[02] 국토계획법 제2편｜공인중개사 공법 기출문제 빈출지문｜읽어주는 콘텐츠(2025)

국토 계획법 제2편 핵심 정리 (중학생 눈높이)

이 영상은 17년 동안 2번 이상 나왔던 국토 계획법 중요한 내용들을 쉽게 알려주는 거야. 반달 출판사에서 나온 책 내용을 바탕으로 해서, 틀린 부분은 다 고쳐진 진짜 중요한 내용들이라고 보면 돼.

1. 기반 시설: 우리 생활에 꼭 필요한 것들

• 방제 시설: 홍수나 재해를 막아주는 시설이야.
  • 예시: 하천, 물이 잠시 모이는 곳(유수지), 물을 가두는 곳(저수지), 산사태 막는 시설(사방 설비)
• 환경 기초 시설: 쓰레기나 오염된 물을 처리하는 곳이야.
  • 예시: 하수도, 폐차장, 쓰레기 처리 및 재활용 시설
• 교통 시설: 사람들이나 차가 다니는 데 필요한 시설이야.
  • 예시: 도로, 철도, 주차장, 차 검사/면허 시설
  • 헷갈리지 마! 폐차장은 환경 시설이지 교통 시설이 아니야.
• 유통 공급 시설: 물건이나 에너지를 공급하는 시설이야.
  • 예시: 수도, 가스, 방송/통신 시설, 땅속에 전기/통신선 등을 모아놓은 곳(공동구)

2. 도시군 관리 계획: 도시를 어떻게 만들지 정하는 계획

• 주민이 계획을 제안할 수 있어: 주민들도 도시를 어떻게 만들지 계획을 제안할 수 있는데, 이때 몇 가지 규칙이 있어.
  • 계획을 제안받은 사람은 제안한 사람과 상의해서 계획 만드는 데 드는 돈을 일부 받거나 다 받을 수 있어.
  • 산업 유통 개발 진흥 지구를 만들거나 바꾸는 것도 주민이 제안할 수 있는 내용이야.
  • 주민이 계획을 제안하려면 땅 주인들의 동의가 필요한데, 이때 나라나 지자체가 가진 땅(국공유지)은 동의 면적에서 빼줘.

3. 공유수면 매립: 바다를 땅으로 만들 때 용도 정하기

• 매립 목적이 주변 땅과 같으면: 바다를 메워서 땅으로 만들었는데, 그 목적이 주변 땅의 용도랑 똑같으면, 땅이 완성된 날부터 자동으로 주변 땅의 용도를 따라가.
• 매립 목적이 주변 땅과 다르면: 목적이 다르면, 어떤 용도로 쓸지 도시군 관리 계획으로 따로 정해야 해.
• 매립지가 여러 용도 지역에 걸쳐 있으면: 이것도 도시군 관리 계획으로 어떤 용도로 쓸지 정해야 해.

4. 용도 지역: 땅을 어떻게 쓸지 정하는 것

• 도시 지역인데 세부 용도 지역이 안 정해졌다면?
  • 건폐율/용적률 (건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지)을 정할 때 보존 녹지 지역 규정을 따라가.
• 관리 지역인데 세부 용도 지역이 안 정해졌다면?
  • 건폐율/용적률을 정할 때 보전 관리 지역 규정을 따라가.
• 농업 지능 지역으로 지정된 관리 지역: 농업 지능 지역으로 지정되면 농림 지역으로 보는 거야.
• 택지 개발 지구로 지정된 곳: 택지 개발 지구로 지정되면 도시 지역으로 보는 거야.
• 용도 지역은 바꿀 수 있어: 필요하면 도시군 관리 계획으로 용도 지역을 바꿀 수 있어.
• 주민이 용도 지역 변경 제안: 주민들은 자연녹지 지역, 계획 관리 지역, 생산 관리 지역에 산업 유통 개발 진흥 지구를 만들어 달라고 제안할 수 있어.
• 바다 메운 땅이 여러 용도 지역과 붙어 있다면? 어떤 용도로 쓸지는 도시군 관리 계획으로 정해야 해.

5. 건폐율 & 용적률: 건물 크기 제한

• 건폐율/용적률 최대한도: 이건 정말 중요해! 최근 15년 동안 10번 넘게 나왔고, 거의 매년 나온다고 보면 돼.
  • 특히 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역의 세부 용도 지역이랑 계획 관리 지역, 자연환경 보전 지역은 꼭 외워야 해.
• 계산 문제: 두 개 이상의 용도 지역에 걸친 땅에서 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지 계산하는 문제도 15년 동안 3번 나왔어. 계산 방법만 알면 어렵지 않으니 연습하면 좋아.

6. 용도 지구 & 용도 구역: 용도 지역을 더 자세히 정하는 것

• 도시자연 공원 구역 변경: 시도지사가 도시군 관리 계획으로 바꿀 수 있어.
• 시가 조정 구역: 도시나 주변 지역이 막 개발되는 걸 막고 계획적으로 개발하려고 시도지사가 도시군 관리 계획으로 정하는 구역이야.
• 아파트 지을 수 있는 곳: 제1종 전용 주거 지역과 제1종 일반 주거 지역을 빼고 나머지 주거 지역에서는 아파트를 지을 수 있어.
• 집단 취락 지구: 개발 제한 구역 안에 있는 마을을 정비하기 위한 지구야.
• 복합 개발 진흥 지구: 집, 공장, 물류, 관광 등 두 가지 이상의 기능을 같이 발전시킬 필요가 있는 지구야.

7. 시가 조정 구역 지정: 개발을 잠시 멈추는 구역

• 시도지사가 도시나 주변 지역의 무질서한 개발을 막고 계획적으로 개발하기 위해 5년에서 20년까지 개발을 멈출 필요가 있다고 생각하면 도시군 관리 계획으로 정할 수 있어.

8. 용도 지역/구역에서의 행위 제한: 건물 지을 때 지켜야 할 규칙

• 도시 지역인데 세부 용도 지역이 안 정해졌다면? 보존 녹지 지역 규정을 따라가.
• 관리 지역인데 세부 용도 지역이 안 정해졌다면? 보존 관리 지역 규정을 따라가.
• 용도 지역이 아예 안 정해진 곳: 자연환경 보전 지역 규정을 따라가.

9. 용어 정리

• 도시군 계획: 도시군 기본 계획이랑 도시군 관리 계획으로 나뉘어.
• 용도 지역, 용도 지구 변경: 도시군 관리 계획으로 정해.
• 지구 단위 계획: 도시군 관리 계획으로 정해.
• 도시군 계획 시설: 기반 시설 중에서 도시군 관리 계획으로 정해진 시설이야.
• 도시 개발 사업: 도시군 계획을 실행하기 위한 사업이야.
• 성장 관리 계획: 도시가 막 개발되는 걸 막고 계획적으로 개발하기 위한 계획이야.
• 개발 밀도 관리 구역: 기반 시설을 설치하기 어려운 지역에 지정돼.

10. 도시군 계획 시설: 도시를 위해 필요한 시설

• 미리 도시군 관리 계획으로 결정하지 않고 설치할 수 있는 시설:
  • 건축물 부설 광장
  • 대지 면적이 500㎡ 미만인 도축장
  • 재활용 시설
• 장기 미집행 도시군 계획 시설 부지:
  • 매수 의무자가 사기로 결정한 땅은 통보받은 날부터 2년 안에 사야 해.
  • 사지 않기로 결정되면, 땅 주인은 허가를 받아서 그 땅에 건물을 지을 수 있어.
  • 지자체는 땅 주인이 원하면 도시군 계획 시설 채권을 발행해서 돈을 줄 수도 있어.
• 공동구: 도시 개발 구역이 200만㎡를 넘으면 공동구를 설치해야 해.
  • 공동구 관리자는 5년마다 안전 및 유지 관리 계획을 세워서 시행해야 해.
• 도시군 계획 시설 결정 효력 상실:
  • 결정 고시 후 20년 안에 사업이 시행되지 않으면, 그 결정은 20년이 되는 날 다음날에 효력을 잃어.
  • 10년 안에 사업이 시행되지 않으면, 땅 주인은 땅을 사달라고 청구할 수 있어. (단, 건물만 소유한 경우는 제안 불가)
• 매수 가격/절차: 특별한 규정이 없으면 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 따라가.
• 채권 상환 기간: 10년 이내야.
• 한국토지주택공사(LH): 도시군 계획 시설 사업 시행자로 지정받을 때, 땅 주인 동의 요건이 다른 시행자보다 덜 까다로워.
• 국토교통부 장관: 국가 계획과 관련되거나 특별히 필요하다고 인정되면 직접 사업을 시행할 수 있어.
• 사업 시행자: 사업을 효율적으로 하려고 시설을 여러 개로 나눠서 시행할 수도 있어.
• 행정청이 아닌 시행자: 사업 비용은 원칙적으로 본인이 부담하지만, 국가나 지자체에서 보조나 융자를 받을 수도 있어.
• 타인 토지 출입:
  • 행정청이 아닌 시행자는 허가받지 않고 함부로 남의 땅에 들어갈 수 없어. (시장/군수 허가 필요)
  • 출입으로 손해를 입은 사람은 협의가 안 되면 토지 수용 위원회에 재결 신청을 할 수 있어.
  • 행정청 시행자는 허가 없이도 출입할 수 있어.

이 내용들을 잘 기억하면 국토 계획법 공부에 큰 도움이 될 거야!