[예언] 2027년 ~ 2030년 부동산 전망 ( 대세 하락장 시기 집값 전망 ) | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의) (이경민 부동산 전문가)

2017년 ~ 2030년 부동산 전망: 쉽게 알아보자!

안녕하세요! 부동산 전문가 이경민입니다. 오늘은 앞으로 2030년까지 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지, 그리고 지금 집을 사야 할지 말아야 할지에 대해 이야기해 볼 거예요.

미래 예측, 왜 중요할까?

"아직 오지도 않은 미래를 어떻게 예측하냐?"라고 생각할 수도 있어요. 하지만 부동산 투자는 큰 그림을 봐야 해요. 경제 상황이나 부동산 시장의 전반적인 흐름을 파악해야 내가 지금 어떤 계획을 세우고 어떤 방향으로 나아가야 할지 기준을 잡을 수 있거든요.

주의할 점!

제가 하는 말은 100% 정답이 아니에요. 사람마다 돈이 얼마나 있는지, 어떤 걸 중요하게 생각하는지가 다 다르기 때문에 제 이야기가 무조건 맞다고 생각하면 실패할 수도 있어요. 각자 상황에 맞게 전략을 세우는 게 중요해요!

2022년 집값 하락, 그리고 앞으로의 전망

• 강남, 용산은 굳건할 거야!

  • 2022년에 집값이 많이 떨어졌지만, 강남과 용산은 다른 지역보다 집값이 덜 떨어졌어요. 왜냐하면 이곳은 집값이 비싸도 살 사람이 계속 있고, 집을 팔려는 사람이 적었기 때문이에요.
  • 특히 2019년 부동산 정책 때문에 15억 넘는 아파트는 대출이 안 나왔는데, 이때 강남에서 집을 산 사람들은 이미 저렴하게 잘 샀기 때문에 금리가 올라도 팔 이유가 없었어요.
  • 다른 지역은 전세값이 떨어져서 집을 팔려는 사람이 많았지만, 강남은 그런 경우가 적었어요. 투자보다는 실수요자들이 많았고, 특히 큰 평수는 투자 수요가 적어서 집값 하락이 거의 없었죠.
  • 그래서 지금 강남은 큰 평수 집값이 오히려 오르면서 전체 집값을 이끌고 있어요.

• 집값 상승기 vs 하락기, 정부 정책도 달라져!

  • 집값이 오를 때는 부자들에게 세금을 더 많이 걷고, 서민들을 위한 정책을 펴서 집값 안정을 꾀했어요.
  • 하지만 지금처럼 집값이 떨어질 때는 경제를 살리기 위해 부자들에게 세금 혜택을 주고, 부동산 투자를 장려하는 정책을 쓸 수밖에 없어요. 그래야 돈이 돌고 돌아 서민들에게도 도움이 된다고 생각하거든요.

• 강남, 용산 규제지역 해제는 언제?

  • 강남과 용산은 앞으로도 계속 규제지역으로 묶여 있을 가능성이 높아요. 하지만 언젠가는 해제될 거예요.
  • 그 시점은 바로 집값이 본격적으로 떨어지는 '대세 하락장'이 시작될 때일 거예요. 특히 강남과 서초구 집값이 떨어지기 시작하면, 그때가 대세 하락장의 시작이라고 볼 수 있어요.

대세 하락장, 어떻게 올까?

집값이 떨어지는 데는 여러 이유가 있지만, 크게 두 가지로 나눠볼 수 있어요.

1. 일시적 하락: 금리 인상처럼 외부 요인 때문에 잠깐 떨어졌다가 다시 오르는 경우 (V자 반등)
2. 장기 침체 (대세 하락장): 국내 경제 문제 때문에 천천히, 오랫동안 떨어지는 경우 (L자 하락)

우리가 주목해야 할 건 대세 하락장이에요. 이게 오려면 세 가지 조건이 필요해요.

1. 경제 침체:

   • 저는 2024년 하반기에서 2025년 상반기 사이에 세계 경제가 어려워질 거라고 예상해요. 미국 금리가 계속 오르고 있고, 이게 경제에 영향을 줄 수 있거든요.
   • 금리 인상이 끝나고 1년 정도 지나면 경제에 충격이 올 수 있어요. 그래서 2024년 말~2025년 초에 경제 침체가 올 가능성이 높다고 봐요.

2. 물가 둔화 및 디플레이션 위기:

   • 경제가 어려워지면 물건을 사려는 사람이 줄어들고, 물가가 오히려 떨어지는 디플레이션이 올 수도 있어요.

3. 입주 물량 증가:

   • 2024년부터 집값 상승기에 짓던 아파트들이 2025년~2026년에 강남 지역에 많이 입주할 예정이에요.
   • 경제도 안 좋은데 집은 넘쳐나면, 전세값도 떨어지고 집값도 같이 떨어질 수밖에 없어요.
   • 또한, 예전에 집을 싸게 사서 전세를 준 집주인들이 집을 팔아야 하는데, 이때 집값이 떨어지면 팔지 못하고 가지고 있던 물량까지 시장에 나올 수 있어요.

이런 이유들로 인해 2025년부터 대세 하락장이 시작될 수 있고, 2027년~2028년쯤이 가장 심할 것으로 예상해요.

지금 집 사지 말아야 할까?

"대세 하락장이 오면 그때 집 사면 되지 않냐?"라고 생각할 수 있어요. 하지만 이건 바보 같은 생각이에요!

• 사람마다 상황이 달라요. 집이 있는 사람, 없는 사람, 돈이 많은 사람, 적은 사람 모두 다르기 때문에 똑같은 전략을 적용할 수 없어요.
• 집이 없는 무주택자라면 지금 집을 사서 투자 기회를 잡을 수도 있어요.
• 집이 있는 1주택자도 상황에 따라 집을 팔아야 할 수도 있고, 더 좋은 집으로 갈아타야 할 수도 있어요.
• 다주택자도 마찬가지로 팔아야 할 집이 있고, 가지고 있어야 할 집이 있어요.

결론적으로, 지금 집을 사야 할지, 팔아야 할지, 가지고 있어야 할지는 각자의 상황에 따라 다 달라요.

제가 집을 사야 한다고 말하는 사람들에게는 지금 당장 사라고 하고, 팔아야 하는 사람에게는 팔라고 조언하는 것처럼요.

그러니 여러분들도 지금 상황에 맞춰서 어떤 전략을 세울지 신중하게 고민하고, 필요하다면 전문가와 상담해서 자신에게 맞는 계획을 세우는 것이 중요해요.

지금 집값이 떨어진다고 무조건 기다렸다가 사야겠다는 생각은 큰 오산일 수 있어요! 여러분의 상황에 맞는 현명한 선택을 하시길 바랍니다!