한국 아파트 초토화 현실 공개, 집값 향방 이렇게 결정된다!

부동산 시장 전망 및 투자 전략 (중학생 눈높이)

1. 서울 고가 아파트, 혹시 거품?

• 서울 비싼 동네 아파트: 지금 너무 비싸서 거품일 수 있어. 가격이 좀 내려가서 정상화될 필요가 있어.
• 서울 외곽, 경기도: 여기는 아직 그렇게 비싸지 않아서 가격이 합리적으로 변하면 집 사기 좋은 기회가 될 수 있어.

2. 뭘 봐야 할까? 핵심 지표는?

• 환율 (원/달러): 이게 중요해! 환율이 너무 오르면(달러가 비싸지면) 우리나라 경제가 안 좋다는 신호일 수 있어.

  • 최근 환율이 1360원 밑으로 떨어졌을 때 추가 매수했는데, 경기 침체 위험 때문에 달러를 사두는 게 좋다고 생각했기 때문이야.
  • 올해 하반기에는 경기 침체 위험이 커질 수 있다고 보는 전문가들이 많아. 그래서 환율을 잘 봐야 해.
  • 미국 경제가 안 좋으면 달러가 약해져야 하는데, 아직 환율이 1380원 정도면 달러가 생각보다 약하지 않다는 뜻이야.
  • 결론: 올해 하반기 부동산 시장을 보려면 원달러 환율을 주목해야 해!

• 미국 부동산 신용 경색 지표: 미국 집값 관련 지표인데, 이걸 보면 집을 살 수 있는 능력이 얼마나 되는지 알 수 있어.

  • 계산 방법: (팔려는 집 수) / (팔리는 집 수)
  • 이 비율이 10% 넘으면 위험 신호야. 90년대 초, 금융 위기 때, 그리고 2022년 하반기에 10% 넘었을 때 큰일이 있었지.
  • 지금은 9.8%인데, 다시 오르고 있어. 10% 넘으면 미국 부동산 시장이 위험해질 수 있고, 이건 한국에도 영향을 줄 거야.

• 유동성 지표 (M1/M2): 시중에 돈이 얼마나 도는지 보는 거야.

  • M1/M2 비율이 올라가면: 시중에 돈이 많아져서 주식, 부동산 시장이 좋아질 수 있어.
  • M1/M2 비율이 내려가면: 시중에 돈이 줄어드는 거야. 돈이 마르고 있다는 뜻이지.
  • 2022년 하반기에 이 비율이 급격히 떨어지면서 부동산 가격이 많이 떨어졌었어.
  • 지금: 이 비율이 계속 줄고 있어. 시중에 돈이 줄고 있다는 뜻이고, 이게 계속되면 위험할 수 있어.
  • 정부가 돈을 풀어도 이 지표가 떨어진다는 건, 단기적으로 돈이 잘 돌지 않는다는 의미야.

3. 금리 인하, 부동산에 얼마나 영향 줄까?

• 금리 인하: 만약 금리가 확확 내려가면 부동산 시장에 좋은 기회가 될 수 있어. 특히 지방 부동산에.
• 하지만! 한국만 금리를 내리는 이유는 경기가 너무 안 좋기 때문이야. 경기가 안 좋아서 어쩔 수 없이 금리를 내리는 거지, 이게 부동산 시장을 무조건 좋게 만들지는 못할 거야.
• 겉과 속이 다른 시장: 겉으로는 좋아 보여도 안으로는 안 좋은 상황이 계속될 수 있어.

4. 부동산 PF 문제, 심각해지고 있어!

• 부동산 PF 연체율: 부동산 개발 사업에 돈 빌려준 곳에서 돈을 못 갚는 비율이 점점 올라서 4%를 넘었어.
• 특히 토지 담보 대출: 땅에 돈 빌려준 건데, 이 연체율이 28%까지 올랐어! 이건 정말 심각한 상황이야.
• 결론: 겉으로는 괜찮아 보여도 안으로는 문제가 점점 커지고 있어.

5. 미분양, 쌓이면 큰일 나!

• 미분양: 집을 지었는데 안 팔리는 집이야.
• 악성 미분양: 집을 다 지었는데도 안 팔리는 집. 회사가 망할 수도 있어.
• 심각한 점: 악성 미분양이 금리 위기 이후 처음으로 이렇게 많이 늘고 있어.
• 정부 대책 필요: 정부가 세금 혜택 같은 걸 줘서 미분양을 빨리 해소해야 해. 안 그러면 부동산 시장 전체에 큰 문제가 생길 수 있어.
• 서울도 예외는 아니야: 서울도 악성 미분양이 늘고 있어. 좋은 곳만 팔리고, 안 좋은 곳은 안 팔리는 거지.

6. 앞으로 부동산 시장은?

• 서울 고가 지역: 여전히 비싸지만, 가격이 좀 정상화될 필요는 있어.
• 서울 외곽, 경기도: 가격이 합리적으로 변하면 집 사기 좋은 기회가 될 수 있어. 올해 말이나 내년에 집 마련하는 것도 괜찮아.
• 강남 불패는 계속될까?
  • 사람들은 여전히 강남, 서초, 송파 같은 곳을 좋아해.
  • 양극화 심화: 돈이 많은 사람들은 더 좋은 집을 원하고, AI 기술 발전 등으로 이런 양극화는 더 심해질 거야.
  • 다만, 너무 비싸면 가격 조정은 있을 수 있어.

7. 고령층의 매도 증가, 왜 그럴까?

• 서울 매도자: 서울에서는 40대가 집을 가장 많이 팔고, 나이가 많아질수록 파는 사람이 줄어들어.
• 그런데! 강남, 서초, 송파는 달라: 이 지역에서는 70대 이상이 집을 가장 많이 팔고 있어. 서울 평균보다 비율이 훨씬 높아.
• 이유는?
  • 노후 자금 마련: 70대 이상은 은퇴 후 생활비가 필요한데, 비싼 아파트를 팔아서 생활비나 자녀 증여에 쓰고, 더 작은 집으로 옮기려는 거야.
  • 집값 상승 기대감 감소: 더 이상 집값이 크게 오르지 않을 거라고 생각하고, 지금 팔아서 현금화하려는 거지.
• 미래 영향: 지금은 큰 영향이 없겠지만, 10~15년 후에는 고령층의 부동산 매도가 시장의 큰 흐름이 될 수 있어. 그때는 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 훨씬 많아질 수 있거든.

8. 2035년 이후 부동산 시장은?

• 인구 구조 변화: 앞으로 한국은 고령화되고, 젊은 사람은 줄어들 거야.
• 2035년 이후: 지금과는 완전히 다른 부동산 시장이 될 수 있어. 집을 팔려는 사람이 훨씬 많아질 수 있지.
• 변수: AI 기술 발전, 이상 기후 등 예측하기 어려운 변수들이 많아. 이런 것들이 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수도 있어.
• 결론: 한국의 인구 구조뿐만 아니라 전 세계 상황까지 종합적으로 보면서 부동산 시장을 판단해야 해.