[음악] 네 반갑습니다 세상에서 제일 쉬운 무료 경매 강의 세무경영 경매 회원분이 질문 주신 내용을 토대로 여러분들하고 한번 간단하게 공부를 한번 해 보도록 하겠습니다 자칫 헷갈릴 수도 있는 부분이기 때문에 유심히 보시면 좋을 것 같은데요 자 질문을 한번 보겠습니다 선수 임차인의 증액 보증금이 돼 있고요 본건은 대항력 있는 선수 임차인이 증액한 보증금에 대한 확정 일자가 제 선수이 보다 늦은 경우인 바 증액 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수할 수도 있는지 궁금하다 자 뒤에 배당 부분은 제외를 하고요 오늘 이제 여러분들하고 나눌 얘기는이 얘기입니다 자 무슨 얘기냐면 현재 임차인이 2억에 2억에 임대차 계약을 하게 됩니다 2억에 자 전입 점유하고 확정일자 받고 2억으로 살게 됩니다 그러고 나서 뒤에 근저당 설정이 돼요 자 그리고 또 다른 채권자가 또 근저당 설정이 되고 그 사이에 또 4억이 4억이 또 증액이 됩니다 증액이 되는데이 사억 증액은 보증금을 걸고 최초 전입 확정을 받은 동일한 임차인이 증액을 하게 된 거예요 자 이렇게 증액을 한 것이 확정 일자가이 앞선 근저당 설정 일보다 늦다는 얘기고요 뒤에 이제 확정 일자가 잡혔고 다시 증액 계약서를 쓰고 해당 날짜 전입으로 인정받는 날짜는 표기는 안 돼 있습니다 자이 부분에서 실수를 많이 하게 되는데 자 우선 이런 경우에 대해서 기본적인 부분을 좀 설명드려 보면 만약에 임차인이 최초 2억에 임대차 계약을 하고요 살고 있다가 중간에 근저당 근저당 걸리고 나서 이후에 이후에 만약에 이제 2년이 경료되고 나서 일반적으로 그렇죠 2년이 경료되고 나서 억을 더 증액을 한다라고 치면 자 이날 계약서를 쓰게 되겠죠 이날 계약서를 쓰게 됐다면 이때부터 새로 전입 계약을 한이 4억에 대한 보증금이 이날부터 효력을 발휘합니다 그러니까이 2년 뒤에 근저당 권보다 후행 증액을 한 경우 그때 새로 계약하고 확정 회차를 받은 경우는 배당 순위가 어떻게 되겠습니까 경매로 진행됐을 때 자 2억 배당 받고요 근저당 받고 또 받고 그 뒤에이 4억이 배당을 받겠죠 그죠 근데 배당을 다 못 받으면 어떻게 될까요 말 소죠 말소 낙찰자에게 인수가 안 됩니다 왜냐면 말소 기준 거리가 앞선에 있잖아요 그죠 그렇기에요 4억에 대한 분은 대항력 없고 낙찰자에게 미배당 보증금 반환을 요구할 수도 없는 겁니다 이억만 받고 그냥 나가 야 되는 거예요 아시겠죠 뭐 당연히 2억을 못 받는다라고 치면이 2억은 대항력을 주장할 수 있겠지만 여기는 어떠한 대항력 없다는 겁니다 앞쪽에 이미 말소 기준 권리 근저당 설정이 됐 있기 때문에 사학에 대한 권리를 주장할 수는 없습니다 순서에 따라 배당을 받을 수는 있겠으나 우선 변제권을 있겠으나 낙찰자의 어떤 권한도 행사할 수 없는이 사역이 되는 겁니다 자 여기까지는 아실 거예요 그죠 자 그러면 해당 물건에 대한 질문을 얼핏 보면 뒤에 이제 증액을 했는데 이게 증액 한 보증금이 전액 배당 안 되면 낙찰자가 인수하나이 얘긴데 얼핏이 질문만 봐서는 낙찰자가 인수를 안 하는 것처럼 그렇게 보입니다 그렇죠 한번 보도록 하죠 자이 사건이 되겠는데요 일단 대항력 부분만 볼게요 다른 권리 분석이나 뭐 미등기도 있는데 요런 거는 차지하고요 자 한 사람이 낙찰을 했는데 미납을 했어요 자 미납을 했고 내려가 보도록 하겠습니다 보시면은 자 임차인 현황입니다 말소 기준 권리가 21년 4월 27일입니다 근데 전입을 20년 1월에 했어요 확정 일자는 더 빠릅니다 전입과 확정 빠른 것 중에 둘 다 우선 배당 요구를 갖추려면 전입이 늦기 때문에 이날 기준으로 배당이 되겠죠 어찌 됐건 배당 요구 종기일지도 배당 요구를 했고요 전입 확정이 말소 기준 권리보다는 빨라요 이런 경우는 임차인이 대항력 있고 먼저 이제 배당도 받아가게 되는 겁니다 자 내려 보시게 되면 정모 시가 계약일이 20년 6월 24일이 6월 24일부터 22년 6월 23일까지 2년 동안 임대차 계약을 한 거예요 6월 24일 날 자 그런데 보니 까 2차 임대차 계약이라고 돼 있어요 2차 임대차 계약 자 그러니까 1차 임대차 계약은 언제일까요 20년 19년 요렇게 돼 있죠 그죠 그런데 2차 임대차 계약을 6월 달에 했다 자 이렇게 2년간 임대차 계약을 하고 중간에 이제 정액을 했는데 증액한 기간이 이날로 추정이 됩니다 그래서 합산 보증금이 6억이 이렇게 돼 있고 보증금 2억원에서 4억원을 정해 가여 2차 계약함 2차 계약함 자 2차 계약이 20년 6월 24일로 돼 있는 거예요 그죠 자 그런데 그런데 뒤에 또 보니까 뭐라고 돼 있냐면 증액한 임차 보증금 4억 원의 확정일자는 최선순위 근저당 설정일 21년 4월 27일보다 후순위이나 전입일 계약일이 최선순위 근전 일보다 빠른 대항력 있는 임차인이다이 얘기는 자 아까 새로 증액한 계약 일자가 20년 6월 24일 이날 증액한 보증금을 주고 증액 계약을 했다는 얘기죠 근데 확정 일자는 더 늦게 했다는 얘기거든요 자 매각물건에서 한번 보도록 할게요 자 보시면은 1차 가 19년 6월 27일 날에 7일 날에 확정 일자를 받았다는 얘기입니다 자 많은 분들이 여기서 1차 계약하고 2차 재계약한 시기라고 생각을 해서 헷갈리실 수는 있을 것 같아요 자 그런데 확정일자 부여 1이 19년 6월 27일이 그요 점유 기간이 19년 6월 30일부터 있아요 최초는 2억에 80 해 가지고 요렇게 진행을 했다가 했다가 확정 일자는 이제 19년 6월 27일 날에 1차는 그렇게 받은 거고요 그다음에 2차 증액분 같은 경우는 다시 4억으로 증액을 하고 보증금 차임을 없앤 겁니다 자 그때 받은 확정 일자가 22년 3월 28일이라고 확정 일자입니다 여러분들 자 그러면은 2차 계약한 날짜가 언제라고요 계약 일자가 20년 6월 24일이다 자 이겁니다 20년 6월 24일 날에 보증금을 증액했다 얘기고요 그다음에 확정 일자는 그보다 훨씬 뒤늦은 이후에 확정 일자를 받았다는 얘기입니다 자 그렇다면 해당 매각 물건에서 배당 순위는 어떻게 되느냐 자 우선 1차 계약된 날짜 기준으로 하면 2억 은 먼저 배당이 받겠죠 임차인이 그죠 그거는 이제 대항력 있는 거고요 가장 먼저 이제 배당을 받기 때문에 미배당 보증금이 생기지는 않겠죠 최소 2억 이상 낙찰이 된다면 그죠 자 그렇게 되고 그다음 배당 받는게 누구죠 용인 세말 근고 그렇죠 그리고 그다음 배당 받는게 누구죠 키움저축은행 자 그다음 배당 받는 것이 4억에 대한 정액관 4억 분에 대한 확정 일자 분을 배당 순에 넣어서 4억을 배당을 받습니다 그런데 그런데이 4억을 배당 못 받으면 낙찰자가 인수를 하느냐 냐이 문제인데 자 말소 기준 권리가 21년 4월입니다 4월 27일 기억해 주십시오 자 아까 2차 증액분 증액한 확정 일자는 21년 3월입니다 21년 4월보다 늦죠 그래서 배당 순위에서 밀립니다 앞선 두 근제 당권자도 밀려요 그러면이 사억 증액분을 대해서 배당 순위가 늦어서 다 못 받을 수도 있거든요 못 받을 확률이 매우 큽니다 그런데이 2차 분에 대한 증액을 한 새로 계약하고 전입한 일자가 언제냐 20년 6월 24일이라고 말소 기준 권리인 21년 4월 아까 최초 근 제당 새말 근거보다 계약 일자가 빠르다 청액 한 날짜가 그래서 이거는 미배당 보증금이 있으면 낙찰자가 인수해야 됩니다 그 얘기를 여기 지금 하고 있는 거예요 아시겠죠 증액한 날짜를 확정 일자로 단정지면 안 되는게 이런 경우입니다 얼핏 보면 어 2차 계약한게 말소 기준보다 늦네 어 이거 사억 증액 분에 대해서는 낙찰자가 인수 안 하겠다 이렇게 생각을 할 수가 있지만 자세히 보면 요거는 확정 일자를 부여받은 날짜고정 1한 날짜는 이 날짜라는 거죠 그러니까 증액한 부분은 새로 전입 계약 보증금을 납부했다고 보시면 되는데 새로 계약한 날짜가이 날짜다 그래서 말소 기준 권리보다는 증액한 날짜에 계약 일자가 빠르고 확정일자는 늦기 때문에 요거 미배당 보증금이 나올 가능성이 매우 크고 후행 이제 배당을 받기 때문에 확정 차가 늦어서 배당을 다 못 받게 되면 말소 기준 권리보다 계약 일자가 빠르기 때문에 낙찰자가 미배당 보증금을 인수한다 아시겠죠 그래서 이물건은 사액 증액분 대해서 인수할 수 있는 부분까지 감안하고 보셔야 되는 굉장히 조심해야 되는 물건이다 이렇게 좀 설명을 드리겠습니다 자 오늘은 1차 계약을 하고 2차 증액한 보증금에 대해서 낙찰자가 인수 권리가 있는지 없는지를 살펴보는 부분에 대해서 얘기를 나눠 봤습니다 일반적으로 증액을 할 때는 다시 재계약을 하고 그날 확정 일자를 받잖아요 그렇게 되면 해당 증액한 날짜 기준으로 해서 새로운 대항력과 증액된 세 보증금을 기준으로 해서 말소 기준 권리보다 빠르냐 넣느냐 따져서대 장액이 있다 없다로 판단하시면 됩니다 근데 이런 경우는 확정 일자를 뒤에 받고 증액은 좀 더 빨리 해 버리니까 그 사이에 근저당이 껴 버린 거죠 그렇기 때문에 계약은 빠르나 확정 일자가 늦어서 우리가 흔히 알고 있는 확정 일자가 늦은 선수님 임차인으로 이해를 하시면 됩니다 2차 증액 분에 안해 이해되시죠 그렇게 앞으로 여러분들이 해석을 하시면 되겠습니다 자 오늘은 선순이 임차인이 보증금을 증액 했을 때 말소 기준 권리 이전 이후에 계약한 부분 확정 일자가 또 달라졌을 때 어떻게 해석을 하는지에 대해서 한번 얘기를 나눠 봤습니다 다음 시간에는 또 다른 예로 여러분들하고 얘기를 나눠 보도록 하겠습니다