대출 규제 후 집값 전망과 풍선효과, 심형석 전문가 분석!

6월 대출 규제, 뭐가 달라졌을까?

이번 6월에 나온 대출 규제, 딱 세 가지 핵심만 기억하면 돼!

1. 6억 한도 설정 (고가 주택 대상)

• 뭐가 달라졌냐면? 집값으로 대출 한도를 정하는 게 아니라, 아예 금액으로 6억까지 딱 잘라버렸어.
• 왜 이렇게 했을까? 비싼 집 살 때 대출 못 받게 하려고.
• 이게 왜 심박하냐면? 보통 집값으로 따지는데, 금액으로 딱 정해버린 게 좀 신기하지?

2. 실입주 의무 강화

• 기존에는? 집을 사고 3년 안에만 실입주하면 됐어.
• 이제는?
  • 기존 주택 보유자: 집을 사고 6개월 안에 팔아야 해. (원래 3년이었는데 확 줄었지?)
  • 새 집 살 때: 집을 사고 6개월 안에 무조건 들어가서 살아야 해.
• 이게 왜 강력하냐면? 대출 받으면 수도권은 거의 다 토지거래 허가제처럼 실입주를 강제하는 거나 마찬가지야.

3. 지방은 영향 없다? (하지만 조심해야 할 것!)

• 지방은 괜찮을까? 겉보기엔 그래 보일 수 있어.
• 근데 조심해야 할 건? 정책 금융(정부 지원 대출)은 똑같이 적용된다는 거야.
• 저가 주택은? 생애 최초 대출 같은 걸 많이 쓰는데, 이게 20% 정도 줄어들었어. (3억 2천만원으로)
  • 강남 같은 곳은 몇천만원 줄어도 집 사는데 큰 영향 없겠지만, 외곽 지역은 이렇게 줄어버리면 집 사기가 더 힘들어져.
  • 그래서 저가 주택이 오히려 더 안 좋아질 수도 있다는 거지.

그래서 누가 좋아지고 누가 안 좋아질까?

• 강남 같은 최상급지: 원래도 대출 규제랑 상관없이 잘 사는 곳이라 영향 없어. 오히려 급매가 나올 수도 있으니 잘 봐봐.
• 마포, 성동 같은 중간 지역: 집값 상승을 딱 끊어놓으려는 의도로 보여. 단기적으로는 괜찮을 수 있어.
• 서울 외곽 지역 (노도강 등): 대출 규제가 넓게 적용되면서 오히려 피해를 볼 가능성이 커. 강남만 오르고 외곽은 안 오르는 현상이 심해질 수 있어.
• 지방: 서울에서 돈이 흘러가야 하는데, 규제 때문에 서울에서 지방으로 돈이 잘 안 가. 지방 자체적으로 움직이기 힘든데, 정책 금융까지 막히니 더 힘들 수 있어. 오히려 가격 차이가 더 벌어질 수도 있어.

결론적으로

이번 대출 규제는 부동산 시장을 좀 눌러놓고, 돈을 다른 곳(주식, 코인 등)으로 가게 하려는 의도로 보여. 하지만 실거주 강화는 오히려 전세 시장을 더 어렵게 만들 수도 있고, 전반적으로 부동산 시장을 잘 모른다는 느낌도 들어. 과거 정부들의 정책과 비슷하게 흘러갈 가능성이 높고, 결국 집값 상승을 막기 어렵다는 의견도 있어.

가장 중요한 건, 과거처럼 서울이 오르면 지방도 똑같이 따라 오르는 시대는 끝났다는 거야. 이제는 지역별로 차별화된 시장이 될 가능성이 높아.