악성미분양 증가하는데, 아파트 가격이 상승 할 수 있을까?

미분양, 악성 미분양, 대체 뭐길래? 시장은 괜찮은 걸까?

요즘 뉴스 보면 "미분양 역대 최고", "악성 미분양 늘어난다" 이런 말 많이 나오지? 그래서 "집값 떨어지는 거 아니야?" 하고 걱정하는 사람들도 있을 거야. 그래서 오늘은 이 미분양, 특히 '악성 미분양'이 뭔지, 그리고 이게 우리 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 쉽게 알려줄게.

1. '악성 미분양'이 뭐냐고?

• 미분양: 쉽게 말해 아파트를 다 지었는데도 아직 안 팔린 집이야.
• 악성 미분양 (준공 후 미분양): 아파트를 다 지어서 입주할 때가 됐는데도 아직 안 팔린 집을 말해. 3년 전에 분양했는데, 이제 입주해야 하는데도 못 팔고 있는 거지.

2. 지금 미분양 현황은 어떤데?

• 전국적으로 보면: 2022년부터 미분양이 조금 올랐다 내렸다 하면서 비슷한 수준을 유지하고 있어.
  • 지방: 조금씩 줄어드는 추세야.
  • 5대 광역시: 역시 조금씩 줄고 있어.
  • 수도권: 오히려 미분양이 조금씩 늘고 있네.
• 시도별로 보면:
  • 경기도: 미분양이 늘다가 최근에 좀 줄고 있어.
  • 대구, 부산: 미분양이 줄고 있는데, 부산은 최근에 분양을 좀 해서 미분양이 살짝 늘었어.
  • 나머지 지방: 대부분 줄고 있는데, 경남만 최근에 미분양이 좀 늘었어.
• 건수로 보면: 경기도가 미분양이 제일 많고, 그다음이 대구, 경북 순이야.

3. '악성 미분양'은 어때?

• 서울: 미분양이 거의 없어. 악성 미분양은 조금씩 늘고 있긴 한데, 예전처럼 미분양이 많을 때 같이 줄어들지 않고, 전체 미분양이 보합세인데도 늘고 있다는 게 좀 특이해. (물론 건수는 많지 않아.)
• 인천, 부산, 대구: 예전에는 미분양이랑 악성 미분양이 같이 줄었는데, 최근에는 미분양은 줄고 악성 미분양은 늘고 있는 추세야. 전국적으로 비슷한 패턴이지.

4. 왜 미분양은 줄고 악성 미분양은 늘어날까?

이게 궁금하잖아? 왜 이런 현상이 나타나는지 분석해봤어.

핵심은 '어디에', '어떤' 미분양이 남았느냐야.

• 경기도 분석: 경기도 전체 미분양이 문제라기보다는, 평택, 양주, 김포 같은 외곽 지역에 미분양이 몰려 있어. 서울이나 경기도의 좋은 지역은 미분양이 거의 없어.
• 서울 분석: 서울에 남은 미분양은 대부분 세대수가 작거나 오피스텔 같은 것들이고, 우리가 생각하는 일반적인 아파트 미분양은 거의 없다고 보면 돼. 정부가 사들인 미분양도 있다고 하네.
• 평택 분석: 평택도 외곽 지역, 예를 들어 브레인시티 같은 곳에 미분양이 몰려있지, 평택 도심에는 없어.
• 대구 분석: 대구도 외곽이나 입지가 조금 떨어지는 곳, 혹은 세대수가 작거나 분양가가 비쌌던 곳 위주로 미분양이 남아있어.

결론적으로, 지금 남아있는 미분양은 대부분 '질적인 문제'를 가진 것들이야.

• 수요가 적은 지역 (외곽)
• 상품성이 떨어지는 곳
• 세대수가 작은 곳

이런 곳들은 가격 할인 분양으로도 해결이 안 되는 경우가 많아. 반면에, 입지가 좋고 대단지인 곳들은 미분양이 거의 없고 오히려 가격이 오르고 있지.

5. 미분양이 늘어도 집값은 오를 수 있다?

과거 서울 사례를 보면 알 수 있어. 2013~2014년에 서울 미분양이 역대급으로 많았지만, 정부 정책과 맞물려 집값은 오히려 올랐어. 지금도 서울 악성 미분양이 늘고 있지만 집값은 많이 올랐지.

왜냐하면, 지금 남아있는 미분양은 사람들이 찾는 좋은 입지의 아파트와는 '수요층 자체가 다르기 때문'이야. 외곽의 미분양이 좋은 지역의 집값을 끌어내리는 데는 큰 영향을 미치지 못한다는 거지.

6. 그래서 어떻게 해석해야 할까?

• 미분양이 있다고 무조건 집값이 떨어진다고 생각하면 안 돼.
• 어떤 지역에, 어떤 종류의 미분양이 남았는지 구분해야 해.
• 지금 남아있는 미분양은 대부분 외곽이나 상품성이 떨어지는 곳들이라, 시장 전체에 큰 영향을 주기보다는 해당 지역에만 국지적으로 영향을 미칠 가능성이 높아. (예: 그 지역 전세가를 낮추는 정도)
• 입지가 좋고 대단지인 곳들은 미분양과는 별개로 계속 가격이 오를 수 있어.

결론적으로, 지금 미분양, 특히 악성 미분양 증가는 '시장이 무너진다'는 신호라기보다는, 과거 좋았던 시기에 무분별하게 분양했던 물량 중 질적으로 문제가 있는 것들이 남아있는 현상으로 보는 게 더 정확할 수 있어.

물론 상황은 계속 변하니까, 앞으로도 미분양 현황을 잘 살피면서 똑똑하게 판단하는 게 중요해!