이 부동산을 결정하는 것은 뭐 토지, 상가, 건물, 아파트 다 포함해서 제일 중요하다고 생각합니다.
안녕하세요.
지식이 되고 돈이 되는 시간 부동산 클라스의 정전입니다.
자, 오늘은 16년차 부동산 실전 투자자로 지금 활동하고 계신 송희구 작가님 모셨습니다.
아, 어서 오세요.
안녕하세요.
네.
아니, 그 작가님 타이틀이 1년마다 계속 바뀌고 있는데 2년 전에는 200억대 이제 자산가 직장인 그리고 이제 작년에는 부동산 실전 투자자.
음.
그리고 지금은 이제 작가 송이고 여러 타이틀이 있어요.
이 중에서 어떤 타이틀이 좋으세요? 저는 작가 타이틀이 제일 좋죠.
작가? 네.
작가가 사실은 수입이 제일 적어요.
그렇지만.
그렇지만 저의 꿈은 좀도 좋은 콘텐츠를 만드는 게 그게 꿈이기 때문에 그 타이틀을 제일 좋아합니다.
네.
또 스타 작가분은 뭐 굉장히 고연봉을 받으시잖아요.
그렇죠.
거기까지 가려면 아직 멀었어요.
네.
근데 왠지 금방 되실 것 같다는 좀 느낌이 듭니다.
네.
그래서 나와 주실 때마다 이제 꼭꼭 집어 가지고 속시원하게 이렇게 말씀을 좀 해 주셔 가지고 이제 굉장히 반응이 좋았거든요.
아, 그래서 저희가 이번에 좀 상담 코너도 한번 만들어 봤습니다.
아, 네.
좋습니다.
아낌없이 이렇게 나눠 주실 거죠? 네.
자, 일단 한번 본격적으로 한번 질문을 드려보면 2년 전에 자산 배분에 대해서 말씀을 주셨어요.
그간 어떻게 2년 사이에 자산 배분에 좀 변화가 좀 있으세요? 서초구 집값이 좀 급등을 하면서 음.
자연스럽게 저도 의도치 않게 자가의 비중이 좀 늘었다가 최근에 토지를 추가 매수하면서 다시 또 똑같이 되었습니다.
아 추가 매수하셨어요 토지를.
아 토지를 정말 좋아하시는군요.
토지가 아파트보다는 수익성이 훨씬 더 좋습니다.
아 그래요? 지난번에 이제 수도권 주변에 토지 여전히 괜찮다 이렇게 말씀을 좀 해 주셨던 거 같은데 아직도 기회가 너무 많죠.
네.
그래서 경기도에 땅이 얼마 안 남았기 때문에 경기도에 땅을 가지고 있는 사람이 미래 불을 가지고 갈 것이다라고 말씀드리고 싶습니다.
네.
그러면 뭐 실뢰지만 어느 쪽 경기도에 어느 부분에 하셨는지 여쭤봐도 될까요? 어 저는 수원에 샀습니다.
수원이요? 어 네 수원에 뭐 몇 천 평당을 매수를 했고네 대지인가요? 아니면 밭인가요? 전 현재는 전답이에요.
전답.
예.
전답에서 그거를 대로 바꾸려고 하고 있습니다.
아, 그러면 이제 4 도로도 이제 끼고 있고 그런 거네요.
네.
도로도 이미 끼고 있어요.
아, 네.
이미 뭐 돈이 술 벌린 거 같은 느낌이 좀 드는데.
그런 토지 매수 매물 같은 건 어떻게 획득하세요? 정보.
어, 그 지역 부동산을 가야 돼요.
온라인에는 거의 없다 보시면 되고요.
그 지역 부동산을 실제로 가서 토박이 분들이 계시거든요.
거기서 좀 물어볼 필요가 있죠.
그리고 땅 전문으로 하는 부동산들이 또 따로 있습니다.
자,이 우리가 좀 투자를 하려면 좀 돈이 좀 필요하잖아요.
그래서 종작돈 가장 좀 빨리 모으는 현실적인 좀 방법이 좀 있을까요? 첫 번째는 소득을 늘리는 거죠.
소득.
네.
소득을 늘리는게 가장 좋은 제테크라고 보시면 되겠고 소득이 늘려야만이 종자돈도 빨리 모이고 뭔가 할 수 있어요.
동시에 또 해야 될 게 네.
절제하는 습관.
절제 습관.
이게 또 쉽지 않죠.
최대한 절제를 할 건 하고.
네.
또 쓸 때는 쓰지만 네.
웬만하면은 좀 월급에 한 7, 80%는 모으셨으면 좋겠다라는 생각이 듭니다.
네.
월급의 7, 80%를 아끼려면 저축하려면 굉장히 허리띠를 이렇게 조만 매야 되는 거죠.
어.
네.
자연스럽게 살이 빠져요.
못 먹어서.
예.
그럴 근데 그 영양가 충분히 챙길 수 있어요.
뭐뭐 방울, 토마토, 바나나 이렇게 딱 쌓워 가지고 그거 먹고 두유 하나 먹고 그러면은 점심이 딱 해결되고.
아 요즘도 그렇게 고구마랑 이렇게 방울토마스 이렇게 드시나요?네 맞습니다.
아침 점심을.
네.
네.
저녁은 좀 그래도 저녁은 안 먹어요.
안 먹고요.
네.
아.
아 그렇게 먹어도 괜찮나요? 어 괜찮아요.
저도 처음에는 원래 대시가였는데 네네.
막 짜파게티 막 세 개씩 먹고 그랬거든요.
네.
근데 지금은 전혀 그러지 않고 정말 필요한 것만 먹고 있습니다.
네.
네.
어, 좀 피부가 좀 좋아지신 거 같고 못 본 사이에 좀 그런 거 같습니다.
자, 그럼 만약에 열심히 절약해 가지고 1억을 모았어요.
그다음 단계는 어떻게 하면 되나요? 네.
대출을 얼마 받을 수 있는지 한번 확인해 봐야 돼요.
아, 대출.
네.
대출 한 1억 정도를 추가 받아서 2억 정도의 종자 돈으로 음.
어딘가를 전세 끼고 사두는 겁니다.
그래서 그게 출발점이라고 생각하고요.
그리고 1억이 되는 시점에 내가 바로 실행을 할 수 있어야 돼요.
음.
어, 1억이 모였고 1억 대출 받아서 2억이 있으니까 나는 2억으로 어디를 살 수 있을까? 이것들을 미리미리 좀 찾아놔야 됩니다.
그래서 돈을 모으는 과정 중에는 부동산을 공부하는 그 기간이 겸 이게 동시에 진행이 돼야 됩니다.
음.
그러면 말씀하신 대로 1억에 1억에 대출을 일단 받았어.
있는 거잖아요.
추천해 주실 만한 지금이 상황에서 아 이게 몇 달 전만 해도 2억으로 가능한 곳들이 지금은 한 2억 3천 정도로 벌어졌거든요.
그래서 3천 정도를 약간 좀 더 쓴다고 했을 때 네.
가장 많은 곳은 수지구청 쪽입니다.
수지구청.
수지구청 역주변 그리고 성복역 주변이라고 보시면 됩니다.
네.
그래서 거기가 지금 한 5억 중반에서 6억 대.
네.
그리고 전세가가 그거보다 한 2억에서 2억 5천 정도 낮은 상태거든요.
그래서 그쪽을 좀 보시면 좋을 것 같아요.
그쪽에 거의 구축 위주잖아요.
맞아요.
그 구축도 뭐 어떻게 역에 원 것도 괜찮나요? 어, 수지구청이 아무래도 우리가 상급지라 보기에는 좀 어렵기 때문에 수도권과 거리가 살짝 떨어져 있는 것들은 역과의 접근성이 매우 중요해요.
네.
그래서 걸어갈 수 있었으면 좋겠어요.
걸어갔어.
네.
한 5분에서 10분.
어, 제가 봤을 때는 한 7, 800를 최대치로 보고 있습니다.
아, 그렇군요.
그럼 거의 뭐 붙어 있는 단지여야만 되겠네요.
네.
근데 그런 곳들이 되게 많아요.
거기는 다 신분당선을이 척추로 해서 살이 쫙 붙어 있기 때문에 네네.
어, 그쪽 위주로 보시면은 좋을 것 같습니다.
그 수지구청 쪽은 아무래도 판교가 확장되면서 더 힘을 받고 있어요.
네.
네.
그래서이 경기도 남부도 일자리가 많기 때문에 뭐 의왕이라든지 동탄이라든지 수원 쪽에도 일자리가 많아서 그쪽이 또 어떻게 보면 상당히 가성비 거주지로 어 불리고 있습니다.
네.
여러분 뭐 수지 구청력이랍니다.
그쪽에 성복력 그 사이에 그 신분당선 있는 쪽에 역과의 거리가 7800m 이내에 있는네 것들을 사시면 좋겠다.
이런 말씀 좀 [음악] 주셨네요.
자, 혹시 뭐 과거로 좀 돌아가신다면 뭐 내 생이죽이 이제 부동산 플랜 만약에 다시 짠다 20대로 돌아간다 어떻게 하시겠어요? 어, 저는 대학생 때 약간 개차반이었어요.
네.
아르바이트를 되게 많이 했거든요.
막 꽃 배달도 하고 그 당시에 그리고 막 스시집에서 막 주방 보조도 하고 또 뭐 캐셔도 하고 그런데 그 모은 돈을 족쪽 쇼핑하는데 다 썼습니다.
그래서 집에 지금 신지도 않은 나이키 운동화 그 박스가 한 20개는 쌓여 있어요.
완전 새거예요.
아 네.
그 상당히 후회하고 있고요.
일단 1억을 어떻게든 모을 것 같아요.
종자돈을 빨리 1억을 네.
최대한 어떻게든 아르바이트와 그런 걸 경해서 네.
네.
종자돈을 모은 다음에 말씀드렸던 대로 2억으로 뭔가를 할 수 있는 거를 찾아볼 것 같습니다.
아, 일단 지금 단계에서는 2억이 가장 최소한의 투자 자금이 있군요.
맞아.
맞아요.
사실은 뭐 500만 원, 1천만 원만 있어도 어디 지방 가면은 살 수 있는 데들이 널렸어요.
그렇죠.
붙어 있는 것들이 많으니까.
네.
근데 그렇지만 그런 것들은 투자 가치가 저는 좀 떨어진다고 생각합니다.
그 작가님 그 채널 운영하고 계시잖아요.
최근에 이제 투자의 정소 제가 한번 봤거든요.
와 엄청 그 좋은 내용 많이 있더라고요.
세내번에 가라타기를 통해서 강남에 입성하는 방법을 자세하게 알려줬어요.
네.
누구나 할 수 있습니다.
네.
기억을 해보면 일단 3억으로 일단 하나를 사고 그다음에 5.
5억으로 한번 사고 그다음 8억으로 사고 그 다음이 안 나와 있더라고요.
강남 들어가는 거 10.
5억으로도 뭐 강남에 들어갈 수 있나요? 어 그다음부터는 네 2주택으로 가도 되고요.
아니면 더 상급지로 가도 돼요.
거기부터는 열린 견만입니다.
아 그거든요.
네.
그래서 현재 시세로 8제곱이 20억 정도 되는 것들은 똘똘한 한체에 속하거든요.
그래서 그런 것들을 소유하고 나서는 네.
주택을 늘려도 되고 아니면은 그거보다 더 상급진 뭐 서초나 뭐 더 강남 메인으로 들어가셔도 돼요.
아, 그 영상에서 물론 약간 좀 찍은지 좀 되셨겠지만 그때 두 개의 사례를 주셨어요.
송파 헬리오시티 20억 24평짜리 그리고 옥스파크 힐스 33평짜리네.
여전히이 두 개를 그 가장 유력한 투자 대상으로 보시나요? 아, 그건 예시로든 거고요.
아, 네네.
뭐 헬리오시티뿐만 아니라 파크리오도 있고 또 그 올림픽 파크 포레온도 있고 또 뭐 마포에 있는 마포 신축 단지들 네.
이런 30평대 이런 것들도 비슷비슷하다고 봅니다.
아 그러면 만약에 20억에서 25억 대똘똘한 한 채 가성비가 좀 좋은네 지금 좀 추천해 줄 만한 단지가 좀 있을까요? 그 정도는 현재 파크리오죠.
파크리오.
아,이 파크리오가 조금 뭐 신축이라 보기 어려워요.
약간 연식이 좀 됐는데 그럼에도 불구하고 한강을 껴 있고 롯데 월드의 상권 그리고 그 옆에 새로 들어오는 르엘 뭐 이런 아파트들까지 해서 음 어 더 좋아지지 않을까 싶습니다.
약간 우리가 잠실에 위쪽에 있다고 생각을 하는데 그쪽이 더 이제 나중에 좋아질 곳으로 보수시는군요.
물론 뭐 엘스 리센치가 더 좋긴 하지만 거기는 좀 비싸기 때문에 네.
아, 그래요? 네.
알겠습니다.
자, 우리가 뭐 부동산을 알아볼 때 뭐 투자나 실거주 목적에 따라 이제 접근 방식이 좀 달라지는데요.
각각 어떤 방향성을 갖고 접근하면 될까요? 일단 실거주는 부자만 하는 겁니다.
아, 죄송합니다.
아, 네.
아니, 이런 강력한 말씀 되게 좋아해요.
세 개 듣겠습니다.
네.
이 개인적인 의견인데 실거주는 나중에 부자가 되었을 때 왜 그러냐면 실거주를 한다는 뜻은 많은 돈을 깔고 있다는 뜻이에요.
내 현금과 대출을 다 깔고 있다는 뜻이거든요.
네.
근데 실거주를 하게 되면 대출 금액도 올라가게 됩니다.
네.
그래서 일단은 저렴한 반전세나 월세에 살면서 나머지 돈을 투자해 두는게 더 좋은 자산을 취득할 수 있고 매달 나가는 돈도 적어요.
음.
네.
일단 이게 첫 번째라고 봅니다.
네.
그래서 요새 뭐 월세가 비싸졌다고 하는데 사실은 구축 아파트들 월세 저렴한데 되게 많아요.
뭐 1호선이 필요하신 분들은 하안동에 있는 하안 주공도 있고요.
또 4호선이 필요하신 분들은 범계역이나 3본역 쪽에 또 저렴한 시세가 또 있고네 그래서 이쪽에만 거주해도 충분히 괜찮고 또 노원구 쪽도 거 저렴한데 많고요.
음네 결국 뭐 투자와 거주를 좀 분리하자 이런 말씀이시죠네.
자, 근데 그래도 또 실거주 하시기를 또 원하시는 분이 계시니까 실거주 하면서 그래도 또 우리가 세용 말하고 뭐 투자 가치까지 좋은 어 지역이나 혹시 어느 가격대음 그거는 다 가격대마다 좀 다르다고 생각이 되고요.
그리고 자주 언급되는 곳들 그리고 사람들 입에서 오려내리는 곳들 이런 곳들은 충분히 투장치가 있다 봅니다.
아까 처음에 말씀드렸던 수지구청 같은 것도 네네.
투자 수요도 많지만 실거주 수요도 많거든요.
네.
이런 곳들은 상승장과 하락장 매매가 다 잘 돼요.
이런 곳들은 어떻게 보면은 입문 투자 처이자 입문 실거주 단지로서 적합하죠.
네.
그래서 거기 수지구청 쪽에 있다가 한번 점프해서 예를 들면 뭐 구성남이라든지 아니면은 뭐 기름 뉴타운이라든지 뭐 이렇게 한번 점프를 하고 그다음에 뭐 상도 한번 들어갔다가 그다음 또 송파나 강남 쪽으로 들어가면은 또 괜찮을 것 같습니다.
그 혹시 이렇게 투자와 거주를 분리했을 때 내가 뭐 월세를 만약에 들어가요.
그럼 본인 상황에서 적절한 뭐 전월세 이런 기준 같은게 좀 있나요? 제 기준인데 1인 기준에는 네.
5,에 60만 원.
아, 5,에 60.
음.
2인 기준.
네.
5,에 100만 원.
5,에 100만.
3, 4인 기준 자녀가 있다.
5,에 120.
네.
5,에 120.
요 정도까진 해야 그래도 그렇죠.
음.
살 만한 그런게 나온다는 거죠.
네.
보증금을 좀 올리고 월세를 좀 낮춰도 됩니다.
음.
네.
음.
그럼 아까 말씀해 주셨던 뭐 하한 주공이나 범개 3본 뭐이 정도는 다 뭐 만약에 3, 4인 가족이다 그러면 5,에 120 정도로 충분히 들어오죠.
충분히 가능하다는 거군요.
네.
근데 우리나라는 월세가 저렴해요.
왜냐면 외국 같은 경우는 시세 대비 월세를 계산하지만 우리는 전세 대비 월세를 계산하거든요.
그래서 이게 월세가 생각보다 저렴합니다.
그 예를 들면은 1인 가구가 네.
60만 원을 쓴다.
음.
그러면은 1년에 700만 원이고 10년이면 7천만 원인데 아파트 금액이 10년이면 7천만 원보다 더 오를 거 같아요.
네.
그래서 그거를 좀 누리시면 좋겠어요.
아, 네.
혹시 뭐 투자 목적으로 만약에 갭투자 만약에 전세 임차인이 거주가 있는 그런 주택을 매수했을 때 좀 주의해야 될게 좀 있나요? 어, 갱신권을 썼는지 일단 확인해야 되고.
네.
그리고 집 상태는 괜찮은지.
네.
그리고 또 재계약 여부가 있는지 뭐 그런 것들만 하면 되고 오히려 그 다음 세입자를 그 구할 때가 좀 더 신경 쓸게 많지.
이미 살고 있는 것들은 오히려 요즘에 더 선호되고 있어요.
네.
별로 새로 안 맞춰도 되니까.
그런데 현재 살고 있는 세입자가 전세금이 너무 낮게 들어 있다.
그러면은 좀 생각을 해 봐야 되겠죠.
투자금이 너무 많이 들어가게 되니까.
그런데 세입자가 전세금이 낮아서 매매가도 좀 낮게 걸어된다 그러면 또 기회예요.
음.
네.
그래서 매매가가 가장 중요하기 때문에 네네.
매매가를 1번으로 보시고 그다음에 그 전세금이 얼마 들어 있는지 그거를 보시면 되겠습니다.
오히려 그게 근매를 할 수 있는 또 요건이기도 하겠군요.
네.
자, 그럼 이제 가장 저희 시청자분께서 기다리실 부분일 것 같은데 저희 이제 KB부동산 TV가 1일 문화센터 아낌없이 주는 휴구라는 코너를 만들어 봤습니다.
네.
지금 문화센터 이제 강의 나가고 계시잖아요.
굉장히 뭐 지금 대기 수요가 많을 정도로 굉장히 인기라 그래요.
그래서 저희 KB부동산 TV에서도 상담을 좀 받고 싶어 하시는 분이 계실 거다라고 생각해서 제가 만들어 봤거든요.
자자 첫 번째 사연인데요.
자 한번 읽어 보겠습니다.
안녕하세요.
저는 24년생 아기를 둔 새내기 아빠입니다.
어 두 살백이네요.
현재 전세로 양천구 신정동 아파트에 거주하고 있습니다.
곧 전세 계약이 끝나서 신생화 특례 대출을 활용해서 내집 마련을 하고자 하는데요.
아내 직장은 마포구 전 양천구라 직장 둘 중 한 군데로 몰아서 집을 구하려고 합니다.
마포와 양청구 중 신생화 특례 대출을 활용해서 갈 만한 곳을 추천 부탁드려도 될까요? 네.
어려운 질이네요.
어, 일단 신생화 특례라면은 9억이 안 돼야겠죠.
그렇죠.
네.
그리고 마포구에서는 그런게 없습니다.
네.
네.
양천구를 보셔야 되는데 네 제가 생각난 곳은 목동 센트럴 아이파크 위브 음 목세나라고 하죠 그리고 그 옆에 있는 신정 뉴턴 롯데캐슬 롯데스네 여기가 지금 20평대가 9억이 살짝 왔다 갔 지금 간당간당해요.
네 그 정도면은 괜찮을 것 같아요.
아 거기 정도.
네.
물론 목동 그 단지로 가면 좋겠지만 거기는 너무 비싸고.
네.
그래서 그 신정동 신월동 쪽으로 가시면 어떨까 싶습니다.
네.
신정 뉴타운 쪽 말씀을 좀 주셨네요.
물론 뭐이 정도 금액되면은 경기도에서는 예를 들면 어 광명시도 한번 철산동도 한번 볼 수 있거든요.
철산동 쪽도 볼 수 있고 음 그리고 또 3호선 라인에 있는 그런 독립문정 무학 지역에 준신축 단지들도 볼 수 있고 네 어 그렇긴 한데 이분이 아무래도 아이가 어리다 보니까 직장 한 명이 근처 있는게 좋을 것 같아요.
네 네.
그래서 일단 양청구나 막포구를 했으니까 양청구라면 목세나 목세나랑 로데캐슬네 가지를 추천해 주셨습니다.
자, 두 번째 사연 한번 또 읽어 볼게요.
안녕하세요.
결혼한지 5년 차 된 부부입니다.
저희가 막 결혼했을 때 말고는 저녁은 외식 아니면 배달 음식으로 해결합니다.
하루에 별다 커피 한 잔씩은 꼭 마시고요.
계절마다 옷 두 세 벌씩은 꼭 사서 입습니다.
해외 여행도 1년에 한 번씩 가요.
집은 전세로 살고 있는데 집주인을 잘 만나서 그런지 딱히 불편함이 없습니다.
자, 그런데 1년 전 통장 장고를 보고 정신이 번쩍들었습니다.
이제 허리띠 졸라매고 돈 모아서 내집 마련을 해야지.
이 이런 구준 다짐을 했는데 1년을 되돌아보니 또 이전과 같은 생활을 하고 있더라고요.
그리고 이제 내집 마련을 하려면 대출을 내야 하는데 전 대출내는게 그렇게 무섭습니다.
다른 사람들은 잘만 내던데 그렇게 큰 돈을 다들 어떻게 갚아 나가는지 전 생각만 해도 머리가 아파요.
저희 부부 같이 의지가 없고 대출내기를 두려워하는 사람은 내집 마련을 어떻게 해야 할까요라는 질문을 주셨네요.
음.
음.
일단 그 별다한 커피는 기업 총수만 마시는 거죠? 네.
별다한 커피는 마시면 안 되고.
아, 정말요? 네.
네.
배달 음식도 가성비가 매우 떨어져요.
음.
아마이 지금 부분은 살이 쪄 있을 가능성이 큽니다.
음.
예.
결혼 지금 5년 차잖아요.
결혼할 때보다네.
각자 한 5km씩은 쪄 있을 거예요.
이게 다 배달 음식 때문이거든요.
네.
그래서 일단 배달 음식 끊고 별다방 끊고 또 해외여행도 당분간 이미 많이 갔으니까.
네.
네.
그렇게 하다 보면은 아마 이게 매달 나가는 이자보다 이게 모는 돈이 더 클 수 있어요.
네.
그리고 일단 대출 한번 해보면 별게 아니구나라는 걸 알 수 있습니다.
예.
그래서 일단 대출을 내기 전에 지금 내가 얼마를 모았고 그리고 얼마짜리를 살 수 있는가 이걸 한번 알아보실 필요가 있어요.
근데 그 전에 지금 전세 살고 있으니까 네.
나는 월세 살면서 투자할 것인지 아니면 실거주로 할 것인지 이거 먼저 정할 필요가 있겠죠.
네.
일단은 소비를 조금 더 줄이는게 우선 순위고 내가 가진 현재 자산에서 어느 정도 대출을 받아서 어느 정도 물건을 살 수 있는지 확인하는게 두 번째.
투자와 실거주를 이제 분리할지 여부를 일단 결정을 해야 되는게 일단 세 번째군요.
네.
네.
아, 왠지 또 작가님 말씀 들어 보니까 뭔가 이렇게 술 이렇게 뭔가 플랜이 싸 아, 근데 이거는 어, 누구나 다 할 수 있는 거기 때문에 제가 처음에 말씀드렸듯이 절제가 되게 중요하다고 말씀드렸잖아요.
네.
인생은 결국 절제와의 싸움이에요.
음.
덜 먹고 덜 놀고 네.
덜 자고 이거와의 싸움이기 때문에 절제하는 습관을 들이면 누구나 할 수 있습니다.
아, 네.
그렇군요.
아니, 뭐 이미 작가님은 부두 많이 잃어놓고 이미 하고 싶은 것도 다 하고 계시잖아요.
이런데도 지금까지 절제하는 생활을 하고 계세요? 어.
예.
스스로 통제를 많이 하고 있죠.
어.
예.
운동을 꼭 하고 좀 적게 먹고 뭐 뭐 이런 통제를 꼭 하고 있습니다.
그걸 안 하면은 약간 죄책감이 들어요.
너무 스스로에게 그리고 제 차도 제 차가 2011년식이거든요.
뭐 그래서 누가 이렇게 긁고 지나가도 네 마음의 상처가 없어요.
네.
굉장히 평온한 상태입니다.
네.
하지만 가끔씩 막 세 차가 나오면은 그런 그 자동차 유튜브 있잖아요.
그런 걸 보면서 또 만족을 해요.
네.
아.
네.
내가 사지는 않고 아 거의 뭐 월앤버핏 같은 삶을 살고 계신 거 같아.
그 누가 문콕을 해서 찌그러져도 뭐 전혀 가슴 아프지 않은이 상태가 너무 좋은 거 같아요.
아 네.
어.
작가님 그 MBTI가 좀 독특하신 거 같아요.
MBTI 한번 설명해 주시겠어요? 그 누가 MBTI를 물어보면 저 해 본 적이 없기 때문에 저는 그냥 IPJI라고 합니다.
네.
IPJI 이유가 있나요? 입지죠.
지네 부장님 계긴 한데 어쨌든 투자자라면 MBT 이거로 바꾸셔야 돼요.
아 뭐이 뭐 이런 거 필요 없고 IPJI로 딱 바꿔야 됩니다.
아이 IPJI 입지요 특성이 있나요? 투자자의 특성 신축에 현혹되지 말자.
아 또 그 유행을 따라가지 말자.
네.
뭐 이렇게 집값이 막 오르게 되면 집값이 너무 올라서 오피스텔이 오릅니다.
지식 산업 센터가 매력이 있습니다.
빌라가 오릅니다.
이런 뉴스들이 또 나올 거예요.
그런 거에 현혹되지 말자 이거고요.
또 어디 자 멀리 신축 아파트가 들어왔다고 해서 와 너무 좋다 이거 달려가는게 아닌 본의 입지를 보자는 그런 취지입니다.
아 그렇군요.
결국 뭐 부동산은 입지 입지 입지인가요? 입지가 첫 번째고요.
그 두 번째는 저희 개인적인 생각이지만 황금성이라고 봅니다.
환금성.
예.
황금성이 중요한지는 좀 나중에 알게 됐어요.
처음에 토지 투자하고 그다음에 또 토지를 몇 개 샀다 팔았다 하고 그다음에 그 토지 외에 건물도 짓고 임차 맞추고 또 상가 투자하고 아파트 투자 이런 거를 하면서이 부동산이라는 거 자체가 황금성이라는게 낫기 때문에 황금성이 매우 중요하구나 이거를 좀 알게 되었거든요.
그래서 입지와 황금성이라고 봅니다.
어, 저 방금 전혀 또 새로운 걸 또 들었어요.
토지를 사서 개발해 가지고 건물 신축을 한 다음에 또 사고 파는 것까지 맞춰 보시는 거죠.
디벨로퍼까지 하셨네요.
저는 아파트 투자만 하신 줄 알았는데.
아, 네.
오히려 아파트 투자는 제일 적게 했죠.
그 이유는 아파트 시세가 두 배가 되려면 시간이 오래 걸려요.
그렇죠.
네.
그런데 토지는 일단 저렴하게 할 수 있는 기회가 많습니다.
경쟁자가 적기 때문에.
예.
그래서 토지 같은 것으로 한번 저렴하게 산 다음에 개발을 하고 이렇게 되면은 보통 한 한 세 배 정도 기본 세 배에서 시작한다 보시면 돼요.
네.
네.
그 시간은요.
만약에 매수하고 개발하고 대파는 데까지 뭐 시간은 그 저는 빠르면 5년 잡고 있어요.
아예 빠르면 5년.
그리고 토지라는 것은 장기 보유할수록 좋습니다.
아, 네.
왜냐면 토지는 점점 줄어들고 있기 때문이에요.
음.
계속 뭐가 지어지기 때문에 토지는 계속 희소해지고 있거든요.
토지는 모아가는게 좋습니다.
아파트는 상급지로 갈아타게 해 가는게 좋고 토지는이 이거 좀 이걸 늘려가는게 좋아.
늘려가서 어, 최소 5년이면 굉장히 많이 묶혀 두는게 좋다.
토지는.
음.
그리고서 이제 개발해서 되든지 이렇게 하는 거군요.
근데이 보통 토지 같은 경우는이 황금성이 좀 낫지 않나요? 낫죠.
네.
그래서 황금성이 중요한 거예요.
아, 많이 여기 돈이 많이 묶여 보셔서 이제 황금성의 소중함을 좀 말씀 해 주신 거고요.
네.
네.
저도 지금 충청도에 음, 7년 전에 내놓은 땅이 있거든요.
아직도 안 팔리고 있어요.
아, 네.
거기는 아직도 계속 묶여 있는 거죠.
네.
어떤 땅은 자기가 사고 싶다라는 그런 좀 큰 회사에서 전화가 자주 옵니다.
얼마 줄테니까 팔아라.
왜 파실 거냐면은 우리 여기다가 물류 센터를 지을 거다.
요즘에 막 새벽 배송 이런게 유행이잖아요.
그래서 물류 센터 짓거나 아니면 또 창골 짓거나 아니면은 뭐 오피스텔 짓거나 뭐 이런 수를 있는 곳을 봐야겠죠.
아 보통 그럼 작가님은 전답 같은 거 평당 얼마 정도 거를 선호하세요? 일단 그린 벨트도 하거든요.
그린 벨트도 하세요? 네.
네.
그린벨트 같은 경우는 50만 원에서음 100만 원 사이.
그리고 일반 절대 농지가 아닌 전답은 한 150에서 300 사이.
아, 그 정도 거를 원하시군요.
그래야지 개발됐을 때 한 뭐 500이나 1천 정도에 팔 수 있게.
그린벨트 투자는 또 뭐예요? 네.
그린벨트 투자는 이거는 장기 투자로 묶길 가능성이 좀 리스크가 있지만 또 잘 되면은 또 괜찮고 일단 저렴해요.
평단가가 워낙 저렴하기 때문에.
그리고 크린벨트라는 곳이 위치가 좋습니다.
네.
그래서 뭐 능공력 주변, 행신력 주변 또 일산 호수공원 남쪽에 있는 곳들이 거의 다 그린벨트거든요.
거기 입지가 진짜 좋아요.
네.
거기는 새 아파트 들어오면 막 한강비도 나오고 이미 3호선도 다 깔려 있고.
음.
네.
그래서 그런 곳들은 대부분 그린벨 텐데 그런 곳들은 투자금이 좀 적게 들어가잖아요.
아, 그런데도 갖고 계시는군요.
네.
어, 죄송하지만 토지 몇 개? 몇 개 갖고 계시죠? 뭐 한 일곱 개 갖고 있는 거.
아, 정말요? 와, 대박이다.
근데이 제가 아파트를 자연스럽게 공부하게 된 이유가 뭐냐면 토지와 건물과 상권을 공부하다 보면 아파트도 자연스럽게 공부가 될 수밖에 없어요.
음.
음.
그 어떤 그 아파트와 아파트 그 지역관의 연계성 그리고 어떤 교통의 확장 또 어떤 주거 지역의 편의성 뭐 교통 이런 것들이 토지를 하다 보면 다 공부하게 되거든요.
그래서 아파트도 자연스럽게 공부가 되었습니다.
아마 작가님을 좀 처음 보시는 분들은 뭐 이미 많이 아시겠지만 아파트 전문가라고 생각을 아마 하실 것 같아요.
네.
저희 채널에 2년 전부터 토지 토지 투자부터 먼저 하셨다고 이렇게 말씀을 해 주셨는데 정말 딱 살짝만 들어도 굉장히 내공이 내공이 풍부하신 분 같다라는 생각이 좀 [음악] 드네요.
자, 혹시 뭐 수도권 내에 지금 잘 모르는 숨겨진 입지 동네가 있다면 하나 좀 추천해 줄 수 있나요? 없어요.
아, 좋은 것은 다 알려져 있습니다.
아, 그렇군요.
예.
이미 다 알려져 있어서 뭐네.
어디 숨어 있다라고 말씀드리긴 그렇지만 그래도 변화가 많은 곳들이 아무래도 좋죠.
뭐 노량진 노량진.
음.
또 부가연 뉴타운에 있는 그 또 부가연 2, 3 구역들 그런 것도 너무 좋고 지금 이문 희경도 많이 좋아지고 있고 또 광명 뷰 또 구성남에 있는 또 재개발 지역 네 이런 곳들은 사실 앞으로 계속 더 좋아질 곳들이죠.
음네 딱 들어보니까 대단지 신축 아파트들이 많이 몰려들 이런 곳인 거 같아요.
자 혹시 뭐 작가님이 판단하시는 좋은 입지 구별하는 방법에 대한 어떤 노하우 이런게 있나요?이 이 부동산을 결정하는 것은 뭐 토지, 상가, 건물, 아파트 다 포함해서 교통이 제일 중요하다고 생각합니다.
토지 같은 경우는 대중 교통은 별로 의미가 없는게 대중 교통이 있는 곳들은 이미 다 개발이 됐거든요.
그래서 토지 같은 경우는 도로 교통이 제일 중요하고요.
그리고 나머지는 대중 교통이 중요합니다.
네.
그래서 대중 교통 중에서도 버스나 택시가 아닌 지하철이 중요하죠.
네.
지하철이 좀 백팩하게가 깔려 있고 그리고 또 얼마나 빨리 갈 수 있는가 이것도 중요하게 보지만 또 중요한 것은이 중심지와의 절대적인 거리도 중요해요.
예를 들면 신분당성 같은 경우는 저 멀리서도 강남역까지 금방 올 수 있는데 절대 거리가 너무 멀어 버리면 이게 또 입지 가치가 떨어집니다.
그래서 그 교대 대중 교통으로 금방 갈 수 있는 것 외에도 어 중심과의 좀 절대 거리를 보셨으면 좋겠어요.
자, 혹시 뭐 작가님이 저평가 아파트와 가성비 아파트이 두 개의 용어에 차이가 좀 있나요? 저평가는 말 그대로 저평가라는 뜻인데 저평가 음, 약간 애매해요.
약간 그런 건 사실 잘 없거든요.
그런데 가끔씩 네네.
이 비슷한 위치에 비슷한 세대수인데 또 비슷한 상품성인데 얘만 많이 올랐다.
그럼 얘가 순간적으로 저평가가 될 수 있습니다.
이렇게 따라가거든요.
네.
그래서 그런 것들은 순간적인 저평가라고 할 수 있죠.
네.
그리고 가성비는 잠실이 가성비다.
이렇게 말하기 좀 그렇죠.
네.
그래서 어 직장인들 예를 들어서 막벌리 부부가 좀 너무 무리하지 않는 선에서 접근할 수 있는 뭐 한 7억에서 10억 정도 되는 것들은 가성비라고 보고 있습니다.
그런데 그중에서도 연식이 너무 오래되지 않고 그리고 접근성이 좀 괜찮은 것들 그런 것들이 예를 들면 뭐 보문역 주변에도 좀 있다고 생각하고 또 그 모학 지역 주변 그리고 철산역 주변 절산네 그 정도 만약에 투자와 뭐 거주를 분리하겠다 그럼 그 세 군데 지역 중에서 어디가 좋은 거예요? 어 비슷비슷해요? 아, 비슷 비슷해.
네.
그래도 세중에서 하나를 고른다면.
어, 근데 만약에 그 무학 지역이나 독립문역 주변에 신축 아파트라면 거기가 제일 좋아요.
아, 거기가 제일 비싸거든요.
네.
네.
어, 그리고이 보문역 주변과 철산역 주변을 비교하자면 철산역 신축이 좀 더 좋긴 납니다.
아무리 서울이더라도.
음.
보문역은 실은 이쪽은 중심지랑 굉장히 가까운데요.
그죠? 종로 쪽하고 가까운 네.
가까운데 거기가 약간 그 빌라랑 아파트랑 신축 구축이 좀 뒤섞여 있어요.
그게 조금 단점인데이 철산역 쪽은 아파트로만 빽빽하게 차 있거든요.
그래서 좀 균질성이 높다라고 볼 수 있죠.
아, 그럼 균질한게 나중에 더 대중성, 상품성 더 좋을 거라고 이렇게 보시는군요.
네.
그래서이 철산 쪽하고 비교할 만한 곳은 그 장뉴타운이나 아니면 이문 희경 뉴타운 그쪽하고 약간 그렇게 비슷하게 시세가 갈 거라고 보면 되.
아, 그러면 광면유타운 장위, 이문 시세가 거의 비슷할 거라고 보죠.
음.
나중에는 다 개발되고 나서는 네.
[음악] 그렇군요.
다시 이제 또 여러분들이 좀 기대하고 계시는 또 아낌없이 주는 휘구 2부편으로 한번 돌아왔습니다.
자, 또 사연 내용인데요.
자, 두 개의 또 사연을 갖고 왔어요.
자, 첫 번째 사연은요.
입지 좋은 12억 A 아파트와 입지가 살짝 떨어지는 10억 B 아파트입니다.
자, 5세 아이를 키우고 있는 부부입니다.
실거주 목적이긴 하나 추후 재건축 가능성도 있는 구축 아파트를 알아보고 있는데요.
입지와 가격 사이에서 갈등 중입니다.
A 아파트, B 아파트 모두 같은 동네의 길 하나 사이를 두고 있는데요.
59 타입의음 구축 아파트입니다.
두 아파트의 조건은 이렇습니다.
자, A 아파트는 850세대 엘리베이터가 있고 초프마에다가 세대별 주차가 1.
4대 4대 계단식에 지하철력까지의 거리가 400m예요.
음.
자, 그래서 일단 12억이고요.
자, B파트는 2억이 싼데 900세대에 엘리베이터 연결이 안 돼 있고 주차대수가 1.
0대 복도식의 지하 철력하고의 거리가 750m예요.
초화가 아니고.
자, 일단 상황은요.
10억 아파트 이제 B를 살려면 대출을 풀로 받아야 되는 상황이고요.
12억인 A 아파트를 살려면 말 그대로 이제 연끌을 해야 되는 상황이라고 하네요.
자, 같은 동네에 입지 차이로 2억을 더 줄 만한 가치가 있냐 이런 질문이거든요.
어,이 이렇게 봤을 땐 있어요.
아, 있어요.
이것만 봤을 때.
네.
일단 뭐 복도식 계단식이라는 차이.
네.
또 초풍화라는 차이.
음.
또 주다 주차 대수의 차이.
음, 이게 지금 상품 가치가 좀 많이 차이 나거든요.
2억 정도의 가치가 충분히 있는데 일단이 사연자분은 재건축 가능성도 있는 구축 아파트라고 했잖아요.
근데이 정도 시세는 재건축 가능성이 없습니다.
아.
아, 너무 싸다 이거죠? 이미 재건축 가능성이 있으려면 이미 가격은 더 높다라는 말씀.
맞아.
최소 10억은 돼야 돼요.
최소 15억.
예.
최소 10억은 돼야 이게 그 재건축 가능성이 있습니다.
아, 그러니까 뭐 목동이라든지 분당에 있는 서연 시범이라든지 뭐이 정도는 돼야 그 재건축 가능성이 있거든요.
근데 이것보다 안 되는 것들은 네.
어, 폭삭 소가수 다 보셨어요? 네.
보고 있습니다.
거기 그 나오는 그 IUC가 아마 한 8순 전찰할 때네.
그때쯤 아마 완성이 될 수도 있어요.
아, 네.
그래서 이런 것들은 조금 한번 주의를 하셔야 돼요.
음.
이럴 바에는 그냥 신축으로 한게 날 수도 있습니다.
네.
오히려.
네.
근데 만약에 둘 중에 뭔가 하다면 저는 2억을 더 주고서라도 Akt 사겠습니다.
아, 네.
연끌해야 되는 상황인데 그래도 괜찮나요? 어, 일단 연글해서 일단 들어가서 산 다음에이 도저히 안 되 안 되겠다 싶으면 전세 주고 나오는 거예요.
네.
아, 네.
전세주고 대출 갑고 나는 좀 저렴한 데서 이렇게 하는 것도 오히려 계단식의 엘리베이터가 있으니까 전세 금은 좀 더 높게 받을 수 있겠네요.
맞습니다.
네.
두 개 아파트는 뭐 우리가 상황은 모르지만 갭 차이가 좀 있을까요? 투자 투자 대비론.
아, 비슷하.
갭은 비슷하겠네요.
갭은 비슷하다.
그럼 갭 투자를 했을 때 당연히 A 아파트다.
이렇게 군요.
네.
알겠습니다.
말씀 들으시면 뭐 정확하게 어떤 투자 기준으로 투자를 하셔야 되는지 이런 부분들도 아마 여러분들이 좀 배우실 수 있을 것 같아요.
아, 오늘 뭐 이런 아낌없이 주는 희구라는 코너를 만들기 잘했네요.
반응이 좋으면 저희 저희 작가님 모셔 가지고 고정 코너도 한번 만들어 보도록 한번 해 보겠습니다.
자, 댓글 많이 달아주셔야 돼요.
네.
자, 두 번째 사연인데요.
자, 여기에서 3분 거리 24년 된 구축 27평.
그리고 여기에서 14분 거리 신축 아파트 23평.
어, 이건 이제 구축과 신축인데 이제 입지 차이가 좀 나는 거네요.
자, 결혼한지 올해로 6년 차 된 딩크 부부입니다.
자, 6년 동안 전세로 살다가 메뚜기 같은 삶을 이젠 청산하고 싶어서 큰만 먹고 내집 마련을 하려고 합니다.
같은 지하철력 기준으로 했을 때 여기에서 3분 거리 24년 된 구축 아파트 27평과 여기에서 14분 거리인 신축 아파트 23평 중 어떤 걸 선택해야 할지 고민입니다.
두 아파트 가격은 좀 비슷한데요.
다만 구축 아파트는 들어갈 때 인테리어 비용이 발생할 것 같고 재건축 얘기는 아직 안 나오나 봐요.
어떤 선택을 해야 나중에 후회가 없을까요라는 질문이네요.
이럴 경우는 거의 똑같다고 볼 수 있어요.
아, 어떤 걸 선택해도 비슷하다.
음.
만약에 신축 아파트가 23평이라는 거는 방 세개, 화장실 두 개일 가능성이 크고요.
구축 아파트 27평은 아마 화장실이 하나하고 방 세 개일 가능성이 큰데 어 그렇지만 여과의 접근성도 무시 못 하고 그리고 재건축 얘기가 안 나오기 때문에 딱히 뭐 이거를 뭔가 어떤 미래 호재 이런 거를 또 끌고 가기도 쉽지는 않지만 가까운다는 장점 뭐 이런 것들 따져서 앞으로도 비슷할 거라 봅니다.
그래서 마포에서 보시면 역과 가까운 신공동래 한 3차가 있고요.
그리고 여기랑 좀 거리가 있는 마포 자이도 센트리지라 아파트가 있어요.
여기 두 개가 시세가 비슷합니다.
아.
네.
그래서 네.
이런 경우에는 어 저는 뭐 아무거나 하셔도 될 거 같아요.
아 아무거나.
음.
둘 다 어차피 투자 가치는 같다.
음.
어 전 왠지 그 어 역에서 가까운 3분거리 구축을 선택하실 줄 알았어요.
아 근데 이렇게 비슷할 때는 좀이 연식도 좀 따져 볼 필요가 있긴 합니다.
음.
그렇군요.
네.
가격이 결국에는 가격이라는게 현재 시장 가치니까 비슷하게 보는 거죠.
네.
음.
과거에는이 아파트의 어떤 시설이나 그런 구조나 이런 것들이 비슷했기 때문에 무조건 입지만 받지만 이제는 그 신축 아파트 너무 좋잖아요.
그래서 이런 생활 만족도의 차이가 커져서 음 약간 위치가 떨어진다 하더라도 음 신축인지 아닌지도 한번 따져 볼 필요는 있어요.
음.
음.
그리고 뭐 신축 대단지 뭐 프리미엄은 여전히 좀 입지 이상으로 좀 있다.
이런 말씀이시죠? 네.
알겠습니다.
자, 작가님 뭐 부동산 투자하신지 이미 16년 차신데 지금 현재 부동산 시장 분위기 좀 어떻게 보고 계세요? 지금은 어 서울 수도권은 상승장이라고 보고 있습니다.
아, 상승장.
네.
지방 쪽은 그냥 보합장.
보합장.
예.
지방은 더 이상 떨어질게 없는 거 같고요.
아, 이미 많이 떨어졌.
뭐 이미 큰 광역들 뭐 대전, 대구, 울산, 광주, 부산 이런 것들이 이미 많이 떨어져서 더 이상 떨어지긴 쉽지 않다고 보지만 그런 광역시 또는 그 외을 볼 때는 신축만 봐야 됩니다.
신축? 네.
구축은 힘을 못 쓸 거예요.
아, 네.
네.
그럼 서울은 이제 뭐 상승장이다라고 시작하면 뭐 지금 들어가도 괜찮나요? 어, 근데이 상승장이 2023년 재작년 초부터 시작했어요.
그때도 꾸준히 말씀드렸지만 뭐 한 3, 40% 떨어진 것들이 많으니까 지금 사면 좋겠다라고 많이 말씀드렸는데 그 대부분의 반응은 뭐 너나 많이 사세요.
막 이런 반응이었거든요.
저는 지금 해도 괜찮다고 생각합니다.
아, 네.
진짜 금매 싼 물건들은 거의 다 들어갔다라는 느낌이 들더라고요.
예.
금매가 없죠.
그 이미 일부 지역들은 뭐 마포동군 이미 정고점 넘는 아파들도 많아요.
이미 넘죠.
예.
이미 넘어서 진짜 좋은 아파트들 우리가 선호하는 아파트들은 이미 버스가 떠난듯한 느낌이죠.
어, 근데 이게 지금 뭐 정고점을 돌파를 했지만 어, 10년 뒤를 보면은 그 전고점 돌파한 것들이 더 많이 올라했어요.
아, 그래서 상급지 그 전고점을 회복했냐 안 했냐 이걸 따지기 전에 어, 그냥 좋은 걸 사는게 맞아요.
아, 네.
그게 하락장이 와도 잘 버티고 또 반등 장태도 빨리 튀어 올라갑니다.
네.
어 그러면 결국에는 아직 안 오른 거보다 이미 많이 올라와 있는 거를 사는게 그래도 낫다라는 말씀이신 거네 그게 여유가 되시면 그런 걸 더 사는게 낫죠.
네.
자 뭐 일부 전문가들은 향후 집값은 대선 공약보다는 금리나 경기 상황에 좌우될 거다라는 이런 분석도 내놓고 있는데요.
작가님 생각은 좀 어떠세요? 금리는 별 의미 없다고 생각해요.
기준 금리가 내려가도 은행에서 올려 버리면 또 아무 의미가 없고 금리는 상업용 부동산과는 좀 밀첩한 관련 있죠.
건물 시장 오피스텔 상가 이런 것들은 금리랑 그 영향이 미치는데 주거용은 별 상관이 없고 네.
경기 상황은 어 경기가 좋았던 적은 단 한 번도 없었던 거 같아요.
네.
근데 지금 뭐 굉장히 경기가 안 좋잖아요.
뭐 GDP가 지금 거의 뭐 마이너스가 이어지고 있는 거 같은데 이게 나중에 뭐 주거형 부동산에 영향을 크게 미치진 않을까요? 주거의 영향을 미치려면 대량 실직 사태가 벌어져야 돼요.
IMF 때나 그때 대량 실직했잖아요.
회사들 다망하고 이렇게 되면은 집값 떨어집니다.
그러니까 이런 급격한 어떤 위기가 오지 않는 한 지금 상승장의 흐름은 꺾이지는 않을 것 같다.
이런 말씀이시죠.
가다가 또 멈췄다가 또 주춤했다가 또 이렇게 가다가 또 주춤했다 요런 거의 반복이죠.
아.
네.
예.
근데이 소득이 되게 중요한데 소득이 사람들이 확 줄어들게 되면은 지값은 빠질 수밖에 없어요.
음.
전세가, 매매가 다 빠져봤을 수밖에 없는데 만약에 소득이 그냥 경기는 어려워도 소득은 그대로다.
특히 직장인들의 소득 그대로다 하면은 그냥 가는 거죠.
네.
그렇군요.
소득이 중요하다.
이런 말씀 좀 주셨습니다.
자, 일단 뭐 전문가마다 직값 상승이나 하락 시그널을 느끼는 이런 순간이 좀 다르더라고요.
작가님 같은 경우에는 어떤 순간을 집값이 움직이는 시그널로 이렇게 판단하세요? 최상급지에서 네.
시세가 좀 꺾였을 때.
네.
네.
근데 그게 한 건의 거래가 아니라 좀 여러 건의 거래가 났을 때 그리고 또 하나는 평소에 오르지 않았던 것들 있잖아요.
정말 경기도 끝자락 있는 것들.
그런 것까지 오르기 시작할 때.
음.
네.
그때는 또 하락 시그은 어이죠.
이때는 뭐 유동성의 팽창으로 인해서 결국에는 칵테일 파티 같은 거죠.
빨리 나와야 되.
그 저는 남들이 좋아하는 곳이 오르는 거는 별로 신경 안 써요.
거긴 당연하게 오르는 거거든요.
그런데 평상시에 수요가 전혀 없었던 것들까지 오르기 시작한다.
네.
이거는 과열이고 거품이죠.
그럴 때는 매수하시면 안 됩니다.
이런게 만약에 나오면 가지고 있는 거 팔아야 되나요? 이렇게 하셔도 되는데 팔고 나서 내가 살 거를 일단 정해야 됩니다.
특히나 하락장이 오면은 비싼 것들이 더 많이 빠지거든요.
그래서 그때 한번 점프해죠.
네.
그러면 내가 약간 무주택을 유지하고 있어도 되나요? 월실 하면서 리스크가 있나요? 예.
리스크가 있죠.
왜냐면은 그 하락장이 언제 올지 몰라요.
아, 그렇죠.
그리고 하락장이 와도 현재 시세보다 더 비쌀 수도 있습니다.
음.
네.
한채 해두고 그다음에 뭔가 대응을 마련하는게 좋을 것 같아.
무주택을 그냥 유지하고 돈을 갖고 있는 건 좀 위험할 수 있다.
위험하죠.
아, 그때 살 걸.
이런 후회를 또 합니다.
맞아요.
자, 혹시 뭐 집값 상승 혹은 하락 시그널이 있을 때 이제 무주택자 혹은 유주택자 어떻게 하면 될까요? 상승 시그널이 만약에 뭔가 보인다.
예를 들면은 분당이 막 빠르게 움직이고 있으면은 그게 그 밑에 있는 광교라든지 뭐 아까 말씀드렸던 수지 쪽이라든지 이런 것들로 퍼져갈 가능성이 크거든요.
어쨌든 상급지 순서대로 오르기 때문에 어 그다음 차례는 여기 차례가 되겠네 그런 걸 좀 어느 정도 예측을 하시고 그쪽으로 접근하신 것도 방법이 되겠고요.
음 하락 시그널에는 무주택자는 이제 적극적으로 준비를 해야죠.
네.
네.
어 드디어 떨어진다.
그런데 이게 무한정 떨어지기를 기다리면 안 됩니다.
현재 시세 대비 얼마까지만 떨어지면 난 무조건 산다.
50%까지 안 되고요.
한 20%만 떨어져도 무조건 산다.
이렇게 준비를 하셔야 되고 유주택자 같은 경우는 갈아타기 준비해야 됩니다.
가타기 준비.
자, 우리 혹시 그 작가님 뭐 아파트 고를 때 좀 더 많이 오를 것 같은 아파트 선별하는 이런 방법이 있어요.
노하고 우리의 인식 속에 순위 같은게 있잖아요.
순위가 높으면 높을수록 더 많이 올라요.
음.
네.
근데 그렇지만 너무 높은 곳들은 너무 비싸잖아요.
네.
그렇죠.
그래서 그냥 일반적으로 봤을 때는 제 자주 말씀드렸던 그 변화가 많은 곳들 위주.
네.
이쪽이 아무래도 가만히 있는 곳보다는 조금 더 상승 여력이 있겠죠.
아.
그리고 또 하나는 구축인데 정말 가능성이 없는 곳으로 모여 있는 곳들.
그래서 2023년 초 대비 전혀 반응이 없는 것들은 피하셔야 됩니다.
음.
[음악] 일단 우리 좀 작가님 힘들게 모셨으니까 또 작가님 또 아낌없이 주는 또 우리 휘지 않습니까? 제가 빼먹어 보도록 하겠습니다.
자, 투자 금액 대별로 지금 시점에서 어떤 걸 좀 투자하면 좋은지 한번 여쭤 볼게요.
갭으로 2.
5억이다.
지금 좀 투자하기 좋은 2.
5억 수지구청이죠.
수지구청 여전히 수지구청과 성공역 사이 일단 맞습니다.
지하철로 조금 750예한 800m까지 800m까지 더요 정도 거리면 뭐 한 3, 4분이면 가겠네요.
그죠? 800m면 한 7 한 10분 정도 걸릴 수 있어요.
네.
전 네.
아, 저 그럼 저번에 나오셔 가지고 수지 말고도 안양하고 인덕원 또 말씀해 주셨잖아요.
맞.
거기도 있죠.
그 안양역 주변에 보시면은 또 준신축 구축들이 좀 있는데 거기도 괜찮습니다.
안양역이랑 딱 붙어 있는 곳들 거기도 괜찮고 그리고 인덕원 동탄선이 생기는 농수산물 시장 그 주변에 보시면은 또 그쪽도 좀 접근이 가능해요.
네.
거기도 연식에 따라 2억 5천에서 한 3억 5천까지 네.
충분히 볼 수 있는 곳들이 많습니다네.
이 이 경기도 남부와 그리고 4호선을 타고 또 서울로 갈 수 있는 일자리를 커버할 수 있어서 거기도 수요가 늘 많은 곳이에요.
음.
그래서 안양역, 인덕원역, 수지구청력요 세 개 다 괜찮다.
내가 5억 갭으로 만약에 사겠다.
어디를 추정해 주시겠어요? 5억캡 어 성동구에 있는 네 행당동 행당 대림이나 행당 행진타운네 그쪽에 5억 정도로 보고 있습니다.
청구 뭐 신당 이쪽에 보시면은 매매가는 한 10억인데 전세가 5억 그리고 매매가는 11억인데 전세가 6억 이런 것들이 있거든요.
근데 이게 5억으로 상당히 타이트해요.
네 네.
여기들 한번 보셨으면 좋겠고.
음.
당산 쪽에 당산.
네.
네.
당산에 당산역과 너무 붙어 있는 것들 너무 비싸고요.
너무 약간 거리가 있는 곳들.
네.
그런 것들 보셔도 괜찮을 것 같고요.
그리고 DMC 쪽에 DMC.
네.
네.
가좌역에 네.
이렇게 또 대단지들이 있거든요.
그렇죠.
신축.
거기는 거의 준신축이죠.
가재 연류탕.
네.
거기도 한번 보시면 좋겠습니다.
음.
그러면 지금 뭐 많이해 주셨는데 성동구, 당산, 가자역 그죠? DMC 어디가 제일 좋나요? 원픽.
근데 사실 그 당산에 말씀드리는 것들은 약간 소형 단지거든요.
음.
네.
거기는 사실 한 4억에서 4억 5천대로 접근 가능한 것이고 아 더 저렴하게도 가능 성동 쪽이 조금 더 성동 쪽이 네 그렇게게요.
아직까지 여기가 어 이미 전고점을 신축들은 많이 올라갔는데 아직 못 따라간 지금 말씀해 주신 그 아파트들이 있는 거 같더라고요.
