진짜 이건 조심해야 되는게 건물 등기랑 토지 등기가 다른 경우가 있어 이거 최악이야 오늘은 제가 부동산 관련 컨텐츠를 건물 투자 이것은 하지 마세요 그거 얘기하면 욕 엄청 먹을 것 같은데 사람들한테 너는 알파카에서 지금 외조 업체로 일을 하고 있잖아 네가 볼 때는 어떤 거 하면 안 되는 거 같아 지금 시기에 봤을 때는 중심지 아니면 좀 위험한 거 같다 주변부부터 원래 다 가지치기가 당하니까 그리고 너무 작은 꼬마빌딩 함부로 들어갔다가 굉장히 일이 커지는 경우도 많이 본 거 같아요 전체적인 부동산 경제가 20년 넘게 침체해 왔는데 도쿄에 있는 중심지는 꾸준히 보면서 중심지는 불변 불패다라고 얘기하시는 분들이 있는데 저는 그게 되게 어리석은 생각이라고 생각해요 여러 번 얘기를 한 적이 있는데 아주 장기로 보면 30년을 보면 당연히 맞는 말일 수도 있고 40년을 보면 맞는 수도 있지만 단기적으로 한 5년에서 10년 안에를 보면 자산이라는 거는 얼마에 사느냐가 제일 중요하거든요 100억에 사가지고 120억 되면 뭐가 기쁘겠어요 60억에 사서 120억이 돼야 기쁜 거지 특히 아파트 같은 경우는 중심지어는 아파트는 어차피 오르고 화폐가치가 떨어지기 때문에 그러니까 어차피 잠깐 꺾여도 조정이 와도 결국 오른다라고 해서 지금 이거 사야 된다고 얘기하는 사람들은 저는 정말 사기꾼이라고 생각합니다 말이 안 되는 얘기에요 왜냐하면 지금 시기가 금리가 지금 기대수익률이 기준금리 계속 올라가고 있고 수익률이 2% 후반이나 3%대 건물을 무조건 사야 된다고 얘기하는 건 정말 사기거든요 지금 기대수익률이라는게 예전에 기준금리가 굉장히 낮았을 때 그게 상식적인 얘기예요 사실 채권을 사도 기대 현금흐름이 있잖아요 기대 현금흐름을 얼마만큼의 이자율로 얹어 가지고 할인을 할 거냐를 봤을 때 이자율이 올라가게 되면 자꾸만 확 떨어지게 되어 있거든요 당연히 건물이라는게 어떻게 뭐 영구차이랑 비슷한 성격을 가지고 있단 말이에요 30년 40년 동안 꾸준한 임대료를 주잖아요 그거를 얼마만큼 이자율로 할인할 거냐 봤을 때 일단 집을 리스크 프리미엄 자체가 3배 이상 올라갔단 말이에요 그리고 우리가 예전에는 은행에 돈을 넣었을 때 1% 초반 주고 1% 중반주고 막 이랬었는데 지금 저축은행 같은 경우는 뭐 5% 가까이 주는 대로 나오고 있다라고 하고 그리고 회사채 같은 경우에 절대 망하지 않을 것 같은 회사들 있잖아 네이버라든가 거의 무위험이거든요 2020년 3월부터 코로나 터지고 난 다음에 유동성이 증가해 가지고 갑자기 상업용 빌딩이 미친듯이 올랐잖아요 2년 동안 폭발적으로 오르다가 지금 이제 꺾이는 조짐이 이제 되게 많이 보여요 기본적으로 사업용 부동산 주택하고 좀 다른게 주택만큼 규제가 없었기 때문에 자기 현금이 많이 안 들어가 건물들이 되게 많아요 그래서 현금이 20% 들어가고 법인 대출 80% 70%만 상권 진짜 맞거든 강남에도 근데 만약에 건물 가격이 20%면 하락해도 자기가 넣은 어떤 에쿼티가 다 생각되는 거거든요 내가든 돈이 그냥 영원히 되는 거야 그래서 중심지 아니면 보지 마라라고 하는 것도 맞는 말이긴 해요 왜냐하면 결국 회복은 될 수 있다고 생각해요 경기 침체가 어떻게 될지는 모르겠지만 어쨌든 장기적으로 봤을 때는 주변부 같은 경우는 아예 회복이 안 될 수도 있는데 그래서 그런 의미에서 중심 사는게 좋겠다라고 얘기하는 거는 동의하지만 그래도 중심지는 불패한다는 말은 절대 동의할 수 없어요 어쨌든 절대 사면 안 되는 건물에 대해서 그건 없는 거 같아요 개인에 따라 약간 좀 다르니까 그거는 꼬마빌딩 같은 경우는 친구들하고 같이 한 거 뭐 하나랑 그리고 이제 제가 거의 대부분 한 거 이런 적이 있는 거 하나랑 합정동에 합정동에 있는 건물 같은 경우는 구입한지 1년 만에 다음 달 착공이 들어갈 것 같은 시공사랑 지금 계약서 쓰고 있거든요 근데 이제 조심해야 될 사례가 뭐가 있느냐를 봤을 때 최근에 그 김나영 유튜브 검색해 보니까 굉장히 많이 나오더라고요 근데 뭐 이분이 99억에 샀다고 하더라고요 101억 정도 되겠죠 평당 근데 이게 1억 8천 정도 되는 금액이에요 돼지가 55평인데 여기가 이제 논란이 됐던게 뭐냐면 일종주거지역이라는게 이제 논란이 되었던 거 같아요 일종 주거지역은 용적률이 아예 안 나오는데 이거를 어떻게 평당 1억 8천원 주고 살 수 있냐 대로변도 아니고 이면의 인연이 이면이거든요 근데 그이면 중에서는 위치가 좋아요 건너편이 바로 이종주거지역인데 길 하나도 그렇게 있어요 근데 여기는 1종 이거는 다 2종이에요 근데 여기가 2종으로 상향될 가능성은 좀 제로라고 보거든요 압도적으로 재산을 앉아서 그냥 불러소득을 주는 거기 때문에 일종주거지역인데 1억 8천 2만 평당 유례가 없는 금액인 거 같긴 해요 근데 이게 무슨 뭐 호재를 갖다 붙이면 신논현역과 가깝고 지금 들어가 있는 임차인이 임대료를 뭐 3천만원 좀 안 되게 2,800 900 정도에 뭐 주고 있다 그러면 강남에서 흔치 않는 수익률 3.

몇프로가 나오는 거 아니냐 실제로 강남 건물 같은 경우는 2021년부터 봤을 때 어디를 둘러봐도 3% 초반대가 나오는 건물이 많이 없어요 있긴 있는데 다 2%대 나온다고 보시면 돼요 그 이유가 임대료가 떨어져서가 아니라 임대료는 고정되어 있는데 임차인이 바뀌거나 임대차보호법에 10년 동안 임차인을 못 바꾸니까 임차인이라고 하는 고정 변수가 바뀌지 않는 이상 매가가 올라가게 되면 당연히 임대료가 확 떨어지게 되거든요 그동안 강남 건물이 두 배 이상 올랐단 말이에요 그럼 당연히 수익률이 5%이던게 2.

5%까지 떨어졌어요 그러니까 당연히 그렇게 수익률이 떨어져 있는 거고 최근에는 신축 행위들이 많이 일어나면서 새로 임차인을 받게 되면서 다이 3%대로 맞추는 경우가 많거든요 어쨌든 그래서 3%대를 밀어 가지고 판매를 한게 아닌가 저는 그 개인적으로 생각해요 그리고 대출은 뭐 40억대 중반 정도 받으신 거 같고 그냥 이제 세트만 놓고 초반에 3% 초반대가 나오고 그리고 코너 변이 있고 내리막길에 있다 보니까 지하 1층은 1층처럼 쓸 수 있고 이런 어떤 장점들을 많이 어필을 했을 텐데 일종이기 때문에 재건축이 거의 불가능해요 기존에 있는 걸 다 부시고 재건축을 하게 되면 건축비가 상당히 많이 들어가거든요 근데 일종에다가 그 정도 공을 들여가지고 돈을 들였을 때 과연 그만큼 그 이상의 훨씬 더 많은 수익을 내게 매도를 할 수 있느냐가 아니거든요 게다가 일종주거지역 같은 경우는 정말 굉장히 많은 제한이 있어요 동네 술집이나 뭐 이제 뭐 맥주집이나 이런데 있잖아요 이런 거 보면 다 2종이에요 거기다 2종이에요 근데 2종만 돼도 임차인을 거의 제한없이 받을 수 있거든요 근데 1종 주거적이 되면 임차인을 봤는데 한계가 있어요 그래서 보통 우리가 주류 판매업이나 이런 걸 했을 때 수익이 많이 나잖아요 커피 같은 거 팔아가지고 수익이 많이 안 난단 말이야 일종주거적 같은 경우는 기본적으로 테이블당 매출을 많이 낼 수 있는 업종이 거의 들어올 수가 없기 때문에 새로 임차인을 받는다고 했을 때 그 정도 임대료로 다시 낼 수 있느냐 그거는 굉장히 개발행위가 안 되는 건물을 나중에 내가 더 비싸게 팔려고 한 매과를 올려야 되잖아요 수익률을 어떤 미친 사람이 60 몇 평에 1종주거지역에 있는 이면도로인데 쓰는데 임대료 4천을 누가 내겠어요 일반적으로 보면 그건 못 내요 아마 표면적인 수익률만 보고 사지 않았을까라는 그리고 또 이제 건물 중개하시는 분들이 이런 얘기를 잘 안 해줘요 강남 건물 다 2% 2%대 보여주다가 3%입니다 이거 정말 좋은 건물 코너 변이 있어 유도인 것도 많아 좋네 이렇게 생각해서 가능성이 굉장히 높거든요 건물을 생각하시면 돼요 건물이 영구체 연구채 국채랑 비슷하단 말이야 이게 근데 채권에 있는 이자율이 올라갈 수가 없으면 체코 가게 안 올라가 아니면 할인 이자율이 떨어지거나 둘 중에 하나가 돼야 되거든 둘 중에 하나가 안 되면 내려간단 말이야 너 하나는 지금 진짜 고금리 시대잖아요 이게 등기 친 걸 보니까 2022년 8월에 등기를 쳤더라구요 근데 이미 자이언트 스텝이니 무슨 무슨 빅스비를 하면서 계속 금리를 올리는 시점이었어요 근데 사실은 2022년 초만에도 우프라인에서 전쟁이 안 터졌고 이렇게까지 연줄이 세게 나올까라고 하는 의구심이 다 있었어요 전쟁터지고 막 고물가 되고 갑자기 막 미친듯이 막 금리를 올리기 시작하면서 누구도 어색하지 못하는 방향으로 자산시장의 붕괴가 됐어요 지금 근데 거기에 대응을 해야 되는데 사실은 2022년 5월만에도 예측이 되는 상황이었어요 진짜로 금리가 심상치 않고 굉장히 많이 올라가겠구나라고 하는 건 예측이 되는 상황이었는데 이런 상황에서 산 거는 저는 솔직히 좀 이해가 안 돼요 저는 잘못된 투자라고 생각해요 이런 것들이 저 같은 경우도 2020년에 다 샀거든요 성수동에 친구들하고 같이 산 건물은 2020년 5월 달에 샀고 논현동을 2020년 3월 달에 샀단 말이에요 내년 1 2월에 준공이 될 거 같은데 그때 논현동 임연도로 인면도로인데 코너 변이 있고 2종 주거지역이에요 우리 신축을 했어 그때 평당 6,700 주고 샀어요 지금 평당 1억 5천에 거래가 돼요 주변이 건물은 결국은 매크로 상황이 터질 때 사야 되는 거지 매크로가 이미 내려가는 상황에서 하게 되면 굉장히 전 피볼 수 있다고 생각해요 저는 매도인들이 못 버틸 거라 생각합니다 솔직히 2020년에 산 사람도 돈 다 벌었고요 그 사람들은 왜냐면 그때 논현동 이면도로가 평당 1억을 다 안 했어 아무도 없어서 정말 그러면 지금은 평당 1억이 뭐야 1억 5천도 싸 지금은 사실 근데 결국 2021년 하반기부터 2022년에 물린 분들이 금리 때문에 저 버틸 수 없다고 생각 이거를 보시는 분들 중에 어 난 돈 많아서 괜찮아라고 생각하시는 분들이 있지만 자산 시장이라고 하는 거는 그 사람들 중에 일부 구매를 던지기 시작하면 시장 무너지게 되어 있거든요 아니면 이자비용 그냥 꼬라박으면서 몇 년을 버텨야 되거나 근데 지금은 캐시이 스킨이잖아요 캐시를 가지고 있으면 굉장히 많은 좋은 기회들이 있는데 이거를 굳이 끌어안고 버틸 일은 없다고 생각을 하거든요이 시기에 고금리가 이미 예상됐던 시기에 임대 수익률 3% 나왔다고 해서 금리가 이미 4%가 넘었을 텐데 거기다가 이게 현금만 40 몇 억을 박은 거잖아요 50억 가까이 있는 현금 가지고 존버를 하고 있으면 너무나 좋은 기회들이 많이 나올 거란 말이에요 그때 집어 먹어야 되는데 캐시가 없으면 집어 먹을 수가 없잖아요 그리고 또 제가 찾아보니까 신논현역이면 그쪽에서 찾아봐도 거래 사례 자체가 몇 개 없고 왜냐하면 거래량 자체가 줄었어요 매크로에서 주택 같은 경우는 8분의 1토막 구분할 토막 났고요 지금 그 거래가 안 돼요 대출이 상대적으로 잘 나오는 상업용 건물조차도 지금 거래가 안 돼요 1/5 도박이 나서 거래량 자체가 역사적으로 봤을 때 주식도 그렇지만 거래량이 떨어지게 되면 매가는 반드시 떨어지게 됐어요 그렇다고 뭐 강남에는 건물이 50% 떨어질 거예요 그렇지는 않을 것 같아 그 말이 안 돼요 일단 그 정도 떨어지게 되면 금융권이 먼저 부실화돼서 아마 은행들이 망하기 전 그래도 조정은 분명히 받을거다 근데 이제 여기서 심각한 건 에쿼티가 없어지는 거잖아요 20%만 떨어져도 풀 대출 받은 사람들은 자기가 넣은 자본이 다 없어지고 이자문 다 날리는 거거든요 그래서 굉장히 괴로울 거란 말이야 그래서 내과를 안 낮출 수가 없어요 그래서 주변에 사례를 보니까 역삼동 하나빌 뭐라고 하는 다가구 건물이 평당 1억 3600에 거래가 됐더라고요 근데 여기는 2종 주거지역이에요 이런 건물과 사실은 뭐 위치는 좀 다르긴 한데 하나빌 일이 있는 위치는 이제 좀 이제 이면에 들어가 있는 다가구주택인데 개발 가능성이 있단 말이에요 평당 1억 3600여요 이게이 건물은 리모델링을 하긴 했죠 2011년에 리모델링 하긴 했지만 78년에 준공이 된 건물이란 말이에요 그러니까 이런 부분에서 1억 8천이 너무 과하지 않나라는 생각이 좀 들었고 비슷한 시기에 거래가 됐어요 2022년에 그리고 위치는 좀 더 다르지만 다른 이제 1종 주거지역에 있는 8월에 거래된 역삼동이 다른 건물이 성당 7천만 원이 됐어요 일정 죽었죠 1종주거지역 어떤 시세가 뭐 임차례다 약간 다르지만 이게 너무 임차인만 보고 샀다는 느낌을 지울 수가 없어요 김나영 씨가 산 데가 더 좋은 위치긴 하지만 코너 변이 있고 그렇게 봤을 때 임차인의 어떤 그것만 보고 매입해서 가능성이 좀 있지 않나라는 개인적인 뇌피셜적인 생각을 해봤습니다 제 주변에도 그런 사례들이 되게 많은데이 건물이 그렇다니까 절대 아니에요 주변에 보면 좀 건물 사다가 당하신 분들을 좀 보면 핵심 지역이 아닌 다른 지역에서 수익률을 가지고 파는 중개인들이 되게 많아요 두 가지가 있는데 이걸 속이는 방법이 하나는 아는 사람한테 임차를 주는 거예요 한 2년 정도 계약을 해놓고 일부러 임대료를 많이 주는 거예요 그래서 매과를 올리는 거야 그러면 3.

5% 4% 정도로 맞추면 내가 건물을 예를 들어서 뭐 30억 주고 샀는데 이걸 40억에 파는 거죠 단기간에 그럼 임대료만 올리면 되거든요이 사람이 40억 주고 40억에 사도 임대수님이 3.

8%네 그랬을 때이 임차인 정도의 임대료를 낼 수 있는 그런 좋은 지역에 들어가야이 임차인이 냈던 만큼의 임대료를 내고 다른 임차인이 들어와서 수익률을 딱 맞춰지는데 안 들어와 그러면이 건 주변 임차인에 비해서 특별히 많은 주는 임차인이고 체크해야 돼요 예전에 200 건물 같은 경우도 그랬었는데 1층에 화장품 가게가 있었는데 주변 건물 1층 임차인들에 비해서 임대료를 거의 1.

7배를 내고 있는 거야 이제 뭐 여대 앞에는 약간 좀 화장품 회사들이 쓰는 데가 있는데 그건 좀 많이 준단 말이에요 그래서 그거 하나 보고 이걸 샀는데이 임차인이 나가버리면 아무도 그 임대료를 주고 안 들어와요 근데 1층에 2층에 비해서 임대료가 제일 비싸잖아요 근데 1층에서 임대료를 예를 들어서 2천을 주고 있었는데 다음 임차인을 구했는데 1500밖에 못 주겠다 1300밖에 못 주겠다고 하면 임대로 전체에서 수익률이 확 떨어져 버려요 그러면 매과를 낮춰 팔아야 돼요 그럼 내가 산 가격보다 훨씬 낮춰 팔아야 된다고요 그래서 임대료라는게 이게 재밌는게 지금까지 건물 부동산 시장은 2014년 15년부터 계속 상승장이었어요 10년 동안 호황이었단 말 전세계 경제가 근데 지금은 그런 시기가 아니잖아요 계속해서 성장하는 시대에는 과도하게 주변 시세에 비해서 많이 주는 임차인이 들어가 있는 건물을 내가 샀을 때 그냥 그런 경우에 계속해서 인플레이션을 반영하는 지가가 상승을 하게 되니까 손해 볼 일이 없어요 사실 조금 비싸게 사도 돼 근데 지금시기 그렇게 샀다가 작살나는 중개인이 그렇게 중계를 했다고 하면 그 중개인은 알면서 그렇게 하는 거예요 왜냐하면 그 지역에 있는 중개인들은 그 주변에 임차인들이 누가 있고 얼마나 다 알아요 사실 이걸 분명히 얘기를 해 줘야 되는데 그걸 얘기를 안 해줘 왜 일단 팔아야 되니까요 수수료 받는게 중요하니까 오히려 그걸로 그걸로 매기는 거야 매도인 같은 경우도 중기에는 그걸 요구를 하고 매도인도 알아이 임차인이 나가면 자기가 지읒 된다라고 해서 임차인이 나가기 전에 빨리 팔고 싶어요 이런 어떤 욕구들이 있기 때문에 어차피 자본시장이라고 하는 건 정글이에요 조금이라 내가 눈탱이 더 치고 조금이나 내가 실제보다 더 받으려고 노력하는 시장이 자본시장이잖아요 이거 잘 알아보셔야 된다라는 거고요 절대 수익률만 보고 판단하시면 안 된다 그런 식으로 당한 분들이 정말 많습니다 그리고 또 하나는 사례라기보다는 경제가 막 성장하고 집가감 막 성장하고 부동산이 상승 사이클을 탔을 때는 웬만하면 다 올라가 사실 그래서 이건 별로 말할게 없어 근데 그럼에도 불구하고 좀 더 많이 오르는 지역이 어떤 지역이냐를 보면 개발행위가 많이 움직이는 지역이란 말이에요 반대로 얘기하면 안 일어나는 지역이 어딜까를 보면 의지로 같은데 있잖아요 근데 그런 데가 왜 개발행위가 안 이루어지나를 보면 전문대 따따라 붙어 있는 데가 있어요 이렇게 그 당시에는 건물과 건물 사이의 간격을 뛰어야 된다는 조언도 없었고 아무것도 없었단 말이야 사실 개발을 할 수가 없어 여기는 분명히 중주거지역이야 근데 3층밖에 갔어 어 나 개발해야죠 다 샀어 개발할 수가 없어 개발하는 순간 옆 건물이 막 흔들려 그리고 공사로 인한 어떤 민원이라고 그러거든요 그런 경우는 시공사에 잘 안 붙어 건축 비용은 굉장히 세게 불러요 구찌가 좀 있는 건물들 그래도 막 50억 이상에서 건물들을 실제로 투자해 본 사람들을 알아 그거를 다 실제로 건축행위를 할 때 뭐가 문제가 있고 자기가 예측한 어떤 그 시나리오에서 얼마만큼 비용이 더 들어가고 이런 걸 다 안단 말이야 나도 지금 신축을 두 개를 해봤잖아 하다 보니까 알겠어 건축을 할 때 평당 건축비를 가지고 산출을 해 요즘에 한 평당 800만원 합니다 700만원 합니다 이래 그럼 제가 옆면적 지금 한 200평짜리 건물을 지을 것 같은데 800만 원 정도 하면 16억 정도 드는 거 아니야 16억 정도 그냥 딱 넣어 실제로 건축을 하려고 하면 그 안에 있는 명도병원도 되게 많이 들어가고 생각보다 많이 들어가 그리고 금리도 애들은 뭐 타임스케줄을 쏴주잖아 절대 안 맞아 그게 완전히 어처구니 없는 타입이 되게 많고 실제 그걸 지으면서 발생하는 민원을 해결해야 되는 비용이 얼마나 드느냐를 다 다르단 말이야 짓고 있는데 중에서 한 곳이 정말 진상 민원인들이 너무 많아 주변에 있는 상인들이나 주거를 하시는 분들이 무조건 민원을 걸고 드러눕고 그냥 한번 배짱 부리면 돈이 나온다는 걸 알아 그 지역의 민도를 정확하게 반영하고 있더라고 그게 그리고 또 하나는 땅이야 파기 전에는 뭐가 있는지 모르기 때문에 그거에 대한 판단을 할 수 없지만 예를 들어서 검문과 법률 사이의 어떤 간격이라든가 아니면 주변에 어떤 그 건물들 상태들을 보면 내가 공사를 하면서이 건물들이 어떤 담이 무너지거나 금이 가거나 이런 것들이 있거든 예상되는 공사로 인한 민원들이 있단 말이야 그런 부분들까지 좀 추가비용이 들 수 있다라고 러프하게 좀 잡아야 되는데 그런 부분들을 몰라서 진짜 말을 못 해주는 분들도 있고 아는데도 말을 안 해주는 분들도 있는데 확실한 거는 자기가 실제 투자를 많이 한 사람들은 이걸 명확하게 알아 이건 똑같은게 아테네일러들도 자기가 컬렉팅을 실제로 빡세게 안 하는 아트딜러들은 하나도 몰라 시장을 그냥 무 너무 좋대 그만큼 바보 같은 말이 어딨어 그렇게 따지면 뭐 강남건물 지금 사야지 컨설팅 해주는 사람이 투자 경험이 있는지 없냐면 되게 중요한 거 같아요 권리금이고 나발이고 하나도 못 받고 쫓겨나는 경우도 있어요 진짜로 사실 이거는 절대 중개인한테 물어보지 마세요 부동산 관련된 전문 변호사한테 물어봐야지 중개인들은 아무것도 몰라요 등기가 다른 경우는 일단은 그냥 피하시고 그래도 여기를 하겠다라고 하면 전문 변호사한테 무조건 상담을 받아야 돼요 이게 사실 제가 좀 여러가지 이야기들을 좀 길게 했는데 사실 사람들이 이걸 굉장히 기본적인 내용인데도 불구하고 이런 부분들을 간과하는 경우가 생각보다 많아요 왜냐 강남 건물들을 보다 보면 수익률만 보게 되어 있거든요 임차인의 어떤 그 일도 되게 중요한데 그 임차인이 나갔을 경우도 생각을 해야 되고 주변 임대료 시대를 꼭 착해야 돼 그 임차인이 실제 그 정도의 임대를 내고 있느냐를 확인을 하려면 임대차 계약서를 봐야 되는데 임대차계약서를 안 보여주는 임대인들이 되게 많거든요 그랬을 때 이걸 어떻게 확인하느냐 부동산을 가서 자영업자인 척하고 임대 좀 하려고 하는데 얼마여가면 졸라 돌아다니세요 그냥 하루 이틀 정도 그럼 다 나와요 자기가 그냥 다 보였던 거고 어쨌든 여러 가지 얘기들을 했는데 요즘 시기가 좀 쉽지는 않아요 중개 법인들이 입장에서는 1/3 토막 남기 때문에 매출도 고꾸라졌을까요 완전히 뭐 이게 어차피 경기를 싸이클이니까 다시 또 좋은 사이클 땐 또 잘 되겠죠 근데 결국은 매가가 떨어져야 거래량이 터질 거예요 저 같은 경우도 그 서교동에다가 건물을 산게 토지가 270억이었고 등지수세까지 282억이었어요 건축비가 135개 나왔어 지금 나대지인데 지하 4층까지 파가지고 지상 8층 그리고 마지막 이제 9층 꼭대기 올리는게 해가지고 연면적이 천 몇백 평이더라고요 근데 처음에 내가 예상했던 건축비는 90억에서 한 100억 사 있단 말이야 근데 지금 건축비가 135나니까 너무 황당한 거예요 그러면 이제 건축비는 대출이 생각보다 많이 안 나와요 택시를 65억이 들어간단 말이야 여기서 생각보다 또 캐시가 추가로 들어가게 되니까 아주 골 때리더라고 캐시가 한 70억에서 60억 정도 봤었는데 100억 정도 캐시가 또 투입이 되는 상황이니까 이거 되게 골 때리는 상황이 되더라고요 요즘 또 그런 상황이고 금리가 또 올라간 거야 우리는 1% 후반을 받았어 그렇기 때문에 이제 처음이자내는게 한 달에 5,500에서 6천 정도를 냈단 말이야 1년이 이자만 10억을 해야 되는 거야 근데 건축기간이 2년이란 말이죠 그리고 우리는 땅을 사고 나서 잉어가는 8개월은 받을 수 있겠구나라고 생각을 했는데 지하철역 바로 붙어 있는 대로변이다 보니까 지하안전 역량도 받고 준주거지역이다 보니까 이거를 좀 높게 올리려고 용적률 인센티브를 받으려고 하다 보니까 친환급 평가를 또 받아야 돼요 또 추가 비용이 들어가죠 환경평가 같은 거 받을 때마다 다 비용이에요 이거 다 돈이야 이게 그것만 해도 억대 억대 억대가 이렇게 나가요 물론 이제 이렇게 뭐 200억 300억 400억짜리 건물을 할 경우에는 전체 금액이 워낙 크다 보니까이 금액이 들어가 봤자 뭐 총 토탈 해봤자 2 3 정도 들어가니까 영향은 적자 1%도 안 되는 금액이니까 근데 생각보다 이런 비용들 짜잘하게 되게 많이 들어가고 저도 8개월 정도 인허가를 생각을 했는데 절대 그 기간을 못 받아요 중간에 좀 이제 빠꾸를 먹은 적도 있었고 공무원이 협조를 안 해주는 경우도 있었고 지하철역 바로 앞 같은 경우는 굉장히 유심이 체크를 해봐야 되고 물론 그 건축사가 체크를 해야 되는 부분이긴 하지만 이런 걸 꼼꼼하게 체크를 못하는 검찰들도 많거든요 대로변 건물 같은 경우는 옆에 건물이 어디까지 지하가 파져 있나든 유심히 봐야 돼요 대로변 건물에서 보통 우리가 뭐 8층 9층 10층까지 올리는데도 지하를 많이 안 팠다고 하는 거는 주변에 지하철이 그냥 지나가거나 뭔가 허가가 안 났거나 이럴 가능성이 되게 높거든요 그래서 그런 부분도 굉장히 꼼꼼하게 체크를 해야 돼요 거기서 뭐 체크를 하라 그래야 되고 지하철 공사에다가도 공문을 보내면 그거 다 답변을 다 해줘요 거기서 그거를 토대로 설계를 해야 돼요 사실 근데 더 좋은 거는 구입하기 전에 그걸 다 알고 있어요 지하를 파괴되면 용적률이 안 들어가는 거고 건물이 거의 10층 정도 되는 건물을 짓는다고 했을 때 지하를 한번 봐 보거든요 저희 같은 경우는 그걸 병원 건물로 쓰려고 지하주차를 꼭 필요하기 때문에 지하 4층까지 파는 건데 어쨌든 그런게 없으면 건물의 가치가 떨어지기 때문에 무조건 파야 되거든요 그렇게 봤을 때 이런 저런 것도 체크할 때 굉장히 많아요 그래서 근데 중요한 거 그거는 중개인이 절대 체크 안 해줘요 자기가 체크해야 돼 해달라 해달라라고 요구를 해 가지고 하게 만들던가 아니면 자기가 아는 건축사랑 같이 돌아다니면서 체크를 해야 돼요 제가 만약에 이렇게까지 금리가 가파르게 올라갈 거라고 예상을 했다면 저도 안 샀을 거 같아요 왜냐하면 저는 작년 11월에 샀기 때문에 그래도 뭐 나름 지금 시세보다는 좀 싸게 샀어요 또 위치가 워낙 좋기 때문에 잘 샀다고 생각을 하지만이 정도로 금리가 올라가면 1년 이자를 10억을 넘게 꼴아받고 있어요 3년 동안 이자만 30억이에요 아 이렇게 이자가 올라갈 거 같았으면 좀 기다렸다가 그랬으면이 사람들도 못 버티고 당연히 매수자가 안 붙으면 좀 더 내고를 하고 이렇게 살 수 있었을 텐데 나 생각이 듭니다 물론 거기서 많이 안 빠졌을 것 같아 또 이런 거에 어차피 예측을 할 수가 없어 예측할 수가 없는 거고 경제라는 건 어차피 그 순간순간에 대응을 해야 되는 거고 내가 있는 시기가 있으면 또 이제 까먹는 시기가 있어 버는 시기도 있으니까 배팅을 안 하면 돈을 벌 수가 없어 상승장에서는 그런 거 이런 거 저런 거 안 따지고 과감하게 버는 거 같고 하락장에서는 꼼꼼하게 안 달린 사람이 다 작살나는 거 같아요 꼼꼼하게 잘 알아보시고 하셨으면 좋겠습니다 고생하셨습니다