7월 부동산 규제 강화와 시장 전망 정리: 성공 비법과 해설

여러분 안녕하세요.

 롱제입니다.

 빙하.

 자, 여러분 이제 선거는 끝났고 앞으로 본격적으로 부동산 얘기, 경제 얘기, 그리고 뭐 인생 얘기도 하겠습니다만 인생도 아마 돈이랑 엮긴 얘기를 많이 할 거예요.

 그리고 이제 요청들을 주셨는데 제가 좀 연기를 시켰었죠.

 아무래도 이제 안건이 중요한 안건이다 보니까 대선이란 부분이 제가 정규 강의 이제 22기 다음에 원래 23기를 했어야 되는 타이밍이 좀 지나갔어요.

 네.

 이제 오늘부터 어 지금부터 접수를 시작을 하고요.

 어 요게 아시겠지만 접수에 데드라인이 있고 어 제가 이런 부탁 자주 드린 적 없습니다.

네 제가 봤을 때 이제는 저는 앞으로 생존의 문제라고 봐요.

 진심입니다.

 아마 벼락거지 얘기가 나오든 아니면 정말 연끌족 거지가 얘기가 나오든 뭐가 됐든지간에 부동산은 선택의 영역이 아니에요.

 의무 참여잖아요.

 잘해야 하는데 아 저는 일단 대성 결과 일단 결과는 나온 거니까 어 기회를 잡는 사람들이 또 나오지 않겠습니까? 저는 거기에 전문화된 사람이고 그래서 제가 시나리오를 다양하게 해서 준비를 했지만 기존에 말씀드렸지만 지지율 대선 전에 지지율을 기반으로 분석을 시작을 했었기 때문에 어 저는 이미 많은 준비가 되어 있거든요.

 그리고 오늘 영상 내용을 들어 보셔도 아 이거는 준비를 해야겠다라는 생각이 드실 거예요.

 그래서 필요하신 분들은 아래 링크 통해서 저 어른 공장 정규 강의 23기 확인이나 접수가 가능하세요.

 이게 매번 데드라인 지나서 연락들이 오셔서 좀 가능하면 필요하신 분들은 일찍일찍 확인하시면은 감사하겠습니다.

 또 제가 최선을 다해서 준비를 하니까요.

 저희 직원들이랑 7월 달에 DSR 3단계가 옵니다.

 그리고 제가 영상들을 찾아봤는데 요게 아마 또 시장을 출렁거리게 하거나 뭐 무너뜨릴 수도 있다는 분들도 많은데 아 요거 좀 내용이 약간 복잡해요.

 지금부터 시장은 그렇게 단순하지 않거든요.

 그래서 약간은 필요감이 있는 요즘이겠지만 좀 집중해서 들어 주시면은 감사하겠습니다.

 긴 시간 동안 설명할 건 아니니까요.

 일단 지난 3년간의 시장에 대한 이해가 필요한데요.

 3년 동안 시장은 정부가 대출을 풀면은 좀 살아나고 대출을 묶으면 죽었습니다.

 여기서 좀 더 자세히 들여다 보시면요.

 시장이 어떻게 살아나고 어떻게 죽었냐면은 거래량 풀어 주면 거래가 좀 되고 묶으면 거래가 줄고 그래서 예전에 비해서 역사적 평균을 내봤을 때 거래가 굉장히 없었던 시장에서 말 그대로 없는 거래량 가지고 시세를 꾸역꾸역 만들어 왔던 시장이고이 안에서 똘똘한 한 채 다양한 규제 때문에 규제가 한두 번 나왔던게 아니 문재인 정권한테부터 계속 만들었던 규제잖아요.

 그 덕분에 똘똘한 한체란이 정책 덕분의 풍선 효과로 똘똘한 한체에 해당하는 곳들만 그 유동성이 남아 있는 유동성이 몰려가면서 얘네만 많이 오르고 나머지는 참밥 신세였다 이겁니다.

 자, 그런데 DSR은 왜 나오는 거냐면은 아무튼 가게 부채 뭐 좀 관리 아니면 또 과도한 부채에 대한 통제 이런 개념이기도 하고 예전에 금리가 많이 올라갔다가 앞으로 내려갈 거니까 그때 부동산의 자극이 갈까 봐 안전 장치이기도 해요.

 DSR 1단계, 2단계, 3단계에 나눠서 시행을 하는데요.

 요게 총 24개월, 2년이란 기간 동안에 세 번에 걸쳐서 하는 겁니다.

 제 기억에 24년 2월 그리고 24년 10월 8, 9개월 있다가 25년 6월 7월 얘기 나오다가 7월 달에 시행을 하는 건데이 요지는 이거예요.

 스트레스 말 그대로 대출을 덜해 주겠다.

 대출을 받는데 스트레스를 받게 하겠다는 건데 요걸 좀 나눠서 보셔야 된다는게 무슨 뜻이냐면은 지난 3년 동안의 시장 모습 그대로 간다면은 얘는 효과가 있죠.

 어떤 효과가 있냐? 거래를 줄이고 일정 지역에 근매가 나오게 할 겁니다.

 그리고 제가이 모든 걸 설명드리기 전에 여러분에게 반드시 말씀드리고 싶은게 있어요.

이 지금 대출을 막 통제를 하잖아요.

 사람들이 문재인 정권 때는 규제를 빡시게 하고 윤성열 정권엔 대출만 약간 쪼인다고 생각을 하시는 분들이 계신데 부동산 전체 시장을 두고 봤을 때 부동산은 경제 시장의 일부분이에요.

 금리를 조율하거나 대출 시스템 자체를 건드리는 거는 굉장히 강력한 수단이에요.

 어떻게 보면 거의 최종 수단이거든요.

 왜냐면 대출을 잘못 손대면 내수 경제가 상해 버려요.

 그 이미 상했거든요.

 좀 잘못됐다라고 전 평가하고 있는데 이건 사람마다 평가가 다릅니다만 대출은 부동산 규제 중에서도 굉장히 거의 가장 강력한 규제 수단 중에 하나요.

 쉽게 얘기해서 문재인 정권 때 빡세게 했던게 아니라 윤성열 정권 때 부동산을 훨씬 더 타이트하게 쪼였다고 평가하는게 맞습니다.

 즉 이번에 나오는 부동산에 대한 대출 규제는 절대 약한게 아니에요.

 세 번째잖아요.

 네.

 끝이다.

 제일 세게 나온다.

 이런 개념은 아니에요.

 1단계, 2단계, 3단계인데 중요한 건 뭐냐? 이게 지금 이미 오랫동안 했다는 거예요.

 대출을 통제하기 시작한게 21년도 말이에요.

 대출 총량 규제를 통해서 계속 통제를 해 왔는데 역사적으로 이제 금리 발작 사건 등 여러 가지 겹치면서 다양한 결과물이 나오긴 했습니다.

 하지만 시장은 적응을 해 버린 거죠.

 완벽한 적응은 아니에요.

 왜냐면 내수가 워낙 안 좋으니까.

 하지만 이렇게 대출 총량을 줄이거나 대출을 받을 때 원리금 상환 능력을 보는 거에 대해서는 어느 정도 익숙해져 가고 있습니다.

 뭘 보면 알 수가 있냐면은 이제 규제를 해도 거래가 생각보다 안 줄어들어요.

 그리고 24년에 이미 확인이 가능했습니다.

 이건 제가 영상에서 수없이 말씀을 드렸는데요.

 24년도 하반기에는요.

 대출을 강력하게 통제 대출을 거의 막았어요.

 그리고 탄핵 터졌고요.

 포레온 입주가 있었습니다.

이 이 세 가지 정도의 무게감을 가진 이벤트면은 제 생각에 22년도를 기반으로 봤을 때 거래량 2,000권 밑으로 내려가도 이상할 거 하나도 없습니다.

 그런데 3천000권을 넘어서 거의 4천권에 육박할 정도로 3,000에서 4천의 거래량을 유지하다가 25년 상반기 때 쭉 올라가서 3월 달에 만건을 터치하고 지금 5천권대를 지켜내고 있습니다.

 쉽게 얘기해서 시장은 예전처럼 침체가 안 된다는 거죠.

 대출만 통제해 가지고는 아니 말을 바꿔야겠죠.

 대출을 그 정도로만 통제해 가지고는 예전 22년 23년처럼 시장을 아장낼 수는 없다는 뜻입니다.

 왜 이럴까요? 시장이 적응을 한 거예요.

 아, 이렇게 규제를 하는구나.

 하지만 그동안에 집을 못 산 사람들 누적 대기 수요가 있어요.

 그리고이 상황에서 집을 급하게 팔아야 하는 사람들 계속 있어 왔고 지금도 있어요.

 요새 도대체 왜 기사를 안 쓰는지 모르겠는데 이거 혹시 보시는 기사 기자님 계시면 좀 여쭤보고 싶어요.

 예전에 서울의 매물이 7만 건 쌓이자 기사가 나오기 시작했어요.

 서울에 팔고 싶은 사람이 넘친다.

 그런데 사는 사람은 없다.

 폭락 전조 증상인가? 이거 기사가 제가 하나 겨우 찾은게 아니라 여러분 그때 신문 도배됐었고요.

 8만 건이 넘어갔을 때이 도배가 아이 진짜 완전 깔렸었어요.

 그리고 그다음에 시장이 좀 살아나니까 멈췄다가 9만 건이 됐거든요.

 9만 건이 되니까 기사가 없어요.

 왜냐면 9만 건이 나왔는데 매물이 9만 건이어도 시장이 안 내려가고 올라가고 있었거든요.

 지금은 좀 내려갔습니다.

 쉽게 얘기해서 시장에 팔고 싶은 사람은 많아요.

 근데 이거 제가 수업 시간에 많이 말씀드렸는데 왜 이렇게 매물이 많을까요? 아주 쉬워요.

 그동안 규제를 통해서 대출 통제를 통해서 못 사게 만들었기 때문에 살 사람이 없었어요.

 근데 팔고 싶은 사람은 여전히 있었거든요.

 역사적으로 예전부터 사서 팔고 싶은 사람은 쌓이기만 하는데 사고 싶은 사람은 없으니까 매물이 쌓이는 거예요.

 중요한 건 매물이 많다는게 문제가 아니라 급하게 팔아야 하는 사람이 얼마나 있냐가 중요한 시장인데이 사람들도 적응을 한 거예요.

 완전 적응은 불가능하죠.

 아까 말씀드렸지만 내수가 안 좋으니까 급하게 팔 사람은 줄었고요.

 사고 싶은 사람은 시장에 점점 나옵니다.

이 상황에서 대출을 규제할 때마다 흔들흔들하면서 시장은 여태까지 버텨 왔는데 이제는 그게 점점 더 안 통한다는 겁니다.

 그러면 올해 7월 달에 있을 DSR 3단계 효과가 있을까요? 원래는 효과가 있어야 정상이에요.

 그런데 포레온 입주 장에도 우리가 생각했던 시장이 오지 않았죠.

 그거를 저는 수업 시간을 통해서 운이 좋다고 표현을 할게요.

 잘 전망을 해서 맞췄습니다.

 제법 잘 맞췄는데 왜 그게 가능했을까? 시장을 구성하고 있는 매도인 매수인의 포지션을 이해하기 위해서 뛰어다녔기 때문이에요.

 이번에 DSR 3단계가 나오면은 둘 중에 하나요.

 첫 번째 미리 당겨서 수요가 나와서 산다.

 쉽게 얘기해서 앞에 쏠림 현상이 있는 다음에 DSR 3단계가 나오면은 일정 기간 한 2, 3개월 정도 약간 주춤한데이 주춤한 모습조차도 들어가서 읽어내야지 시장의 전반적인 변화 때문에 안 보일 수가 있어요.

 이게 첫 번째고 두 번째는 그냥 넘어가 버리는 거예요.

 말 그대로 그냥 사람들이 이미 알고 있었으니까.

 DSR 규제가 나오기 전에 시장이 살아나면서 이것 때문에 시장이 활력을 되찾는데 DSR 3단계가 시행이 돼서 누르는 효과가 있었지만 이게 눈에 안 보이는 효과.

 쉽게 얘기해서 시장에 가해지는 데미지가 잘 안 보이는 것처럼 보이거나 또는 그 전에 시장이 자극을 받는 모습을 보일 수가 있습니다.

 그리고 무엇보다 중요한 제가 이번부터 강의에서 가장 많이 강조드릴 부분 정말 제가 어디서 찾아보지 못해서 너무 답답한데 이제 하반기부터는 시장의 본판이 바뀝니다.

 저 이런 얘기 한 적 없잖아요, 여러분.

 그니까 본 시장이 상승을 시작하지 않았다라고 여러 번 말씀드렸죠.

 지금 시장의 주요 지역이 올라가는 거는 유동성 발이에요.

 시장에 남아 있는 부자들의 돈 있는 사람들의 남아 있던 유동성이 매수 대기 수요랑 겹쳐진 거예요.

이 사람들의 돈이거든요.

 그게 아니라 시장의 본판 수급 본질을 통한 상승이 이제 시작이 됩니다.

 근데 이게 하반기부터 나오면은 DSR 3단계랑 겹쳐요.

 그리고 금리가 더 내려갈 가능성이 있거든요.

 금통이기 때문에 여러 가지 복합적으로 봤을 때 그리고 대선 끝나고 나면 조금 시장을 살리려 그래요.

 부동산 시장 말고이 경제 전반적인이 시장 있죠? 경제 전반적인 이게 겹쳐지면은 이게 눈에 더 안 보일 수도 있고 오히려 분위기 자체가 전환이 되면서 상승이 보일 수도 있습니다.

 그리고 그니까 이게 훨씬 더 중요한 거죠.

 지금은 전세 시장에 이제 집중을 해야 되는데 매매 시장이 아니에요.

 지금은 전혀 아니고요.

 매매 시장을 볼 때만 보면 되는 거고 전세 월세가 이제 주인공이에요.

 앞으로 그렇게 될 거고 이번 정권이 이걸 어떻게 대처하냐 이게 관건이겠죠.

 그리고 여기서 끝이 아니에요, 여러분.

 분위기가 변하면 대출이 덜 나오잖아요.

 그리고 이미 비싼데 엄청 비싸잖아요.

 그럼 사람들이 살 수 있는 곳들이 정해져 있어요.

 이래서 역사가 반복되는 건데 사람들이 이번엔 다르다 다르다 다르다 하는 건데 다르지 않아요.

 그리고 알아요.

 거기 입지가 떨어지죠.

 거기가 오르기 시작하면요.

 입지가 떨어지는 걸 안 봐요.

 호재를 봅니다.

 아, 여긴 일요 지역이 아니야.

 일자리가 멀어.

 이러다가 올라가기 시작하면은 이런 얘기 나와요.

 여기 무슨 호재가 있고 뭐가 착공이 될 거고 어떤 사람들이 들어 이거 여러분 안 겪어 보셨어요? GTX가 언제나 호재고 언제는 악재예요.

 기사들을 찾아보세요.

 언제는 GTX 때문에 오른대요.

 언제는 GTX가 BC가 이제 불투용하니까 불안전하대요.

 언제는 여기도 재건축이 가능하니까 올라간대요.

 언제는 이제는 추가 분단감이 부담스러워서 못 간대요.

이 양면 언론사 계속 얘기하잖아요.

 이거 결국에는 시장이 올라가고 있냐 내려가고 있냐.

 이게 포인트 아닙니까? 그러면 본질적인 시정이 변하게 되면은 여태까지 지난 3년 동안 우리가 봤던이 모든 멘트들이 여기에 맞춰서 변환이 일어난단 말이에요.

 요거 대응하셔야 돼요.

 근데 이거를 미리미리 대응하고 있는 분들이 저는 많이 안 보이고 이걸 얘기해 주는 사람도 굉장히 저는 잘 못 찾고 있는데 소수가 아닐까 싶습니다.

 그걸 제가 하겠다는 거죠.

 거 말씀드리고 싶어서 영상을 준비해 봤고요.

 적자 생존, 각자 도생이라고 생각을 하고 잘해야만 합니다.

 저도 잘할 거고요.

 응원합니다.

 그리고 응원 부탁드립니다.

 여러분 좋은 하루 내셨고요.

 감사합니다.

 영상 여기까지입니다.