상황설명 2 -금리. 인플레이션시 자산 가격 요구수익률 관계, 유동성장 하락 공식 개념.

금리와 부동산 가격, 단순하지 않은 관계!

요약:

• 금리 인상 = 부동산 하락? 이건 너무 단순한 생각이야. 금리랑 부동산 가격은 복잡하게 얽혀 있어서 무조건 그렇게 된다고 말할 수 없어.
• 왜 복잡할까? 금리 말고도 집값에 영향을 주는 다른 요인들이 많거든. 특히 '기대 수익률'과 '비용'을 잘 따져봐야 해.
• 기대 수익률 vs 비용: 집을 사는 건 사업하는 거랑 똑같아. 내가 투자한 돈보다 더 많은 돈을 벌 수 있을 거라고 기대해야 집을 사는 거지. 이때 '비용'에는 대출 이자 같은 것들이 포함돼.
• 금리가 올라가면? 대출 이자 같은 비용이 늘어나. 그럼 집을 사서 얻는 수익이 비용보다 적어지면, 굳이 집을 살 이유가 없겠지? 그래서 금리가 올라가면 집값이 떨어질 수 있다는 말이 나오는 거야.
• 하지만! 집값은 금리 말고도 다른 요인에 따라 달라져. 예를 들어, 앞으로 집값이 오를 거라는 기대감(시세차익 기대감)이 크면, 금리가 좀 올라도 집을 살 수 있어. 마치 월세 수익이 적어도 앞으로 집값이 오를 거라고 기대해서 집을 사는 것처럼 말이야.
• 결론: 금리가 부동산 가격에 영향을 주는 건 맞지만, 그게 전부가 아니야. 집값은 금리, 기대 수익률, 비용, 그리고 시장 상황 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과라고 생각해야 해.

더 쉽게 설명하면:

너가 친구한테 돈을 빌렸다고 생각해봐. 이자를 내야 하잖아? 금리가 올라가면 이자도 더 많이 내야겠지? 그럼 너는 친구한테 빌린 돈으로 뭔가 해서 돈을 벌어야 이자도 내고 용돈도 벌 수 있잖아.

근데 만약에 친구한테 빌린 돈으로 뭘 해서 버는 돈보다 이자로 내는 돈이 더 많으면, 굳이 그 일을 하겠어? 안 하겠지. 그래서 금리가 올라가면 집을 사서 돈을 버는 것보다 이자로 나가는 돈이 더 많아질 수 있어서 집값이 떨어질 수 있다는 거야.

하지만!

만약에 네가 집을 사서 나중에 더 비싸게 팔아서 돈을 벌 수 있을 거라고 기대한다면? 그러면 이자가 좀 올라도 집을 살 수 있겠지. 마치 지금 당장은 돈을 많이 못 벌어도, 나중에 친구한테 빌린 돈으로 한 사업이 대박 날 거라고 기대하는 것처럼 말이야.

그래서 금리가 올라간다고 무조건 집값이 떨어진다고 생각하면 안 돼. 앞으로 집값이 얼마나 오를지, 그리고 집을 사서 월세를 받아서 얼마나 벌 수 있을지 같은 것들도 같이 생각해야 한다는 거지.

핵심은 이거야:

• 금리: 돈 빌리는 이자 같은 거야.
• 기대 수익률: 앞으로 돈을 얼마나 벌 수 있을지에 대한 기대야.
• 비용: 돈 빌리는 이자, 세금 같은 거야.
• 집값: 금리, 기대 수익률, 비용, 그리고 앞으로 집값이 오를 거라는 기대감 등 여러 가지가 합쳐져서 결정되는 거야.

이걸 이해하면 부동산 시장을 좀 더 똑똑하게 볼 수 있을 거야!