동탄 상가투자 ROI 700% 비밀 공개! 지금이 절호의 투자 기회다

상가 투자, 이거 모르면 망한다! (중학생 눈높이 설명)

1. 공실은 절대 피해야 해!

• 가장 중요한 건 공실이 없어야 한다는 거야. 물건이 아무리 좋아 보여도, 비어있는 상가가 많으면 절대 투자하면 안 돼.
• 사람들이 물건에 빠지면 공실이 많은 것도 신경 안 쓰는데, 그러면 안 돼. 예쁘든 말든, 공실이 많으면 무조건 패스!

2. 동탄, 왜 추천할까? (실제 투자 사례)

• 2010년에 동탄에서 23평 상가를 1억 1천만 원에 경매로 낙찰받았어.
• 이 상가는 공실이었는데, 월세를 잘 맞춰서 4개월 만에 2억 7천 5백만 원에 팔았지. 1억 4천만 원이나 올랐어!
• 동탄은 아파트 맞은편처럼 공실 없는 곳을 먼저 찾고, 경매로 나오면 꼭 해야 하는 곳이야.

3. 이 물건, 좀 까다로워! (하지만 잘 하면 대박!)

• 이 물건은 68평, 7층짜리 중대형 상가야. 혼자서는 좀 어렵고, 확실한 투자 아이디어가 있어야 해.
• 평당 얼마 월세를 받을 수 있는지, 수익률로만 계산하면 위험해.
• 현재는 PC방으로 쓰고 있고, 월세는 170만 원 정도 추정돼. (신고는 3170만 원으로 했지만, 이건 세금 문제일 수도 있어.)
• 지방 검찰청 압류가 있어서 재산이 압류된 상태야. (이런 건 조심해야 해!)

4. 북광장의 특징과 업종 분석

• 북광장은 유흥가 느낌이 강해. 삼성 도시인 건 다 알지?
• 건물 상태는 2007년식이니까 그냥 그렇겠지만, 건물 전체 관리가 중요해. 관리를 잘하면 오래가고 가치도 올라가.
• 위치는 솔직히 좋은 편은 아니야.
• 주변 업종은 아로마, 수에시, 노래 연습장, 고시텔, 빠, 음식점 등이야.
• 7층이니까 PC방, 노래 연습장, 사무실 같은 업종이 가능해.

5. 투자 전략 짜기 (이게 진짜 중요!)

• 작전 1: 노래방 재계약
  • 영업이 잘 되면 재계약하면 돼.
• 작전 2: 노래방 새 임차인 구하기
  • 영업이 시원찮거나, 월세를 더 받고 싶으면 새 임차인을 찾아야 해.
• 작전 3: 명도 후 철거하고 임대
  • 노래방 시설이 안 맞으면, 명도하고 철거해서 다른 업종으로 바꾸는 거야. (이건 돈이 좀 더 들어.)
• 작전 4: 직접 운영
  • 직접 운영하는 것도 방법이야. 하지만 투자금, 회수 기간 등을 잘 계산해야 해.
• 작전 5: 위탁 운영
  • 바쁘면 다른 사람에게 맡겨서 운영하는 것도 방법이야. 수익을 나누는 거지.

6. 대박 나면 어떻게 될까?

• 운영을 잘해서 대박이 나면?
  • 권리금을 받고 팔 수도 있고, 건물 자체를 팔 수도 있어.
  • 장기 임대 계약으로 10년 동안 안정적인 수입을 얻을 수도 있지.
  • 결국 원금 회수하고 차익까지 남길 수 있는 거야!

7. 핵심은 '싸게 사서, 싸게 임대 주고, 비싸게 파는 것'

• 싸게 사서, 동네 최저가로 임대 주면 공실 걱정 없어.
• 싸게 샀으니까, 동네 최고 수익률로 팔 수 있는 거야.
• 이 물건은 공실이었기 때문에 싸게 샀고, 1천만 원 투자해서 바로 월세를 맞췄어.
• 4개월 만에 1억 4천만 원이나 올랐다는 건, 정말 잘 산 거지! (이걸 바보라고 하는 사람은 없을 거야.)
• 수익률이 7% 정도면 정말 좋은 거야. 이런 상가는 빨리 사야 해!

8. 마무리 팁

• 직접 임장 가서 확인하는 게 제일 중요해.
• 건물 관리 상태, 주차 시설, 주변 환경 등을 꼼꼼히 봐야 해.
• 다양한 작전을 미리 짜놓고, 안 될 경우를 대비해야 해.
• 실력은 돈을 넣어봐야 늘어!

결론: 이 물건은 투자해도 괜찮아! 단, 싸게 사야 한다는 거 잊지 마!