경매 실패 피하는 법? 2억 빌라 5천 더주고 망한 투자자가 알려주는 성공 비법!

경매, 공격만 하면 망한다! 튼튼한 수비로 실패 막는 법

경매로 물건을 낙찰받았는데, 왜 이렇게 비싸게 받았냐고? 인수되는 권리가 있는데 누구한테 물어보고 입찰한 거야? 2억짜리 빌라를 2억 5천에 낙찰받으면 어떡해! 감정가가 시세가 아니잖아. 투자자나 실거주자한테 팔아야 하는데 수익도 안 나고 살기 불편하면 누가 사겠어? 무조건 싸다고 좋은 게 아니야. 수요가 없으면 안 팔린다고. 제대로 배웠으면 이런 실수 안 하는데 왜 혼자 공부하고 결정해서 이런 물건을 받는 거야? 안타까워서 그래.

첫 낙찰부터 이런 물건 받으면 안 되는데... 될 가능성은 적지만, 그래도 전문가 도움받아서 매각 허가 신청서라도 한번 작성해보자.

방금 내가 말한 건, 오픈 채팅방에서 혼자 공부해서 낙찰받았는데 도와달라고 연락 온 사람들의 이야기야. 많은 사람들이 경매하면 '싸게 낙찰받는 기술', 즉 '공격'에만 집중하는데, 축구처럼 공격만 잘한다고 이기는 게 아니잖아. 튼튼한 수비수가 있어야 이길 수 있는 것처럼, 경매도 마찬가지야.

오늘은 경매 실패를 막는 철벽 수비 두 가지를 알려줄게.

1. 권리 분석: 꼼꼼하게, 또 꼼꼼하게!

요즘 유튜브에 무료 강의 많지? 그거만 봐도 권리 분석은 웬만하면 할 수 있어. 경매 카톡방에 물어보면 알려주는 사람도 많고. 근데 내가 입찰할 물건 사건 번호를 공개하기는 쉽지 않잖아. 경쟁자가 늘까 봐 불안해서 애매하게 질문하고 애매한 답변만 듣게 되는 거지. 혼자 경매하기 불안해도 자신을 믿고 입찰하는데, 이왕이면 피드백 주는 전문가한테 확실하게 물어보는 게 좋지 않을까?

실수하기 쉬운 대표적인 사례 두 가지를 보여줄게.

사례 1: 대항력 포기? 방심은 금물!

빌라인데 채권자가 '주택도시보증공사'야. 그럼 제일 먼저 뭘 확인해야 할까? 바로 대항력 포기 여부지.

매각 물건 명세서에 보면 "주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대해서는 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각한다"고 나와 있어. '대항력 포기'라고? 대부분 여기서 권리 분석 끝냈다고 생각하고 넘어갈 텐데, 이 순간 대형 사고가 날 수 있어!

등기를 보자. 말소 기준 권리는 뭘까? 바로 가압류야. 가압류 이후에 설정된 권리는 모두 사라지지만, 가압류 이전에 설정된 권리를 확인해야 해. 임차권은 말소된다고 하니 크게 문제없고, 소유권은 낙찰자에게 넘어가니 이것도 문제없어.

그럼 뭘 봐야 할까? 바로 대항력 있는 임차인이 있는지 없는지야.

새로운 임차인이 전입 신고를 언제 했는지 보자. 23년 1월 18일. 이게 말소 기준 권리 날짜보다 빠르지? 그럼 이 임차인은 대항력이 있는 임차인이야. 즉, 낙찰자는 임대차 보증금을 인수할 가능성이 높아. 현장 임장을 가서 임대차 보증금이 얼마인지 꼭 물어봐야 해.

그러니까, '대항력 포기'라고 해서 권리 분석이 깨끗하다고 그냥 넘어가지 말고, 등기도 보고 대항력 있는 임차인이 있는지까지 무조건 봐야 해!

사례 2: 전세권 소멸 = 보증금 소멸? 천만의 말씀!

이번엔 자기 보증금을 회수하려고 전세권으로 경매를 신청한 경우야. 전세권은 말소 기준 권리가 되어서 그 이후에 설정된 권리는 다 소멸된다고 알고 있지? 유료 경매 정보지에도 그렇게 나와 있고.

하지만 전세권이 소멸되어도 대항력 있는 임차인의 임대차 보증금까지 소멸되는 건 아니야. 미배당된 보증금이 있다면 낙찰자는 그걸 인수해야 해. 전세권이 소멸되니 임대차 보증금도 소멸되겠지라고 생각하면 정말 위험해. 이런 데서 실수가 많이 발생하니까 실패하지 않으려면 이 두 가지는 꼭 알고 있어야 해.

2. 시세 조사: 감이 아닌 실력으로!

아파트는 세대수가 많아서 시세 조사하기 비교적 쉬운데, 빌라는 사고가 많이 일어나. 세대수가 적어서 다른 빌라와 비교하거나 현재 팔리는 금액을 알아야 하는데, 경매 빌라가 네이버 부동산에 나와 있지도 않고 최근에 팔린 것도 없으면 분석하기가 더 어려워지지.

그래서 현장 임장 가서 투자자 컨셉으로 네이버 부동산에 나와 있는 빌라도 보고, 인근에 거래된 빌라들의 실거래가를 확인해서 팔릴 금액을 알아내고 입찰하는 사람들이 대부분일 거야.

그런데 문제는, 초보일수록 감으로 입찰가를 산정한다는 거야. '이 정도면 팔리겠지'라고 생각하고 가격을 쓰는 거지. 낙찰받고 부동산 가면 "아이고, 왜 이렇게 높게 썼어요? 거래 안 될 거예요"라는 말을 듣고 멘탈이 흔들리기 시작할 거야.

감으로 하는 건 복권에서나 하는 거야. 복권 많이 사본 사람과 한 번도 안 해본 사람의 실력 차이가 얼마나 날까? 똑같다고 생각해. 그냥 운에 맡기는 거잖아. 네 인생을 운에 맡기고 싶어? 아니면 실력으로 당당하게 승부하고 싶어?

경매는 실력으로 승부하는 거야. 지식, 경험, 분석을 통해 실행하면 성공 확률이 높아진다는 거지. 복권이랑 차원이 다른 게임을 해야 해. 경매는 실행하면 쌓이겠지만, 지식과 분석은 처음부터 제대로 잘 잡아야 해. 독학하는 사람들이 자신을 믿고 하다가 실수하는 가장 근본적인 이유이기도 해.

그리고 무조건 유찰이 많이 되었다고 해서 싸다고 생각하고 입찰하지 마. 우리는 공급자가 아니라 소비자야. 소비자가 뭘 좋아하는지 알고 입찰해야 해. 무턱대고 싸다고 입찰해서 낙찰받고 안 팔려서 고생하는 사람 많이 봤어. 항상 소비자 입장에서 생각하고 입찰하길 바라.

이렇게 최소한 권리 분석 잘하고 시세 조사만 잘해도 수비수가 탄탄해서 실패하지 않을 확률이 높아.

그럼 어떻게 하면 경매 투자에서 성공할 수 있을까? 경매의 진실에 대해 알아야 해. 겉으로 화려해 보이는 경매 말고, 실제로 수익을 내는 경매는 어떤 건지 그 영상에서 전부 알려줬어. 고정 댓글에 남겨뒀으니 꼭 시청해 봐.

오늘도 긴 영상 끝까지 시청해줘서 고마워. 다음에도 좋은 영상으로 돌아올게!