2025년 미국 부동산 위기, 2008년보다 더 위험한 충격 실체 공개!
미국 부동산 시장, 2008년 금융위기랑 똑같을까?
요즘 미국 부동산 시장에 대한 이야기가 많지? 어떤 사람들은 "금리가 곧 내려가니까 지금이 집 살 기회야!"라고 하고, 어떤 사람들은 "집값이 더 폭락할 거야!"라고 말해. 매물은 쌓여있는데 살 만한 집은 없다는 말도 있고.
근데 오늘 내가 말해줄 건 부동산 전문가나 언론에서도 잘 말해주지 않는 진짜 미국 부동산 현실이야.
지금 미국 부동산 시장은 왜 헷갈릴까?
뉴스 보면 막 "집값이 떨어지고 있다"는 말도 있고, "집값이 오히려 오르고 있다"는 말도 있어서 뭐가 진짜인지 헷갈릴 거야. 집 사려고 하는 사람들은 더 머뭇거리게 되지.
결론부터 말하면, 지금 집값이 오른 게 아니야.
지금은 거래가 거의 멈춘 상태야. 2023년 4월에 집 팔린 건수가 2009년 이후로 가장 적었어. 작년보다 무려 29%나 줄었지.
뉴스에서 집값이 조금 올랐다고 나오는 건, 대부분 새로 지은 집 때문이야. 집 짓는 사람들이 금리를 많이 보조해주거나 특별한 혜택을 줘서 팔고 있거든.
근데 오래된 집(기존 주택)은 이런 혜택을 주기 어려우니까 잘 안 팔리고 있어. 집을 사려는 사람들도 새집에 더 눈길을 주니까. 그래서 급하게 팔아야 하는 사람들은 가격을 좀 낮춰서라도 팔려고 하고 있어.
그럼 지금이 집 살 기회일까?
셀러(집 파는 사람)들이 집을 팔려고 협조적인 건 맞아. 근데 집을 사려는 사람들도 오히려 거래를 피하고 있어.
"집값이 떨어지는데 지금 사면 더 떨어지는 거 아니야?"
"경제도 불안한데 지금 사는 게 맞을까?"
"금리가 너무 높은데 좀 더 기다려볼까?"
이렇게 생각하면서 거래를 안 하는 거지. 그래서 집 매물은 늘어나는데 거래는 안 되고, 가격은 계속 내려가는 차가운 시장이 된 거야.
2008년 금융위기랑 똑같을까?
어떤 사람들은 지금 상황이 2008년 금융위기랑 너무 비슷해서 집값이 폭락할 거라고 걱정해.
2008년 금융위기 전에는 이런 일들이 있었어:
- 집값 폭등: 2002년부터 2006년까지 집값이 두 배나 올랐어. 돈 없어도, 신용 안 좋아도 대출받기 쉬웠거든.
- 금리 인상: 처음엔 싼 이자로 집을 샀는데, 금리가 갑자기 확 올랐어.
- 심리적 불안감: 대출 못 갚는 사람들이 늘어나면서 불안감이 커졌고, 결국 집값 폭락으로 이어졌지.
지금 상황도 비슷해 보여. 2020년 이후 집값이 50% 이상 올랐고, 금리도 많이 올랐고, 불안감도 커지고 있잖아.
하지만! 2008년과는 근본적으로 다른 점이 있어.
- 대출 심사: 지금은 대출받기가 훨씬 까다로워졌어. 소득이 확실한 사람만 대출이 가능해.
- 고정 금리: 예전엔 변동 금리 대출이 많았는데, 지금은 대부분 30년 고정 금리 대출이라 금리가 올라도 이자 부담이 크게 늘지 않아.
- 주택 공급: 2008년에는 집이 너무 많이 지어져서 수요를 초과했는데, 지금은 오히려 공급이 부족한 곳이 더 많아.
- 위기 발생 방식: 2008년엔 대출 못 갚는 게 문제였지만, 지금은 높은 금리 때문에 사람들이 집을 안 사서 시장이 얼어붙은 거야.
그래서 결론은?
2008년처럼 집값이 갑자기 폭락할 가능성은 낮아. 너무 걱정할 필요는 없어.
하지만 지역에 따라서는 집값이 조금 떨어질 수도 있어. 특히 집이 너무 많이 지어진 곳들은 더 그럴 수 있지.
집을 사려는 사람들은 언제 사느냐보다 어떤 조건으로 사느냐가 더 중요해. 집값이 더 떨어질 때까지 기다리기보다는, 좋은 조건으로 살 수 있다면 지금도 괜찮은 선택일 수 있어.