9월이 마지막 찬스! 2025 집값 전망과 내집마련 필수 대책 공개

저는 지금 주택 가격이 그렇게 높다라고 생각을 안 합니다.

 저는 예예.

 규제 나오고 안정되고 오르고 이 문재인 정속인데 계속 문재인 정부와 똑같은 상황으로 가겠죠.

 지금 미직미적 그릴 때는 아니다.

 지금까지 경험으로 본다 그러면 민상 20g 가격이 오르니까요.

 9월 달에 이제 대책이 나오느냐 안 나오느냐 이게 또 영향을 미치겠죠.

 대책이.

 예.

 맞습니다.

 자, 두 번째 시간인데요.

 두 번째는 2025년 이제 하반기입니다.

 와, 시간 진짜 빠르다.

 그러니까 자, 지나간 거 우리가 뭐 어쩔 수가 없고요.

 하반기 부동산 시장에 대해서 알아볼 텐데 이게 아, 보는 관점이 두 가지가 있는 거 같아요.

 흑백 논리 같은데 아유, 집값 너무 올랐고 경기 너무 안 좋고 저 성장에 불확실성에 앞에 안 보여.

 큰일 났어.

 우리 잃어버린 30년 갈 거야.

라고 라고 말씀하시는 분들도 있고 야 무슨 소리야 지금 한강패때 집값 날아다니는데 네가 지금 그런 소리 할 때야 금리도 내려가잖아 집값 올라고 하시는 분들도 있고 이게 여러 가지 흑백 논리 중에서 우리는 어떤 안경을 쓰고 어떻게 시장을 바라봐야 될까요? 그러니까 참 예 지금 가격이 오르는 데가 좀 사실은 정해져 있죠.

 말씀하셨듯이 한강구 뭐 이런 쪽이 오르는데요.

 사실은 우리나라 전체 주택에서 차지하는 비중은 1, 2%밖에 안 되거든요.

 상강부에서 예.

 그 아니 강남상고하고 이제 용상구만 우리가 따지고 본다 그러면 거기 한 40만 채 요번에 이제 그 토재 지정되면서 이제 저희가 살펴보니까 40만 채더라고요.

 근데 우리가 전체 주택하네요.

 많긴 한데 전체 주택이 2천만 채잖아요.

 그 2천만 채 불정 넘거든요.

 그래서 거기 비교하면 딱 2%예요.

 근데 사실은 그중에서도 또 뭐 한 반 걸러야 되잖아요.

 뭐 나올러 아파트 뭐 신축 뭐 이런 거만 사실 되니까.

 그래서 한 1, 2% 정도 되는 거라고 보시면 됩니다.

 그래서 그런 아파트는 좀 올라요.

 다른 나라도 오르고.

 그래서 그 아파상급지 예.

 예.

 재상급지라고 그랬죠.

 매나탄에 있는 아파트가 몇 몇 천 억씩 하는데 그럼 그날국가 규제하는 아무도 규제를 안 하고 일본에도 마찬가지로이 3억 담당하는 아파트도 있고요.

 저 상에만 가도 이사목 해요.

 그러니까 그걸 또 특별히 생각 안 하거든요, 사람들은.

 그래서뭐 언론이 문제일까요? 이게 강뉴스가 나오니까 그 그걸 가지고 자꾸 이제 와내 왜 내 사는 집은 이러냐 이렇게 이야기하시는 분도 계신데요.

 그건 그냥 그러느러니 이렇게 생각하시는게 예 저는 좋다라고 보고요.

 우리나라 그 주택 가격은 작년에도 거의 안 올났고요.

 그러니까 우리가 소위 아파트 뭐 연립, 단독 이런 거 다 전국을 다 쳐 가지고 통계를 내보면 거의 안 올라요.

 네.

 안 올라요.

 왜냐면 지방은 떨어지잖아요.

 평균은 예.

 평균은 항상 늦지 거의 0% 기껏 오르면 1, 2% 정도 오르거든요.

 근데 우리가 이제 계속 보는 거는 아파트 그중에서도 자꾸 그 반포동에 있는 아파트만 보니까 예.

 그렇게 생각하시는데요.

 뭐 저는 굳이 그런 걸 가지고 마음상해 하실 필요는 없다.

 안 사면 되는 거고.

 그래도 보니까 속상하더라고.

 나는 뭐 했나 싶어 생각.

 그래서 한국분들이 너무 자꾸 비교하시는 거는 저는 좀 예.

 아닌 거 같아요.

 그래서 사실은 뭐 저는 지금 주택 가격이 그렇게 높다라고 생각 안 합니다.

 저는 예예.

 저는 그렇게 보고 있고요.

 그러면 일부 지역들이 그렇게 올라가서 그렇지 전체는 좀은 지금 그 지방은 지금 계속 떨어지고 있고요.

 그럼 하바기 시장을 그럼 나눠서 봐야겠네요.

 그렇죠.

 핵심 아파트하고 그러니까 지역에 따라서 아파트와 비아파트에 따라서 구분하자면 교수님께서는 서울에 있는 아파트는 하반기에 어 예 서울에 있는 아파트 같은 경우는 뭐 지금 중반 5, 6월 달부터 해서 이런 상승세가 꽤 될 건데 이제 9월 달에 이제 대책이 나오느냐 안 나오느냐 이게 또 영향을 미치겠죠.

 부동산 대책이 예, 맞습니다.

 그래서 만약 부동산 대책이 원래 처음내는 건 강하게 내거든요.

 카리 대책이 상당히 강했어요.

 강했는데 제 기억으로는 오래 가지 않았.

 오래 가지 않았 근데 3개월에서 길어도 6개월이거든요.

 그러니까 그때 되면 끝나는데 유효 기간이 어쨌든 강하게 9월 달에 저는 나온다 그러면 추석 지하고 잠시 추춤하겠네.

 예.

 추춤할 겁니다.

 올해.

 특히나 이제 최근에 이제 중요한 거는 대출이잖아요.

 그 대출은 이미 상반기들 다 끝내 놨거든요.

 은행에서.

 스베스 대출.

 에서 다 끝내 놨고 이제 하반기 되면 영업을 잘 안 합니다.

 이제는 오면 금리가 아마 지금은 3% 후반대 정도 되는데요.

 4% 막 이렇게 올릴 거예요.

 그럼 또 빌리는 사람도 부담되고 예 그래서 뭐 또 주춤하겠죠.

 예.

 그런 상태가 가다가 낸소되면 이제 또 다시에 이게 우리가 그 한도라 그러죠.

 그럼 또 영업을 하고 그럼 또 규제의 또 그 풍선효과라는게 뭐한 3개월 6개월 정도 되면 끝나지 않습니까? 그래서 내년 초대면 또 오르고 대신에 이제 내년에 또 이슈가 있죠.

 5월 달에 양도세 중가.

 아 예.

 만약 중가로 간다 이러면 이제 물론 가격은 이제 또 주춤하겠죠.

 하지만 매물은 이제 급속 사라지면서 이제 또 규제 나오고 안정되고 오르고 규제 나오고 안정되고 오르고이 문제 계속 문재인 정부와 똑같은 상황으로 가겠죠.

 내년에 또 걱정되는게 입주 물량이 많이 줄잖아요.

 아, 정말 많이 줍니다.

 입주량 그럼 그게 양도세 만약에 규제를 해서 강화하게 되면 매물 잠김 소위 말해서 집주인들이 매물을 안 내놓고 매물도 안 나오는데 입종 물량이 줄어들게 되면 맞습니다.

 결국엔 또 서울 아파트 또 올라간다라고.

 그래서 저는 이제 걱정하는게 이제 야, 이게 어느 정도까지 올라갈지가 걱정이거든요.

 아, 저도 걱정해요.

 평당이 어디예요? 평당 2억 이렇게 되게 있는데요.

 예.

 그러니까 저도 좀 과하다는 생각을 하는데 가격은 그냥 시장에서 결정하는 거라고 봐요.

 그걸 저희가 뭐 왈가불가 하는 순간 이제 눈이 흐려지거든요.

 그래서 그러려니 생각하는 수밖에 없거든요.

 근데 2억 3억 이렇게 계속하는 거는 저도 이제 불안하는 거죠.

 그래서 사실은 이건 더 이상 규제를 하지 말고 답이 없다.

 예.

 좀 그렇게 해야 되는데 뭐 아마 쉽지는 않을 겁니다.

 앞서서 이제 대출 기재 살짝 해 주셨는데 스트레스 DSR이 결국에는 대출 한 거를 줄이는 거잖아요.

 3단계가 7부서 시행을 하게 되면 저는 이게 그래도 혜택을 보는 곳이 있고 타격을 받는 곳이 분명히 있을 것 같거든요.

 정책이란게 원래 그렇잖아요.

 그러면 스트레스 DSR이 나왔을 때 누가 타격을 받고 상대적으로 누가 또 이득을 볼까요? 이게 뭐 강남 2 30억 가는 아파트를 5천만 원 안 빌려 줘 가지고 안 사고 이러는 건 사실 쉽지는 않아요.

 저희가 예 만나보면 예 어디서지 가져와요.

 또 그 돈을 맞출이 소득 대비 이제 DSR이 소득 대비 대초도인데 30억 50억이 무슨 소득으로 이게 그러니까 그래서 그 지역들은 사실은 우리가 통계를 내보더라도 이제 강남 광구라든지 이런 주고선호 지역 같은 경우는 빌리는 비율도 많지 않고요.

 그리고 규모도 적어요.

 뭐는 거의 가격 대비해서 뭐 40% 60% 이렇게 빌리는데 여기는 뭐한 10% 20% 빌릴까 뭐 이런도 많거든요.

 그리고 또 이렇게 딴 세상이네요.

 예.

 그레이존이라 그래서 저희가 표현하는데 이게 뭔가 이게 안 맞는 아구가 안 맞는 금액이 몇 개 있어요.

 그래서 물어보면 대부분 그냥 부모님이 주시는 뭐 이런 거가 많아요.

 그걸 그레이존이라고예.

 그래 제 어 이게 외곽으로 갈수록 사실은 그렇지는 않습니다.

 서울 외곽이나 지방으로 갈수록이 몇 천만 원 안 빌려 주는게 크거든요.

 집값이 크죠.

 치명적이죠.

 지방에는 이렇게 스트레스 DSR 이거 만약 3단계 다 시행한다 그러면요.

 잘못하면 정말 손님 못 끊어질 수도 있어요.

 그래서 예전에 그런 일도 되게 많았어요.

 지방은 여러분 유의하셔야 될게 뭐 지방분들도 많이 보시겠지만 이게 수요가 있느냐 없느냐지 줄어든다는 개념은 없어요.

 음.

 있느냐 없느냐.

 그러니까 아예 한 3년 동안 아무도 보러오는 사람이 없다가 아 저는 이제 지방 대학에 오래 있었잖아요.

 그래서 제가 마지막에 이제 집을 해운데 있었는데 그걸 팔 팔았어야 되는데요.

 그냥 안 좋은 시점이 맞은 거예요.

 3년 동안 내놨는데 보러 오는 사람이 아무도 없어요.

 아 그냥 없네요.

 없어요.

 없어요.

 그러다가 이제 수요가 있느냐 없느냐 예.

 오기 시작하는 거예요.

 예.

 그러면 어떻게 해요? 팔아야 지금이라도 팔아야 되니까 막 헐값에 그냥 파는 거예요.

 팔고 나면 또 오르지 않아요.

 그렇죠.

 모르는데 어쨌든 수요가 있느냐 없느냐지 줄어든다는 개념이 없어요.

 서울은 이제 좀 낮은 가격에 팔면 그래도 괜찮다 이렇지만 지방은 보러오는 사람이 없는데 낮은 가격에 팔 수가 없어요.

 극단적이다.

 예.

 그래서 그런 지역들이 꽤 있습니다.

 그래서 어 되게 조심하시는 부분들이 있다.

 예.

 일단은 그렇다면 우리가 상반기 부동산 시장의 뭐 변수라고 해야 될까요? 정치가 모든 걸 다먹어 버렸는데 정권 교체냐 아니냐 논란이 있었는데 하반기 부동산 시장은 우리가 뭘 봐야 될까요? 변수 어 금리 인나 금리인나 저는 그게 상당히 큰 영향을 미칠 거라고 봐요.

 그렇죠.

 한 두 번 정도 해서 두 번 예 한 2% 정도까지 보는데요.

 왜냐면 가겠네.

 예.

 한 총리가 일단 1% 때는 생각하지 말라고 왔으니까 저도 생각을 안 하고요.

 근데 1%까지 갈 수도 있을 것 같은데요.

 지금 피치는 1.

75까지 얘기 그러니까요.

 지금 경기 상황이 0.

25% 내릴 상황이 아니에요.

 사실은.

 그런데 뭐 부동산이 뭐 어쩌고 이러면서 0.

25% 베이비 스텝이라 그러죠.

 그걸 밟았는데 저는 뭐 어차피 내릴까 시원하게 0.

 그러니까요.

 그게 경기가 지금 저런 상황인데 집값 걱정할 상황이 아니거든요.

 지금 그 정도입니까? 예.

 정말 안 좋습니다.

 그래서 저는 이제 금리 인하라는게 상당 부분 이제 내수 경기하고도 맞물려 있는데요.

 금리 인하를 어느 정도 하느냐 금리 인화를 뭐 우리가 예상한 대로 한 2%까지만 기준 금리가 간다 그러더라도 지금 정부에서 이제 가상금 문제를 계속 올려 가지고 끌어올리고 있거든요.

 사실은 대출 금리를.

 그래서 작년에 이제 상반기 때 돈을 빌려 보신 분은 잘 아시겠지만 3% 초반 때였어요.

 그럼 지금 3% 후반인데 기중 금리는 1% 포인트 떨어졌잖아요.

 이게 말이 안 되는 거거든요.

 그러니까 가상 금리를 1% 포인트로 올려 가지고 지금 그냥 막 하고 있는 거예요.

 더 이상 빌려 주지 말라고.

 근데 우리는 억울하잖아요.

 수익.

 돈 빌리는 사람은 정말 억울한 거죠.

 예.

 하고 예금 금리에 또 많이 떨어졌더라고요.

 맞아요.

 아, 그럼 형평을 예금 금리도 좀 높게 해 줘야 되는 거 아니에요? 3% 대는 없고 이제 뭐 다 예 그러니까요.

 그 그런 상황이니까 은행만 이제 계속 배부르는 거죠.

 근데 어 예 어쨌든 뭐 그 금리 인하가 가상금리 높이는 거를 상세할 정도까지 한 0.

5% 뭐 5% 포인트 정도 떨어진다 그러면 저는 수요가 상당 부분 붙을 수도 있다.

 그래서 그 부분이 지금은 현재는 굉장히 중요하다라고 봅니다.

 그러면 두 번째 파트 마지막 질문으로 뭐 항상 드리는 말씀 질문이고 아까 교수님께서 답은 말씀해 주셨는데 저스트 두이시라고 했어요.

 필요한 분들은 사라고 했는데 그러면 대다수의 서민들이 이제 뭐 매덕 가졌다 준비를 해서 내집마련 하시는 분들이라면 저스트 드디은 좋은데 그러면 좀 전략적으로 쉽게 내진마를 좀 할 수 있는지 그런 뭐 묘책이 좀 있을까요? 그러니까 근데 뭐 묘책이 있는 건 아니고요.

 대신에 이제 말씀하셨듯이 주거 선호 지역들 예를 테면 뭐 강남상구라든지 용산 이런 쪽은 빨리 뭐 어쨌든 사시려고 하는 분은 계시니까요.

 그건 빨리 사셔야 돼.

 지금 미직민족 그릴 때는 아니다.

 왜냐면 어쨌든 우리가 지금까지 경험으로 본다 그러면 민주당 가격이 오르니까요.

 그건 앞에서도 저희가 계속 이야기해 왔지만 그게 왜 그러냐 그러면 어쨌든 경제학적으로 본다 그러면 이게 뭐 동교 효과라 그러잖아요.

 매물 잠김이 심하거든요.

 거기다가 정가 효과라고 또 있습니다.

 그건 뭐냐 그러면 어 일단 보유세가 늘어나거든요.

 그 보유세 늘어나면 자연스럽게 그걸 누군가에게는 집주인들이 정가를 시켜야 되잖아요.

 에서 일단 가격에 정가를 시키고 주거 선호 지역은 가능하고요.

 근데 가격의 정가를 못 시키는 주거 선호 지역도 있거든요.

 그런데 같은 경우는 임차인에게 정가를 시키겠죠.

 그래서 월세가 올라가는 거거든요.

 그럼 월세나 전세가 올라가면 또 가격을 쳐올리고요.

 그래서 이런 그 규제로 인해서 계속 가격이 오를 수밖에 없는 시장이 조송이 됩니다.

 그래서 강남상구나 용상구 같은 경우는 그냥 좀 빨리 사시는게 좋다.

 지금 이제 가격 호가 차이가 너무 벌어지다 보니까 주춤하시는 분들이 있거든요.

 사는게 맞다.

 예.

 저는 뭐 지금이라도 사는게 낫다라고 보고요.

 또 잘 찾아보시면 지금 이제 준신축이라든지 이렇게 재건축하는 아파트 중에 좀 대형 평형들 요런 데들은 가격대가 좀 손에 들어오는 데가 있으실 거예요.

 그런 데들을 좀 선택하시면 좋지 않을까라고 싶고 어차피 뭐 계속적으로 그 이렇게 호가가 올라오니까요.

 그렇게 하시는게 좋고 대신에 난 뭐 그런 데를 사는 건 아니다.

 그러시다 그러면 올 하반기도 저는 되게 좋다고 봅니다.

 대쟁이 나온다 그러면 하반기 때 또 팍 죽거든요.

 일단 근데 팔아야 될 분들은 있거든요.

 그런 이제 근매 같은 것들을 요렇게 노려보실 수도 있으니까요.

 그러면 제가 질문을 살짝 틀어서 강남상구 용상구 살려니까 부담스러워.

 그런 분들은 뭐 마포나 성동이나 예.

 광진이나 예.

 예.

 뭐 강동 강동 이런 사셔도 괜찮다.

 예.

 예.

 당연히 지금 풍전과가 가고 있기 때문에 그런 지역들 매력적이다.

 좋다.

 좋아요.

 예.

 한 마디만 더 드리면 어 그런 지역들도 좀 서두르셔야 된다.

 왜냐면 가격 때문에 그런게 아니고요.

 저는 걱정되는게 투기 관리 지구 지정이 될 가능성이 있거든요.

 예.

 예.

 지금 좀 그냥 혼란스러운 때 뭐 직권하고 얼마 안 될 이때 그죠.

 뭐 이렇게 빨리 좀 주거 선호 지역들을 선택하는게 좋지.

 이렇게 정신 차리고 이제 보면 어 이거 가만히 와두면 안 되겠네.

 이렇게 될 때 이제 사면 아주 골잡아질 수 있다는 거죠.

 그러면 또 그것도 부담스러워.

 나 돈이 그렇게 없어.

 사실은 현금이 한 예를 들어서 한 2, 3억밖에 없어라고 한다면 극단적으로 우리가 이제 노도강이랑 얘기를 많이 하잖아요.

 그 하반기에 노도강 들어가도 된다 안 된다.

 어 진짜 노도강은 저희가 외곽이라는 개념보다는 거기가 이제 좀 뭔가 빛을 보려면 어떻게 해야 됩니까? 재건축을 해야 되잖아요.

 재건축을 해야 되죠.

 그 계속 지금 30년 이상 되는 아파트가 서울에서 제일 많은데 아마 전국에서 제일 많은 데가 거기 거예요.

 근데 지금 진행이 안 되잖아요.

 그 분당금을 뭐 아파트가 5, 6억 하는데 분당금을 5, 6억 내려는데 그게 누가 되겠습니까? 그죠? 그렇다고 해서 어 신축으로 바뀌면 신도시보다 더 특단의 대책이 필요한 주행 그렇다고 해서 신축으로 바뀌면 그게 뭐 15억 20억이 될 가능성이 있느냐 그렇게 하는 아파트가 없지 않습니까? 그러니까 사실 현실적이지 않거든요.

 그래서 아예 그냥 입주하는 새 아파트인데 조금 저렴한 것들 그죠? 요런 것들 지금 찾아 나가시면 제가 볼때 제일 좋 거 같아요.

 물론 신명석 교수님의 인사이트고요.

 이게 우리가 뭐 100% 정답은 될 수 없기 때문에 제 생각도 마찬가지고 각자 필요한 부분 좀 받아들여서 자신만이 내집마련 전략 세우시는게 좋을 것 같습니다.

 2분은 이렇게 마무리하도록 하고요.

 3분은 재미있는 웨스 퀴즈 한번 해 보도록 하겠습니다.

 습니다.

 [음악]