00:01 대선 한 달 남았다. 오늘 영상에서 이것 알려드릴게요
00:39 25년 4월 말 현재 부동산 시장 집값 분위기
02:22 대선 이후에 어떤 정책 변화가 있을까? (전 정부 / 새 정부)
15:20 부동산 정책보다 더 중요한 것 (정부가 원하는 집값 방향)
18:03 앞으로 집값 어떻게 될까? (이전 집값, 앞으로의 집값)
25:57 향후 1~2년 중요하게 봐야 할 부동산 정책
28:54 내집마련을 언젠가 할거라면 꼭 확인하세요
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아무래도 상황이 이렇다 보니까 조기 대선 이후에 사라질 이전 정권, 부동산 정책 요거에 대해서 많은 분들이 관심을 좀 표해 주셨어요.
이전 정부의 부동산 정책들이 있죠.
그게 과연 어떻게 될까? 그리고 예상되는 다음 정부의 정책과 시장의 방향이 어떻게 될까? 이런 내용들을 오늘 다루게 될 거 같고요.
내집마련 고민 중이신 분들이 알아두셔야 되는 상황들을 이것들을 배경으로 해서 정리를 한번 해 봤습니다.
그래서 내집말은 고민 중이신 분들한테 좀 도움되는 콘텐츠가 될 수 있지 않을까 싶어요.
25년 4월 말 현재 부동산 시장을 먼저 봐야 됩니다.
정책보다 부동산 시장의 현재 상황을 먼저 봐야 돼요.
어, 요즘에 이런 기사 많이 나오거든요.
토재 확대 지정한지 1개월이 지났다.
1개월 지났죠.
아파트 가격이 진정세에 접어들고 있고 거래량이 줄어들고 있다.
시장의 상황이나 온도를 볼 수 있는 가장 직관적인 지표가 거래량입니다.
이게 지금 거래량을 제가 올해 걸 따온 건데요.
1월 달에는 3,500원.
뭐 1월 달은 비수기이기도 하고요.
근데 이때 토지 거래 허가 이제 이슈가 있으면서 이거 수직 상승하는 거 보세요.
이거 매매 거래.
오 그죠? 3월 거래량 아직 마감 안 됐거든요.
3월 거래량 9천권 넘을 거 같아요.
4월 말에 마감이 되니까요.
그리고 2월 거래량이 6,500건이었고요.
1월이 3,500건.
그러니까 이거 이때 거의 3,000권씩 넣 거죠.
3,000권씩.
그랬다가 4월 현재 1천권.
제가 생각하기에 3,000권 넘기가 쉽지 않을 것 같다.
예.
왜냐면 5월 달에 거래가 잘 될 거 같진 않아요.
그럼 이걸 정리하면 토재 확대 재지정 이후에 우려하던 풍선 효과는 없었고 그 결과가 거래량으로 나타났는데 1082건이기 때문에 4월 거래량, 월 전체 거래량이 3천권 미만일 가능성이 높아졌다 이겁니다.
그러면 토지 거래 허가제 이슈가 있기 전인 1월 달이랑 거의 비슷한 수준으로 거래가 잘 안 된다고 볼 수 있는 거겠죠, 지금.
아, 지금은 거래가 잘 안 되고 있구나.
거래가 안 되니 가격도 진정세를 나타내고 있구나.
이렇게 진단을 할 수 있는 겁니다.
근데 왜 그럴까 보면은 이런 거 같아요.
아야, 6월에 대선 있으니까 급하게 하기보다 일단 지켜보자.
지금 같은 시기에 선불리 집 쌌다 잘못될 수도 있으니까 좀 지켜봅시다.
이겁니다.
한번 본격적으로 대선 이후의 정책과 관련된 얘기를 해 보겠습니다.
자, 대선 이후에 어떤 정책 변화가 있을까? 네.
일단 들어가기 전에 제가 여러분들한테 좀 말씀드리고 싶은게 뭐냐면 사실이 논의가 좀 우습스럽습니다.
상식적으로 생각하면.
왜냐하면 대선 결과가 안 나왔어요.
누가 대통령이 될지 모릅니다.
그렇기 때문에 오늘 제가 말씀드리는 거는 박근혜 정권, 그다음에 문재인 정권, 윤성열 정권, 그리고 이번에 조기 대선하면은 누가 될지 모르지만 제가 부동산 투자하고 지금 한네 번째 정권이거든요.
이게 그리고 또 공교롭게도 여당 야당 다 했습니다.
지금 기준 여당 야당.
그래 가지고 제 경험이 좀 있어서 그걸로 한번 어떻게 될 것인가에 대한 제 경험과 생각을 나누는 거 정도로 생각해 주시면 될 거 같아요.
자, 일단 전정부 그리고 세정부가 있을 겁니다.
그리고 제가 여기에 초기라고 써 놨어요.
왜냐하면 이것도 제가 이따가 말씀을 드릴 건데 세 정부도 초반부, 중반부, 후반부에 따라서 정책이 달라질 수 있잖아요.
근데 지금 저희가 논할 수 있는 거는 초기 정도일 거 같아요.
그래서 요렇게 제가 좀 적어 봤고요.
정책이 이런 식으로 구분을 할 수가 있습니다.
수요와 관련된 정책, 공급과 관련된 정책, 정책을 공약 사항으로 걸었지만 실행이 되지 않은 정책 요런 것들로 나눌 수 있을 것 같아요.
일단 그러면 전정부 즉 윤성열 전 대통령 정부일 때 수요에 관한 정책은 뭐가 있느냐 요런 것들이 있습니다.
자, 일단 첫 번째로 생애 최초 구매자들한테 LTV 80%를 적용을 해 줬었어요.
이런 적이 없거든요.
집값이 5억이면 대출을 4억까지 받을 수 있게 해 줬었습니다.
단 조건은 그 사람이 태어나서 처음으로 집을 산다는 가정 하에 요런 정책을 새롭게 폈었고요.
금액별로 대출에 대한 제약 조건을 없앴습니다.
이 무슨 얘기냐면 윤성열 정부 이전 정부인 문재인 정부에서 15억이 넘는 고가 주택 같은 경우에는 대출을 전혀 해 주지 않았었거든요.
근데 윤성열 정부가 새롭게 들어서면서 아, 이거 금액 기준으로 대출 여부를 결정하는 거는 합리적이지 않다.
그래 가지고 금액별 대출 조건은 아예 없앴습니다.
즉 대출을 완화해 준 거죠.
지금까지 보면 생애 최초 대출 LTB 80%, 금액별 대출 조건 없앤 거 이런 거 전부 다 완화 기조라고 보이죠.
배출을 더 받을 수 있게 해 준 겁니다.
세 번째로 분양권 전매 제한 같은 거로 완화했습니다.
그리고 이때 당시 규제 지역이 많았어요.
전국 대부분 지역이 이제 상승장에는 규제 지역으로 묶였었는데 어 윤성열 정부에서는 강남산구하고 용산을 제외한 나머지 지역의 모든 규제를 다 해제했습니다.
여러분들 규제 지역이라함은 투기 과열 지구 조정 대상 지역 요런 거 들어보셨을 거예요.
그런 것들이 지금 현재는 강남 3구랑 용산에만 남아 있다.
그리고 또 하나는 이제 특내 대출이라는 걸 만들었죠.
원래는 정책 대출이라고 해서 디딤돌 대출 보금자리론만 운영을 하다가 23년 초에 특례 보금자리론이라는 걸 도입을 했었고요.
한시적으로.
그리고 24년 초에 작년 초에는 또 신생화 특내 대출이라는 특내 대출을 도입을 했습니다.
특례자가 붙으니까 당연히 뭔가 혜택이 있었겠죠.
그 대표적 혜택이 대출 금리가 매우 낮았습니다.
그래서 집을 살려고 하는 실수요자들이 조금 더 부담없이 돈을 빌릴 수 있게 해 주는 정책들을 폈었고요.
그리고 종부세와 양도세의 중과를 완화했습니다.
이전 정부인 문재인 정부 때는 종부세를 중과했고요.
주택수가 많은 사람들에 대해서.
그리고 양도세도 중괄를 했습니다.
그래서 양도세율이 뭐 70% 이렇게 나오기도 했었거든요.
그 그런 것들이 너무 시장에 과도한 개입을 하고 있는 것이다라고 얘기하면서 이런 것들을 뭐 완화했죠.
자, 이것만 보면 일단 대출 풀었고요.
분양권 전매 같은 이런 분양 시장에서의 규제도 풀었고요.
규제 지역도 풀었고요.
대출도 조금 더 완화적인 대출 상품을 새로 내놓왔고 세제도 풀어줬죠.
이 얘긴 뭐냐면 윤성열 정부에서는 기본적으로 수요자들에 대한 수요 억제 책에서 수요 완화책으로 돌아섰던 겁니다.
자, 여기서 일단 여러분들이이 배경을 아셔야 되는데 왜 그랬냐면 윤성열 정부가 시작하던 시기부터 하락장이 시작이 됐어요.
21년도에 하락장이 시작이 되면서 그때 초반 1년은 통락장이었거든요.
25%가 빠지는 1년 동안.
그렇기 때문에 시장의 경착력을 막기 위해서 이런 수요 억제책을 없애고 수요 완화책을 주로 진행을 했었습니다.
자, 공급 정책은 뭐가 있었냐면은 재개발 재건축 규제를 완화했어요.
이 뭐냐면 절차를 좀 간소했습니다.
이 이게 대표적인게 재건축 조합 설립을 할 때 안전 진단을 받지 않아도 조합 설립이 가능하게 해줬어요.
특히 서울 같은 경우에는 땅이 빈땅이 없기 때문에 정비 사업 즉 재건축이나 재개발 외에는 아파트를 공급할 수 있는 방법이 없는데 이게 너무 복잡하다 보니 공급이 안 된다.
그래서이 부분 절차를 간소화하겠다.
이렇게 해 가지고 절차 간소화를 했었고요.
노후 기준도 완화했죠.
재개발 같은 경우에는 전체 주택의 일정 비율 이상이 노후 주택으로 인정이 되어야만 재개발을 할 수 있었거든요.
왜냐면 무분별하게 재개발 하려고 하니까 많이 낡은 곳만 재개발 하겠다고 했었단 말이에요.
근데 그 노후 기준을 완화를 해 줬습니다.
그리고 여러분들 이제 너무 많이 들어서 아시겠지만 일기 신도시 특별법을 제정했어요.
여러분 얼마 전에 그 선도지구 얘기 나왔던 거 아시죠? 뭐 분당의 뭐 어떤 단지 부천 뭐 3번 일산의 어떤 단지는 선도직으로 지정을 해서 최대한 빠르게 시범적으로 일기신도시 안에서의 재건축이 이루질 수 있게 하겠습니다라고 해서 특별법까지 재정을 했단 말이에요.
그러면서 공급의 속도를 높이기 위한 노력들을 했었죠.
그리고 이거는 어느 정도 진행이 됐던 것들입니다.
자, 그리고 마지막으로 하겠다고 했는데 안 된게 있어요.
주거 안정 방안이라고 해서 270만 원을 공급하겠다고 했었습니다.
예.
이때 제가이 정책 가지고 구해졸 했던 기억이 나는데 쉽지 않을 겁니다라고 했었죠.
그리고 지금 오히려 이렇게 정책을 난발하면서 사람들을 어 안심시키려고 하는게 더 시장에 악영향을 줄 수 있다.
이런 말씀을 드렸었는데 집값이 오르는 거 같으니까 좀 과하게 빠르게 오르는 거 같으니까 주거 안정 방안이라는 거를 발표하면서 여러분 걱정하지 마세요.
정부에서 집을 270만 개를 짓겠습니다.
이런 발표를 했었죠.
근데 실제로 된 건 없어요.
실제로는 하나도 진행이 안 됐습니다.
그리고 두 번째가 재건축 초과액 환수제를 폐지하겠다고 했었거든요.
재건축 초과액 환수제라 하면 뭐냐면 어떤 아파트를 재건축을 했을 때 그 재건축하면서 집값이 엄청 오르잖아요.
그럼 그거를 그 집주인들이 그 이득을 다 취한다는 거는 말이 안 된다.
왜? 거기 집값이 오르는 이유는 단순히 새 아파트가 돼서뿐만이 아니라 그 주변의 환경이 입지가 개선되었기 때문이고 그 오랜 기간 동안 30년 동안 그 입직에서는 그 아파트 주민들이 한 건 아니거든요.
그러니까 국가에서 개발하거나 주변에 어떤 사회적 인풋이 들어가면서 이루어진 건데 그로 인해서 발생하는 이득을 모든 조합원들만 독식하는 건 말이 안 된다.
그래서 일정 부분을 회수하겠다.
그게 재건축 초과 환수제의 취지입니다.
이걸 폐지하겠다고 했었어요.
이런 좋은 취지가 있는데 왜 폐지하냐? 그 재건축을 진행할 때 있어서 사업성이 나오지 않는다는 이유로 재건축이 진행이 잘 안 됐어요.
그래서 재건축을 빠르게 진행해서 공급 속도를 높이기 위해서 재건축 초과 환수제를 폐지하겠다 이런 정책도 있었고요.
그리고 취득세 규제를 완화하겠다고 했었습니다.
이 취득세 규제라함은 무주택자가 첫 번째 주택을 살 때 그리고 두 번째 주택을 살 때까지는 기본 취득세율을 받거든요.
근데 세 번째 주택 이후부터는 취득세가 중과가 됩니다.
예를 들어서 8.
4%를 4%를 내거나네 번째 주택 이후부터는 매매가의 취득가의 무려 12.
4%를 취득세를 받는 거였어요.
중괄하는 거죠.
왜냐하면 다주택하지 말라는 거였습니다.
집을 여러 개 살 거면 그마만큼 살 때부터 세금을 많이 내라.
왕창 내면 내가 사게 해 줄게.
약간 이런 취지였거든요.
그리고 또 여러분들 잘 아시는 임대차 입법, 계약 청구권 임대료 5% 중액 요런 임대차 입법을 폐지하겠다고 했었습니다.
이게 전세 시장을 교환한다 해서 폐지하겠다고 했는데 이것도 결국에는 협의가 되지 않아서 진행이 안 됐어요.
자, 요렇게 정리할 수가 있습니다.
그러면 전정부 같은 경우에는 기본적인 스탠스가 이거였죠.
아, 수요가 너무 억제돼서 부동산 시장이 만약에 급하게 아주 큰 속도로 폭락하게 되면 경제에 미치는 영향이 악영향이 더 크기 때문에 일단은 수요를 조금은 살리는 정책.
그리고 두 번째는 사람들이 공급이 부족해져서 집값이 올라가는 일을 막기 위해서 조금 중장기적으로 보고 공급을 안정적으로 할 수 있게 유도하는 정책 요런 것들 위주로 폈다고 생각하시면 됩니다.
그런데 세정부 촉이 이렇게 돼 있어요.
자, 여기서 아까 제가 말씀드린 거 누가 될지 모릅니다.
그래서 제가 요렇게 한번 적어 봤는데요.
여당이 집권할 때 대부분 변화 없을 확률이 높다.
자, 여당이라함은 지금의 국민의 힘을 말하는 거죠.
윤성열 정부 정당이죠.
거기서는 대부분 변화 없을 확률이 높아요.
왜냐면 윤성열 정부의 부동산 정책과이 국민의 임에서 얘기하던 부동산 정책이 거의 같은 맥입니다.
그렇기 때문에 크게 손댈 건 없을 것 같아요.
그런데 반대로 야당이 집권할 때 즉 더불어민주당에서 후보자가 대통령이 될 때는 조금은 손을 볼 수 있을 것 같습니다.
조금은 대출을 먼저 손을 볼 수 있을 것 같고요.
그다음에 만약에 정부에서 원하는 대로 시장이 흘러가지 않으면 세제를 손을 대거나 규제를 하거나 이런 순으로 접근할 수 있을 것 같습니다.
이거는 제가 왜 이렇게 얘기하냐면 어 제가이 방송 준비하면서 각 그 후보들의 공약집 같은 걸 좀 찾아봤거든요.
근데 얼마 전에 이재명 더불어민주당 대통령 후 유력 후보가 방송에 출연을 해서 부동산 시장에 대한 얘기를 하는 걸 들었는데 이전 문재인 정부의 미스가 있다.
실수가 있었다.
그거는 뭐냐면 정부의 과도한 시장 개입이다.
이렇게 얘기를 했었고요.
그리고 그 과도한 시장 개입 때문에 결국에 시장에서 부작용이 일어나면서 막 폭등하고 전세 폭등하고 이런 일들이 있어서 가급적이면 손되지 않겠습니다라고 얘기했습니다.
그런데 대출을 제가 먼저 얘기한 이유는 대출은 굉장히 마음대로 아주 짧은 시간 안에 탁탁탁 바꿀 수가 있어요.
여러분들이 최근에 대출 규제 나오는 거 보면 아시겠죠? 그래서 만약에이 기존 정책을 수정하게 되면 가장 가역적인 거, 그러니까 바꿀 수 있는 쉽게 바꿀 수 있는 대출 먼저 손을 대고 그래도 안 되면 세제나 규제를 재정하면서 접근할 가능성이 높다.
이렇게 생각을 하고 있고요.
공급 같은 경우에는 사실 여기 적어 놓은 요거 있잖아요.
요게 되게 웃긴게 다 여야 협의했던 거예요.
그러니까 더불어민주당은 반대했는데 국민의 힘은 찬성하고 이랬어 했던게 아니라 둘 다 아 우리 그거 해 봅시다라고 협의가 돼서 진행된 것들이기 때문에 이거 자체가 바뀔 거 같지 않습니다.
어떤 당에서 대통령이 돼도.
그리고 안 된 거 이거는 안 될 거 같아요.
네.
주거 안정 방안은 계속 나올 거 같고요.
이거는 사실상 거의 이제 쇼잉이기 때문에 이거는 조금 문제된다 싶으면 이만큼 공급할게요 하면 나올 겁니다.
또 그리고 제초환 같은 경우에는 제초환을 손보는 정도까지는 할 수 있을지 몰라도 폐지하는 거가 국민 정서에 맞지 않는다는 의견이 기존에도 지배적이었기 때문에 이건 어느 정도 유지가 될 거 같고요.
취득세 규제나 임대차 입법 같은 것도 어 유지될 확률이 높다고 봅니다.
왜냐하면 임대차법 같은 경우에 이미 시장이 어느정 자리를 잡은 거 같고요.
취득세 같은 경우에도 유지되거나 아니면 이렇게 될 거 같아요.
지방같이 너무너무 부동산 시장이 안 좋은 곳, 특히 다주택자들이 진입하면서 시장의 분위기를 반전시켜야 할 필요가 있어 보이는 곳을 제외하고는 취득세 규제가 완전히 폐지되기는 어렵다고 보고 있습니다.
자, 그럼 정리를 해 볼게요.
조기 대선이기 때문에 사실상 정부 정책 기조를 크게 바꾸기가 쉽지 않을 거예요.
이게 무슨 얘기냐면 지금 기존 대통령이 임기를 채우지 못하고 다음 대통령 선거를 하게 됐잖아요.
보통 임기를 채우고 그다음 저정상적인 절차로 정권이 이향되는 경우에는 인수위원회라는 걸 조직을 합니다.
그니까 무슨 얘기냐면 코크 님이 전 대통령이었어요.
제가 이제 새로운 대통령이 됐습니다.
그래서 제가 이제 코크 님한테가 가지고 자 그동안 고생하셨고요.
지금까지 하셨던 거 한번 봅시다.
이렇게 하는 거예요.
그럼 저하고 이제 같이 막 따라 들어갑니다.
저하고 제 친구들이 이렇게 따라 들어가요.
그걸 인수위원회라고 해요.
정권 인수하는 위원회.
거기서 정책들을 하나하나 보면서 우리가 내세 어떤 공약에 맞는 것과 틀린 것들을 다 발라내고 새롭게 정책의 틀을 짭니다.
이런 절차가 있는데 지금은 갑작스럽게 하는 대선이기 때문에 인수위원회가 없어요.
그러니까 아무래도 기존 정부 정책을 쉽게 바꾸기는 어려울 겁니다.
누가 대통령이 된다 해도.
그리고 대선이 끝나고도 어느 정도 시간이 지나야 명확해질 것들이란 얘기예요.
그래서이 정책 얘기가 그러므로 단순히 여러분들이 좀 심플하게 생각하시는 경향이 있거든요.
예를 들면은 국민의 힘 완화, 더불어 민주당은 규제 이런 식으로 생각하시는데 오히려 그런 정치 세계에 의한 정책 변화에 집중하시는 거보다 더 집중해야 되는게 있습니다.
더 중요한 거, 정말 중요한 거 그게 있다는 거죠.
제가 그 얘기를 좀 해 보겠습니다.
진짜 중요한게 뭘까? 제가 이제 부동산이 판에 10년을 제가 투자를 하면서 느낀 건데요.
집권당이 유지되든 바뀌든 정책은 시장을 보고 가요.
그러니까 무슨 얘기냐면 시장이 오를 때, 시장이 내릴 때 이게 더 중요하다는 겁니다.
국민의힘이냐 민주당이냐가 아니라.
왜냐하면 민주당에서도 완화책을 폈을 때가 있고요.
국민의 힘에서도 규제책을 폈던 시기가 있습니다.
대표적으로 이명박 전 대통령 그때가 한나라당인가 새누이당인가 한나라당이었던 거 같아.
국민의임 전신이죠.
근데 그 정당이었을 때 규제한 적이 있고요.
DTI 규제 같은 거 되게 세게 해 가지고 집값 떨군 적 있거든요.
그리고 또 반대로 뭐 김대중 대통령 같은 경우에는 다 풀었습니다.
규제를.
그때 IMF 직후에 집권에서 했기 때문에.
그래서 진짜 중요한게 뭐냐면 집권당의 어떤 정치적 색깔도 물론 어느 정도 영향을 주겠지만 시장에 영향을 줄 수 있을 만한 주요 정책들은 시장을 보고 간다는 거예요.
이거를 여러분들이 아셔야 돼요.
그러면 정부가 원하는 건 뭐냐? 모든 정부가 원하는 건 안정된 부동산 시장입니다.
자, 이게 무슨 얘기냐면 잘 보세요.
시장 사이클이 이렇게 되거든요.
오릅니다.
집값이 올라요.
근데 좀 과해.
과하면 어떻게 되냐면 규제가 나와요.
그죠? 파란색 규제, 빨간색이 뜨거운 거, 차가운 거 약간이 표현한 겁니다.
규제가 나와요.
그리고 규제가 만약에 먹히거나 아니면 자연스러운 시장 사이클에 의해서 하락이 나와요.
그러면 완화가 나옵니다.
완화하면 또 상승해요.
그니까 결국에이 루프를 계속 돌거든요.
이 루프를 계속 도는데 지금은 어디쯤에 있느냐? 여러분들 보시기엔 지금 어디쯤 있을 것 같으세요? 자, 여러분들이 지금 방송 보시면서 한번쯤 생각을 해 보세요.
지금 어디쯤에 있을까? 여기죠.
여기 지금은 이쪽에 있는 거예요.
제가 아까 윤성열 정부는 수요를 풀어 주는 완화하는 정책들을 폈다고 했잖아요.
대출도 풀어 줘.
특례 대출 내놔.
분양권 전매한 없애 막 이런 것들.
그게 왜 그러냐면 부동산 시장이 안 좋았기 때문이에요.
그러니까 자연스럽게 이런 정책들이 나왔다는 겁니다.
그리고 지금 현재는 급격한 하락장이 서서히 적응 단계에 접어드는 시기예요.
하락에서 침체로 가는 하락에서 약간 약보합으로 가는 지금 그런 상황이라고 보시면 됩니다.
그러면 이런 결론이 나겠죠.
결국에 현재 시장 위치에 대한 진단과 앞으로의 방향이 정책도 결정을 하겠구나.
조기 대선이라 뭔가 이런 준비되어 있는 상태로 정권을 이양받는게 아니기 때문에 부동산 정책뿐만 아니라 대부분의 정책이 이전 정권의 어떤 기본적인 틀을 초반에는 따라갈 수밖에 없는 이런 상황에서 중요한 거, 중장기적으로 어떤 정책이 나올까는 시장 위치와 앞으로의 방향이 결정짓겠구나라고 생각하시는게 더 본질적인 접근입니다.
정책에 대한 그러면 이제 앞으로 어떻게 될까에 대한 제 생각을 말씀을 드려 볼게요.
매매 시장 예측은 불가능합니다.
매매 시장 예측은 제가 신이 아니기 때문에 불가능하고요.
임대 시장으로부터 매매 시장의 움직임이 유발이 되거든요.
보통 임대 시장이 더 민감하기 때문에 임대 시장의 변화가 매매 시장의 변화를 유도한다는 거 알고 있는 사람들, 저 같은 사람들은 임대 시장을 먼저 유심히 봅니다.
임대 시장이라함은 전세 시장을 말하는 거겠죠.
월세 시장도 있지만 아직까지 우리나라 그래도 아파트 시장 같은 경우에는 전세가 좀 더 지배적이기 때문에 그래서 제가 요걸 한번 만들어 봤어요.
전국 주요 지역에 전세가 움직임을 한번 봤습니다.
근데 길게 보지 않고요.
최근 3년만 봤습니다.
최근 3년만 조금 눈이 아프실 수 있는데 여러분들 눈 아프실까 봐 제가 색칠해 놨으니까 색칠한 것만 보시면 돼요.
짠.
보면 왼쪽에요 붉은색이 수도권입니다.
서울 경기 인천.
그리고 파란색이 지방 주요 도시들.
광역시에요.
부산대구 광주대전 울산.
그리고 2022년 1월을 기준으로 했고요.
1월이 100입니다.
100.
1월 달이 100이고요.
그때 이후로 2022년, 2023년 2024년 2025년 1, 2, 3월 1분기까지 최신 KB 통계를 이용해서 제가 정리를 해 봤는데 빨간색일 때가 전세가가 오르던 식입니다.
파란색일 때가 전세가 떨어지던 식이고요.
딱 지금 눈에 띄는 뭔가 패턴이 있죠? 그걸 제가 정리해 볼게요.
짠.
요 붉은색 음영으로 표시된데 여기 보면 어떠냐면 22년 상반기입니다.
22년 7월까지 전국적으로 전세가 올랐어요.
단 어디가 예외예요? 대구가 예외죠.
대구는 전세가 계속 떨어졌고요.
대전도 사실 거의 빠졌다고 보면 됩니다.
그러다가 2022년 여름부터 전국이 다 전세가가 하락하기 시작합니다.
2022년 하반기부터 23년 하 상반기까지.
전국적으로 이때는 전세 하락기라고 표현할 수 있는 수준이 아니었고요.
완전히 역전세는 아니었습니다.
전세가가 5억 하던게 4억이 되고요.
5억 5천 하던게 막 막 4억 2천이 되고 엄청나게 전세가가 많이 떨어졌거든요.
그리고 지역을 막론하고 모든 전 지역이 서울부터 울산까지 모든 지역이 역전세이났습니다.
자, 전세가 빠지면서 그게 매매 하락을 불러왔고 이때가 쉽게 말해서 윤성일 정부 초기인데 폭락기입니다.
이때가 이때 1년 동안 25%씩 빠졌었어요.
집값이 전국적으로 진짜 어마어마했죠.
예.
이때 여러분들이 부동산에 관심 있으셨던 분들은 아시겠지만 뭐 거의 뭐 부동산 시장 망하는 분위기였습니다.
이때 그랬다가 2023년 여름부터 다시 1년 정도 역전세를 겪고 스물스물 전세가 올라오기 시작하는데 어디부터냐면 여기 수도권부터 수도권부터 전세가 회복이 되기 시작을 합니다.
그죠? 그리고 지방에선 대전만 회복이 됐었고 나머지 지방 지역은 계속 역정생났어요.
그리고이 그게 언제까지 됐냐면 24년 중반까지.
그래서 24년 중반까지 여기 서울건은 완연히 전세가 회복이 되는 장세였고요.
지방 주요 도시들은 대부분 전세가 빠지는 시기였습니다.
이게 뭐냐면 23년 하반기부터 24년 상반기까지 유래 없는 양극화 현상이 일어났어요.
예.
유래 없을 정도의 양극화.
서울권은 전세가 계속 오르는데 부산대구 광주 같은 데는 전세 입자 구하기가 하늘의 별딱이었습니다.
이때.
그리고 이게 수도권 쏠림 현상을 불러왔고요.
이 임대료의 상승으로 인해서 매매가의 하락이 멈추기 시작을 했습니다.
수도권 먼저.
그리고 마지막으로 최근이 어 최근 한 1년 정도가 전국적으로 전세가 오르고 있어요.
지금 되게 재밌는게 뉴스에서는 서울 그것도 강남 얘기만 하거든요.
왜냐면 강남이 조회수가 잘 나오니까 사람들이 많이 누르니까요.
근데 저처럼 전국 단위로 지역을 보고 있는 사람들은 느끼는게 뭐냐면 이제 지방도 전세 하락이 거의 전 지역에서 다 멈추고 있다라는 거를 느끼고 있습니다.
그리고 보면 전국적 전세 상승인데 대구만 여전히 빠지고 있고요.
대전 같은 경우에는 다시 회복이 되다가 다시 조금씩 안 좋아지고 있습니다.
자, 그러면 일단 첫 번째로 말씀드릴 거는 너희 님 대구는 왜 저래요? 음, 대구는 도대체 왜 저라는 거예요? 그리고요.
서울은 왜 그래요? 그리고요.
이때는 또 왜 전국이 다 그랬어요? 그리고 왜 지금은 또 지역마다 달라요? 뭐 이런게 궁금하실 거란 말이에요.
그래서 제가 하나씩 설명을 드리면 일단 전국적으로 전세 움직임이 같아졌던요 시기, 요래 없는 시기,여 전부 세팔았잖아요.
이때는 금리로부터 영향을 받았습니다.
이때 당시에 코로나가 끝나고 코로나 때 막대하게 풀린 돈이 물가를 막 밀어 올리니까 미국부터 시작해서 우리나라까지 금리 상승으로 대응을 했거든요.
