[음악] 지난 시간에는 세금과 임금 채권이 관련된 경매 물건을 낙찰받으면 그 체납액을 낙찰자가 인수하는 것으로 생각하여서 불안해 하는 분들이 많은데 경매되는 많은 물건들이 사실은 세금이나 임금 채권의 존재나 수하는 관련이 없다고 말씀드렸고 그러나 주의하는 경매 물건도 있는데 이러한 물건의 유형과 조사 방법에 대하여 말씀드렸습니다 오늘이 시간에는 대학역 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수할 가능성 있는 물건의 예상 배당금은 어떻게 계산하는가 하는 것에 대하여 간략하게 말씀드리겠습니다 아 임차인의 그 예상 배당액을 산출한 후에 이에 따라서 인수금액을 계산하고 또이를 반영하여 입찰가를 산정하는 것은 다시 말하면 법원의 배당 방법에 대하여 알아보는 것과 같습니다 상황에 따라서 다양한 변수가 있지만 설명을 위해서 단순한 유행의 배당 순위를 알아보고이를 응용하여 인수금액을 산정하는 방법에 대하여 함께 알아보겠습니다 따라서이 시간에는 순위 배당 대상자만 있다고 가정하고 설명드리겠습니다 문저 내가 낙찰받고 법원에 낙찰대금을 내면 법원은 당원과 같은 순서로 배당하게 됩니다 아 1순위는 경매비용 2순위는 소액 임차인의 최우선 변제금 임금채권과 퇴직금 중에 그 1부분 그다음에 3순위 당해세 4순위로 확정일자 임차인 그다음에 근저당 전세권 국세 지방세 등 우선 배당 채권 중 선우를 가려서 배당하게 되고요 여기에는 이제 그 당해세 해당되는 경우도 있습니다 순위 일반 채권자 아 이런 유형에서는 낙찰자가 낸 낙찰 대금에서 선순위 채권자가 먼저 배당받고 남은 것을 다음 순위 채권자가 배당받게 되는 그런 구조가 됩니다 전에도 말씀드렸듯이 현재는 그 당해세 임차인에 대하는 법정 기의를 기준으로 선호를 가려서 배당하게 됩니다 참고로 중간중간에 그 가압류 채권자가 있다면 가압류 채권자는 자신을 포함하여 후순위 채권자의 그 채권액을 더한 총 채권 액에서 자신의 채권액을 배당하게 되는데 아 요걸 안분 배당이라는 이에 대해서는 다음에 알아보겠습니다 다음은 그 이해를 돕기 위에 실제 우리 옥션원 회원님이 낙찰받은 물건을 예로들어 세금이 변수가 되는 상황을 가정 해서 설명해 보겠습니다 경매 물건은 2023 타경 1291 경기도 부천시에 있는 아파트이고 감정가 2억 400만 원의 물건이 1억 5,190 원에 낙찰되었습니다 아이 물건은 보증금 1억 3,500만 원의 대항력 있는 임차인이 있어서 낙찰된 금액으로 임차인이 보증금을 전액 배당 받지 못하면 미배당 tha 보증금을 낙찰자가 추가로 물어줘야 하는 그런 물건입니다 낙찰자에 따르면이 물건의 총 체납세금 은 500만 원 정도이고 선순위 세금은 100만 원 정도로 조사되었고 따라서 그 인수 금액이 없다고 판단되어 정상 입찰 하였다고 합니다 조사 내용을 바탕으로 구체적인 배당 금액을 살펴보면 본권 사례의 임차인은 소액 임차인이 소액 최우선 변제의 대상이 됩니다 따라서 배당시에 경매 비용과 소액 최우선 배당액 4,800만 원을 먼저 배당하고 그다음에 확정 일자보다 빠른 세금 100만 원을 배당한 후에 아 임차인의 그 확정 일자에 따라 자녀 보증금 8,700만 원을 배당하고 그다음 그 후순위 세금의 순으로 배당이 됩니다 아 이런 순서이며 임차인이 보증금 전액을 배당 받으므로 낙찰자 인수가 없어서 실제 매입가는 입찰가와 같아집니다 아 만약이 물건에 임차인보호 빠른 선순위 세금이 5천만 원이 있다고 가정하면 고려할 사항이 많아집니다 설명의 편의를 위하여 불교적 소액인 그 경매 비용은 영원으로 가정하고 낙찰가를 1억 5,200만 원이라고 수정 하여 계산하여 보겠습니다 낙찰 대금에서 경매 비용 그다음에 그 소액 최우선 변제 4,800만 원이 배당되고 그다음에 임차인의 확정일자보다 빠른 세금 5천만 원이 배당된 후에 후순위로 임차인에게 5,400만 원이 배당되어 낙찰자는 낙찰대금 외에 3,300만 원을 임차인에게 추가로 물어 줘야 하는 상황이 됩니다 따라서 낙찰자의 그 실제 매입가는 임차인의 보증금 1억 3,500만 원 더하기 선순위 세금 5천만 원인 1억 8,500만 원이 되어서 아 시세가 1억 6천 정도라면 차라리 그 보증금 1400만 원을 포기하는 것이 손실을 줄이는 선택이 됩니다 아 이런 조건이라면 낙찰가는 2,500만 원 이하가 되어야 낙찰 대금은 선순위 세금액 전액 배당 되더라도 아 임차인의 보증금 1억 3,500만 원을 따로 물어주면 총 매입가는 1억 6천만 원 이하가 됩니다 따라서 많이 기다려야 되는 물건이 되겠습니다 아 참고로 임차인은 등기상 채권자보다 선순위 배당 대상인데 임차인보호 후순위 채권자가 경매 신청한 경우에는 세금 문제 때문에 임차인의 배당이 모자라서 낙찰자가 인수하는 상황이 발생할 가능성이 작습니다 왜냐하면 선순위 임차인의 보증금도 전액 배당이 안 되는 경우 후순위인 그 경매 신청자가 배당을 받을 수 없기 때문에 민사집행법 제 102조의 의하여 무잉여로 인한 불허가 사유가 되기 때문입니다 임차인의 경우 대항력이 있어도 그 확정일자가 선순위가 아닌 경우도 많고 그 외에 다양한 변수가 많으므로 꾸준한 그 사례 공부가 필요합니다 그러나 이미 말씀드린 내용을 숙제하고 계신다면 최소한 경매의 함정을 피하고 성공적인 경매 투자의 기반이 될 수 있을 것입니다 추가적인 내용은 질문 주신 내용을 바탕으로 하거나 상담 중에 알게 된 함께 공유하면 도움이 될 만한 사례를 바탕으로 계속 설명드리겠습니다 지금까지 옥션은 고정용이었습니다 감사합니다 k [음악]