“전세 종말 선언… 세입자 면접 시대 온다” f. KB부동산 박원갑 수석전문위원 [심층인터뷰]

부동산 시장, 지금 무슨 일이? (중학생 눈높이 설명)

요즘 집값 때문에 다들 난리잖아. 특히 아파트 전세가 월세로 바뀌는 현상이 심해지고 있대. 왜 이런 일이 벌어지는지, 앞으로 어떻게 될지 한번 알아보자!

1. 전세에서 월세로? 왜?

• 빌라, 다세대도 이미 월세 시대: 원래 빌라나 다세대 주택은 월세 거래가 훨씬 많았어. 전체 거래량의 70% 가까이가 월세일 정도였지.
• 아파트까지 월세화 진행 중: 근데 이제 아파트까지 월세로 바뀌고 있다는 게 문제야.
• 겁나는 전세: 다세대 주택에 전세로 살려고 해도, 나중에 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까 걱정돼. 그래서 "차라리 그 돈으로 아파트 월세 살래!" 하는 사람들이 늘어난 거야.
• 돈이 부족하면 월세로: 아파트 전세는 보증금이 너무 비싸잖아. 돈이 부족하니까 어쩔 수 없이 월세로 눈을 돌리는 거지.
• 변형된 전세, 월세: 그래서 지금 우리가 보는 월세는 사실상 보증금이 많은 '변형된 전세'라고 볼 수 있어.
• 앞으로 더 심해질 수도: 전세 대출에 대한 규제가 더 깐깐해지면, 전세가 더 빨리 사라지고 월세로 전환되는 현상이 심해질 수도 있대.

2. 6.27 대책, 효과 있었나?

• 엇갈리는 신호: 정부가 부동산 대책을 내놨는데, 시장 반응은 엇갈리고 있어. 어떤 곳은 집값이 오른다는 뉴스도 있지만, 거래량은 줄고 하락 거래가 늘고 있다는 분석도 있어.
• 평균 가격은 떨어졌지만...: 서울 아파트 평균 거래 금액은 떨어졌지만, 이건 싼 아파트 거래가 늘어서 평균값이 낮아진 걸 수도 있대.
• 거래량 감소가 중요: 전문가들은 거래량이 시장의 진짜 힘이라고 말해. 거래량이 줄었다는 건 사람들이 집을 사려는 마음이 줄었다는 뜻이지.
• 강남, 마용성도 마찬가지: 인기 지역인 강남, 마포, 용산 등도 거래량이 확 줄었어. 신고가 소식도 있지만, 이건 대책 이전에 거래된 걸 포함한 착시 현상일 수도 있대.
• 시장의 체질 변화: 예전과 달리 지금 시장은 돈이 엄청나게 풀렸고, 사람들은 재건축보다는 신축 아파트를 선호하는 경향이 강해졌어. 그래서 정부 대책이 나와도 예전처럼 집값이 확 떨어지지 않는 거지.

3. '똘똘한 한 채' 전략, 지금은 조심해야 할 때?

• 장기적으로는 맞지만...: '똘똘한 한 채' (좋은 지역의 좋은 아파트 한 채)를 사려는 전략은 장기적으로는 맞을 수 있지만, 지금 당장은 조심해야 한대.
• 정부 정책의 영향: 정부는 '똘똘한 한 채' 전략을 겨냥해서 대책을 내놨기 때문에, 앞으로 더 강력한 정책이 나올 수도 있다는 거야.
• 양도세 중과세 부활 가능성: 다주택자 양도세 중과세가 다시 부활하면, 집을 팔려는 매물이 나올 수 있고, 1주택자 양도세 공제도 줄어들 수 있대.
• 정책적 불확실성: 이런 정책적 불확실성 때문에 지금 당장 '똘똘한 한 채'로 갈아타는 건 신중해야 한다는 거지.
• 트렌드 변화: 요즘 젊은 세대는 집 한 채에 올인하기보다는 여러 투자 상품에 분산 투자하는 경향이 강해. 아파트도 전체 투자 상품 중 하나로 보는 거지.

4. 지방 부동산 시장, 바닥 탈출?

• 지방은 조금씩 회복 중: 지방 부동산 시장은 바닥을 벗어나 조금씩 회복되는 조짐을 보이고 있대.
• 대출 규제 영향 적고, 입주 물량 감소: 수도권처럼 대출 규제 영향이 적고, 올해 지방 입주 물량이 줄어든 것도 영향을 준 것 같아.
• 미분양과 기존 아파트 분리해서 봐야 해: 지방 미분양 물량이 많다고 해서 지방 전체 부동산 시장을 부정적으로 볼 필요는 없어. 미분양은 비싼 분양가 때문에 안 팔리는 거고, 기존 아파트는 조금씩 회복될 수 있다는 거지.
• 신축 선호 현상 심화: 지방은 재건축이 안 되기 때문에 신축 아파트 선호 현상이 더 심해.
• 세종시, 행정수도 이전 기대감: 세종시는 행정수도 이전 기대감으로 집값이 많이 올랐지만, 최근 공공기관 이전으로 인한 수요 공백 때문에 잠시 주춤할 수도 있대. 하지만 장기적으로는 회복될 가능성이 있다고 봐.

5. 전세 시장, 두 얼굴?

• 전세가 상승, 하지만 매매가 밀어 올릴 힘은 약해: 전세 가격이 오르고 있지만, 아직 매매가를 크게 밀어 올릴 정도는 아니래.
• 매매가 상승이 전세가 견인: 오히려 매매 가격이 오르면서 전세 가격을 끌어당기는 힘이 더 세다고 해.
• 전세 매물 부족: 계약갱신청구권 때문에 전세 매물이 줄어들고, 대출 규제로 집을 못 사는 사람들이 전세로 몰리면서 전세 가격이 오르는 측면도 있어.
• 입주 단지는 역전세 현상: 하지만 일부 입주 단지에서는 전세 가격이 떨어지는 '역전세' 현상도 나타나고 있어. 시장이 두 얼굴을 가진 셈이지.

6. 월세 시대, 진짜 오고 있나?

• 월세 수요 증가: 전세 가격이 오르고, 대출 규제로 집을 사기 어려워지면서 월세 수요가 늘고 있어.
• 외국처럼 될까? 앞으로 우리나라에서도 월세 시대가 열리면, 집주인이 세입자를 면접 보고 뽑는 것처럼 까다로워질 수도 있대.
• 전세 제도의 변화: 전세 제도가 사라지고 완전 월세 시대로 가면, 집주인 입장에서는 월세 미납에 대한 완충 장치가 필요하기 때문에 더 까다로워질 수밖에 없다는 거지.

7. 외국인 부동산 투자, 역차별인가?

• 감정적으로 대응하면 안 돼: 외국인 부동산 투자에 대해 감정적으로 대응하기보다는 냉정하게 봐야 한다는 의견도 있어.
• 주택 보유 비율은 낮아: 외국인이 우리나라 주택을 보유한 비율은 전체의 0.52% 정도로 많지는 않아. 대부분 경기도 지역에 거주하는 중국 동포들이라고 해.
• 단계별 대응 필요: 시장 불안 정도에 따라 외국인 부동산 투자에 대한 규제를 단계적으로 강화하는 방안도 고려해 볼 수 있대.

결론적으로, 지금 부동산 시장은 여러 가지 복합적인 요인으로 인해 변화하고 있어. 전세에서 월세로 전환되는 현상이 심화되고, 정부 정책의 효과도 엇갈리는 상황이야. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지, 정부의 추가 대책과 시장의 반응을 잘 지켜봐야 할 것 같아!