9월 한국 아파트 '이것' 때문에 집값 무섭게 변합니다 (충격 분석)

부동산 시장, 대출 규제와 전세 시장 변화에 대한 이야기

1. 집 팔고 나서 다음 집 못 구한 사람들 속상해요 😥

• 집을 팔았는데, 다시 집을 사려고 보니 이미 집값이 너무 올라서 갈 곳이 없어진 사람들이 많아.
• 대출 한도도 6억 원으로 정해져 있고, 판 돈으로 움직이려니 애매해서 어떻게 해야 할지 고민하는 사람들이 많아.

2. 전세 대출 받기 더 힘들어졌어요 🏦

• 왜 힘들어졌냐면:
  • 전세 대출 보증해 주는 기관(허그 등)이 전세 사기 때문에 적자가 심해져서 보증 비율을 줄였어. (서울/수도권은 80%로 낮아짐)
  • 나머지 20%는 은행 신용으로 채워야 해서 까다로워졌어.
  • 은행에서 소득 증빙도 더 꼼꼼하게 봐. 소득이 부족하면 전세 대출 받기 어려워.
  • 예전에는 신용만 좋으면 소득이 좀 부족해도 전세 대출이 잘 나왔는데, 이제는 이자 상환 능력(DTI)도 봐.

3. 앞으로 전세 시장은 어떻게 될까? 📈📉

• 전세 대출 받기가 어려워지면서, 전세 시장이 안정될 거라고 생각하는 사람들도 있지만, 오히려 반전세나 월세로 바뀌는 현상이 심해질 거야.
• 수요가 많은 곳은 어떻게든 살려고 하는 사람들이 있어서, 전세 대신 반전세나 월세로 전환되고 있어.
• 월세를 받는 집주인 입장에서도 소득세 때문에 월세를 많이 받기 어려우니, 보증금을 좀 더 받으려고 할 거야.
• 결과적으로 전세 대출이 안 나오니 보증금을 낮춰야 하고, 이게 반전세, 월세 전환을 더 부추기는 거지. 그래서 서울 월세가 많이 올랐어.

4. 계약 갱신 청구권 때문에 같은 집인데 가격이 달라져요 ⚖️

• 요즘 전세 계약 갱신 청구권을 쓰는 경우가 많아. 왜냐하면 시세대로 전세를 하려면 전세금이 너무 높고 대출도 잘 안 나오니까.
• 그래서 같은 집인데도, 계약 갱신으로 낮은 전세금에 사는 사람도 있고, 새로 들어오는 사람은 높은 전세금으로 들어가는 경우가 생기는 거야. (이중 가격 형성)
• 특히 사람들이 살고 싶어 하는 좋은 입지의 아파트에서는 이런 현상이 더 심할 거야.

5. 1주택자, 더 좋은 집으로 이사 가고 싶지만... 🏡➡️🏠

• 더 좋은 집으로 이사 가고 싶은 1주택자들이 많지만, 대출 한도 때문에 쉽지 않아.
• 예전에는 집을 먼저 팔고(선매도) 새 집을 사는(후매수) 전략이 가능했는데, 지금은 집을 팔아도 다음 집을 못 잡는 경우가 많아서 오히려 무주택자가 되는 경우도 있어.
• 좋은 집으로 가고 싶은데, 대출 한도와 판 돈으로 움직이기가 애매해서 고민이 많아.

6. 내 소득에 맞는 대출, 어떻게 받을까? 💰

• 연봉 5천만 원 미만이라면: 정책 자금 대출부터 알아보는 게 좋아. DSR 대신 DTI만 보고 대출이 나올 수도 있어서, 소득이 좀 적어도 대출이 가능했거든.
• 하지만 지금은: 정책 자금 대출 한도도 줄었고, 대출 총량 규제 때문에 예전처럼 많이 나오지 않아.
• 더 좋은 방법은: 소득을 높여서 은행 대출(최대 6억 원)을 받는 거야. 그래야 더 좋은 입지의 집을 살 수 있어. 무리하게 지금 움직이기보다는 소득을 늘리는 데 집중하는 게 좋아.

7. 시장 놓쳤다고 생각하지 마세요! 기회는 다시 와요 ✨

• 대출 때문에 집을 못 산 사람들도 너무 좌절하지 마.
• 누군가에게는 위기지만, 누군가에게는 기회가 될 수 있어.
• 지금은 공부하고 준비할 때야. 부동산 임장 가서 소장님들한테 브리핑도 듣고, 부족했던 부분을 채워나가면 돼.
• 무리하게 집을 사려고 하지 말고, 차분히 기다리면 분명히 나에게 맞는 기회가 올 거야.

8. 대출, 연말로 갈수록 더 어려워질까? 🥶

• 은행들이 대출 총량을 줄이고 있어서, 연말로 갈수록 돈 빌리기가 더 어려워질 수 있어.
• 특히 3분기에는 이미 대출이 많이 나가서, 4분기에는 신규 대출 접수를 안 받는 은행도 많아.
• 잔금 날짜가 얼마 안 남은 사람들은 불안할 수 있지만, 아직 접수 자체를 못 한 경우도 있으니 너무 걱정하지 마.
• 중요한 건: 6.27 이전에 계약한 사람들은 괜찮지만, 지금 계약하고 잔금을 치르려는 사람들은 잔금 날짜를 내년으로 미루는 것도 고려해 봐야 해.

9. 서민, 청년층을 위한 꿀팁 🍯

• 오피스텔 활용: 오피스텔은 주택이 아니라서 대출 규제가 아파트보다 덜할 수 있어. 이런 빈틈을 잘 활용하는 것도 방법이야.
• 나의 자산 점검: 지금은 내 자산 상황을 꼼꼼히 점검하고, 소득을 높이는 데 집중해야 할 때야.
• 긍정적인 마음: 시장을 떠나지 말고 긍정적인 마음으로 공부하고 준비하면, 분명히 좋은 기회를 잡을 수 있을 거야.

10. 소득이 왜 중요할까? 🚀

• DSR (총부채 원리금 상환 비율): 이게 바로 내 소득으로 모든 빚을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 보는 거야. 은행 대출은 이 범위 안에서만 나오기 때문에 소득이 정말 중요해.
• 증빙 소득: 근로 소득이나 연금 소득처럼 증빙이 확실한 소득이 있으면 좋지만, 없다면 카드 사용 내역이나 국민연금, 건강보험료 납부 내역 등으로 대체 소득을 만들 수도 있어. 이런 소득 확보가 대출에 큰 도움이 돼.

11. 대출력, 현명하게 활용하자! 💡

• 대출력 vs 연끌: '연끌'은 무조건 돈을 빌리는 거지만, '대출력'은 좋은 자산에 현명하게 돈을 빌려 활용하는 지혜로운 방법이야.
• 책 추천: 대출에 대한 새로운 시각을 얻고 싶다면, 대출 전문가의 책을 읽어보는 것도 좋은 방법이야. (책 내용 언급)

결론적으로, 지금은 대출 규제가 강화되고 전세 시장도 변하고 있어서 어려운 시기지만, 차분히 공부하고 준비하면 분명히 좋은 기회를 잡을 수 있을 거야!