경매 낙찰 99% 비법! 입찰가, 이 3개만 알면 자동으로 결정됩니다 (초보 필독)

경매 입찰가, 이거 세 가지만 알면 끝! (중학생도 이해 가능 버전)

폐차 계속해서 힘들어? 😭 그래서 오늘은 딱 세 가지만 알면 입찰가 저절로 나오는 방법 알려줄게! 권리 분석, 시세 조사 다 했는데 막상 낙찰가 보면 "그냥 부동산 가서 사는 게 낫겠다" 이런 생각 한 번쯤 해봤지?

근데 그거 알아? 경매 고수들은 지금도 조용히 낙찰받아서 돈 벌고 있어. 💰 우리랑 뭐가 다를까? 사실 별 차이 없어. 딱 1% 차이! 그게 낙찰가를 결정해. 나도 이거 깨닫는 데 3년 넘게 걸렸어. 계속 폐차하는 사람들은 이 영상 무조건 끝까지 봐야 해. 이거 안 보면 진짜 손해야. 다른 사람 다 아는데 나만 모르면 억울하잖아!

입찰가 정하려면 딱 세 가지만 있으면 돼.

1. 매도 가격: 절대 흔들리면 안 되는 가격이야. 네이버 부동산 호가? 절대 안 돼! 지금 당장 팔리는 금액, 즉 급매 가격을 알아야 해. 이걸 알기 위해선 손품 조사 (인터넷으로 조사)와 현장 방문은 필수야!

   • 예시: 태평 아파트, 전용 84.81㎡. 감정가 2억 1,300만 원, 시작가 1억 437만 원.
     • 권리 분석: 건물 등기부등본 보면 근저당이 기준이야. 그 뒤에 있는 권리들은 낙찰되면 다 사라져. 임차인도 없고, 인수되는 권리도 없어. 완전 깨끗! ✨
     • 시세 조사: 네이버 지도에서 아파트 이름 검색해서 네이버 부동산으로 바로 들어가. 시세/실거래가 클릭! 마우스로 드래그해서 구글에 붙여넣고 "가격 낮은 순서대로 정리해줘"라고 하면 AI가 착착 정리해줘.
       • AI가 알려주는 정보: 16층 1억 8천, 13층 2억 3천.
       • 더 자세히: "저층, 중층, 고층으로 나눠서 정리해줘"라고 하면 한눈에 보기 좋게 나와.
     • 수리 여부 파악: 등기부등본에 23년 5월 2억 6천에 거래됐다고 나와. 근데 우리 경매 물건은 1층인데도 비싸게 거래됐다는 건 수리된 집일 가능성이 높아. 로드뷰로 샤시도 확인해봐. 하이샤시로 바꿨으면 안에도 어느 정도 수리됐다고 볼 수 있지.
     • 정리: 권리 분석 끝, 인수되는 거 없음. 시세 조사 끝, 수리된 집 1층이 7월 11일 기준으로 1억 7,500만 원에 팔리고 있어. 이걸 매도 가격으로 1억 7천만 원으로 잡자!

2. 비용: 이것저것 들어가는 돈을 다 계산해야 해.

   • 취득세, 채권, 법무비: 아파트, 수도권, 85㎡ 이하, 주택 수에 따라 계산하면 돼. (1주택자면 2주택 클릭! 3주택부터 취득세 올라가는 거 알지?) 법무비는 대출 사인하면 더 높게 나올 수 있으니 깎아달라고 해봐. (내 블로그 참고!)
   • 중개비: 매도 가격의 0.4%로 자동 계산.
   • 명도비: 전용 평당 5만 원 ~ 8만 원. 빨리 나가는 임차인이면 아낄 수 있고, 보증금 잃는 임차인이면 이사비 좀 더 줘서 빨리 내보내는 게 이득이야. (빨리 팔수록 이자 아끼잖아!) 채무자 겸 점유자가 있으면 전용 평당 8만 원으로 200만 원 정도 예상. (강제집행은 최후의 방법!)
   • 관리비: 조사서에 민납 없어도 20만 원 정도는 예상하자.
   • 수리비: 도배, 장판, 조명만 하면 300만 원, 화장실까지 하면 600만 원. 샤시는 600만 원 정도. (우리는 이미 수리된 집이라는 걸 알고 있으니 300만 원만 잡자!)
   • 기타 잡비: 임장비, 식비, 주유비 등 사업 목적으로 쓴 비용. 50만 원 정도.
   • 이자: 낙찰가의 80% 대출, 4.5% 금리, 5개월치 이자.
   • 중도 상환 수수료: 단기 매도할 거면 비워둬.

3. 순수익: 이게 우리가 얼마 벌 수 있는지 보여주는 거야.

   • 비용 다 입력하면 소득 금액이 나와. 이게 바로 경매 수익만 따로 계산한 거야. (실제 세금은 다른 수입이랑 합쳐서 신고해야 하니 세무사님 상담 필수!)
   • 소득 금액 확인하고 종합소득세율 적용하면 최종 수익이 나와. 이게 바로 안전 마진이야!
   • 예시: 이 물건으로 4천만 원 투자해서 1,700만 원 벌 수 있다는 거지! 🤑

근데 말이야... 이 물건 경쟁이 좀 치열할 것 같아. 왜냐하면 권리 분석, 시세 조사가 다 쉬우니까. 경쟁이 치열하면 내가 원하는 가격에 사기 어렵잖아?

그럴 땐 어떻게 해야 할까?

• 아파트: 경쟁 피하는 방법 알아야 해.
• 빌라: 수요가 어디 많은지 알아내야 해.

경매 독학으로도 할 수 있어. 근데 아는 만큼만 경험하게 돼. 초보 세계에서 못 빠져나오면 수많은 경쟁 속에서 입찰만 계속해야 해. 😭

낙찰 공식 = 실력 x 입찰 횟수

실력을 늘리지 못하면 입찰 많이 할 수밖에 없어. 힘들다고! 근데 실력을 늘리면 입찰 많이 안 해도 돼. 중수, 고수로 갈수록 편하게 경매하고 돈은 더 많이 벌어.

독학해서 고수까지 얼마나 걸릴까? 실행력 좋으면 3년 안에 가능. 근데 평범하게 살았고 실행력도 별로면 최소 3년 이상 걸릴 거야.

그럼 어떻게 해야 할까? 경험하면서 올라가는 게 아니라 사다리 타고 빠르게 올라가야 해. 근데 사다리도 잘 골라야지. 수십, 수백 명 모아놓고 내 이름, 내 상황도 모르고 알려주는 공장식 강의? 아니면 딱 10명만 모집해서 내 이름, 현재 상황에 맞게 1대1 수업으로 중수, 고수로 빠르게 올라갈 수 있는 맞춤식 강의?

선택은 네 몫이야! 😉 저렴한 금액으로 맞춤 경매 강의 제공하고 있으니 고정 댓글 참고해. 상담은 무료!

나는 지금도 경쟁 피하는 방법, 수요 있는 지역 알아내려고 계속 연구 중이야. 경매는 내가 원하는 가격에 사는 거야. 낙찰받는 순간 수익이 확정되는 안전한 투자라고! 법원에서 거래하니까 안전 장치도 많고, 낙찰자에게 권한도 많이 줘. 인도 명령 신청하면 강제 집행까지 법원에서 도와줘.

나는 평범한 직장 다니면서 18건 부동산 투자해서 자산 늘리고 현금 흐름 만들어서 퇴사하고 경매로 돈 버는 방법 알려주고 있어. 제대로 된 사다리를 만들었으니 올라오는 방법 알려줄게!

오늘 영상 좋았으면 구독과 좋아요 부탁해! 다음 주에도 좋은 콘텐츠로 돌아올게! 😊