서울 집값 폭등과 부동산 시장 해설, 정리와 비법 공개

[음악] [박수] [음악] 자, 요즘 부동산 분위기에 대해서 한번 알려 드릴게요.

 지금이 서울 아파트, 뭐 서울 인근의 지금 경기도권 아파트들이 지금 어떤 분위기냐를 설명을 드려 볼 건데 한마디로 이렇게 생각하시면 될 거 같아요.

 그냥 지금은 돈이 있어도 집을 살 수가 없어요.

 이게 무슨 말일까? 하나씩 설명을 해 보면은 요즘 뉴스 보잖아요.

 그러면은 서울 집값이 뭐 엄청 올랐다.

 뭐 지금 뭐 어떤 지역은 뭐 순식간에 뭐 2억 올랐다 이런 얘기들 나오고 지금 뭐 토어제 막 3억 올랐네, 막 4억 올랐네 이런 얘기들이 막 나오고 있거든요.

 그러다 보니까이 막 서울에 뭐 저렇게 막 비싼 집들이 막 올라가는 거는 어차피 국민 대다수인 우리한테는 크게 뭐 이렇게 나랑 상관없는 동네 아니야라고 하면서 그냥 애써 무시하시는 분들도 있거든요.

 근데 이게 그렇게 생각할 수는 없는 거예요.

 왜냐면 지금 그 가장 비싸다고 막 인기 있다고 하는 동네들이 너무 많이 올라가고 있어요.

 너무 많이 올라가니까이 올라갈 때 그럼 다른 동네들이 가만히 있을 거냐? 또 그것도 아니거든요.

 이게 그 보면 정부가 정책으로 막 규제할 때 보면 항상 강남 3삼구를 먼저 때려잡습니다.

 어떻게든 여기 막 때려 잡으려고 그래.

 그리고 이제 요즘엔 이제 용상까지 많이 이렇게 규제를 하죠.

 그 이유가 뭐냐면이 상단이 올라가면은 소위 말하는 그 지붕이 같이 올라가는 거예요.

 레벨업이 돼 버립니다.

 그러면은 밑에도 올라갈 수 있는 여지가 생기는 거죠.

 근데 위에가 이제 항상 이렇게 눌려 있으면 밑에 있는 동네들이이 가격을 막 뛰어넘어서 갈 수는 없단 말이죠.

 그러다 보니까 지금이 강남 3구, 용산 뭐 이런 동네들의 가격 상승을 되게 좀 걱정하고 항상 정부가 거기부터 타겟을 막 잡거든요.

 요즘에 지금 어떤 분위기냐면은 집 사러 가잖아요.

 그러면은 집을 보기도 힘든데 만약에 봐도 막 여러 팀들이 봅니다.

 막 하루에도 막 세뇌네 팀이 막 봐요.

 근데 그거를 되게 경쟁적으로 보고요.

 그리고 나서 계좌를 달라고 합니다.

 뭐 가격을 깎고 뭐 이런 걸 할 수가 없어요.

 지금 막 너무 올라가고 있는 분위기여 가지고 그냥 계저 달라고 하면은 주인이 줄 거 같잖아요.

 근데 주인이 또 안 줘요.

 계좌를 안 줍니다.

 그럼 계좌를 왜 안 주냐? 왜냐면은 이거를 지금 사겠다는 사람들이 너무 많아요.

 너무 많고 뭐 내일도 또 보러 온대 그리고 다음 주에도 또 보러 온는데 이렇게 좀 과열되면요.

 어떤 일들이 일어나냐면 어 그런 전화도 봤습니다.

 중개사분들 중에는 어 지금 뭐 어 제가 오늘 집 새 집 보여 줬어요.

 뭐 아 이제 그만 보여 줄래요? 뭐 이렇게 집주인이 얘기하잖아요.

 그러면 이분한테 꼭 보여 주려고.

 이분한테 보여주면 아마 5천만 원 더 비싸게 사실요.

 막 하면서 나 약간 또 약간 바람 넣고 막 그래 그러면은 아, 그래요? 그럼 그분까지 좀 보여 드릴게요 하면 어김없이 그분이 사겠다고 해.

 또 그러면 어떻게 됩니까? 어, 잠깐만 또 5천이 올랐다고 하면서 막 1억을 올려.

 1억 올리면 또 사러 와요.

 또 온데 와 가지고 또 집보돈이 또 사겠대요.

 그러면 도대체 왜 이럴까? 아니 이게 집 주인들이 계좌도 안 주고 안 주고 또 한 며칠 있다가 또 5천 올라가고 뭐 또 1억 올라가고 막 이럽니다.

 그래서 이거를 어떤 분들이 이렇게 생각합니다.

 그러니까 집을 안 사본 분들 그리고 지금 집을 이동하려고 하지 않은 분들은 약간 제3자잖아요.

 제 3자가 보기에는 아우 저 집주인들 저 나쁜 놈들 집을 가지고 이게 돈 벌려고 막 저렇게 계속 우돈 붙이는구만 이렇게 생각하시는데 그렇게 생각하시면 안 됩니다.

 왜 그러냐면 이게 지금 그 집을 팔려고 하는 분도 결국에는 매도자가 아니라 매수자예요.

 이게 무슨 소린지 이해되세요? 이분이 이걸 팔고 무주택자가 되려고 하는게 아니에요.

 지금 집을 내놓는 분들은 대부분 이거 팔고 더 좋은 동네로 가려고 하는 가라타기 수요자가 많습니다.

 내가 저거를 비싸게 주고 팔아야지 계좌를 내가 안 줘야겠다.

 뭐 이런게 아니고 나도 매수자라서 내 집 내놓고 나도 지금 돌아다니고 있어요.

 그니까 내가 저기 가니까 저 동네 가면 저기도 계좌가 안 나오는 거야.

 그래서 저 집주인도 나한테 계좌를 안 주는데 내가 우리 집을 팔면 어떻게 됩니까? 그러면은 나만 갑자기 무주택자 되는 거예요.

 그러니까 여기서 계좌를 안 주고 나도 계좌를 안 줍니다.

 그래서 이게 지금 강남만 일어나는게 아니라 지금 뭐 동작, 성동, 뭐 크게는 지금 뭐 광명도 막 지금 일어나고 있고요.

 지금 뭐 마포 쪽도 지금 막 날리고요.

 그리고 지금 강동에도 다시 그런 일들이 지금 일어나고 있고요.

 뭐 송파는 뭐 말할 것도 없고 분당에서도 지금 약간 이런 일들이 일어나고 과천 뭐 난리 나왔고요.

 이런 동네가 있어요.

 그러니까 금액으로 치면은 한 10억 중반 이상 정도부터는 막 그런 분위기라고 보시면 됩니다.

 이게 경기도나 인천 이런 데까지는 가지 않았어요.

 이게 아직 지금 상급지라고 부를 수 있는 만한 동네들이 난리가 나고 있는 거예요.

 그래서 지금 왜 이럴까를 보면요.

 아까 말한 그 최상급지라고 부를 수 있는 그 비싼 동네들 있잖아요.

 여기가 다 토어제로 묶여 있어요.

 그러니깐 토제로 묶여 있으니까 이게 어떤 문제냐면은 여기 있는 분들도 팔고 이동하고 막 이래야 되는데이 이동할 만한 집이 또 거기가 매물이 또 안 나와요.

 그러니까 옆에 동네에서 토제 아닌데서 팔아서 또이 토제 안쪽으로 막 들어오시려고 하거든요.

 근데이 토제 안에 있는 그 뭐 예를 들어 뭐 강남이나 뭐 잠실이나 뭐 용산 이런데 가지고 계신 분도 이걸 팔고 옆에 있는 조금 더 좋은 단지 뭐 재건축으로 가야지 뭐 이런 생각을 한단 말이죠.

 근데 거기도 또 이제 토제로 막 다 묶여 있으니까이 서로 지금 움직일 수가 없는 거예요.

 그니까 한마디로 지금 주차장에 차가 가득 찼어요.

 그럼 어떻게 해야 됩니까? 차를 한 대씩 빼 줘야 되잖아요.

 보통 여러분들 그 유료 주차장 같은데 보면은 이제 발렛 기사님이 막 발렛 해 주는데도 있고 아니면은 그 유료 주차장 그 뭐 그 경비 하시는 분이 그 경비 아저씨가 어 차 일로 빼세요 뭐 일로 되세요 하면서 이렇게 교통 정리를 해 줘야지 차가 이렇게 나가잖아요.

 근데 그런게 안 되는 거예요.

 지금 그냥이 주차장에도 차가 가득 차 있고 그 가운데 지금 이동하는 공간에도 차가 막 들어오고 나가고 막 이렇게 꽉 막혀 있는 거죠.

 이럴 때는 여유 룸을 만들어 줘야지만 이게 하나하나 움직이는데 그 룸을 못 만들고 있습니다.

 토제 거기다가 뭐 지금 오래된 지금 다주택 규제 1주택 권장 정책 이런 것들을 계속했잖아요.

 거기다가 지금 투기열 지구라고 묶어 놓은 곳들 강남 3삼구와 용사는 대출 규제까지 같이 있습니다.

 그 동네들이 그래도 작년 뭐 올해 초까지는 뭐 그래도 조금 신축 단지들이 입주를 했습니다.

 그래서 신축이 입주하면서 강제적으로 주차장이 좀 넓어지면서 룸이 좀 생겼었는데 거기들도 이제 막 차고 있죠.

 그러니까 이제 남은 앞으로 이제 하반기 내년 초에 공급이 또 많으면 그 동네에 공급이 많으면 이제 여유룸이 생기는데 그 공급도 많지 않아요.

 이제 몇 단지 안 남았습니다.

 그러면 이제 어떻게 되냐?이 이 상황에서는 서로 끼어 있는 상태가 되고 어 마음 급한 사람이 가격을 올리고 그럼 그 마음 급한 사람의 가격을 보고 또 옆 사람이 올리고 이러면서 가격이 계속 올라가는 구조가 되죠.

 자 그러면 사람들이 왜 이렇게 마음이 급할까? 지금 여러분들도 아시겠지만 이재명 대통령 정부가 딱 들어오면서 많은 것들이 지금 바뀌고 있습니다.

 특히 지금 이제 추경을 30조 정도 한다고 하죠.

 30초 플러스 뭐 알파를 한다고 하고 금리 인하도 계속 예고가 돼 있고요.

 경제 살리기 한다고 지금 유동성 공급을 한다는게 사실 뭐 사실상 천명을 한 상태입니다.

 최대한 추경도 빨리 하자고 하고 있고요.

 그러면 지금 시장에 돈이 풀릴 것 같은 느낌을 다들 갖고 있어요.

 지금 외국인들도 국내 주식들 많이 사죠.

 그래서 국장이 지금 외국인들 그 돈이 많이 들어오면서 국장이 막 올라갑니다.

 그 국장이 올라가니까 사람들도 미국 주식 살려다가 갑자기 국내 주식을 막 사고 있어.

 근데 일주일 만에 30% 벌었어요.

 50% 벌었어요라는 사람들이 계속 지금 속출하고 있단 말이죠.

 부동산도 마찬가지입니다.

 어 이거 지금 돈 계속 들어가는데이 부동산도 마찬가지입니다.

 이거 돈 계속 들어올 거 같은데 근데 공급도 없네.

 금리 내려가네.

 근데 지금 거래는 꽉 막혔네.

 내가 지금 안 사면은 못 사겠네.

 자, 이거 봐라.

 이러다가 만약에 또 대출 규제를 또 하면 어떡하지? 조정 대상 지역마 늘리면 어떡하지? 투기 거울 지구 늘리면 어떡하지? 왜냐면 지금 대출 규제가 가장 어찌 보면 빨리 하고 당장 단기적으로나마 효과 있는 정책일 거거든요.

 규제책.

 그러면은 대출 규제하는 순간 짐 못 사겠네라는 생각인 거죠.

 저 주차장이 하나가 있는데 저 주차장 한 칸에 내 차를 못 대면 내가 지금 주차를 못 하는 상황인 거야.

 자, 근데 여기다 더 문제가 있습니다.

 뭔줄 아세요? 임대차법이 또 지금 또 돌아오고 있어요.

 이게 2020년 8월에 통과됐지 않았습니까? 그러니까 2022년에 연장했고 2024년에 만기가 되신 분들이 있어요.

 그러면 2024년에 만기되신 분들은 다시 계약을 하시면 2026년에 한번 2플러스 2를 또 쓸 수 있죠.

 그러면 2020년에 시작했으니까 2021년에도 전세 계약을 시작했던 분들은 25년에 돌아옵니다.

 그래서 이분들이 지금 계약 갱신 청구권을 많이 쓰고 있어요.

 계약 갱신 청구권을 여러분들 그 주차장 그 백화점 주차장가 보시면 그런 거 있잖아요.

 내가 주차장을 이렇게 차를 대려고 보고 있어.

 근데 다 꽉 찼대요.

 근데 저기 한 칸이 딱 비어 있어.

 어 저기 빈자리인가 보다 하고 딱 갔더니 뭐가 있죠? 거기 조그만 경가 이게 뒤에 딱 숨어 있는 거 보셨어요? 여러분들 그거 보신 적 있죠? 내가 백화점 갔는데 어 빈 자리인 줄 알고 갔더니 경차가 거기 딱 되고 있는 거야.

 물론 그 경분이 뭐 잘못한 건 없죠.

 근데 빈자리인 줄 알았는데 경차가 한데 딱 있어.

 자, 그게 무슨 의미냐? 내가 예전 같았으면 2년마다 세입자가 계약 갱신이 없이 그냥 새로운 계약을 하니까이 집주인이 내보내고 빈집 만들어서 막 팔고 이런게 가능했습니다.

 근데 지금은 어떻게 되냐면요.

 지금은 세입자가 한번 있으면 집을 팔기가 진짜 힘들어요.

 거기다 2플러스 2를 써 버리시면은 더 문제가 2년 전세 금액으로 연장을 해 버리시잖아요.

 근데이 2년간 전세가 또 많이 올랐어요.

 갭투자를 하려고 해도 갭투자를 하려고 해도 2년 전세로 들어가 있는 물건을 사는 거예요.

 그럴 거면 이걸 이걸 그냥 실거주 하고 있는 분 집을 사 가지고 전세를 맞추는게 훨씬 투자금도 적게 들어갑니다.

 그래서 지금 어떤 분위기냐? 세입자가 있는 물건을 살려고 잘 안 해요.

 그러니깐 집주인 거주하고 있는 물건을 살려고 합니다.

 그래야지 대출도 좀 훨씬 편하고 뭐 여러모로 좀 편리한게 많단 말이죠.

 근데 그런 물건이 또 많지 않아요.

 많지 않고 갭투자 물건들은 저기 적체되어 있고 요런 물건들은 어 저도 이거 팔고 또 저기 가려면 저기에서 계좌를 받아서 또 사야 돼서 좀 대기해 주세요.

 그럼 제가 살테니까 5,000 더 드릴게요.

 아니 저도 계좌 받아야지 저가 뭐 할 수 있는데 그럼 제가 7천 드릴게요.

 이러고 있는 거야 지금.

 그러니까 지금 완전 주차장이 가득 차 있는데 누구 하나 차를 못 빼니까 어떡합니까? 빈자리가 나면 막 서로 거기다 차를 대겠다고 싸우고 있다.

 이게 아까 말한 대로 15, 5억 대는 이런 동네들이 지금 이런 일들이 일어나는데 조금 있으면 이게 점점 내려갈 겁니다.

 왜냐면 이런 분위기는 어 다이 요즘에 정보가 워낙 빨라 가지고 계속 이런 정보들이 퍼지거든요.

 퍼지게 되면은 당연히 어 그러면 다음엔 내 차례인데라고 생각하면서 매물들이 들어가요.

 지금 전세 물건 막 들어가는 거 여러분들 느끼셨을지 모르겠는데 전세 물건 지금 많이 빠지고 있습니다.

 없어지고 있어요.

 그러니까 계약 갱신 청구를 해 가지고 사람들이 계속 2플러스 2를 쓰고 있는 거라고 보시면 됩니다.

 그니까 왜냐면 지금 전세집을 빼 가지고 나가려고 봤더니 전세도 많이 올랐고요.

이 집보다 더 괜찮은 집을 구하기가 쉽지가 않거든요.

 그러니까 그냥 2플러스 2로 눌러 앉는 거예요.

 그러니까 지금 전세가 또 un니다.

 전세가 튀 가지고 실거주로 주인이 살고 있는 집은 그걸 또 우돈 주고 사요.

 왜냐면 이거를 사야지만 전세를 비싸게 맞춰 가지고 갭이 작아지거든요.

 그러니까 지금 모두 갭 투자하려고 하는 사람도 실거주 하려고 하는 사람도 다 그냥 주인 살고 있는 집만 계속 보고 있는 거예요.

 그러니까 시장의 매물이 더 적어지는 거죠.

이 이 임대차산법의 문제가 여러 가지가 있는데 그 중에 하나가 시장의 매물을 잠궈 버리는 효과가 있는 거거든요.

 이게 그 유동성 풀리던 2020년에 이런 일을 했었으니 얼마나 부작용이 컸습니까? 근데 이번에 또 유동성이 풀리잖아요.

 이번에 풀리는데 또 2플러스 2가 다시 돌아오는 겁니다.

 그러니까 과거만큼의 엄청난 부작용까지는 아니겠지만 이번에도 아마 세입자분들 중에 2플러스 2 쓰시는 분들 이제 3년 차로 들어가시는 분들은 아 이번에 한 턴 쉬다이다라고 생각하시겠지만 새로운 분들 입장에서는 전세가 또 튀는 걸 보실 거고요.

 그러면은 아 그래 그러면 그냥 집을 사야 되나 이런 생각하시는 분들도 많아지고 지방에 있는 분들은 어떻습니까? 지방에 있는 분들은 또 우리 딸 집 하나 사 줘야 돼 하면서 또 갭투자 하려고 또 들어오시는 거야.

 계속 옵니다.

 지금 지방에 있는 거 팔아 가지고 또 서울 살려고 하거든요.

 서울 올라가니까 제가 최근에 창원에 가서 그 강연을 했는데 창원에 있는 분들 보면은 서울에 집 사고 싶어 하죠.

 질문에 거의 반이 다 서울에 집사야 되는 거 아닌가요? 어 저 어떡하죠? 서울에 갭투제할 수 있나요?이 이 얘기예요.

 지방에 있는 분들도 서울에 살려고 그래.

 지금 전세 살고 있는 분들도 집 사야 되는 거 아닌가? 어, 지금 서울에 있는 분들도 갈아타야지 하면서 더 좋은 동네 가려고 하고 더 좋은 동네에 있는 분들은 계좌를 뭐 안 주고 있고 가격은 계속 올라간다고 하고 금리 내려가서 돈 풀린다고 하는데 좀 기다려야 되나? 이러고 있는 상황이라고 보시면 되겠어요.

 그러니까 이런 상황에서 제가 뭘 얘기하고 싶냐면 이건 지금 현 상황인 거고 그럼 여기서 제일 조심하셔야 되는 거는 집을 사본 경험이 많지 않은 분들 있잖아요.

 집을 사본 경험이 많지 않은 분들이 지금 같은 분위기에서 집 사러 갔다가 된통 당할 수 있습니다.

 그니까 뭐냐면 지금은 고민할 시간을 안 줘요.

 그니까 고민할 시간을 거의 안 준다고 보시면 돼요.

 그니까 내가 고민하고 있잖아.

 그 매물이 없어져요.

 그리고 내가 저거 살려 그러잖아.

 그럼 계좌를 안 줘요.

 그럼 어떻게 해야 됩니까? 고민할 수도 없고 계좌도 못 받아요.

 그 물건이 사라져요.

 근데 난 이미이 동네 살려고 그랬는데 여러분들 이게 사람의 심리가 다 똑같아 가지고 내가 뭐 하나 살려고 그러는데 내 눈 앞에서 딱 사라지잖아요.

 그럼 나는이 물건에 집착하게 됩니다.

 근데 초보자잖아요.

 그럼 더 집착해요.

 그래 가지고 뭘 하죠? 비싼 걸 삽니다.

 보통 뭐가 비싸다고 하냐면 저층 물건.

 저층 물건들을 비싸다고 하는 이유가이 저층은 좀 고민할 시간을 주거든요.

 왜냐면 저층이니까 사람들이 좀 덜 사고 싶잖아요.

 근데 막 다른 것들 매물이 없어지니까 저층인데 살짝 비싸게 나온 것들만 가만히 있는 거예요.

 원래라면 안 사도 될 건데 매물이 계속 없어지고 막 마음이 조급하니까 막이 물건을 막 그냥 나도 모르게 사는 거죠.

 제가 최근에 이제 상담도 해 가지고 이제 막 그 상담한 분들 케어를 해 주고 있는데 오늘 정확하게 오늘 한 분이 또 샀습니다.

 오늘 오늘 사셨어요.

 아까 제가요 촬영 시작하기 좀 전에 사셨거든요.

 그분도 정말 겨우겨우 샀어요.

 겨우겨우.

 그니깐 이게 초보자들이 지금 살 수 있는 분위기가 아니에요.

 뭐 좀 고민하잖아요.

 그럼 없어져요.

 없어지고 뭐 조금 고민하려고 하면 가격 올라가고요.

 그리고 최근에 제가 제 우리 수강생 한 분도 어 뭐 지금 살려고 했는데 계약금 가게끔 보냈는데 그냥 지금 배상 당했습니다.

 그 이런 일들이 지금 일어나고 있어요.

 뭐를 살려고 하면 그냥 막 배획 배상해 버려요.

 배획 배상해 가지고 그냥 깨 버립니다.

 그러니까 이게 매도자들도 뭐 이해는 하지만 지금 집 사기가 정말 쉽지 않은 분위기다.

 그래서 초보자분들은 조심해라.

 어.

 저 조심하는게 좋아.

 그러니까 아마 물건을 못 사거나 비싼 돈을 주고 살 확률이 지금 높은 그만큼 지금 약간 과거 문재인 정부 때 그 막 폭주하던 시절 있잖아요.

 폭주하던 시절에 그 분위기가 지금 다시 제연되고 있습니다.

 그래 가지고 이럴 때는 잘못하면은 내가 그 동네에 문 닫고 들어가는 케이스가 발생할 수도 있어 가지고 정말 좀 잘 좀 알아보시고 너무 지금 유명한 동네들 있잖아요.

 너무 막 많이 올랐대.

 많이 올랐다고 누구나 방 인정하는데 있잖아요.

 그런 데들은 물건도 없지만 사기도 쉽지도 않고 그리고 그런 데보다는 그래도 조금 한 칸 옆을 보는게 좋을 거 같아요.

 지금 그 일주일 단위로 분위기가 완전 달라지고 있습니다.

 일주일 단위로 달라져서 야 여기도 이제 일주일 뒤면 못 사겠다.

 뭐 이런 느낌을 받아요.

 그냥 그 정도로 지금 분위기가 빠르게 퍼지고 있다.

 뭐 제가 뭐 이걸 뭐 가감없이 얘기를 한 거기 때문에 뭔 소리야? 나는 못 느끼겠는데라고 생각하시는 분들도 있을 거예요.

 근데 지금 서울에 집사로 돌아다녀 본 분들은 제 이야기가 뭔지 정확하게 아주 많이 깨닫고 있으실 겁니다.

 지금 어 집을 살 수가 없다.

 돈 들고 가도 집을 살 수가 없습니다.

 [음악]