주가 조작도 아니고 부동산 조작니이게 참 이 네 어 몇 억씩 옳은 신고가로 만약에 거래를 했어요 자그러면 분위기가 어떻게 돼요 좋아지죠 막.

서 우리 아파트가 20억이었어근데 갑자기 22억 거래가 딱 찍혀 그러면 내놨던 매물 어떻게 해요 거둬왜냐면 더 오를 거 같으니까 그러니까 예예 안녕하세요 반갑습니다 미리 미치고김박사입니다 안녕하세요 반갑습니다 리치고의 김기원입니다 네 자 강남아파트 오르고 있는 걸까요 아니면 오르게 만드는 걸까요 네 최근 강남과송파일대서요 아파트를 계약했다가 취소하는 사례들이 속출하고 있습니다일각에서는 직값의가 아니냐는 의견들이 나오고 있는데요 이번 영상에서는이계약 취소 급증과 부동산 시장의 현황에 대해서 전체적으로 함께 다뤄볼까 합니다 네 요지경 부동산 세상이죠 네 부동산 가격을 올리기위해서 네 그러니까요 주가 조작도 아니고 부동산 조작니 이게 참 이게자 이게 이제 보시면 전년 대비해서 몇 배가 급증했냐면 이제네 배나급증을 한 거예요 그러니까 아파트 매매 계약을 체결을 했다가 나중에취소를 하는 거죠 그래서 이게 어 몇 억씩 옳은 신고가로 만약에 거래를했어요 자 그러면 분위기가 어떻게 돼요 좋아지죠 막 그래서 우리아파트가 20억이었어 근데 갑자기 22억 거래가 딱 찍혀 그러면 내놨던매물 어떻게 해요 걷둬 왜냐면 더 오를 거 같으니까 그러니까 그래서그런 심리를 활용을 해서 지금 계약 취소를 하는데 자 그럼이 계약 취소가얼만이 얼마나 많이 늘었냐면이 차트를 한번 보세요 자요 파란색이24년입니다 빨간색이 25년입니다 자 보세요24년에는 지금 강남 송파가 지금 20건이 안 되죠 네 그런데 올해지금 몇 건이에요?에 70건 70건이 넘었습니다 강남구 같은 경우도 지금열 건이 안 됐는데 지금 몇 건이에요 40건 송파구 같은 경우는 지금 이제여덟건인데 30일건 그요 다하면 지금 엄청나게 이렇게 많이 그래서 작년보다지금 네배가 넘게 지금 계약을 취소하는 사례가 엄청나게 지금늘었습니다 이게 실제로 이제 뉴스를 보니까 이런 사례들이 계속 나오고있더라고요 이런 아파트 같은 경우 뭐 그 전 거래 대비 뭐 얼마가 많이 뭐몇 억이 오르고 막 거래됐다가 다 취소되고 뭐 이런 사례들인데 결국엔그런 사례들이 모두 직값 띄우기의 사례라고 볼 수 있을까요 아 모든게그렇지 않겠지만 그런 의도를 가지고 한 계약권이 없지 않을 것 같아요지금 강남 송파만 지금 70건이 넘잖아요.

이 70권 중에 과연 다순수한 거래였겠냐 볼 수 의심할 수밖에 없는 상황인 거 같아요 그렇거래 취소가 너무 많으니까 갑자기 자 지금 앞구정도 한양 아파트 같은경우는 이제 직전 거래가 64억 원이었는데 요게 신고가 70억에신고가 됐습니다 6억 원이 지금 상승한 거죠 엄 엄청 올 아 엄청올렸네 엄청 올랐죠 올란 거니까 아니라 올린 거 같아그랬을 수 있죠 근데 요게 좀 특이한 게 3월 초에 70억에 계약을 했다가4월 초에 계약 취소를 하고 다시 계약을 진행했다고 합니다 근데 얼마에진행한지는 일단은 안 나왔어요 아직은 네 자 그다음에 송파고 가락동에도보시면 12억 5천만 원짜리 아파트가 갑자기 1억 가까이 뛰었죠 이것도 네네 그래서 13억 4억 5천만 원에 지금 상승 신고가 계약을 찍었는데이것도 또 4월 7일 취소됐습니다 그다음에 삼성동의 또 롯데캐슬프레미어도 요게 이제 37억 아파트가 이제 38억 4억 5천만 원에 거래가됐다가 예 요것도 이제 또 또 취소가 됐죠 음 그래서 뭔가 이거 지금 좀급격한 상승 이후에 계약 파기 사례가 지금 증가를 하다 보니까 이거인위적으로 직감 띄우기 지금 하는 거 아니냐 요런 지금 의혹들이 제기가되고 있는 거죠 또 기간이 또 딱 토재 막 잠깐 풀렸다가 그기간이잖아요 그러다 보니까 더 우욕이 되는 거 같고 근데 이렇게 되면은이인위적으로 거래를 가을 올려 버리면음 실제 수요자 입장에서 호가가 올라가버리니까 피해를 보는 수밖에 없는 거잖아요 비싼 가격이 돼 버리니까 맞그러니까 한마디로 실제 거래가 아니고 가격을 띄기 위해서 이제 허위로 이제계약을 하는 것처럼 하는 거죠 그러다 보니까 현재 가격인 시세를 왜곡을시킬 수가 있는 거죠 이게 자 그런데 문제는 뭐냐?이 계약이 취소되기 전상승된 가격이 신약 시장에 어떻게 돼요 반영이 되겠죠 네 예 그러면실거래가를 시세로 확인한 또 매수하는 어떻게 되겠어요 어 야,이 아파트이거 더 올랐네 그럼 비싼 가격에 구매를 하게 되는 그런 기대감이생기니까 위험이 생기게 되겠죠 그래서 이거는 최대 아주 길게는 수개월 동안취소 여부를 알 수 없는이 제도적인 한계 때문에 지금 이렇게 집값띄우기에 대한 우구심이 지금 계속 있는 거죠 음 네 그러면 이런 현상이지금 왜 일어나게 됐는지 좀 그 배경을 조금 살펴봐야 될 것 같긴해요 네 네 일단 토지 거래 허가제가 해제가 됐잖아 일식으로 네네 자그러다 보니까 뭐예요 실고주를 안 해도 돼요 즉 갭 투자가 가능합니다그러다 보니까 투기 수요가 이제 증가를 한 거죠 그러면서 이렇게일시로 몰리면서 또 거기에서 살짝 정신을 차렸을 수도 있고 아 이거보니까 내가 이거 잘못한 거 같다 그랬을 수도 있고 네 근데 지금저희가 갑자기 거래가 취소됐던요 사례도 있는데 또 하나 유지경이라고표현했던게 연글들이 네 또 한 개에 다 달았다 뭐 큰일났다 이런 기사를봤거든요 그래서요 부분도 좀 함께 다뤄봐야 될 것 같아요 그렇죠 지금대한민국 부동산 시장에서 그나마 제일 좋은 것이 서울인데요 지금 서울에주택 담보 대출 연체불이 두 달 연속 최고치를 경신하고 있습니다 예 그래서코로나 때 받은 대출 약정이 이제 만기가 슬슬 돌아오는 거죠 예그러면서 고급 부담에 이제 상환이 지금 어려움을 지금 겪고 있다 그러다보니까 1월 달부터 4월 달까지이네 달 동안 서울의 경매가요 1년 전보다24년에도 경매가 되게 많았잖아요 네 이때보다 지금 25년에 지금 4 1월달부터 4월 달까지요 작년에 1월 달 4월 달 대비 30% 이상급증했습니다 예 거기다가 지금 주택 담보 대출연체율마저 네 두 달 연속 지금 계속 증가하고 있다라는 거죠 자 여기차트를 한번 보시면요 원래 이제 보시는 것처럼 주택 담보 대출이니까얼마나 연출율이 낮겠어요 그렇죠 그래서 0.

16 뭐 0.

09 이러다가어떻게 되고 있어요 최근에 0.

3으로 3으로 지금요 통계 데이터를 지금2019년 2월 12월 달부터 지금 집계를 했는데 그 이후로 지금 서울의주택 담보 대출 연체율이 지금 사상 최고칩니다 어 연체율 자체도 지금사상 최고치고요 경매도 좀 30%나 증가했다라고 하는데 이렇게까지연체율이 상승하게 된 뭐 배경 뭐 경제가 힘든 것 외에 또 어떤 것도있을까요 네 이유가 뭐가 있냐면 일단은 주택 담보 대출 금리가 너무많이 증가했습니다 음 음 자 그래서 코로나 때 보시면 코로나 때요 주택단보대출 금리 보이시죠 2.

45 2.

5네 완전 저금이었죠 와 진짜 뭐금리가 너무 낮았죠 근데 지금 얼마예요 4.

25 4.

27 4.

23그러니까 이때보다 두 배까지는 아니지만 지금 굉장히 비쌉니다 자그런데 우리가 주택 담보 대출 금리를 우리가 고정으로 예를 들어서 받았어요네 그리고 몇 년 동안 고정이죠 5년 5년네년 하거든요 근데이 5년이 지금 코로나 때니까 5년이 지금 지나서끝나가고 있는 겁니다 아 이제 금리가 올라간 금리로 적용이 되다 보니까부담이 되기 시작하는 거네요 그렇죠 그래서 이거를 이자를 내는게 엄청나게부담스러운 거예요 거기다가 부동산 경기도 그렇게 썩 좋지 못하고 음그 결국에는 뭐 이제 부동산 시장 안에 느껴졌던 그 필요들이 지금폭발한게 아닌가라는 좀 생각이 들긴 하거든요 네네 그러면 요런 데이터를좀 정확하게 좀 볼 수 있기 위해서 어떤 데이터를 좀 봐야 되죠 네아,이 주택 구입 부담 지수라고 하는 데이터가 있고요 그다음에 소득 소득대비 원리금 상환 비율 요게 있는데 지금 보시면은 소득 대비해서 원리금상환에 지금 비용이 얼마냐면 40%가 넘어요 그러니까 예를 들어서 한 달에내가 500만 원을 번다 그러면 500만 원에 40%니까 200만원을 지금 내가 그냥 빚는데 쓰는 거죠 예 그니까 돈을 벌어도 내내주머니가 금방 나가는 거잖아요 빌렸다가 나가는 거예요 그렇죠 속지를 자 거기다가 지금 경매 보세요요게 이제 파란승 24년이고요 빨간색 25년입니다 그래서 1월 달도24년보다 25년이 더 많죠 2월 달도 더 많죠 3월 달도 더 많고4월 달도 더 많죠 그러다 보니까 어때요 누로 24년에 지금 요때가 한750건 정도 됐는데 지금은 거의 1천건 가까이 됩니다 그742건에서 979권까지 엄청나게 지금 경매가 계속 지금증가하고 있다라는 겁니다 굉장히 지금 위험한 신호들이 계속해서 나타나고있는 거죠 근데 또 염려가 되는 건 이제 앞에서 말한 것처럼 이제저금리에 대한 부담이 이제 가중되다 보니까 점점 경매 물건이 나오는거잖아요 계속 진행이 될 거예 예 그럼 향후는 더 심각해질 거다라는얘긴데 어떻게 보세요 네 아 저는 이제 제가 염려하는게 뭐냐면은 어부동산 시장이 너무 위태롭다 보니까 정배에서 23년과 24년에 특내대출로 지금 이거를 미래 가수역까지 끌어다 지금 했잖아요 근데 중요한 건뭐냐?이 이 특내 대출이 불러올 5년 후에 충격파를 이거랑 지금 똑같은거예요 저금리 때 코로나 때 저금리 받아서 5년 지나니까 어떻게 됐어요금리가 거의 두 배 가까이 올라가니까 이게 지금 대출 상환을 못 하고 지금연체율이 사상 최고 거잖아요 근데 특내 대출도 어때요 23년 24년똑같습니다 이것도 5년만 혜택을 받는 거거든요 자 그럼 언제부터 얘가 대출금리가 정상화 됩니까 28년입니다 자 그럼 이때부터는 뭐예요?이 이 특내대출에 대한 충격파가 이제 시작이 되는 거죠 자 그래서 월 상환에 급증가능성이 있습니다 그렇죠 그래서 특리 기간이 끝나면 시장 금리 수준으로이자율이 재조정이 되는 거죠 이제 보시면은 뭐 3억 대출에 30년원리금 균등 상환으로 했다 근데 3%면 126만 원 6%면 180만원 연간 648만 원.

이 정도면 사실 굉장한 지금 부담이 생기는 거거든요예 그래서 28년부터 지금도 이제 계속 이제 코로나 이후에 대출 받고5년 됐던 분들이 이제 금리가 많이 올라갈 텐데 특내 대출이 또 시작이된다라는 거예요 자 거기다가 집값이 이제 오르지 않으면 깡통 전세나역전세 이런 가능성이 계속 증가한다라는 거죠 예 그래서실질적으로 여러분 기억하시겠지만 22년 급락장때 이때 역전세가 서울에굉장히 많이 나왔습니다 강남 쪽에도 굉장히 많이 나왔고요 자 그러다보니까 이제 5년 후에 이것 때문에이 금리 쇼크 때문에지가 파락의 도화선이또 될 수 있다 28년부터 그래서 제가 아 생각한게 뭐냐면 이번에하반기 충격파 와서 내려오더라도 그리고 반등이 나올 겁니다 26년에는근데 이게 또 쭉 반등으로 이어지지 못하고 다시 또지지부진하고 한 20 한 8년 29년 어느 지음에 정말 대바닥을 찍지않을까 음 네 5년 전에 저금리가 지금 결과가 나왔고요 말씀해 주신것처럼 이제 특내에 대한 복음 자리는 이제 5년 후에 2028년도에나온다라는 거죠 맞아요 아 특내 복음자리 대출 받은 분들 좀 염려되실것 같아요 염려되죠 그래서 제가 말씀드린게 인생을 골고 우리가 주택담보 대출이라는 거는 30년 40년을 생각해서 내가 하는 건데 단 몇 년좀 도와준다라고 해서 이자보담 낮다라고 해서 무리해서 집을 산다이거는 정말 위험할 수 있는 정책인데 참 정부에서 이런 정책들을 제가봐서는 굉장히 무리하게 둔 거 같고이 충격파가 28년부터 아마 상당히 오게될 거 같아요 네 맞습니다 예 겉으로는 거래가 살아난 듯 보이지만요그 속내를 들여다 보니까 뭐 거래 취소 연체율 상실 게다가 경매증가까지 조용히 쌓이는 군열들을 저희가 함께 살펴봤습니다 누군가는가격을 올려 놓고 빠져나가고요 누군가는 그 고점에서 매매 매수를해서 또 연체에 시달리고 있습니다 과연 지금이 다시 올라가는타이밍일까요 아니면 꺼지기 직전의 마지막 촛불일까요 여러분의 생각은어떠신가요 함께 또 의견을 댓글로 남겨 주시면 감사하겠습니다 이번 영상도움이 되셨다면 좋아요 구독 댓글 함께 해 주세요 감사합니다