부동산 거품 붕괴 경고! 집값 하락 ‘충격적인 현실’ 공개

부동산 시장 전망: '똘똘한 한 채' 현상과 앞으로의 변화

'똘똘한 한 채' 현상, 언제까지 갈까?

• 지금 '똘똘한 한 채' 현상이 내년, 후년까지 이어질 수도 있지만, 3~4년 뒤부터는 상황이 달라질 수 있어.
• 내년까지는 버틸 수 있겠지만, 그 이후에는 조정장이 올 가능성이 높아. 왜냐하면 이미 집값이 너무 많이 올랐기 때문이야.

'똘똘한 한 채'라는 말, 정말 맞을까?

• 서울 집값을 잡으려는 정책 때문에 '똘똘한 한 채' 현상이 사라질까?
• 사실 대한민국에 '똘똘하지 않은 집'이 어디 있겠어? 집 자체는 다 좋지만, 문제는 '입지'야.
• '똘똘하다'는 건 집이 좋다는 뜻이 아니라, '투자 가치가 있냐'는 뜻으로 쓰이는 경우가 많아.
• '똘똘한 한 채'라는 말 때문에 마치 강남 집만 좋은 것처럼 느껴지는데, 이건 언론이 바로잡아야 할 부분이라고 생각해.
• '투자 선호 현상'은 계속될 수 있지만, 지금은 너무 과하게 오른 '오버슈팅' 구간인 것 같아. 이 시기가 지나면 조정기가 올 가능성이 커.

마포, 용산은 강남을 따라잡을 수 있을까?

• 나는 마포나 용산이 지금보다 더 좋아질 거라고 봐. 특히 쾌적성 면에서는 강남보다 낫다고 생각하는 사람들도 많아.
• 강남 아파트들이 강변이라는 입지 때문에 높은 가격을 받고 있는데, 마포나 용산도 강변을 끼고 있잖아.
• 강남에도 신축이 아닌 아파트들은 많지만, 지금 집값을 이끄는 건 신축 대단지들이야. 이런 대단지들이 계속 나오면서 수요를 대체하고 있어.
• 예전에는 투자 목적으로 집을 사거나, '영끌'해서 집을 사는 사람들이 많았는데, 이제 그런 수요가 많이 줄어들었어.
• 집값이 예측 가능한 수준을 넘어섰다고 봐. 그래서 지금은 사는 사람이 많지 않고, 이런 상황이 지속 가능하지 않다고 생각해.
• 가격이 조정되면 다시 거래가 늘어날 텐데, 이런 시기가 5년 안에 올 거라고 확신해.

앞으로의 부동산 시장 전망

• 내년 후년까지는 '똘똘한 한 채' 현상이 이어질 수 있지만, 3~4년 뒤부터는 결혼 건수 감소, 거리 감소 등 여러 요인으로 인해 조정장이 올 가능성이 높아.
• 마용성(마포, 용산, 성동) 같은 지역은 앞으로도 투자 선호도가 높을 수 있지만, 지금은 과열된 측면이 있어.
• '투자'와 '투기'는 달라. 투기는 자기만 좋고 남에게 피해를 줄 수 있지만, 투자는 모두에게 이익이 될 수 있어. 지금의 '똘똘한 한 채' 현상은 투기성이 강하다고 볼 수 있어.

1기 신도시 부동산 시장은?

• 분당: 최근 대책 발표 이후에도 강보합세를 유지하고 있지만, 거래가 끊기는 현상이 나타나고 있어. 가격이 너무 많이 올라서 더 이상 쫓아갈 수요자가 없는 상황이야. 임계점에 다다른 것으로 보이며, 공급 대책이 나오지 않으면 강보합을 유지할 가능성이 높아.
• 일산: 아직도 조정장이야. 하락 거래가 조금씩 나오고 있고, 힘을 못 쓰고 있어. 이번 대책과 큰 관련이 없어 보이는 모습이야.
• 결론: 분당만 이번 대책의 영향을 받는 것으로 보이고, 일산이나 다른 신도시는 큰 영향 없이 약보합 또는 강보합을 유지하고 있어.

가장 주목해야 할 지표는?

• 실거래가 상승률이 둔화되고, 전국적으로 보합 수준을 유지하고 있어. 시간이 지나면 하락세로 돌아설 가능성도 있어.
• 정부가 가계 대출 총량을 줄이면서 수요 감소 효과가 나타날 거야.
• 하지만 집주인들이 매물을 쉽게 내놓지 않고 있어서, 당분간은 매수자와 매도자 간의 눈치 싸움이 계속될 것으로 보여.
• 거래량을 가장 주목해야 해. 거래량이 2천 건 이하로 떨어지면 하락세로 이어질 가능성이 높아. 서울 시장에서도 거래량이 기본이야.
• 8월, 9월 거래량이 중요해. 이 시기에 거래량이 줄면 시장 심리가 바뀔 수 있고, 공급 대책까지 나온다면 시장이 안정될 수 있어.

금리 인하, 부동산 시장에 미치는 영향은?

• 과거와 달리 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향이 줄어들 수 있어. 대출 규제가 강화되었기 때문이야.
• 주택 담보 대출 금리는 기준 금리, 코픽스, 가산 금리, 은행 조달 금리 등을 반영하는데, 최근 금리가 계속 오르고 있어.
• 미국 금리 인상, 환율 리스크 때문에 한국은행이 금리를 쉽게 내리지 못하는 상황이야.
• 정부가 가계 대출 총량을 줄이는 정책을 펴고 있기 때문에, 당분간 대출이 원활하게 이루어지기는 어려울 거야.
• 금리가 내려간다고 해서 무조건 집값이 오를 거라고 생각하고 미리 투자하는 것은 위험할 수 있어.

올해 하반기 및 내년 수도권 부동산 시장 전망

• 정부의 공급 대책이 제대로 나온다는 전제 하에:
  • 수도권과 서울 모두 조정 국면에 들어갈 가능성이 높아. 급격한 하락을 막으려는 정책이 나올 수도 있어.
  • 만약 공급 대책이 나오지 않으면, 입주 물량 부족 이슈로 강남 3구, 마용성 지역은 상승 기류를 탈 수도 있어. 하지만 거래량이 뒷받침되지 않는 신고가 위주로 나타날 수 있어.
• 지방 부동산 시장:
  • 정부가 미분양 주택에 대한 양도세, 취득세 감면 등 지원 정책을 펴면 바닥을 찍고 회복할 가능성이 있어.
  • 정책 지원이 없다면 연말까지 조정 장세가 이어질 것으로 보여.

'꿈틀'이라는 표현의 의미

• '꿈틀'이라는 것은 거래량이 많지 않아도 신고가가 계속 나올 수 있다는 뜻이야.
• P2P 업체 등을 활용한 투자나, 생애 최초 주택 구매자들의 무리한 투자가 이어질 수 있어.
• 집을 팔고 더 좋은 집으로 갈아타려는 사람들의 수요도 일부 있을 수 있지만, 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있어.
• 이런 경우, 계약 조건을 조정해서 집을 먼저 팔고 나중에 사는 방식으로 진행할 수도 있어.
• 결론적으로, '꿈틀'이라는 것은 거래량은 적지만 가격은 일부 오르는, 불안정한 시장 상황을 의미할 수 있어.