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게시일: 2022년 05월 02일 작성자: 자청의 유튜브 추출기

부동산 시장 분석: 공급 사이클과 정부 정책의 딜레마

부동산 시장을 이해하는 데는 크게 두 가지 관점이 있어. 하나는 장기적인 관점이고, 다른 하나는 공급 중심의 관점이야.

개념: 물가 상승에 대비해서 부동산을 보유하는 거야. 돈의 가치가 떨어지니 실물 자산인 부동산을 사두면 가치가 유지된다는 생각이지.
기간: 10년, 20년, 30년 이상 아주 길게 보는 거야.
핵심: 인플레이션 헷지 효과를 기대하는 건데, 이건 공급보다 수요가 많을 때 가능해. 즉, 시간이 지나도 공급이 수요를 못 따라갈 때 부동산 가격이 오르는 거지.
주의점: 대부분 사람들이 이걸 장기 투자라고 생각하지만, 실제로는 입지가 훨씬 중요해. 아무리 오래 가지고 있어도 입지가 안 좋으면 큰 의미가 없을 수 있어.

이건 내가 주로 보는 관점인데, 부동산 공급량 변화에 따라 시장이 움직이는 걸 보는 거야.

핵심: 정부의 인허가 → 입주 → 공급량 변화 → 시장 가격 변화 이 흐름을 보는 거지.
기간: 보통 2.5년 ~ 3년 정도의 인허가 기간을 거쳐 입주가 시작되고, 그 후 3년 정도의 공급 과잉 또는 부족 시기를 거쳐 시장이 움직여. 이걸 합치면 대략 5년 주기로 볼 수 있어.

지방 소도시: 사이클이 짧고, 공급 물량에 따라 가격 변동이 커.
광역시: 중간 정도의 사이클.
수도권: 인구가 많고 수요가 꾸준해서 사이클이 길고, 공급 물량이 나와도 바로 가격이 떨어지지 않아. 공급 물량이 해소된 후에야 가격에 영향을 미쳐.

정부는 부동산 시장 안정을 위해 공급을 늘리려고 해. 그런데 여기서 큰 딜레마가 발생해.

문제: 재개발/재건축을 통해 공급을 늘리려면 멸실(기존 주택 철거)이 필요한데, 이게 시장에 단기적인 공급 부족을 일으켜 가격 상승을 부추길 수 있다는 거야.
정부의 고민:
- 공급 부족 해결: 재개발/재건축 규제 완화 → 멸실 증가 → 단기 공급 부족 → 가격 상승
- 가격 안정: 규제 유지 → 공급 부족 심화 → 가격 상승
결론: 정부는 공급 부족을 해결하면서도 가격을 안정시키려는 어려운 과제를 안고 있어.

멸실로 인한 공급 부족 효과는 어떤 방식의 개발이냐에 따라 달라져.

영향력 순서 (큰 순서대로):
1. 리모델링: 신축 공급은 없지만, 기존 주택을 개선하는 효과. (멸실 효과는 적음)
2. 재건축: 신축 공급이 가능하며, 이주 수요 발생.
3. 재개발: 신축 공급이 가능하며, 이주 수요 발생.
4. 주거환경 개선: 신축 공급은 적고, 이주 수요 발생.
이주 수요: 재개발/재건축 시 발생하는 이주 수요는 주변 집값에 영향을 미쳐. 특히 임대료가 낮은 지역에서 이주 수요가 더 크게 나타나.
정부의 정책 방향: 정부는 보통 주거환경 개선 → 재개발 → 재건축 → 리모델링 순으로 공급을 늘리려고 하지만, 실제로는 이주 수요가 적은 리모델링이나 재건축부터 풀어주는 게 공급 부족 해소에 더 효과적일 수 있어.

결론적으로, 부동산 시장은 공급 사이클과 정부 정책이라는 두 가지 큰 축으로 움직여. 이 두 가지를 잘 이해하고 분석하면 시장의 흐름을 예측하고 현명한 투자 결정을 내릴 수 있을 거야.