요즘 시황 급변! 반드시 주목해야 할 ‘이 지역’ 투자 비밀 공개

부동산 시장 분석: 6.27 대책 이후 15억 이하 단지 집중 탐구

오늘 빠세 초대석에서는 부동산 전문가 정은석 대표님을 모시고 6.27 대책 이후 부동산 시장 상황, 특히 15억 이하 단지들의 움직임에 대해 자세히 알아보았습니다.

1. 6.27 대책 이후 시장 분위기

• 고가 주택: 여전히 조용한 분위기. 대출 규제로 인해 현금 보유자 위주로 거래가 이루어지고 있으며, 가격 하락세는 크지 않음.
• 15억 이하 단지: 6.27 대책 발표 이후 풍선 효과를 기대하며 오히려 매물을 거둬들이는 움직임이 관찰됨. 정부의 규제와 시장의 힘겨루기가 시작된 것으로 보임.
• 거래량: 6월 대비 7월 거래량이 크게 감소. 하지만 과거 평균 거래량과 비교하면 거래 절벽이라고 보기는 어려움. 오히려 변동성이 큰 지역이 주목받을 가능성 있음.
• 매물량: 전반적으로 매물이 감소하는 추세. 특히 괜찮은 단지 위주로 매물이 걷어들여지고 있음.

2. 지역별 시황 분석

가. 하남 (미사)

• 분위기: 강동, 송파 대비 상대적으로 덜 올랐다는 인식. 중심 지역 대장 아파트 위주로 움직임.
• 특징:
  • 미사강변 센트럴 자이가 대장 아파트 역할을 하며 거래가 꾸준함.
  • 민간 vs 공공 아파트 간 가격 차이가 줄어들면서 수평 이동 및 평형대 갈아타기 기회 발생.
  • 상가 공실률은 낮지만, 자영업 폐업 후 학원가가 차지하는 비중 증가.
• 전세: 전세 매물 부족 및 조건부 대출 규제로 인해 전세 분위기 좋지 않음.

나. 강동

• 분위기: 15억 이상 단지는 6.27 대책 이후 분위기가 다소 죽은 모습. 15억 이하 단지는 상대적으로 괜찮을 것으로 예상.
• 특징:
  • 롯데캐슬 베네루츠의 경우, 14.5억 급매물에도 불구하고 대출 규제 및 전세 낀 매물로 인해 거래가 활발하지 않음.
  • 15억 이상 단지는 매도자들이 가격을 소폭 낮추는 움직임 관찰.

다. 송파 (가락동)

• 분위기: 15억 이하 단지가 귀해지고 있으며, 10억 초반대 단지도 존재.
• 특징:
  • 가락금모 1차 (15억 미만)는 매물이 거의 없고, 가격 하락 의사 없음.
  • 가락삼익은 관리처분 신청으로 인해 6~7월 거래량 증가. 관리처분 인가 시 양도세 부담 증가 및 이주비 대출 규제로 매수자, 매도자 모두 고민 중.
  • 입지 좋은 단지는 재건축/재개발 속도가 느리더라도 가격 상승 가능성 높음.

라. 위례

• 분위기: 상대적으로 조용한 분위기. 1층 매물 위주로 13억대에 나와 있음.
• 특징:
  • 트램 개통 지연 등 교통 호재 딜레이로 인해 애매한 위치.
  • 학군, 교통 등 랜드마크 테마 부족으로 인해 저평가 가능성.
  • 정치인 관련 특이 거래 사례 발생 (매수 의사 강하게 표현).

마. 성남 (구성남 - 산성역, 금빛그랑메종)

• 분위기: 가장 뜨거운 지역. 15억 이하 단지 중 실수요자 선호도 높음.
• 특징:
  • 산성역 포레스티아: 6월 40건, 7월 첫 주 10건 거래. 6.27 대책 영향 거의 없음.
  • 금빛그랑메종: 산성역 포레스티아보다 더 뜨거운 분위기. 저층 매물도 거래 활발하며 가격 상승 중.
  • 해리스톤: 전매 제한 풀렸으나 매물 없음. 프리미엄 붙은 가격도 산성역 포레스티아와 비슷.
  • 역세권, 대단지, 신축급 등 실수요자 선호 조건 충족.

바. 안양 (메가트리아)

• 분위기: 15억 이하 단지 중 각광받는 지역. 하지만 더샵 프로지오 대비 저평가된 느낌.
• 특징:
  • 더샵 프로지오 입주 후 메가트리아 힘 못 쓰고 있음. 연식 차이 및 역세권 거리 문제.
  • 6.27 대책 이후 갭 투자 수요 감소로 거래량 급감.
  • 전세 매물 부족 및 거래 부진으로 분위기 침체. 가격 조정 가능성 언급.

3. 투자 포인트 및 주의사항

• 15억 이하 단지: 6.27 대책 이후 풍선 효과를 기대할 수 있으나, 지역별, 수요층별로 분위기가 크게 다름.
• 옥석 가리기 중요: 단순히 15억 이하라는 이유만으로 접근하기보다, 실수요층의 대출 가능 여부, 지역별 에너지 등을 면밀히 분석해야 함.
• 구성남 지역 주목: 현재 시장에서 필요로 하는 조건을 갖춘 지역으로, 향후에도 꾸준한 수요와 가격 상승 기대.
• 전세 시장 불안: 전세 매물 부족 및 대출 규제로 인해 하반기 전세 시장 불안 심화 가능성. 전세 제도 소멸 가능성도 제기됨.
• 정부 정책 변화 주시: 부동산 시장은 정부 정책에 민감하게 반응하므로, 향후 정책 변화를 지속적으로 주시해야 함.

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