동영상 강의가 있긴 하지만 있긴 하지만 한계가 이제 명확하게 있고 요즘에 또 뭐 스터디 카페라든지 그다음에 이제 관리형 독서실이라든지 그런 실습 체험형 그런 학원 교육도 무조건 필요합니다.
세탁소 뭐 집에서 빨리 하겠지만네 요즘에 또 오피스텔 많은 지역에는 또 세탁소가 또 필수로 들어가게 되는 거고 자동차 정비소 뭐 애견도 보면은 정말 다양하죠.
애기 미용실뿐만 아니라 뭐 호텔네 유치원네 여기 온라인으로 안 됩니다.
업종이 계속 트렌드가 바뀌고 있는 거죠.
온라인으로는 대부분 이제 옷이라든지 뭐 시금료런 거 이제 배달을 하긴 하는데 오프라인도 업종이 계속 새로운게 생겨나고 또 살짝 바꿔서 또 생겨나고 새로운 것들이 계속 생겨나고 있습니다.
동물병원도 마찬가지 잘 되고 요런 것들 없어지지 않잖아요.
다이소 뭐 LG 베스트샵 삼성 서비스 센터 그다음에 우리가 좋아하는 부동산 중계 사무실 네네 없어지지 않 자 보시면 온라인 시장이 커졌다고 하지만 결국에 오프라인 내에서 쓸 수밖에 업종들은 꼭 있어야 되고 그런 업종들도 형태가 바 조금조금씩 바뀌면서 더 늘어나고 있고네 그렇게 따졌을 때는 그럼 결국에는 뭐냐 사람이 좀 많이 살고 우리가 필요한 업종들이 어 좀 잘 모여 있는 그런 항아리 상권에는 되게 좋거든요.
그래서 제가 좀 잠시 후에 설명을 드리겠지만 네 항아리 상권을 좀 집중적으로 좀 보고 투자를 하시는게 좋지 않을까? 예를 들면 항아리 상권이 뭐가 있어요? 뭐 아까 말씀드렸던 3본역 자체도 그렇고요.
그다음에 이제 얼마 전에 낙찰이 경매 낙찰이 됐었던 그 철산역 주변 그런 지역에가 보시면 실제로 사람이 바글바글하거든요.
거기도 보면 1층에 한평당 임대료가 40만 원, 50만 원 바닥 권리금도 엄청 녹이 깔려 있고 그리고 제가 자주 가는 어 1층에 차가 다니지 않는로드 어로드 어길이라고 하거든요.
로데어길에는 지금 날씨가 좋기 때문에 야장을 쭉 깔아 놓고 이제 외식도 하고 많이 하지 않습니까? 그런데 가보면 바닥 권리금이 현재 기준으로 상가 한 칸당 1억씩 갈려 있습니다.
100만 폐업 시대랑 저희 공급자 입장에서랑 구분을 명확하게 해야 될 필요성이 있다는 거죠.
그런 항아리 상권이 되게 좋아요.
자, 런 식으로 사람 중심의 채형 업정까지도 자, 마찬가지로 이제 온라인으로 대체가 불가능한 필수 오프라인 업종이 있다는 거고요.
어, 한 줄로 정리해 보면 저희가 몸으로 체험하거나 몸으로 겪는 서비스는 결국에는 오프라인이 답인 것이기 때문에 그 생각을 오늘이 시점을 기준으로 해서 조금 명확하게 분리를 하셨으면 좋겠습니다.
너무 답답해요.
온라인 시장이 커져서 상관은 다 망했다.
지금 보여 드린 사례처럼 아니잖아요.
필요한 업정이 꼭 있거든요.
네.
그렇게 좀 명확하게 분리를 해서 어 생각을 하시면 좋지 않을까? 한참 금리 높고 돈 엄청 풀렸을 때 그때도 정말 이제 상가 투자하기가 쉽지 않았는데 근데 지금은 힘든 시기를 겪고 나서 지금 회복기가 어 회복기가 지금 오고 있거든요.
그니까 금리는 지금 발표를 했지 않습니까? 앞으로도 한 두 번 정도는 더 떨어질 걸로 이제 예상이 되는데 지금 한번 이제 금리가 동결됐고 그건 올라갈 것 같지 않고요.
시장이 너무 안 좋으니까 한 차례나 올해까지 한 차례에서 한 두 차례 정도 떨어질 것 같은데 지금 상가 가격에 반영이 안 됐어요.
실제로 지금 경매 낙찰가도 많이 떨어졌고요.
그리고 일반 매물도 힘드신 분들이 되게 많습니다.
그니까 한참 상승장 때 좀 공격적으로 투자했었던 물건들 이자가 감당이 안 되거나 또 내가 벌려 놓은 일들이 많아서 또 재산 정리를 해야 되는 분들도 되게 많고 그다음에 이제 또 다른 물건 때문에 얘를 또 어쩔 수 없이 정리해야 되는 그런 물건도 많고 실제로 어 저랑 같이 수업을 하고 시장에가 보면 손님이 저희밖에 없는 거 같아요.
저희밖에 없는 거 같습니다.
예.
그래서 실제로 일반 매물도 정말 디스카운트라고 하죠.
많이 깎아서 사고 있거든요.
뭐 한 일반 매물인데도 1억씩, 2억씩 이렇게 깎아서 예, 말도 안 되는 지금 진짜 말도 안 되는 시장입니다.
좀 많은 분들이 하셨으면 좋겠어요.
저희가 언제까지 일만 할 수 없고 제가 처음에 설명드렸던 언제까지 일을 할 수 있겠어요? 그렇죠.
은퇴 시기가 계속 앞당겨지고 있잖아요.
어, 50 뭐 50대 중반 뭐 60대까지 가지가 갔는데 그런 분들은 은퇴를 하고서 결국 할 수 있는게 뭐죠? 어떤 걸 할 수 있을까요? 내가 평생 동안 배웠었던 일은 뭐 회계 업무라고 하면은 뭐 회계 일밖에 없고 빠리바의 뜻.
그렇죠.
프랜차이즈 밖에 할게 없잖아요.
그럼 지금 100만 폐업실에 같이 껴 들어가서 같이 폐업을 하실 건가요? 근데 평생 동안 한평생 30년 뭐 25년 이렇게 한 곳에서 몸 담고 준비를 했고 이제 퇴직을 해야 돼.
퇴직을 정년 퇴직을 해야 되는데 할 수 있는게 없고 기술은 없고 그러면 가장 접근성이 편리한 프랜차이즈 창업인데 그러면 이제 퇴직 연금이랑 뭐 이것저것 모아 놓았던 돈들 뭐 적게는 한 2억 그렇죠.
많게는 3억 이상 투자해서 뭐 스크린 골프로 차리기 되고 뭐 이렇게 하실 텐데 답이 없는 거죠.
사실 너무 안타깝습니다.
네.
준비가 하나도 안 된 상태에서 프랜차이즈들이 어떤 기업인데요? 본인의 이득을 취하기 위한 그런 감행 점주들을 어떻게 보면 그죠? 이용을 서로 이용을 해야 되겠지만 아무 준비 안 된 상태에서 진짜 말도 안 되게 준비가 하나도 안 되는데 3억씩 4억씩 넣어 가지고 지금 100만 패시대 같이 나 죽자 너 죽자 이렇게 뛰어들면 이게 답이 보이나 생각을 해 보면 그죠.
진짜 말리고 싶습니다.
솔직히 개인적으로 너무 말리고 싶고 뭐 요새 1년의 사건들만 봐도 백종원 이야기만 봐도 뭐 이거는 뭐 혼자만 살아남지 다 죽어 나가는 구조하고 결과만 보면 다들 똑같잖아요.
근데 그분들도 뭐 바보에서 백종원 프랜차이즈를 했을 거 아니잖아요.
할 수 있는게 없고 내가 모르는 거 천지 투성이고 그렇다고 해서 누가 나를 책임져 줄 것도 아니고 결국에는 아 저 사람을 보고서 나도 그러면 우량 프랜차이즈로 해서 노후 준비를 한번 해야 되겠다.
근데 잘 생각해 보시면 프랜차이즈를 하더라도 고게 내가 일을 안 하나요? 갈아넣어야 되지 않습니까? 갈아넣어야 되죠.
갈아넣어야 되잖아요.
나이는 계속 들어가는데 갈아넣는다고 해서 그게 잘 된다는 보장도 없고 그냥 프랜차이즈에서 발표하는 내용만 고지곧로 믿을 수밖에 없고 결국에는 내가 그 시장에서 같이 100만 폐업 시대 사장님들과 똑같이 아프니까 사장이다.
안 좋은 상황에서 같이 경쟁해서 한다는게 말이 안 돼요.
그 그럴 바에는 지금부터라도 지금 아직 아직은 너무 아름다운 2025년에 좀 제대로 준비를 하셔 갖고 상가 투자를 1년에 단 하나씩만 하더라도 하나씩만 네.
지금 지표를 보여 드리는 것처럼 너무 좋아요.
시기가 요것 때문에 지금 투자를 해야 된다는 말씀드리는 건데.
자, 지금 보증금을 빼고 한번 설명드려 볼게요.
네.
월세가 100만 원짜리 받을 수 있는 상가를 부동산 상품 중에 유일하게 수익률을 기반해서 매가가 산정되는 거는 상가입니다.
자, 100만 원짜리 받을 수 있는 상가가 7% 수익률로 매가를 산정해 보면 1억 7,100만 원짜리 상가인 거예요.
그렇죠? 근데 지금 이자가 말씀드리는 것처럼 떨어지고 있다고 했잖아요.
지금 이자가 떨어지고 있습니다.
실제로 2025년 2022년 한참 높을 때 7% 8%가 아니라 지금 떨어지고 있어요.
그러면 지금 저희가 일반 시장에서 7% 절대 수익률짜리 8%짜리 물건을 살 수 있다고 말씀드렸는데 지금 금리가 떨어지고 있는데 만약에 예를 들어서 5%에도 거래가 된다.
돈이 너무 많이 풀려서 아파트도 투자 못 하고 지금 정책 때문에 아파트 투자도 좀 하기가 애매한데 뭐 코인이든 뭐 주식이든 뭐 여러 가지를 하시겠죠.
그래도 상가 쪽에도 돈이 올 거란 말이에요.
지금 반영이 안 된 시점에서 최소 1년 한 2년 정도 지났을 때 5%에 만약에 거래가 된다.
그러면은 똑같은 월세 100만 원짜리 받는 상가가 5%의 수익률로 거래가 된다고 하면 매가는 2억 4천인 거 금리를 고려했을 때 예 상가는 금리에 반영이 되거든요.
상가 투자할 때는 수익률도 요렇게 2%밖에 차이가 안 나지만 매가가 지금 얼마가 차이가 나죠? 4천, 5천, 6천 최소한 6천만 원.
이게 뭘 시사하냐면 부동산 투자 상품 중에서 유일하게 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 거는 저는 상가라고 생각해요.
현금 흐름 그다음에 매도 차익까지 같이 줄 수 있는 거는 저는 상가만 가능하다고 생각합니다.
지금 뭐 두루멍실하게 얘기를 했지만 결국에는 어디를 투자해야 되는지 그 지역 아니면 뭐 예시 같은게 되게 중요할 거라고 생각을 하거든요.
주거 수요 배우 수요죠.
그 상가를 사용하는 배우 세대가 얼마나 되는지.
자, 그리고 그 주변에 일자리가 더 얼마만큼 있으며 학교가 있는지 없는지 등 요런 것들을 전체적으로 좀 설명을 드리면서 또 경쟁 분산 정도라고 하는데 요게 뭐냐면 공실이 있다고 가정해 볼게요.
그러면 내가 투자하려는 그 지역에 17평에서 한 20평 정도 되는 그 물건이 많으면 하면 안 됩니다.
하면 안 됩니다.
그러면 17평짜리 되는 거를 연속으로 두 개, 세 개 합쳐서 사 가지고 희소성을 스스로 만든 다음에 공급을 해야 되는 그런 전략을 살 수 있는 건데요.
아까 말씀하셨던 인플루서들이 촬영을 해서 공실 지옥 공실 상가칩된다는 곳이 여기도 포함됩니다.
아 되게 좋아 보이는데.
어 청난은 결론부터 말씀드리면 좋습니다.
하지만 하지 말아야 될 층이 있습니다.
자 무슨 얘기냐면 청란은 지역 특색이 베드타운이에요.
일자리가 없어요.
다 아파트밖에 없거든요.
네 아파트밖에 없죠.
그다음에요 빨간색 지역이 상업 지역입니다.
상업 지역에는 이제 아까 말씀드렸던 뭐 헬스장부터 시작해서 호프집도 들어가고 1층에 식당들 쭉 들어가게 되 있죠.
그러면 하지 말아야 될 층이라고 한다면 뭘 말씀드리냐? 요런 수변 라인 쪽 수변 라인 쪽에는 1층의 상가가 정말 작게 나눠져 있거든요.
엄청 작게 많이 나눠져 있어요.
그런 곳에는 1층은 동선이 되게 중요해요.
1층은 동선이 안 나오는 곳은 투자를 절대로 하시면 안 됩니다.
자, 그러면 어, 청란는 어디가 좋냐면 지상층에 투자를 하셔야 된다는 거죠.
청난은 지상층에 실제로가 보시면 공실이 없어요.
지상층은 몇 층을 말하는 거예요? 2층 이상을 말씀드리는 겁니다.
자, 지상층이라는 개념은 네이버 부동산에가 보시면 어, 지하층, 1층, 나머지 지상층으로 분류가 되어 있거든요.
네이버 부동산 기준으로 말씀드린 건데 지상층으로 투자를 하셔야 돼요.
청란은 2층 이상.
2층 이상.
음.
그리고 큰 평수 이상.
지금 말씀하신 17평도 조금 모질난 거 같아요.
한 20평 이상으로 보시는게 좋고 정말 추천드리는 평수는 30평 이상으로 해서 지상층으로 투자를 하면은 되게 안전해요.
그렇다면 이제 가격도 얘기를 할 수가 있겠는데 가격은 이제 저희 같은 경우는 실거래가를 다 확인하거든요.
아까 말씀드렸던 코로나 때 거래된 가격 그리고 한참 금리 높았을 때 거래된 가격 지금 낙찰가를 다 확인해요.
요런 걸 통계적으로 보면은 한 전용 평당으로 계산했을 때 한 700만 원 아래로 사면 괜찮아요.
그러면이 수익률도 한 15% 이상씩 이자도 다 떼면서 따박이도 만들 수 있고 나중에 매도 차이까지 네.
매도 차이까지 얻어낼 수 있는 그런 상품이 됩니다.
그래서 청라 같은 지역은 1층하고 지하층은 하시면 안 되고요.
아무리 저렴하게 떨어진다고 하더라도 만약에 동선이 중요하기 때문에 예.
동선이 너무 중요해서 그런 곳에는 투자를 하시는게 아니고 지상층인 왜 제가 괜찮냐고 말씀드리면 사람만 많이 살면 동선의 영향을 거의 받지 않습니다.
저희도 지금 지상층에 지금 아는 자 있잖아요.
뭐 1층에는 이렇게 사람들이 다니는 길만 다니면서 커피를 사 먹겠지만 지상층의 사무실들이라든지 뭐 그런 병원들은 그렇지 않습니다.
주차만 잘되고 찾아가는 거죠.
찾아가는 거죠.
주체만 잘되고 네.
건물 관리만 좀 깨끗하고 관리비만 좀 저렴하고 관리 상태가 좀 깨끗하고 하면 지상층은 오히려 되게 괜찮고 어 동선의 영향을 거의 안 받고 그래서 청나는 그런 식으로 좀 지상층 위주로 투자하시면 좋고요.
청나라가 얘기 나온 김에 한번 사례를 한번 설명드려 보려고 합니다.
네.
자 최근에 저희 스터디에서 청라에 한 세 건 정도로 투자했거든요.
네.
세 건 정도는 투자했는데 어 일반 매물 두 개 7% 이상 절대 수익률 7% 이상 절대 수익률이라고 하면은 월세가 지금 들어가 있는 상태에서 아까 환산했을 때 수익률 환산했을 때 7% 보증금 빼고요.
보통 부동산에서는 보증금까지 포함해서 수익률을 계산해 주거든요.
저희는 그렇지 않아요.
보증금도 어쨌든 부채로 잡고서 그냥 월세 곱하기 12달 나누기 수익률 해서 투자를 세건했고 어디를 했냐면 자 청라에서도 좀 중점적으로 보시면 좋은 지역이 자 요렇게 보시면요 한 가로로 쭉 수변 라인에 따라서 상각가 쭉 있잖아요.
네 아파트가 북쪽이 맞나요? 아니면 아래쪽 남쪽이 맞나요? 북쪽이 북쪽이 훨씬 많죠.
그러면 여기를 보셔야 되고요.
그래서 요쪽에 지금 경매를 하나 낙찰 받아 가지고 네.
수익률이 레버리지 활용했을 때 18%인가 이렇게 지금 세팅이 되는 상황이고 또 아래쪽도 나쁘지가 않아요.
지상층은 제가 괜찮다고 말씀드렸잖아요.
요 지역하고요 지역 지상층으로 해서 또 수익률을 굉장히 높게 어 두 개 올해 또 매입을 한 사례가 있습니다.
요런게 진짜 요즘에 너무 좋아요.
시장이네 손님이 저희밖에 없기 때문에 한번 전화를 해 보시고 네 지금 일반 매매로 두 개가 있다고 하시잖아요.
예.
일반 매매 두 개로 수익률 엄청 높게 네.
엄청 높게 세팅하.
그 물건 어떻게 구하신 거예요? 어, 네이버 부동산에 보고서 전용 평단 가격 낮은 순으로 오른차 순으로 좀 쭉 쭉쭉 정리해 놓고 전화하고 현장 가서 조사 한번 해 보고 깎고 대신에 이제 매도자가 파는 이유가 있어야 돼요.
어, 예를 들어서 아까 큐시트에서 보여 드린 것처럼 그 PT에 보여 드린 것처럼 매도자가 판매를 할 수밖에 없는 이유의 물건이 지금 상당히 많거든요.
그러니까 일반 매물이지만 꼭 팔아야 되는 분들이 계세요.
또 보는 사람도 있습니다.
내물건을 내놓고 뭐 한 눈만 걸려라 뭐 이런 것도 당연히 있겠지만 근데 부동산 사장님을 통해서이 사장님이 왜 팔려고 하는 거예요? 등기부등을 확인해 보고 그럼 이제 부동산 사장님을 통해서 좀 조사를 해 보면 아이 사람 무조건 팔아야 돼.
그러면 그때 저희가 작전이 들어가죠.
어떤 작전이냐? 저희가 이제 수익률표를 쭉 분석해 보고 아요 정도 가격이면은 할 만하겠다.
어떤 가격? 나중에 팔았을 때 매도 차익을 지금부터 안전 마진을 확보하는 그 가격.
왜냐면 거래가가 나와 있잖아요.
국토 교통부 실거래가가 찍혀 있으니까 지상층은 제가 동선에 영향을 거의 안 받는다고 말씀드렸잖아요.
그럼 지상층은 거의 비슷비슷해요.
완전 대료변 코너는 비싸겠지만 그러면은 거래된 가격이 700이다, 800이다 보이면 그럼 우리 600 아래로 사면 한평당 100만 원 마진을 안전 마진을 확보하고 사면서 그다음에 지금 현재 나와 있는 월세가 또 실제로 따 어 실제로 그 딸각이라고 표현하거든요.
있게 되는 딸각게 뭐냐면 기존 월세 임차인을 그대로 승계하는 거 공시를 사는게 아니라 그런 월세를 역산했을 때 수익률은 7% 이상 8% 이상 나오는 물건을 매수를 한 겁니다.
그 가격에 맞게끔 저희가 딜을 하는 거죠.
그 가격이 아니면 안 사 단 그 가격까지 깎아 주면 제가 무조건 계약금 바로 쏠게요.
이런 식으로 어쩌면 또 부동산 사장님이 일을 다 하셔야 되니까 또 컨설팅 비용을 주던지 아니면은 뭐 식사값이라도 이제 주면지 하면서 내 편으로 만들고 팔아야 되는 그 매도자 이유가 있으면 확실하게 딜를 하는 거죠.
네.
식사값은 얼마 정도? 뭐 식사값은 뭐 천사 완별이긴 하겠지만 네.
네.
매매가에 따라 음.
네.
매매가에 따라서 또는 또 부동산 사장님의 역할이 가장 크다 보니까.
왜냐면 경매는 저희가 법원에다가 바로 이제 다이렉트로 원하는 가격을 쓰면 되는데 일반 매물은 매도자랑 매수자가 있으면 중간에 부동산 사장님 일을 하셔야 되거든요.
그래서 결국에는 내가 매도자하고 얘기를 못 해요.
부동산 사장님이 이렇게 딜를 봐 주시는 거니까.
결국에는이 사장님의 역할이 되게 중요합니다.
부동산 사장님을 내 편으로 먼저 만들고 사장님한테 나는 무조건 살 거니까이 가격을 만들어 주십시오.
라고 하면서 일을 잘 봐 주시면 아이 감사합니다.
고생하셨습니다라고 해서 이제 수급이 좀 드리고 한 번 그렇게 물고를 놓 터 놓으면 물건이 계속 옵니다.
이제 그러면서 지금 제 채널에 이제 어 편집 일을 봐 주시는 PD 님이 계신데 지금 6개월 만에 여섯 개를 지금 돈이 많네.
아이 아니요.
아니요.
돈이 많은게 아니고 상업용 건물이라서 대출이 괜찮아요.
지금 대출이 되게 안 좋은 상황이라고 말씀을 많이 드리는데 근데 진짜 저희 그 수강생들 보면 되게 잘하시는 것도 물론 있겠지만 좋은 지역에 잘 들어보시면 정답이에요.
지금 상업연금 대출이 많이 안 좋아요.
개인 신용도도 보고 또 법인의 재무 재표도 확인을 하고요.
임대협은 또 잘 안 해 주려고 하기도 하고 왜냐면 지금 강남에서 한참 22년도에 강남 그 대료변 2면이 있었던 거 50억짜리 70억짜리 막 사고 팔고 하면서 다 신설 법인으로 대출이 다 나갔단 말이에요.
근데 걔네들이 지금에 와서 어떻게 되냐면 연체가 지금 나오고 있기 시작했어요.
그런 꼬마 빌딩들이 연체가 나오고 이자도 못 갚는 상황이니까 지금 은행계에서는 대출을 지금 많이 잠그고 있는 상황이거든요.
근데 얘네들은 잘 보시면 우량 입지에 공실이 없는 상권에 정말 탄탄한 임차인이 들어가 있고 그리고 내가 기본 이상만큼의 신용도를 갖추고 있다고 하면 대출이 잘 나옵니다.
올해만 저희가 32건의 상가를 매입하고 이제 꼬안 빌딩도 하나가 포함이 되어 있긴 한데 대출이 제일 받은 일반 매물요.
제일 대출이 많이 나온게 몇 %일 거라고 한번 맞춰 보실래요? 80% 80% 업입니다.
업 업이에요? 네.
일반 일반 매물인데 반매인데요.
일반 매물인데 말도 안 되죠.
90%까지 받았고요.
제일 낮게 받은게 한 70%까지.
그게 왜 가능하냐면 좋은 자리에 거래가가 찍혀 있잖아요.
감정을 딱 보면은 감정가가 나와요.
엄청 저렴하게 사면 은행에서 여로 물어봅니다.
뭐라고 물어보냐? 너네 이거 다운 계약서 한 거 아니야? 이거 말이 안 되는데.
소명 한번 해 봐.
이런 얘기를 엄청 많이 들어요.
저희 스터디에서는.
그렇게 사니까 대출이 잘 나올 수밖에 없는 거죠.
어, 실제로 은행에서도 대출을 100% 해 주고 싶대요.
근데 정책상 못 해 주니까 나중에 다시 오면 더 해 주겠다.
뭐 6개월 뒤에 오면 재감정 해서 대출을 더 해 주겠다.
이런 매물도 되게 많고 그렇게 해서 뭐 믿으실지 모르겠지만 후레님도 그렇고 지금 시청하시는 분들도 그렇고 제가 정말 놀라운 사례를 말씀드리려고 합니다.
상가를 샀는데 돈이 오히려 남는다.
남아요.
남고 이자를 은행해 주고도 따박이도 남습니다.
가능할 거라고 보십니까? 어, 예.
뭐 충분히 싸게 산다면네 실제로 가능해요.
가능합니다.
네.
사례를 한번 보여 드릴게요.
빠리 바게트가 들어가는 자리들이 대부분 좋은 위치에 들어갑니다.
동성도 잘 나오고 사람이 좀 많이 살고 그런 지역에 들어가는데 어 실제로 학원, 병원, 의원, 1층에 빵집, 뭐 커피 알뜰살뜰하게 잘 들어와 있어요.
내가도 있고요.
음.
음.
여기를 정말 저렴하게 샀는데 뷰가 너무 좋아요.
이제 꼭대기층 바로 아래칸이었던 거 같아요.
네.
저희 수강생분이랑 이제 같이 임장하고 계약 썼을 때도 같이 갔거든요.
이게 5년 동안 공실이었습니다.
5년 동안 공실.
어, 이분은 분양 받고 한 170만 원씩 따박따박 받던 곳이었어요.
따박따박 받던 곳.
2억 얼마에 분양 받아 가지고 20년 가까이 170만 따박따박 봤던 곳인데 네.
원래는 여기가 제일어 천안에서 학원가로 되게 유명했었던 자리예요.
근데 천안이 어 신도시 신물당이 생기면서 그걸로 많이 이동했거든요.
상권은 늘 이동합니다.
이동하고 나서 여기가 주인은 멀리 살아서 신경을 많이 안 썼어요.
마지막에는 검도 체육관으로 썼었던 자린데 네 검도가 이제 나가면서 애들이 이제 다 빠져나가고 학원 이동을 하니까 주인은 그냥 어 왜 안 들어오지? 그냥 방치.
실제로 일반 매물이 방치하는 경우가 진짜 많거든요.
저희 스터디에서는 절대로 가만히 안 나둬요.
공실이 생기는 즉시 여러 가지 다각도로 임대 활동을 하면서 임대 채우는 거를 많이 하거든요.
자, 그래서 5년 동안 공실이었기 때문에이 건물주인은 되게 답답했던 거예요.
그래서 일반 매물로 나왔죠.
뭐 1억 8천 1억 6천 까입니다.
어 5년 동안 공질이니까 실제로 임장을 가봤는데 먼지가 정말 꾸덕꾸덕 막 이렇게 쌓여 있었어요.
그리고 안에도 이제 너무 시설이 형편이 없었었고 그래서 저희가 얼마에 샀냐면 9,800만 원에 매수를 했거든요.
감정을 딱 넣었더니 은행에서는 1억 1억 6천이었나 이렇게 나왔었어요.
감정가는 이제 두 배 1억 7 8천 나오고 매수가는 이제 9,800에 샀으니까 이거를 어떻게 했냐면 현금으로 전압을 하고요.
바로 대출을 실행해서 풀피가 됐어요.
그래서 대출을 받은 거에서 일부분은요 호실에 대해서 공사를 조금 하고 그다음에 이제 두 칸으로 나눴거든요.
두 칸으로 나눈 이유는 아까 말씀드렸던 공급이 많은 평수를 좀 빼려고 평수가 좀 컸는데 그 정도 평수는 공급이 많은 평수여서 월세를 많이 못 받겠더라고요.
그래서 조금 작은 평수로 나눈 거죠.
나누면서 공사를 좀 해서 월세를 정말 비싸게 맞췄거든요.
3, 165만 원인가 그렇게 맞췄어요.
근데 그 상태에서 저희가 매수할 때는 부동산 사장님들이 70만 원 받기 어렵다고 그랬었던 물건이었거든요.
근데 곰곰히 생각해 보시면 요런 자리들만 좀 볼 수 있고 사람이 많이 살고 학교도 많고 이렇게 공이 많이 없는 지역 그러면서 매도자가 팔 수밖에 없는 요런 물건들을 잘 찾아보시면 아 그 두 가지 포인트를 네 잘 찾아보시면 기회가 되게 많거든요.
대출도 잘 받을 수 있도록 감정가가 높은 거를 저렴하게 사면 플러스 피가 오히려 나오고요.
그다음에 이자를 주고도 돈이 남는 구조.
그 임체인은 또 시설이 많이 들어갔어요.
필라테스 시설이 많이 들어갔어요.
아까 보여 드렸던 설명드렸었던 오프라인에 꼭 필요한 업종들 있죠.
그런게 두 개가 들어갔단 말이에요.
그러면은 100만 폐업이 되면 그 필라테스가 폐업을 하면은 다른 필라테스가 들어오거나 다른 필요이 들어옵니다.
네.
저희 공급판 입장에서는 요런 포인트들만 한두 개씩만 참 잘 잡는다고 하면 진짜 노후 준비는 이거만한게 없는 거 같아요.
제가 실제로 또 요렇게 플러스피를 한게 또 있어요.
아, 또 있습니까? 요게 정답지인데 요거는 좀 집중해서 들어줬으면 좋겠습니다.
지방 여러분들 그 지방을 되게 궁금해하세요.
음.
지방을 되게 궁금해하시는데 지방의 정확한 FM 정답지를 지금 보여 드리려고 합니다.
올해 저희 이제 수강생분이 한 사례인데 자 여기가 진짜 정답지입니다.
앞으로 상가 투자를 하시려면 이런 것만 보시면 좋을 것 같아요.
수도권도 마찬가지고 지방도 마찬가지예요.
자, 잘 보시면 아래쪽에 일자리 산업 단지.
자, 위쪽이랑 오른쪽에는 주거지역 아파트.
상업 지역은 요만큼 누가 봐도 작죠.
누가 봐도 작습니다.
요 정도면.
자,요 상태에서 학교도 많이 있어요.
하나, 둘, 셋, 넷, 다섯.
네.
하나, 둘, 셋, 넷, 다섯.
결국에는 뭐냐? 어디 빠져나갈 데가 없어요.
이분들은 어디 갈 데가 없지 않습니까? 끼겼네, 완전히.
예.
완전 초항아리.
왼쪽에는 개천으로 막혀 있고 아래쪽에 고속도로 막혀 있고 위에도 갈 데가 없어요.
자, 갈 데가 아예 없습니다.
그러네.
양쪽이.
네.
그러면 이분들은 결국에는 여기 와서 모든 걸 다 소비를 해야 돼요.
골프장이든 네.
볼링을 가든 탁구를 치든 병원을 가든 학원을 가든 다 여깁니다.
그렇죠? 자, 여기가 또 배우 세례 숫자가 되게 많아요.
저는 기본적으로 걸어쏠 수 있는 거리를 한 500m 정도를 보는데 500m에 한 5,000 이상 정도는 돼야 좀 할 만하다고 보거든요.
그런 느낌이 완전히 FM 정답지거든요.
아래쪽에는 일자리도 되게 풍부하고.
자, 이곳에 한 계층 전체를 매수했어요.
건물에.
예.
자, 근데 요것도 매도자의 판매 사유가 분명히 있었습니다.
어, 시행사 물건이었는데 그 건물을 이제 다 정리하고 안 팔린 거 하나만 남았었어요.
그래서 안 팔려 가지고 거기를 어, 헬스장으로 헬스장으로 인내를 주고 있었던 상황이었거든요.
그 상태에서 이제 네이버 부동산을 통해서 광고를 내놨었는데 우리 수학생분이 부동산 사장님하고 어, 작업이라고 해야 될까요? 열심히 일을 해서 정말 저렴하게 사는 바람에 84평짜리가 예 84평짜리가 이제 3억 4,700에 매수해 가지고 대출을 받고 뭐 해서 보증금 받고 했더니 이제 돈이 오히려 남는 구조죠.
돈이 얼마가 남냐 한 2천 얼마가 남습니다.
2,000 얼마가 남고 대출이 그니까 105%가 나왔어요.
거기서 은행에서 똑같이 얘기한 거예요.
이 가격 못 믿겠다.
소명해라.
이거는 다운 계약서가 아니고서는 절대이 가격으로 인내가 할 수 없다.
얘도 마찬가지로 매가는 여기고 대출을 더 받고 보증금 받았더니 돈은 2천만 원 남고 그리고이자 빼고 따박이도 남고 기존 헬스장의 세입자를 그대로 놔둔 거예요? 아니면네 기존에 있던 헬스장도 이제 딸각네 그대로 이제 임차인 승계 조건 더 좋은 거는이 물건을 투자할 수 있었던 그분의 더 좋았던 방향이 뭐였냐면 그 헬스장이 내고 있었던 월세 시세가 월세 시세가 원래 시행사에서 임차를 맞추면 되게 높게 세팅되어 있는게 대다수거든요.
근데 조사를 해 봤더니 그럼 앞으로 매년마다 조금조금씩 더 올릴 수 있습니다.
정말 말도 안 되는 구조의 그런 상가.
시세가 낮은데 지금 수익률도 엄청 좋고 음, 월세가 더 올라갈 수 있고 요런 지역들 하시면 좋을 것 같고 좀 일반적이면서 조금 여러분들이 좀 궁금해하는 항아리 상권 되게 조금 요런 것도 투자를 해도 될까요라는 지역의 물건 하나 보여 드리고 또 설명을 이어가 보도록 하겠습니다.
안산을 되게 어려워해요.
자, 그 이유가 뭐냐 다시 보여 드릴게요.
지적도를 클릭하면 주거 지역도 많지만 상업 지역 보시 어떠세요? 넓다.
어 많죠.
어 많아요.
실제로 중앙력 요렇게 분리가 되고요.
여기는 이제 2030 세대들이 놀 수 있을 만한 아 그래요? 자요 아래쪽은 이제 사무실, 호텔 백화점 어른들의 상권으로 분리가 되는 지역이거든요.
하지만 조금 확대를 해서 보면 상가가 엄청 많아요.
자 그러면서 또 뭐냐? 네이버 부동산을 들어가 보시면 그 동그라미 개수 써 있는 거 있죠? 그 물건들.
네.
동그라미 개수를 합쳐보면 한 3, 400개가 넘어갑니다.
그러면은 상가에 대해서 잘 모르시는 분들이 그거를 딱 보시면 어떤 생각을 드냐? 공실이 이렇게 맞나? 투자를 하면 안 되겠다.
이렇게 생각할 수 있어요.
이해합니다.
근데 하지만 현장에 실제로가 보시면 아니 없어요.
그럼 그 매물들은 다 뭐예요? 되게 궁금하시죠? 그 매물들이 대부분 뭐냐? 자연 공실이라고 해서 보통 임대차 기간 얼마씩 계약하시죠? 보 2년이죠.
뭐 짧게 1년도 하겠지만 2년을 계약하다가 내가 나가기 전에 물건을 내놓는 물건들 만기가 만약 예를 들어서 3개월 뒤에 만기데 그때 새로운 임차인을 누가 구하죠? 임대인이 구하나요? 임차인이 구한단 말이에요.
예.
나가려고 잘돼서 나갈 수도 있고요.
안 돼서 나갈 수도 있는데 어쨌거나 임대차 만기 기관이 도래했는데 거를 임대인이 활동하지 않고 임차인이 대부분 활동해요.
그런 물건들이라는 거죠.
실장가 보시면 원래 공시는 많이 없어요.
아, 그럼 어떻게 보면 그게 회전을 위한 기본 디폴트 매물이네요.
예, 그렇죠.
자연 공실이라고 표현을 합니다.
네.
2년치, 3년치 계약을 했다가 잘돼서 나갈 수도 있고 네.
안 돼서 나갈 수도 있는데 그런 것들이 이제 자연 공실이다.
실제로가 보시면 원래부터 덩그런이 그냥 아무것도 없는 사용 흔적이 없는 그런 공실은 많이 없어요.
이거를 여러분들이 좀 관광하고 보시면 안 되는게 실제로 현장을가 봐야 알 수 있습니다.
아, 신기하다.
네.
그래서 뭘 설명드리고 싶냐? 고동이 정말 공부하기 좋은게 여기가 서울에서 접근성이 굉장히 떨어집니다.
실제로 아파트 가격이 한참 올라갈 때 제일 늦게 오은 지역이 안산이기도 해요.
그마만큼 교통도 불편하고 자 다행히도 이제 신한산선이 여기 안산 대장 아파트 옆에 뚫리기 때문에 앞으로는 여의도까지 30분 코스긴 한데 월세가 그렇게 높지 않거든요.
그리고 네이버 매물도 몇백 개씩 둥둥 떠 있으니까 투자하기가 계획이 겁나는데 그러면 이제 이런 지역을 어떻게 투자를 해야 되느냐 아까도 설명드렸지만 첨단 지구에서 설명드렸지만 똑같습니다.
이분들은 갈 데가 없어요.
여기는 초지역 초지동 블록이라고 해서 이분들은 다 여기 가운데를 쓸 거고요.
여기 법원 있고 백화점 있고 다 요분들은 요기를 쓸 겁니다.
네.
자 위쪽도 마찬가지로요 주거 단지는 여기를 쓸 건데 어디 갈 데가 없다는 거죠.
근데 일기신도시를 제가 너무 좋아하는데 안산도 똑같이 30년이 됐어요.
개발 계획 도시거든요.
어, 똑같이 이제 간척 사업을 해서 이제 바다에다 땅을 메꿔 가지고 바둑판처럼 잘라 가지고 예쁘게 만든 도시인데 30년이 됐다는 거는 뭘 이야기하냐면 건물이 오래돼서 사람들이 투자하기를 꺼려하는 것도 있습니다.
하지만 반대로 생각해 보면 건물이 오래됐던 지역들은 다 수도권이고 1기 신도시인데 어 그러면 그런 것들 투자하면 안 되냐? 아니요.
역발상으로 건물 관리가 잘된 거를 투자를 해야 돼요.
그리고 건물이 관리가 잘될 걸로 보이는 것들로 무슨 얘기냐면 자, 30년이 됐는데 30년이 되면 이제 엘리베이터도 다 바꿔야 되거든요.
자, 보시면 업종이 다 예쁘죠? 뭐 미용실, 학원, 병원들 해서 다 예쁩니다.
공실 당연히 없어요.
30년이 됐기 때문에 엘리베이터도 바꿔야 되고 건물 관리도 좀 온전해야 되고 괜찮아 관리가 잘 돼야 얘가 온전한데 작은 건물들 그리고 관리가 안 되는 건물들은 현장에 막상가 보시면 엉망이에요.
그럼 임차인 입장에서는 깨끗한 데를 내가 임차를 얻겠어요? 아니면은 관리가 잘된 곳을 임차를 얻겠어요.
그렇죠.
깔끔한데.
그렇죠.
그런 것들을 보시라는 거죠.
오래된 지역일수록 건물이 오래돼서 노후가 됐기 때문에 장기 수선 충단금을 거두면서 관리가 좀 잘되고 소장님도 조금 일도 열심히 하시고 그런 관리가 좀 잘되는 건물들을 투자를 하면 임차인이 안 들어올 걱정이 없어요.
실제로 없어요.
근데 똑같이 30년 됐는데 얘는 관리가 잘되고 얘는 관리가 안 되고 그럼 얘만 공실인 겁니다.
요것들은 손품으로 확인이 안 돼요.
그래서 요런 것들은 이제 30년 된 지역들 1신 도시 제가 제일 좋아하는 거 철산역 산본 뭐 평촌 범개 그다음에 이제 부천 중동 상동가 보시면 다 똑같습니다.
사람은 엄청 많이 사는데 건물들은 다 오래됐어요.
소위 말해서 다 썩었어.
썩었는데 그중에서도 관리가 잘되는 것들은 다 깨끗해요.
그러면서 엘리베이터가 바꿨는지 안 바꿨는지 주차장은 관리가 잘되는지 그리고 내가 살려는 상가에 주차 대수는 몇 대씩 주는지 요즘엔 주차가 아파트도 중요하지만 상가도 되게 중요하거든요.
조금 사이드에 외곽이 빠져 있어도 내 상가에 주차를 뭐 두 대씩 이상 준다 그러면 거기 임대차는 무조건 맞출 수 있거든요.
결론은 이제 가격이 되게 중요한데 안산 같은 경우도 아까 말씀드렸던 국토 교통 뭐 실거래가가 다 찍혀 있거든요.
길것보다 저렴하게 사면 돼요.
그 기준을 뭘로 잡냐? 아까 제가 장표에서 보여 드렸던 한참 힘들었을 때 22년도, 23년도 그때 가격으로 사면 앞으로는 올라갈 일밖에 안 남았다는 거죠.
장담합니다.
신기하다 이거.
아, 재밌으세요? 아니 이것도 다 지금 수강생분들 사례를 보여 주신 거잖아요.
그렇게 네이버에서 찾아갖고 그 중개 사무 소를 통해서 딜를 해서 그 훌륭한 가격을 받고 대출도 높게 뽑아내고 원금 회수를 또 일부 한다는 거 자체가 되게 좀 재밌습니다.
네.
실제로 지금 하시네요.
예.
그렇게 하고 있고 어 대견하죠.
자랑스럽기도 하고 왜냐면 지금 상반기에만 지금 끝난지 수업 끝난지가 얼마 안 됐는데 벌써 30개 이상 했다는 거 자체가 또 안산 고잔을 보여 드린 이유가 네 대구에서 이제 수강생분이 매주 이제 올라오시면서 물건을 쥐잡듯이 잡아 가지고 어 1억 넘게 깎아서 지금 아까 말씀드렸던 딸각 임차인 승계 자동 승계로 해서 이제 레버리지 스윙을 정말 좋게 세팅을 한 또 사례가 있고 여러분들이 좋아하는 지역에 저희가 대부분은 투자를 다 해 놨습니다.
여러분들 느끼셨겠지만 지도를 볼 때는 항상 지적도를 먼저 클릭을 하고요.
네.
오른쪽에 일자리 주어 단지 또이 하필름이 주어 단지가 재건축 재개발로 장난 아니죠.
상업 지역이 야 이거밖에 없으면 이런 거는 그냥 투플 A급, 트리플 A급에 입지가 되는 거고 이런 데는 사실 아무 데나 사도 아 무슨 얘기냐면 한 번도 매가가 떨어진 적이 없어요.
제가 그 상승 장대랑 하락 장대를 다 모니터링 했는데 가격이 떨어진 적이 단 한 번도 없었습니다.
가격이 매가가 떨어지지 않았다는 이야기는 뭐냐면 월세도 떨어진 적이 없어요.
실제로 1기신도시가 대부분 그렇습니다.
이런 지역 3본 철산역 부천상동 중독에가 보시면 월세도 떨어진 적이 없고 메가도 떨어지지 않고 맨날 맨날 올라갑니다.
앞으로 계속 올라갈 겁니다.
왜? 상가를 새롭게 지을 땅이 없거든요.
어디다가 짓죠? 없습니다.
어디에 짓죠? 없습니다.
답이 없습니다.
네.
상가가 땅 새로지 땅이 없어서 무조건 일로 갈 수밖에 없어요.
그러면 이제 바닥 권리금도 있을 것이고 시설 권리금, 영업 권리금 있을 것이고 그러면 100만 폐업 시대라고 하면이 개 중에 어떤 분들은 뭐 프랜차이즈가 잘못됐든 자기의 영향, 본인의 영향이 잘못됐던 폐업이 있을 수 있겠죠.
그 임대인은 신경 쓴다 안 쓴다.
안 씁니다.
철거하신 업체들, 인테리어 업체들만 고마운 상황인 거죠.
임대인은 알아서 그냥 알아서 그냥 편안하게 노후 준비가 되면서 자, 얼마 전에 이런 사례도 있었어요.
범죄에 아까 말씀드렸잖아요.
범죄에 보시면 학원 있지 않습니까? 상남자님 팔까요, 말까요? 고민하시더라고.
팔까요, 말까요? 절대 팔지 말라고.
아, 이런 데는 새로질 땅도 없고 보시면 일자리에다가 관공서에다가이 봐 보세요.
다 아파트인데 이게 맞나요? 아니요.
왼쪽에 보면 일자리 또 있어.
정말 FM이거든.
정답지.
일자리 주어 단지 적당한 상업지 학원가.
자, 오른쪽에 보시면 또 일자리 이거는 대한민국에서 이런 거는 진짜 찾기가 어렵거든요.
이런 거는 팔면 안 됩니다.
돈이 급해서 없쩔 수 없은 뭐 그때는 뭐 모르겠지만 요런 것들을 팔까요라고 얘기하시는데 절대 안 되는 요런 요런 입지들은 투자를 하시면 너무 좋죠.
따박따박도 나오면서 매도 차익이 또 자동으로 생기는 금리가 7% 뭐 8%일 때도 계속 올랐다.
그럼 대전 둔산동 같은데도 지금 비슷하거든요.
아 둔산동요? 둔산동 한번 볼까요? 그런데도 마찬가지입니까? 요런 지역도 보면 바로 그냥 지속도를 클릭해 보면 오른쪽이 엄청 아파트 많잖아요.
자, 그다음에 이렇게 1층은 사람들이 다니는 동선만 투자를 하기 아 투자를 한다.
사람들이 다니는 길만 동선이 좋기 때문에 실제로 역을 이용하니까 뭐 요런 식으로 횡단보도를 끼고서 요런 식으로 많이 왔다 갔다 할 거예요.
그러면은 사거리들, 코너 쪽들 요런 데가 아마도 1층은 가장 비싸겠죠.
근데 하지만 제가 지상층 말씀드렸잖아요.
네.
지상층을 자꾸자꾸 말씀드리는 이유가 있어요.
동선에 영향이 없다 보니까 바깥쪽에는 학원병원 의원 깨끗한게 들어가고 안쪽에는 먹자, 놀자, 자자 요런 이제 유흥 같은 것들이 들어간단 말이에요.
코너 쪽에는 지상층이 뭐 만 원, 2만 원 정도 전용 평단가로 비싸겠지만 안쪽에도 나쁘지가 않아요.
시세가 비슷비슷할 거거든요.
요런데도 거래된 시세를 체크하고 그다음에 하나 더 나가서 경매 낙찰가를 체크하고 걔보다 비슷하거나 더 낮은 수준으로 매수를 하면 됩니다.
요런 둔산동도.
자, 무조건 됩니다.
여러분들 그 1층을 되게 좋아하신단 말이에요.
1층을 왜 좋아하실까 곰곰히 생각해 보면 공시를 피할 수 있다.
1층을 좋아하는 이유가 뭐라고 생각하세요? 호랭이 님은 뭔가 공실이 안 날 거 같아서 공실이 안 날 것 같은게 가장 크고 사람들이 쉽게 이렇게 많이 왔다 갔다 하는 쉬울 것 같다.
동 근데 1층은 진짜 좋은 동선은 뭐 한 평당 뭐 60만 원 50만 원도 받지만 거기에서 횡단보도에서 살짝만 벗어나도 그 반도 못 받는 경우가 허다하거든요.
실제로 보여 드릴까요? 자 절대로 투자를 하시면 안 되는 지역은 이런 곳입니다.
딱 봐도 좀 세한대요.
딱 봐도 세야죠.
네.
실제로가 보면 이제 다 공실이고 투자를 하시면 안 돼요.
감정가가 10억이니 뭐 30% 빠졌니? 안 됩니다.
무조건 안 돼요.
감정가는 대출을 회수하기 위한 목적으로 감정가가 뻥튀이 되어 있다고 보시면 되고 일반 매물이 대출이 안 나오는 이유는 이자만 회수를 하면 그만이기 때문에 네.
그래서 감정가가 높게 안 나오는 그런 맥락이에요.
그래서 1층을 설명을 또 드려 보면 아, 요런 식으로 미사 강변 요런 식으로 이렇게 올라가시거든요.
그러면 이제 8번 출구, 7번 출구, 9번 출구 해서 요렇게 어 11자 라인으로 쭉 사람들이 많이 다닐 거예요.
그럼 여기까지가 딱 좋은 거고 그럼 횡단보도를 사람들이 많이 이용하실 거거든요.
정확하게 여기까지만 그냥 비싼 자리인 거예요.
딱 봐도 좋아 보입니다.
근데 뭔 얘기를 드리고 싶냐면 사람들은요 길만 간다는 거죠.
오른쪽에는 갈 일이 없어요.
사실상 이쪽이 경매가 나온 적이 있거든요.
아,이 오른쪽에는 오른쪽에 사람이 갈 일이 없어요.
그러면은 저 끝에는 만약에 30만 원 정도를 받는다고 하면 이쪽에는 20만 원 그 이하로 확 떨어집니다.
아, 네.
그래서 1층은 동선 때문에 더 어려워요.
솔직히 1층은 초보자가 하기에는 힘든 구조를 갖고 있어요.
이런 동선에 대한 이해 이해가 없으면 투자를 하시면 안 돼요.
지상층은 왜 제가 자꾸 지상층을 강조하냐면 비슷비슷해요.
월세가 코너 쪽에는 뭐 한 만 원, 2만 원 정도 더 비싼 거고 안쪽에는 다 비슷비슷합니다.
그리고 1층이 더 안 좋은 이유가 뭐냐면 지금 금리가 아까 말씀드렸듯이 신설 법인으로 받으면은 4% 초중반이 나오고 개인으로 받으면 3% 후반이 나온다고 말씀드렸는데 네.
1층이 거래가 되려면 아까 말씀드렸던 거래가 되는 수익률이 있지 않습니까? 그럼 1층이 한 4% 정도로 거래가 된다고 하면 이자를 받으면이자 금리가 더 높아서 대출을 받고 이자를 내고 순수 남는 따박이를 계산해 보면 수익률이 더 안 좋아요.
3%밖에 안 나와요.
음.
그러면 결국에는 뭐냐? 내돈는 엄청 많이 들어가게 되고요.
실제 투자금 엄청 많이 들어가게 되고 남는 따박이가 별로 없어요.
그럼 1층은 뭘 봐야 되냐? 매도 차익만 벌 수밖에 없는 거죠.
따박이가 거의 없어요.
근데 따박이도 되게 중요한데 예, 상가는 따박이가 되게 중요한 수익형 상품이잖아요.
그렇기 때문에 1층은 진짜 어려운 거예요.
돈은 7천만 원, 1억 넘게 들어가는데 남는게 너무 찔끔 남고 그렇다고 해서 뭐 나쁜거다 이런 건 아니지만 왜냐면 나중에 팔 때는 매도 차익을 좀 기대할 수 있거든요.
1층은.
그래서 1층이 솔직히 더 어려워요.
그럼 반대로 한번 질문드리면 그러면 고층은 어떻습니까? 프라자산가에 뭐 6층, 7층이라든지 3층 이상은 거의 대부분 다 똑같아요.
3층 이상은 뭐 꼭대기층이라든지 뭐 20층이든 30층이든 다 비슷비슷해요.
오히려 고층일수록 더 인기가 많은 것들은 사무실 뷰가 좋잖아요.
3층부터는 거의 다 비슷합니다.
그래서 지상층을 제가 투자를 권유하는 이유도 그렇고 우리 소강생들한테도 지상층을 많이 보라고 하는 이유가 저도 마찬가지로 1층이 물건이 하나도 없 하나도 없습니다.
1층은 말씀드린 것처럼 돈은 많이 박히는데 따박이가 안 나와요.
재산세 내야 되죠.
뭐 건물 뭐 뭐 세금 내야 되고 뭐 내고 뭐 하면 남는게 없어요.
그렇잖아요.
이제 요거 원금 해수가 또 답이 없어요.
원금 해수하려면 수익률이 월등이 높거나 매도 차익을 통하거나 아니면 재감정을 받아서 대출을 더 받거나 해야 되는데 그게 안 그 구조가 안 나옵니다.
지상층은 또 저렴하게도 살 수 있고 그 동선에 대한 이해하도 필요도 없고 그냥 거래 가격만 알고 있으면은 하셔도 돼요.
그래서 초보자분들한테 추천드리는 거는 아 지상층이에요.
실거래가만 확인하시고 지금 보여 드린 사례가 다 지상층 사례였잖아요.
음.
2층 이상입니다.
또 한번 강조해서 말씀드리.
네.
3층 정확하게는 3층 이상입니다.
3층상.
아, 왜냐면 2층은 강 가만히 생각해 보시면 2층까지는 저희가 간판이 눈에 보여요.
그러면은 2층에 대한 월세가 1층에 좀 꼬리 정도는 따라간다고 보시면 돼요.
네.
근데 잘 생각해 보시면 3층부터는 뭐가 있었는지 기억이 안 나요.
안 나요.
그렇죠.
그냥 평소에 다니던는 거지.
그냥 길 다니면서 빵사 먹고 커피 마시면서 3층이 이렇게 찾아보나요? 뭐가 있었는지 기억 좋다 못 하실 거예요.
근데 2층은 보이거든요.
그래서 2층까지는 저희가 좀 싸게 투자하기가 어렵고 3층 이상부터 3층 이상부터는 진짜 재밌는 물건들이 많습니다.
그러면 이게 빈 공실인 경우에는 그런 업종 같은 건 어떻게 아 너무 좋죠.
고민을 하세요.
저는 지금까지 다 공실만 매수했거든요.
아까 보여 드렸던 5년짜리 공실 이런 거.
공실이 좋은 이유가 첫 번째 잘 깎인다는 거.
그렇죠? 그리고 경매도 낙찰 가율이 많이 떨어진다는 거.
왜냐면 공포에 대한 공실에 대한 공포.
그러면 그거를 어떻게 채울 수 있냐라는게 되게 궁금하잖아요.
그러면 얘가 공지된 이유를 현장에서 파악을 하시면 되는데 어 쉽게 설명드리면 지금 오늘 제가 보여 드렸던 사례들이 공통점이 있었어요.
주거 지역에 사람이 굉장히 많았고요.
주거 인구조차도 되게 많았고 상업 지역도 이제 뭐 어느 정도 수준에서 있었었고 그러면 걔가 공실된 이유를 찾아야 되는데 평수가 걔만 인기가 없는 건지 그러면은 인기 있는 평수를 만들면 된단 말이에요.
아니면 정말 옛날처럼 덩그러니 그 시멘트 막 나와 있고 막 천장 오픈형 되어 있고 바닥 다 이렇게 다 철거되어 있고 그 상태는 솔직히 강남 아니고서는 힘들거든요.
철산력 아니고서는 그 임대 채우기가 힘들거든요.
음 우리가 싸게 살려면 살짝 외곽으로 양보를 해서 벗어나서 투자를 해야 되는데 아까 보여 드렸던 천안처럼 그런 지역이 싸게 살 수 있었던 이유가 얘를 뒤벨로 팔 수 있는게 기술을 되게 많이 접목시킬 수 있거든요.
예.
저 같은 경우는 또 저와 제 수강생분들은 이렇게 많이 합니다.
그냥 공시를 기본 공사는 다 해요.
바닥, 데코타일, 천장, 텍스 마감, 조명 요렇게 해 가지고 사진 찍었을 때 예쁘게 나오게끔 임대도 마케팅의 영역이 되게 많이 포함이 되는데 그 정도로만 해라도 웬만큼은 임대차를 맞출 수가 있어요.
그게 가장 쉬운 방법.
자, 두 번째로는 주차를 어떻게든 붙여 줘서 임차이 좋아하게끔 만든다든지 그다음에 건물을 어 뭐 렌트 프리를 준다든지 뭐 요런 것들이 이제 좀 작기 소리긴 한데 어쨌든 제일 중요한 거는 덩그러니 공실로 방치되어 있는 것들은 부동산 사장님이 손님을 모시고 와도 기분이 별로 얹지 않습니다.
그게 좀 상막한 그런 공포의 기운이 닥치기 때문에 사인이 안 나와요.
결국에는 심리가 적용이 되거든요.
임차인 입장에서 상가를 쭉 벌어 다니는데 어 다른 공실은 그냥 공 덩그런이 방치되어 있는데 얘는 주인이 신경 쓸게 티가 나네.
예쁘게 잘 바꿔 놨네.
어 번호키도 달라져 있고 그러면서 이제 싱크대도 있고 어 뭐지? 요러면서 사인이 나오는 겁니다.
제일 쉬운 방법 중에 하나예요.
그런 게.
그러면 어떻게 하시면 되죠? 싸게 사서 인테리어 비용까지 같이 산출 한 다음에 그다음에 수익률을 계산하시고 그다음에 매도 차익까지 확보를 하고 투자하시면 절대로 실패할 수 없죠.
서울은 땅값이 많이 좀 반영이 되는 느낌이 있어요.
수익률은 좀 의미가 없습니다.
무슨 얘기냐면 아 지금 똑같은 얘기를 또 하고 있는데 새로 상가를 지을 땅이 없다 보니까 수익률이 안 나오더라도 그 집합 상가가 보통 땅을 지분으로 몇 평씩 갖고 있잖아요.
그 개념이 조금 더 있어요.
장기적으로 같이 투자를 한다는 거죠.
그래서 서울은 저희가 좀 프로그램 저희가 이제 프로그램을 쓰거든요.
네이버 부동산에 물건이 많기 때문에 툴를 활용해서 금매물들을 좀 빨리빨리 많이 봐야 돼요.
서울 쪽을 좀 많이 찾아보면 사실상 거의 투자할 만한 지역이 없다.
월세 현금 흐름도 나오면서 매도 차이까지 같이 봐야 되기 때문에 정말 저렴하게 사야 되는데 서울은 그렇게 싸게 나오지가 않는다.
싸게 살려면 경매 공매, 신탁 공매를 좀 활용을 하시는게 좋아 보입니다.
그 어떻게 보면 약간 땅을 산다 이런 개념으로 아 예 서울은 아무래도 그런 개념이 조금 더 많습니다.
상가임에도 불구하고 아 역시 쉽지 않아 서울 그죠 아파트도 쉽지 않은데 장가도 쉽지 않네요.
이게 이게 투자자들 돈이 없다 보니까 쉽지가 않습니다.
아까 그런 뭐 안산이라든지 그죠.
그 천안 되게 좋지 않습니까? 그런 거네 천안은 솔직히 좀 너무 멀리 갔고 이제 사례를 사례를 플러스피 사례를 보여 드리려고 간 건데 거기까지 안 가시더라도 뭐 부천 이렇게 신도시부터 괜찮아요 사실.
일기 신도시부터 지금 좀 추천드리고 싶은 지역이 아까 말씀하셨던 뭐 청락 그다음에 검단은 시간이 좀 필요하긴 합니다.
왜냐면 신도시가 지어지고 한 10년 정도가 지났을 때부터가 좀 포인트거든.
수작 포인트.
그럼 예를 들어서 지금 옥정신도시 옥정신 도시가 약간 안산하고 느낌이 비슷해요.
사람도 많은데 상가도 엄청 많아요.
맞아요.
예.
근데 지금 바닥입니다.
바닥입니다.
그래서 이번에 스터디하면서 어 상가 세채를 매입했거든요.
분양가는 2천만 원인데요.
아 1천만 원 이상인데 저희가 매수한 가격은 500만 원 초반대 상당.
예.
전형 가격으로.
근데 왜 그걸 못 하냐면 공실에 대한 무서움 어떻게 맞춰야 될지 잘 모르니까.
그러니까 안 배우고 인장을 많이 안가 보시고 투자를 많이 안 해 보셨으니까 당연히 무서운 건 이해합니다.
하지만 막상 현장에 가서 얘가 왜 공실이지? 그거를 좀 파악하고 매매가만 저렴하다면 여러 가지 잡기술을 이용해서 따박이도 만들고 또 향후 매매 차이까지 기름다운 지역이라고 생각합니다.
따박이 좀 귀엽다.
따박이 아 저희 수강생 아 저희 그 구독자분들 애칭이기도 합니다.
따박이네 요즘에 또 좋은 지역이 파주 목동 그런 쪽 그런 쪽도 되게 좀 좋아 보이고요.
신도시에서도 공실이 지금 사라지고 있는 지역 그런 지역이 정말 알짜백이거든요.
분양가는 높은데 들어올 사람이 없다 보니까 주인들이 버티다가 버티다가 버티다 못 해서 나쁜 월세를 받는 임차인이 있는 지역이 신도시거든요.
네.
배옷 이런 거.
배옷에도 이번에 저희가 두 채 매수를 했습니다.
분양가는 엄청 높아요.
그러면은이 사람들 분양가 때문에 이자를 빼고도 따박이가 남아야 되니까 월세를 이만큼 받아야 되는데 이게 쉽나요? 어렵단 말이에요.
이렇게 들어와서도이 임차인이 못 버티고 나갑니다.
그럼 다음 임차인은요 월세로 나오고 그다음 임차인은요 월세를 계약을 해야 돼요.
그러다 보면 서로 경쟁하다 보면은 정말 저렴하게 월세를 받는 주인이 있어요.
그게 이제 나쁜 월세라고 하거든요.
그렇기 때문에 요거를 사더라도 따박이 갔서 저렴하지만 따박이 안 나와서 못 사는데 요럴 때는 공실이 더 좋죠.
지금은 공실이 없거든요.
10년이 이제 딱지나 가지고 지금 배고서를가 보시면 기가 막힙니다.
나쁜 월세를 빼고서는 오히려 공시를 더 좋습니다.
30평대 이상의 지상층 물건을 저렴하게 산다.
그러면서 인기 있는 평소로 구색을 갖춰 놓고 임대 활동을 한다.
그러면 수익률도 맞추고 안전 마진도 확보하고 배옷 너무 좋습니다.
은퇴 걱정을 안 할 수가 없고 또 애들한테 나의 은퇴를 바뀌기도 좀 애매하고 결국에는 애들은 애들의 삶이고 저희 부모들은 부모가 알아서 은퇴 준비를 해야 되는데 이게 지금 뭐 한 달에 한 280만 원에서 300만 원씩 숨만 쉬셔도 나가는 구조란 말이에요.
인플레이션 때문에 생활비는 계속 늘어날 거고 요거를 한 15년 정도 20년 정도를 더 써야 되는데 왜냐면 저희가 은퇴하고서도 80세까지 90세까지 살아야 되잖아요.
근데 그게 필요한 돈을 계산해 보면 7억 이상이 필요해요.
근데 근데 이거를 어떻게 준비하지? 답이 없습니다.
솔직히 저는 상가 투자가 제일 안전환하다고 생각을 해요.
겉부터 먹는게 아니라 지금부터 좀 올바른 생각과 올바른 투자 방향으로 현장에 좀 나가 보시고 경매가 싼게 나와 있으면 사람이 많이 사람이 많이 안 사는 지역은 아예 그냥 버리시고요.
그리고 내가 잘 모르는 모른다 모르는 상권이다.
그런 데는 좀 제혀두고 공실이 많은 지역에는 그냥 가지 마시고요.
저도 맨날 얘기하는데 공실이 많은 지역은 안 해요.
아까 지금 보여 드렸던 지역은 공실이 다 없어요.
신도면은 공실이 사라질 때까지 좀 좀 느긋하게 기다리셨다가 느긋하게 기다리셨다가 공실이 사라질 때 쓱가 보면서 어 공실이 좀 사라지는구나 그러면 그때 하나씩 하나씩 투자하시는 거 그런 식으로 하면서 은퇴 준비를 해야 되지 않나? 일을 안 해도 100만 폐업 시대여도 그들끼리 폐업하는 거고 제가 폐업하는 건 아니고요.
그들의 영향이 다른 거지.
저희는 올바른 지역에 수도권 내에서도 정말 탄탄한 입치 아까 말씀드렸던 뭐 좋아하시는 철산력 뭐 둔산동 요런데 하나씩 하나씩 좀 인기 있는 평수로 건물 관리가 잘 되는 곳에 집합 건물이다 보니까 그런 곳들에 하나씩 두 개씩 쌓아 나간다고 하면 숨만쉬도 한 달에 한 500만 원씩 지금 뭐 500만 원 1천만 원 만드신 수강생분들 계시거든요.
근데 그분들은 목말라 해요.
너무 재밌는 거지.
너무 재밌는 거지.
네.
이렇게 쉬웠나 해보면 별거 아니거든요.
어떤 상황이 벌어지냐면 처음에는 내가 모르고 겁 먹고 두렵지만 한 채 두 채씩 하다 보면 이제 상가를 살 수 있는 눈이 장착이 되거든요.
그때부터는 연글을 하지 못해서 이제 돈이 없어서 이제 잠이 안 오는 그런 상황이 옵니다.
돈이 없어서 더 힘들어.
투자하고 싶은 물건을 널렸는데 돈 되는 물건을 널렸는데 돈이 없어서 힘든 상황.
네.
대부분 다 그런 상황을 맞이하고 있어요.
그리고 아름다운 시기에 좀 하나씩 하나씩 공부를 하신 다음에 네.
예.
투자를 하시면 너무 좋지 않을까요? 근데 진짜 아름다운 시기인 거 맞는 거 같아.
정말 아름다운 시인 것 같습니다.
지금 왜냐면 어수하거든요.
지금 뭐 누가 지금 상가를 하는시기이가 저는 살기는 맞다고 보거든요.
네네.
우리 아파트 시기로 따지면 23년도 초.
네.
맞습니다.
그런 느낌으로.
네.
변곡점인 거 같아요.
확실히 좀 바닥이지 않나? 앞으로 이자가 더 떨어지고 또 이제 월세가 앞으로 또 인플레이션에 계속 올라갈 텐데 그러면 상가 가격은 또 제이커브가 나올 수밖에 없어.
이렇게 날라가는 겁니까? 요건 조금 어 이건 조금 아닌 거 같은데 이게 이게 코로나데 이건 조금네 과격한 표현이긴 한데요.
네.
좀 극단적인 좀 그래프이긴 한데 어쨌든 지금부터 준 좀 준비를 해 놔야 네 예 좀 올바르게 한 채씩 두 채씩 사실 수 있지 않을까 솔직히 2년 지면은 늦었다고 봐요 저는.
맞아요.
그때는이 뭐 김 금리 이제 안정화돼 갖고 내려가 있는데 그때 뭐 다 알지 사실 앞으로이 금리가 떨어진다는 건 누구나 다 알고 알고 있지 않습니까? 지금 시장 경제가 너무 안 좋으니까 금리를 낮출 수밖에 없고 그리고 돈을 또 풀 거란 말이에요.
돈을 풀면은 그 돈이 어디로 가죠? 결국에는 상가한테도 흘러 들어올 수밖에 없어요.
루블님이 하신 이야기가 기억이 났습니다.
2년 뒤, 3년 뒤에는 내가 판 걸 네가 살 거다.
저는 이게 딱이 한마디로 딱 정의가 된다고 보거든요.
딱 정리가 됩니다.
2, 3년 후에 내 거 살 거다.
네.
맞습니다.
정확한 거 같습니다.
예.
그렇지 않을까요? 네.
공포를 기회로 바꾸려면 결국에는 요행이 아니라 스스로 좀 움직이셔야 되는 건 맞아요.
본인이 눈으로 봐야 이거를 깰 수 있거든요.
진입 장벽이 높은 것도 압니다.
제가 해 보니까 첫 물건 투자하기까지가 마음의 벽이 너무 높아요.
그러니까 이거를 조금 움직이셔야 되고 요행은 없습니다.
저는 진짜 요행을 좋아하는 사람인데가 보시고 이동 인구로 한번 살펴보시고요.
어, 매출도 요즘에는 프테크가 너무 좋아서 그 오픈업 같은 거 활용하시면 매출의 총량을 보지 마시고 이렇게 추위를 보시면 되거든요.
아,요 지역에 매출이 올라가고 있구나.
요 지역에 매출이 떨어지고 있구나라는 거를 프로테크를 활용해서 좀 살펴보시고요.
아, 업종별로도 가능하군요.
네.
오 그러면서 공실률이라는 거는 어떻게 조사하냐면 아 별거 없어요.
1층은 1층만 보시면 돼요.
왜냐면 1층은 제가 동선에 따라서 너무나도 투자 포인트가 다르다고 했잖아요.
1층에 투자하고 싶으신 분들은 정말 동선이 잘 나오는 것만 투자를 하셔야 되고 어렵다고 말씀드렸어요.
지상층을 아무래도 많이 투자를 하실 거기 때문에 꼭대기층부터 쭉 내려오시면서 상가가 몇 개나 공실인지 그러면서 한 10%가 안 된다.
그러면 적극적으로 한번 투자를 해 보시는게 좋지 않을까? 음.
그리고 현장을 가시는데이 맨날 손품도 손품이지만 무조건 움직이시라는이 이야기가 내가 살고 있는 지역에 유동 인구가 많은 시간대가 있을 거예요.
그러면 저 같은 경우는 투자를 하려면 그 지역에 한 못 해도네 번 정도는 방문을 하거든요.
네 번.
어떤 식으로 하냐면 평일에 오전에 한 번 저녁에 한 번 또 주말 상권일 수도 있기 때문에 주말에도 오전에 한 번 또 저녁에 한 번 이렇게 좀네 번 정도를 방문하셔서 그 지역이 좀 살아 있는지 실제로 눈 조사로 통해서 그렇게 하시면 좋고 네 아까 말씀드렸던 건물 상태를 점검을 이제는 무조건 하셔야 돼요.
이게 어떤 건물들은 이제 엘리베이터 교체 안에서 건물이 멈춰 있는 것도 있습니다.
싸다고 그렇게 관리 안 되는 거 들어갔다가 같이 죽게 되는 거니까 그런 상태를 좀 접근하셔서 잘 보시면 좋을 것 같고 아무래도 마지막은 이제 수익률이잖아요.
저희가 상가 투자는 따박이도 나와야 되고 매도 차액도 가져야 되니까 스스로 엑셀 표에다가 좀 정리를 해 가면서 월세 100만 원짜리 상가가 내가 절대 수익률 지금 기준으로 이자가 4% 초반 나오니 수도권에 안정적으로 8% 나오면 투자를 할 거야.
좀 스스로 기준을 딱 정리하시고 나는 안정적인 상권의 7%여도 만족해.
딱 정리하시고 이제 매가를 산정하시고 입찰 또는 매수 의향을 제출하시면 되겠죠.
그렇게 해서 정리를 좀 하시면서 투자를 해 보시면 좋지 않을까? 요즘에 또 유튜브에도 정보가 너무 많으니까요.
그렇게 좀 현장을 통해서 현장 방문을 통해서 매수를 하나씩 하나씩 해 보시면 좋지 않을까 생각합니다.
이게 사실 공포에서 기회 확신으로 넘어가는게 생각보다 그렇게 길지 않고 생각보다 어렵지 않습니다.
너무나 지금 시기가 좋아 가지고 제가 라이브 강의도 이제 매주 하고 있고 또 유튜브 뭐 촬영도 이제 계속 해서 올려 드리고 있지만 방해에 앉아서 이거를 중보 정보를 습득하고 보는 것하고 실제로 제가 현장에 나가서 조사하는 것하고는 진짜 너무 다르거든요.
그렇죠.
네.
노후 준비를 위해서라도 우리 가족을 위해서라도 우리 자녀들을 위해서라도 현장에 직접 나가셔 가지고 부동산 사장님들하고 이런저런 얘기 하시면서 준비를 하나씩 하나씩 당장 지금부터요.
이자가 더 떨어지기 전에 무섭습니다.
솔직히 지금 같은 황금시기가 언제 사라질까 무서워요.
그때 가면 절대 못 사거든요.
이 가격이 적어도 올해는 기회가 있을 거라고 보기 때문에 예 지금부터라도 이제 부동산에 좀 방문하셔 가지고 하나하나씩 좀 물건을 많이 좀 보시면 좋지 않을까? 상가는 황금성 때문에 꺼려 준다.
아, 그렇죠.
안 팔리지 않냐? 안 팔리지 않냐? 급할 때.
네.
급할 때 바로 팔리면 주식해야지 뭐 어떻게해요? 그거는 부동산이니까 어쩔 수 없는 거는인지를 하셔야 될 것 같고 대신에 잘 팔리는 상가가 어떤 상가인지 아마 궁금하실 거예요.
잘 팔리는 상가라고 하면은 단적으로 조금 빠르게 판단하실 수 있는게 뭐냐면 디스코 벨륨의 부동산 플래닉 같은 그런 프로테크를 찍어 보시면 거래가 많이 있는 지역이 있습니다.
엄청 쉽게 찾아낼 수 있어요.
단적으로 그렇게 접근하시면 아이 지역은 상가가 거래가 많이 일어나네.
그렇게 접근하시면 되는 거죠.
그거는 강남 거래하는 거랑 강남에 꼬마어빌딩 거래하는 거랑 똑같은 맥락인데 내가 상가를 샀는데 안 팔릴 거 같잖아요.
어 그러면은 팔리는 지역이 어딘지 알아야 되는데 그거를 당장 내 눈앞에 표본을 확인할 수 있는 거는 프로테크입니다.
음 엄청 쉽게 볼 수 있어요.
아 예를 들어서 아까 고전동 보시면 밸류맵 디스코 보시면 어 거래가 되네.
몇 년 거래가 됐지? 그다 찍히거든요.
어 그러면 요런 데는 관리가 잘 되는 물건을 내가 사서 팔 수 있겠네.
요렇게 단편적으로 이해를 하시고 투자를 하시면 됩니다.
자, 보시면 아까 설명드린 거랑 똑같아요.
지금 일자리만 안 보일 뿐인데 주어지 굉장히 풍부하죠.
상가 주택 여기 오른쪽이 좀 끝에 있고 위쪽에도 주어지가 굉장히 풍부하고요.
여기도 아마 네이버 부동산을 찍어 보면 동그라미의 매물들이 많이 떠 있을 것 같긴 합니다.
그러면 1층은 요런 코너바리 쪽 올리브형 파리바게트 요런 이디아 커피 요런 자리가 아마 비쌀 거고요.
1층을 투자하기보다는 지상층을 투자하시는데 자 요런 쪽요 가운데 길은 아마 사람만 다닐 수 있고 차가 못 다니는 그런 길 같아 보입니다.
요런 자리들.
요런 자리들이 로데오길이라고 해서 진짜.
요런 자리들이 로데오길이라고 해서 아마 야장 깔고 어 음식들 뭐 외식 요런 거 많이 할 것 같아요.
이렇게 구름다리를 통해서 오시면 아 요런 자리들은 지상층에 투자를 하셔도 되죠.
대신에 단 동네가 오래됐기 때문에 반드시 체크해야 될 어 체크해야 할 건물의 관리 상태.
엘리베이터도 확인 한번 해 보시고 또 장기수 충단금 걷고 있는지 그리고 내가 살려는 상가에 옆에 이웃 4천도 되게 중요하거든요.
오늘 그 말씀을 안 드렸네.
한개 전체층을 사 버리면 옆에 뭐가 들어오던지 의미가 없는게 내가 알아서 요리를 할 수가 있는데 내가 살려는 상가가 만약에 20평이면 30평이면 그 한 칸이고 그 옆에는 다른 엄청들이 또 얼마든지 들어올 수 있거든요.
그런 것들은 저희가 요리가 안 되는 경우가 있어요.
음.
최근에 제 사례인데 음식점인데 코인 노래방이 들어오고 싶어서 대기가 들어왔거든요.
그래서 보증금 1천만 원과 월세 10만 원을 더 올렸습니다.
근데 오케이를 했어요.
들어오고 싶대요.
그래서 실세로 나왔는데 본사에서 너무 좋대요.
언제부터 시작하시면 되냐고 해서 계약서를 쓰려고 했는데 못 했습니다.
이유가 코인 노래방이어서 들어오려면 옆에 학원이 없어야 되는데 바로 옆에가 사무실에서 영어 학원으로 바뀌었어요.
아 그러면 못 들어옵니다.
못 들어와요.
법적으로.
예.
아, 네.
그래서 옆에 뭐가 들어와 있는지도 되게 중요해요.
예를 들어서 유흥 지점이 들어와 있으면 뭐가 들어오겠어요? 옆에 막 7080 유흥주전 노래부터 쫙 다 들어 있으면 내가 매수하려는 상관은 그들과 비슷한 유형의 업종밖에 못 받아요.
그런 것들을 유념해서 보시면 돼요.
단, 다른 층은 상관이 없다.
요거는 명백하게 말씀드릴 수 있습니다.
아, 층만 다르면 돼요.
층만 다르면 괜찮습니다.
결국에는 내가 사용하려는 그 상가에 그 층의 분위기가 되게 중요하기 때문에 네.
다른 층은 괜찮아요.
음.
음 옆에층만 최소한 옆에층만이라도 좀 깨끗하고 좀 조용하고 무난한 그런 상가들이 좀 사용하고 있다면 투자하기가 좀 괜찮죠.
유흥 상가들이 쫙 있으면 나는 똑같이 유흥으로 가거나 정말 저렴한 사무실 밖에 못 맞춥니다.
더 유흥으로 가는 거지.
더 유흥으로 가든지.
네.
아, 그리고 지금 말씀드리면서 잠깐 생각이 난게 있는데 많은 분들이 노인 인구가 더 많아지고 학원은 길게 못 볼 것이다라는 얘기들을 많이 하세요.
당연히 맞습니다.
그러면 저도 좀 길게 보았을 때는 학원 상가는 한 10년 정도를 보고 있어요.
그 결국에는 이제 아이들이 안 태어나고 학원이 점차 없어지면서 그러면 월세가 빠질 거 아니냐 또는 다른 업적으로 무엇으로 바뀔 것인가에 대한 퀘션이 정말 많거든요.
실제로 지금 대구라든지 지금 대구를 보고서 말씀드리는 건데 그런 지역들의 학원이 사라지고 뭘로 들어왔는지 혹시 감이 잡히시나요? 아니 전혀 감이 없죠.
복귀를 지금 해보고 있는데 어떤 식으로 바뀌고 있냐? 어르신들이라는 표현은 좀 그렇고요.
어쨌든 형님 누님들이 지금 반가 후에 쓸 수 있거나 아니면 이제 일을 안 하실 때 그때 뭘로 하냐면 이제 다구라든지 그런 체육 동호회 동아리 요런 것들로 지금 많이 막히고 있어요.
사람이 엄청 많습니다.
탁구장 같은 거 왜 그런 것들 취미 생활 할 수 있을 만한 것들 그다음에 이제 막 교회라든지 사무실이라든지 그런 식으로 다 바뀌고 있어요.
그렇다 이야기는 뭐냐면 학원이 경쟁이 센 지역은 월세가 높았을 것인데 노인 인구가 많아지고 이제 고령화 시대에 접어들면서 그런 학원 업정이 빠져나가고 새로운 트렌드의 체육 시설, 동호의 활동 시설이 들어오면서 월세는 아마 점진적으로 내려갈 것인 것 같다.
그런 것도 한번 말씀드리고 싶었습니다.
예.
중요한 포인트는 한네 문장 정도가 되는데요.
솔직히 지금 금리가 반영이 안 된 금매물의 찬스가 너무 좋습니다.
그냥 하는 말씀드리는게 아니고 기회 초입이라고 보시면 되고요.
금리가 조금만 떨어져도 얘가 아까 제가 계산해서 보여 드렸다시피 10만 원만이가 1% 2% 차이가 매가가 2천만 원 3천만 원 차이가 나요.
실제로 투자해 보신 분들은 압니다.
그리고 이제 몸으로 겪는 서비스.
아까 업종에 대한 얘기도 잠깐 들렸지만 우리가 실제로 몸으로 겪는 서비스는 온라인이 대체가 불가능하기 때문에 거기에 틀어박혀 있어서 생각을 고정시키면 안 돼요.
좀 유연한 사고로 현재 좀 잘 나가는 업종이 뭔지를 방문을 해 보시고 잘 나가는게 뭔지 한번 보셨으면 좋겠고 상가는 끝났다는게 아니라 제대로 공부가 안 됐고 준비가 안 돼서 그런 거지.
