 어느 정도의 시간은 한 7, 8년을 의미합니다.

 부동산에서는 시간이 아주 더디게 흘러가기 때문에 좀 길게 해보셔야 돼요.

 집값이 내려가기 시작합니다.

 떨어지는 폭도 상당해.

 2억 5천만 원대까지 떨어지더니 다시 올라갈 기미가 보이지 않습니다.

 가끔 공인 중계사 사무실에 들러 집값이 올라갈 수 있을 것 같냐고 문의하지만 더 떨어질 것 같다는 말만 되돌아옵니다.

 겁이 덜컥 나서 더 떨어지기 전에 매물로 내놓습니다.

 이게 언제냐면 3, 4년 그리고 2한 6년쯤에 3억 5천까지 올는 거예요.

 200년 그리고 시간이 더 흘러가서 지금 물건을 내놔도 보러오는 사람이 없는이 상황이 언제냐면 2 한 12년 정도.

 그러니까 지금 시간으로 보면 한 7, 8년 이상 흘러간 거죠.

 2012년 13년 대의 상황을 얘기하는 겁니다.

 포기하고 있는데 갑자기 공인중개사 사무실에서 전화가 옵니다.

 집을 사고자 하는 사람이 있는데 조금 깎았으면 좋겠다고 합니다.

 공인계사 아 부동산 사장이이 기회가 아니면 더 오래 걸릴 것 같다고 조금 깎아 주고라서 파시는게 낫다.

 이렇게 권유해요.

 그니까 지금까지 팔려고 막 해 놨는데 손님이 없었어요.

 손님 사러오는 손님조차 없었어.

 그리고 가격은 막 조금씩 조금씩 계속 떨어지고 있어.

 이런 상황에서 그래 깎아 주지.

 예.

이 2억 4,500에 계약을 진행했어요.

 이분은 과연 얼마를 벌었다고 생각하시나요? 지금 책을 읽고 계신 분 아마도 2억에 구입해서 2억 4,500원에 팔았으니까 4,500만 원을 벌었다라고 생각하실 거예요.

 근데 이분은 그렇게 생각하지 않는다.

 1억 원을 넘게 손해봤다고 생각하고 있습니다.

 왜냐면 이의 아파트는 3억 5천만 원까지 올랐던 것입니다.

 그리고 2억 4,500만 원에 팔았으니까 최고가 대비 1억 원 이상 떨어진 것이죠.

 이분의 아파트 산 원가는 3억 5천만 원이라고 여기고 있습니다.

 말도 안 된다고요? 예.

 말이 안 되는 상황인데 사실입니다.

 제가 상담해 본 사람은 다 이래 다 이랬어요.

 2014년 당시 아파트에 대해서 상담을 해 보면 2017년 가장 높았던 가격 대비 얼마나 떨어졌다라고 계산하고 있어요.

 그리고 이분은 다시 무주택자가 되고 앞으로 아파트를 절대 안 산다라고 마음을 먹게 됩니다.

 왜 이런 현상이 벌어질까요? 그것은 매도 시기를 잘못 잡았기 때문이고 처음부터 너무 오랫동안 가지고 있으려고 했기 때문입니다.

 계획을 잡아서 매도하는게 아니고 오랫동안 가지고 가려고 했으나 더 떨어질 것 같은 분위기 때문에 상황을 잘못 판단하고 매도를 진행한 것이죠.

 그리고 나서 매매가는 다시 올라가기 시작합니다.

 팔고 나서 올라가기 시작해요.

 여러분은 이게 참 말도 안 되는 상황 같을 거예요.

 저도 수천 명을 상담하면서 여러분이 아마 지금은이 상황에 처하지 않았으니까 절대 이런 행동 안 할 것이다.

 이렇게 생각하는 분들이 대부분일 거예요.

 근데 그 상황에 처하면 똑같은 행동을 하게 돼 있어요.

 아니까 안 할 거라고요.

 예.

 여기서 아는게 아는게 아닌 거고 아는게 내가 잘못한게 많습니다.

 매매가는 다시 올라가기 시작합니다.

 그러나 가격 흐름을 아시고 매도 계획을 세워야 한다.

 적당한 시점에 매도하고 다른 지역에 투자하거나 침체기에는 당분간 전세로 들어가서 사는 방법도 한 가지 방법이 될 수 있습니다.

 어떤 분은 이렇게 말씀 어떻게 이렇게 말씀하십니다.

 자기는 아파트를 살기 위해서 사는 것이지 가격이 오르고 내리는 것은 아무 상관이 없다.

 근데 어떤 분이 아니고요.

 그 정말 많은 분들이 이렇게 말씀하세요.

 정말 많은 분들이 할 때는 그래요.

 맨날 아 나는 가격이 오르고 내리는 거 정말 상관없어.

 그냥 내가 여기에서 오래 살 수 있게 나의 집을 살고자 하는 거야.

 적어도 7, 80%가 이렇게 얘기.

 근데 사람의 마음은 화장실 가기 전과 다녀온 후가 반드시 다르다.

 살 때는 그런 마음으로 샀다 하더라도 집값이 내려가서 기분 좋은 사람은 한 명도 없어요.

 예.

 그런 분들이 결국에는 최고 바닥에서 매도할 가능성이 크다.

 실제로 그랬어요.

 그랬고 여러분들도 그럴 가능성이 매우 높습니다.

 집을 한 채 사더라도 반드시 어느 정도 투자 목적을 가지고 투자한다고 생각을 하고 실행하시는게 좋다.

 그래서 제가 여러분 실거주는 일도 없다.

 실거주는 생각하지 마라.

 그냥 내가 매수를 했으면 실거주를 덤으로 할 건지 말 건지 이것만 생각하라.

 손해 버는 것보다는 버는게 좋잖아요.

 돈 벌기 위해서 돈을 그러니까 실거주하면서 돈을 버는게 좋지.

 실거주를 했는데 돈을 벌었다가 다시 떨어지면 손해 보잖아요.

 그 실거주한 집이 만족스러울까요? 중요한 것은 사는 거보다 매도가 중요하다는 것을 명심하시고 매도의 시기는 아파트 흐름을 알아야 어느 정도 가시권에 있다는 걸 아셔야 합니다.

이 책이 도움을 드릴 겁니다.

 다시 본론으로 들어가서 자금이 부족한 분은 꼭 자가를 구입할 필요는 없습니다.

 자기 자금에 맞게 계획을 잘 세워서 지금 사는 전세의 형태를 지속하고 그러니까 내가 자금이 없으면 전세를 사거나 이렇게 하면 단돈 몇 천만의 여유 자금을 가지고 지금 몇 천만 원 가지고 살 수 있는 집이 없는데 그죠? 이때는 몇 천만 원 가지고 살 수 있는 집이 엄청 많았습니다.

 다른 지역에 아파스트나 오피스텔 등을 사 두시는 것이 현명한 방법입니다.

 아파트 사이클을 잘 살펴보면 떨어지는 시기는 길어야 3년에서 5년 정도입니다.

 그리고 올라가는 시기는 짧게는 5년, 길게는 10년 정도입니다.

 그래서 많은 분들이 정확하게 사이클을 알지 못하더라도 떨어지고 난 뒤에 적당한 시점에 주택을 구입하면 돈을 벌게 되는 것이다.

 전세로 가만히 있으면 결코 돈이 불어나지 않습니다.

 어떤 경제학자가 말했습니다.

 자본주의 체제하에서는 자금을 가만히 놔두는 것은 결국에는 손해 보는 것이라고요.

 부동산이 특히 그렇습니다.

 부동산의 오르매 정도는 시중에 있는 어떤 재화나 투자의 상품보다 훨씬 높습니다.

 그러기에 사람들이 모두 부동산부동산 하는 겁니다.

 지금이라도 늦지 않았습니다.

 많은 무주택자분들은 싸게 사려고 기다리고 있는 중입니다.

 그런데 싸게 사기 위해 기다리는 분들은 제가 장담하는데 절대 무주택자를 벗어날 수 없으실 겁니다.

 왜냐하면 그분의 시각으로는 매 시기가 자기 기준보다 비쌉니다.

 예.

 제가 포털 사이트에 접속에 부동산 관련 기사를 읽을 때 반드시 그 기사에 딸린 댓글들을 읽어 봅니다.

 2017년 얘기입니다.

 2017년에 댓글에 근거 없이 하는 얘기가 아니에요.

 실제로 그랬습니다.

 집값이 지금 비싸다.

 그래서 떨어질 거다.

 제발 떨어져라.

 그리고 나서 살 것이다.

 이렇게 말한다.

 떨어져야 산다.

 너무 비싸서 못 산다.

 아 2017년에 이렇게 얘기를 하는 분들이 진짜 많았어요.

 그런데 과연 집값이 내려가면 살 수 있을까요? 떨어지면 얼마나 떨어져야 살 수 있을까요? 그런데 그렇게 말씀하시는 사람 치고 정확한 자기 기준이 있으신 분이 거의 없습니다.

 있다고 하더라도 현실성 없는 기준 거의 터문이 없는 기준을 갖고 계신 분들이 대부분입니다.

 저는에 아파트 가격이 가장 저렴했던 시기인 2011년 12년도에 분양 상담을 하고 있었습니다.

 이때도 사람들의 심리를 입기 위해서 많이 연구하고 있던 시기여서 분명히 기억합니다.

 그때도 10명 중 아홉 명은 다 비싸서 못 산다고 했어요.

 그리고 여기서 더 떨어질 것이라는 확신을 가지고 있었어요.

 그러니까 지나서 보면 그분들은 항상 그 시점에 무조건 비싸다 생각하는 거예요.

 절대 싸게 사려고 하지 마세요.

 싸게 사려고 하세요.

 하지 마세요.

 너무 싸게 사기 위해 욕심 부리시다.

 결국에는 못 사고 남들 올라가는 거를 보고 배 아파하게 됩니다.

 사람의 욕심은 끝이 없습니다.

 싸게 나온 물건이 있으면 그보다 더 싸게 사고 싶은 것이 사람입니다.

 싸게 사려고만 하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력하다가 결국에는 결과물 없이 빈손이 될 확률이 높습니다.

 그래서 제가 앞에서 경매나 재건축 투자를 하지 말라고 할 것입니다.

 앞에 이제 재건축 재거 재개발 투자를에 좀 웬만하면 지양해라이 얘긴데 결국에는 이런 투자 최고로 싸게 사기 위한 노력의 일환인 것입니다.

 싸게 사는 것이 중요한게 아니고 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에 반드시 보유를 하고 있어야 되는 거죠.

 여기서 본인이 싸게 사기 위한 무주택자라고 판단되면 기준을 바꾸시는게 좋습니다.

 싸게 사고자 하는 사람은 계속해서 무주택자일 가능성이 크고 그동안 기울인 노력도 호사가 될 가능성도 크다는 걸 명심하시기 바랍니다.

 다시 말씀드리지만 지금이라도 집을 구입하는 것이 바람직합니다.

 단지 지금 시점부터 앞으로 더 올라갈 시점은 아주 오래가 아니라는 점을 명심하시기 바랍니다.

 영원히 올라가는게 아니다.

 나중에 꺾이는 시점이 있다.

이 얘기를 하는 거예요.

 앞서 사이클에 대해서 언급했듯이 앞으로 폭등이 남아 있고 여러분 여기서 제 인사이트라고죠.

 폭등이라는 표현을 합니다.

 폭등이 남아 있다.

 2017년에 이런 표현을 하는 거예요.

 2017년에 폭등이 남아 있다라고 표현한 사람은에 전국에 유일할 겁니다.

 아마도입니다.

 물론 있을 순 있어요.

 근데 거의 없었어요.

 폭등 후에는 반드시 떨어질 수 있으니이 점을 유의해서 매도 시점을 잘 잡으시길 부탁드리겠습니다.

 자, 책을 한번 쭉 읽어 봤습니다.

 지금 주요 기조은 2017년 기준으로 하는 얘기예요.

 2017년 기준으로 했을 때 이때 당시에는 무조건 집을 사는게 유리한 거고 이때 이제 그 시대 상황적으로 보면 싸게 사려고 노력하거나 생각을 기준을 갖고 계신 분들이 그때 당시에도 꽤 많았다.

 그리고 이제 이분들이 어 2020년 21년도에 분통을 터트리면서 이때 매수하신 분들이 또 많아요.

 그리고 지금 와서 저한테 이렇게 댓글 달아요.

 그럼 이분들의 댓글은 어떤 느낌의 댓글일까요? 하락하는 얘기를 하면 굉장히 싫어하시죠? 왜? 자기 올라갈 거라고 생각하고 샀는데 하락하는 얘기 하는 사람이 완이고 싶을 거예요.

 그리고 언제 과거 기준으로 보면 2006년 7년 이때 산 사람들이죠.

 그럼 이분들이 언제 팔았냐? 2011년 12년에 많이 팔아요.

 제가 상담을 이제 수천 명을 하면서 진짜 제가 정말 이해가 안 됐던게 2007년도 6년 7년에 샀대 올라갈 거라고 생각했대.

 확신을 가졌어.

 그때는 올라갈게 올라갈게 100% 확신.

 그래서 샀다.

 그럼 왜 지금 하세요? 그냥 갖고 계세요.

 근데 아 이제 더 떨어질 것 같다는 거예요.

 이제 집은 끝났어.

 저는 솔직히 그분들에게 아니 때가 됐어요.

 내가 팔고 있잖아요.

 그러니까 나는 내가 더 떨어질 거라고 생각했으면 나는 거짓말을 안 거잖아요.

 그죠? 물건을 팔고 있으면서 더 떨어질 거라고 속으로는 생각하고 있어.

 그건 내가 거짓말을 하는 사기인 거죠.

 근데 저는 진짜로 올라갈 걸 확신하고 팔았습니다.

 그래서 그때 당시에 제가 상담으로 그냥 막 시장 분석해 가지고 막 한 막 세시간 네시간 그중에 아홉 명은 잘 들었어.

 아 근데 나는 떨어질 거라고 생각해.

 나중에 더 싸게 팔면 나중에 불러 이러고 갔어요.

 근데 이제 한두 사람 계약 한 사람 있잖아요.

 그 사람들은 올라갈 거라고 이제 어느 정도 생각하면서 계약하는 거죠.

 근데 그때 당시에 같은 분양하는 사람들의 대부분은 속으로는 하락하는 걸로 생각하고 진짜 저랑 막 사석에서 있을 때 막 싸워요.

 막 막 싸웁니다.

 왜? 거기 의견이 다르니까.

 그러면 이제 자기 주장이 맞다라고 그러면 누가 이기냐? 제가 집니다.

 예.

 왜냐면 검증을 해야 되는데 9대 9대 1이었어요.

 올라갈 거라고 생각한 사람은 일도 안 됐습니다.

 그때 당시에 그래서 주변 사람들을 모으면 다 떨어질 거라고 생각하는 거예요.

 아 그러면 내가 수적으로 불리하잖아요.

 아 그래 뭐 내가 검증도 안 되는 걸 맨날 주장해 봤자 진짜 그랬어요.

 그러니까 이거 여러분들이 아 과거 일이라고 무시하시면 안 돼요.

 무시하시면 안 됩니다.

 왜 그 사람들이 바보라서 그럴까요? 그러니까 최선을 다한 거예요.

 최선을 다한 거.

 사람은 그때 당시에 최선을 다하게 돼 있어요.

 그리고 그 일종의 분위기 분위기에 뭐랄까 속된 말로 하면 가스 라이팅을 당하는 거고 분위기에 몰입돼 있습니다.

 그러니까 2006년 7년에 집을 산 사람은 그때 분위기는 어땠을까요? 그냥 계속 올라갈 것 같은 상황이었어요.

 계속 올라갈 것 같은 상황이기 때문에 지금이라도 이제는 늦지 않았어가 되는 거죠.

 제가 2017년에 늦지 않았어.

이 얘기를 할 때는 아이고 아니야.

 떨어질 것 같아.

 너무 비싸.

이 이 얘기를 하다가 2020년 21년이 돼서는 아, 지금이라도 사야 되는게 맞구나 하면서 이제 사시는 거예요.

 어, 집은 20년 30년 살려고 그 저발 매수하지 마세요.

 그러니까 상담하는 사람한테 제가 다 이렇게 대부분은 다 오래 살려고 하는데 그럼 저는 팔면 그만이잖아요.

 근데 이렇게 상담한 적이 한 번도 없습니다.

 좀 조금 지나면 팔 생각하고 한 5년 정도 안에 예, 5년 정도 안에 매도하실 생각하고 대비하시고 하시면 좋습니다.

 이렇게 했는데 자 이거를 이제이 질문을 지금 시점에 던지면 저는 어떤 대답을 할까요? 지금이라도 집을 사는게 좋다 이런 대답을 할까요? 아니면 지금은 전세 살아라이 얘기를 할까요? 저는 지금은 전세 사는게 맞다라고 얘기할 합니다.

 내가 만약에 집을 가지고 있지 않다.

 무주택자라면 지금은 집을 가지고 있지 않는게 낫다.

 제가 제 영상에서 보면 이제 실거주 관점에서 실거주 관점에서 비용 편입 분석을 한게 있어요.

 전세 사는 것과 내집 마련을 해서 사는 그럼 집값이 안 올라간다고 가정할 때 어떤게 유리한가? 내집마련 하면은 편하고 좋을 거 같죠? 안 그래요? 비용이 너무 많이 들어가서 나중에 후회하게 됩니다.

 그 전세랑 내집마련이랑 비교해 보면 전세가 월등하게 유리합니다.

 실거주 입장에서 전세가 월등하게 유리해요.

 여기서 또 토를다는 분들인데 뭐 집주인이 집값 올려 전세값 올려 달라고 하면 그거 열 받지 않냐? 아니 올려 줘요.

 올려 달려면 올려 줘 보세요.

 그러면 그래도 비교해도 내집말 한 거보다 싸요.

 쌉니다.

 진짜로 거짓말 아니에요.

 왜냐면 매매가보다 전세가는 항상 낮아요.

 그러니까 이거는 비교 대상을 잘못하고 감정적이기 때문에 싫어하는 거지.

 정확히 감정을 배제하고 내가 손해 보느냐 이익 보느냐만 따지면 예 전세를 살고 2년 뒤에 집주인이 집값 올려 달라고 하면 내가 이사를 가거나 전세값 올려 주더라도 내 집을 사서 가지고 있는 거보다 훨씬 더 비용이 덜 들어가요.

 이거 계산해 보세요.

 여러분이 실제로 계산해 보고 욕을 하세요.

 욕을 하실 분들은 오르지 않는다는 전제를 뒀어요.

 예.

 물론 올라가면 올라가면 그때부터는 이제 뭐 다시 계산을 해야 돼요.

 근데 그래서 계산해 보면 사실은 어느 정도 오르는 범위까지 안에서는 그러니까 한 10% 20% 올라도 전세 사는게 더 유리한 겁니다.

 그러니까 올라도 손해 실제로 내집 마련니 그만큼 우리나라 전세가 실거주 입장에서는 정말 좋은 상품이에요.

 그래서 몰리는 겁니다.

 그 부분을 잘 인지하시고 한번 계산해 보세요.

 욕하지 마시고 좀 그래서 논리 구조를 잘 가지고 계신 분은 아 집값이 어느 정도 이상 올라야 매수를 하면 좋구나라는 거를 알게 됩니다.

 그러면 자 지금 시점에서 제가 웬만한 매수하지 마세요라고 얘기하는 건 뭐냐면 오를 가능성보다 떨어질 가능성 그리고 올라도 그 비용 범위 안에서 오를 가능성이 훨씬 더 높기 때문에 그래요.

 그러면 결국엔 실거주는 실거주만 따졌을 때는 전세가 훨씬 더 유리한 그리고 나중에 사이클이 있다고 했잖아요.

 침체기가 있으면 반드시 반드시 나중에 화랑장이 오게 됩니다.

 그러면 그때 사시면 돼요.

 그걸 어떻게 하냐? 알 수 있어요.

 그걸 제가 연구해서 책으로도 쓰고 유튜브로도 하고 강의도 하고 하잖아요.

 정확한 시점을 알 필요 없어요.

 자, 지금 보시면 2017년에 제가 집을 사라고 했죠? 2017년이면 그래프상으로 한번 보세요.

 2한 14년부터 오르기 시작합니다.

 2017년이면 꽤 많이 올랐어요.

 근데 자, 여러분이 2017년 집을 샀다라고 가정을 해 볼게요.

 그러면 얼마를 벌었습니까? 여기서 이제 레버러지 갭투자를 했다.

 갭 투자를 했으면요.

 여기 제가 책에이 책에 나오거든요.

 몇 천만 원 여유 자금으로 투자할 수 있다라고 했잖아요.

 여기에 무조건 자가를 살 필요 없다이 얘기 했어요.

이 책에서 내가 분명히 얘기했습니다.

 내집 마련을 무조건 할 필요는 없다.

 여유 내가 전세 살면서 여유 자금 몇 천만 원 정도 있으면 투자를 해도 된다.

이 얘기를 합니다.

 몇 천만 원 가지고 집을 샀어요.

 예를 들어서 3, 2, 3억 정도 되는 아파트를 샀습니다.

 그러면은 2021 1년에는 오, 가격이 얼마 됐을까요? 거의 10억 됐습니다.

 거의 10억.

 3억짜리가 거의 10억 됐고요.

 그럼 몇 천만 원 가지고 좀 과장돼서 10억이라고 표현했지.

 한 7, 8억 이상은 갔어요.

 7, 8억.

 한 3억짜리 집 샀어요.

 7억 됐어요.

 그럼 4억이 올랐죠.

 3천만 원 가지고 4억 올랐습니다.

 그럼 몇 배예요? 수익률이 13배예요.

 17년에 늦었다라고 생각할 때 집을 샀어도 13배 벌 수 있었습니다.

 지금 여러분 집 사 보세요.

 여러분 몇 배를 벌 거 같습니까? 열배 이상 벌 수 있어요.

 지금은 두 배 벌기도 어려워요.

 제가 집을 구매하는 기준을 저기 두 배 이상 볼 거 아니면 안 사는게 좋다라고 생각합니다.

 내가 들어간 돈에 두 배 이상 벌 확신.

 데 여러분은 많은 분들이 오르고 내리는 거에만 막 지금 포커스가 맞춰져 있잖아요.

 중요한 건 내가 돈을 얼마 버느냐.

 평소에 이런 걸 했을 때 얼마만큼 많이 벌 것이냐 이런게 데이터가 있어야 되는데 그런게 없는 분들이 많아요.

 지금 지방 한 부동산 보세요.

 떨어져 있잖아요.

 조금 지나면 예.

 나중에 이제 제가 지방부동산도 언급할 때가 있을 텐데 지방부동산 지금 막 전세가율 막 올라오는 것들이 있습니다.

 그러면 지금 몇 천만 원 가지고 살 수 있는 물건들 수룩해요.

 그럼 나중에 지방부동산 안 올라갈 것 같습니까? 또 올라가요.

 예.

 또 올라가면 그때 서울집 산 수익률과 지방부동산 산 수익률 똑같을까요? 어떤게 높을까요? 지방부동산 산 수익률이 훨씬 높습니다.

 그래서 지금은 보수적으로 보는게 좋아요.

 왜? 내가 요구하는 수익률이 안 나올 가능성이 많기 때문에 무주택자 입장에서 지금 시점에 집을 사야 되냐 물으신다면 저는 과감히 그냥 보류하십시오.

 현금 가지고 있다가 지키고 있다가 때를 봐서 공부가 된 분들은 이제 지방 부동산을 조금씩 눈여겨 볼에 때가 옵니다.

 지금은 아니에요.

 지금은 아직 아닙니다.

 그러니까 여러분들 공부 안 하시는 분들은 관심을 이제 놔 버리죠.

 야, 지방은 인구 소멸 뭐 이런 얘기 하면서 이제 서울만 답이야.

 막 이런 분들 사실 나중에 수익률 보면 돈을 얼마나 벌었냐 보면 이제 완전히 달라져 있을 겁니다.

 그래서 그런 부분을 잘 생각하면서 제가 지금 결론적으로는 2025년이 시점에는 집을에 사는 것보다는 그냥 전세 사는게 낫다.

이 얘기를 하는 거예요.

 그러면이 택이 틀렸냐? 틀린게 아니에요.

 틀린게 아닙니다.

 시장 상황에 따라서 내가 대응을 달리하라.

이 얘기예요.

 대응을 달리하라.

 자, 여기서 제가 지역을 언급하지 않고 있습니다.

 그 얘기는 뭐냐면 부동산 시장 전체를 의미하는 거예요.

 자, 지금은 막 폭등 얘기하는 분들이 지역을 언급하면서 해요.

 어디예요? 강남이나 이런데 얘기하죠.

 다른 지역은 언급도 안 해요, 지금.

 그러면 만약에 만약에 그게 맞는다라고 해서 여러분이 강남 부동산을 다 달 수 있습니까? 왜 안 되는 걸 자꾸 막 몰입해서 공부하고 그래요? 안 되는 건 그냥 안 내가 상관없는 거는 그냥 무시하세요.

 그거 오르고 나면 뭐 영원히 끝입니까? 아니에요.

 아니라는 거죠.

 기회가 있어요.

 근데 여기서 무리에서 내가 막 달려가서 강남부동산 끝자락이라도 잡아야 되겠어.

 빵해 가지고 강남부동산 저기 외곽 각사 부동산 사면 돈 벌지 않아요.

 그렇지 않습니다.

 그 부분을 조금 나중에 이제 이거 다음에 제목이 뭐가 있냐면 내 집 한 채로 돈 버는 방법이라는 제목이 또 있어요.

 다음에이어서 이걸 해보도록 하겠습니다.

 그래서 여러분은 비용 편익 분석이라는 걸 하고 기회 비용과 비교를 해서 기준을 잡아야 돼요.

 아, 집값이 어느 이상 올라가는 수준이 올 것 같지 않으면 매수하지 않는게 더 좋을 수도 있구나.

 이걸 알아야 돼요.

 그러니까 무조건 집을 사는게 에, 능산은 아니다.

 그니까 이때 당시에는 집을 어떻게 보면 무조건 사는게 좋은 거예.

 저는 여기서 지역을 거론하지 않았습니다.

 그 얘긴 뭐예요? 아무거나 사도 된다 얘기예요.

 아무거나 실제로 아무거나 다 올랐잖아요.

 이게 이제 바로 사이클 얘기를 하는 거예요.

 이게 좀 길면 제가 볼 때는 한 7, 8년 좀 짧으면 한 5년이 정도 보유할 생각 가지고 내집 마련을 시기에 따라서 정해야 돼요.

 시기에 따라서.

 그럼 어떻게 알 수 있느냐? 공부를 하셔야죠.

 공부도 안 하고 막 뭐 시장은 예측할 수 없지 않느냐.

 그럼 제가 이걸 왜 합니까? 시장을 예측할 수 있는 기준과 근거들을 지금 제가 책과 아 유튜브나 이런 걸 가지고 어느 정도 얘기해요.

 정확하게 맞출 필요 없어요.

 불이뭉실하게 맞춰도 돼요.

 그거를 정확하게 맞추려고 하면 그거는 일종의 도둑놈 신포라고 하는 거예요.

 내집 마련해야 되느냐 말아야 되느냐이 주제 가지고 굉장히 길게 얘기했습니다.

 도움이 좀 많이 됐기를 바라고 항상 또 이런 얘기가 나와요.

 이번엔 달라.

 근데 예, 제 세 번째 책에 써 있죠.

 보면은 항상 이번엔 달라라고 얘기하는게 나중에가 보면 똑같았다.

 똑같았다.

 왜냐면 사람들이 대중이 모여서 이렇게 만들어 낼 현상이거든요.

 다음에 내 집 한 채 가지고 돈 버는 방법 이걸 가지고 책 리뷰를 하는 걸 약속드리면서 다음에 만나뵙도록 하겠습니다.

 감사합니다.

 [음악]