대항력 있는 임차인은 세금보다 우선 배당되나요? [EP05]
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작성자: 자청의 유튜브 추출기
- 지난 시간에는 세금과 임금 채권 관련 경매를 설명했어요.
- 많은 사람들이 체납액 인수에 대해 걱정하지만, 대부분 관련 없어요.
- 주의해야 할 경매 물건 유형과 조사 방법도 알려드렸어요.
- 오늘은 임차인 미배당 보증금 예상 배당금 계산법을 소개할게요.
- 배당액 산출 후 인수금액과 입찰가 산정 방법을 설명합니다.
- 법원 배당 순서와 배당 대상자를 이해하는 게 중요해요.
- 1순위는 경매 비용, 2순위는 소액 임차인 배당금이에요.
- 3순위는 당해세, 4순위는 확정일자 임차인, 그 뒤가 근저당 등입니다.
- 배당 순서에 따라 선순위 채권자가 먼저 배당받아요.
- 가압류 채권자는 후순위 채권자와 함께 배당받습니다.
- 실제 사례를 통해 세금 변수와 배당 구조를 설명할게요.
- 2023 타경 부천 아파트 사례를 들어 설명합니다.
- 낙찰가 1억 5190만 원, 보증금 1억 3500만 원이었어요.
- 체납세금은 500만 원, 선순위 세금은 100만 원이었어요.
- 배당 순서에 따라 배당액이 정해지고, 임차인에게 전액 배당돼요.
- 낙찰자 인수는 필요 없고, 입찰가와 매입가는 같아요.
- 만약 선순위 세금이 5천만 원이면 계산이 복잡해집니다.
- 낙찰가를 1억 5200만 원으로 수정해서 계산해볼게요.
- 배당 후 낙찰자는 임차인에게 3300만 원을 추가로 줘야 해요.
- 그래서 실제 매입가는 1억 8500만 원이 될 수 있어요.
- 만약 시세가 1억 6000만 원이면 손실이 우려돼요.
- 낙찰가는 2500만 원 이하가 적당하겠네요.
- 이 조건이라면 1억 6000만 원 이하가 손실 방지에 좋아요.
- 임차인은 등기상 채권자보다 선순위 배당 대상이에요.
- 후순위 채권자가 배당받기 어려운 경우도 있어요.
- 민사집행법에 따라 배당이 제한될 수 있기 때문이에요.
- 임차인 확정일자가 선순위가 아니면 배당이 어려워요.
- 다양한 변수와 사례 공부가 필요합니다.
- 이미 숙제하셨다면, 경매 함정을 피하는 데 도움돼요.
- 더 궁금한 점은 질문이나 상담을 통해 계속 알려드릴게요.
- 지금까지 옥션 강의였어요. 감사합니다.